רכישת דירה ב460 בחיפה. התלבטות מימון

[mr.mo]

מצאתי דירה בחיפה ב460 אלף שכר מתווכחת 20 פלוס מעמ, עורך דין 3500 ושיפוץ סביב ה30 אלף. הדירה תושכר בכ2000 שח. המחיר טוב כאשר דירות דומות נמכרות כיום ב600 לפי מדלן. (דירת ירושה ויורשים שרוצים למכור) יש ברשותי מספר אפשרויות למימון.
1. הון עצמי. אין ברשותי דירה ויש ברשותי כ800 אלף.
2. הלוואה שיכול לקחת דרך אבא שלי הבנק נתן לו הלוואה של עד400 אלף לעד 6 שנים בפריים פלוס 0.2%
3. משכנתא - עוד לא יודע פרטים.

מכיוון שהדירה לא תהייה רשומה על שמי מעדיף לשמור משכנתא לדירה הבאה. (גם ההלוואה לא תהייה רשומה על שמי ואעשה הוראת קבע לאבי)
אשמח לדעת האם כדאי לקחת הלוואה עם החזר גבוה כלומר כל ה400 (החזר של כ6000 שח בחודש) ולנצל את הריבית הנמוכה. נאמר לי שאוכל לסגור את ההלואה בכל עת ללא קנס. או הלוואה קטנה יותר. כאמור יש לי את הכסף הזה ואוכל בנתיים לנצל אותו למינוף אחר / השקעה באפיק אחר.
או פשוט להשתמש בהון העצמי ולא להיות חייב לבנק או לאיש. אבל אני לא יודע אם זה נכון כלכלית...

 

[יהודה ישראל]

אופציות 2 ו3 יוצרות תזרים שלילי, לא אומר שזה בהכרח רע, רק יש לקחת בחשבון.
אופציה 1 יכולה להיות רלוונטית ככלצואין לך מה לעשות עם הכסף.
לא מייעץ ולא ממליץ.

 

[יהונתן ב.]

לא רואה הגיון כלכלי במינוף כ"כ גבוה - על כל ההון הדרוש.
החיים משתנים, כרגע תוכל לממן את זה אך לך תדע מה יהיה מחר מבחינתך, ו/או מבחינת השוק.

לא אמליץ לך לשעבד את עצמך לתזרים שלילי כפי השצגת, נסה לשאוף לתזרים break-even או חיובי.

 

[Shlomi Z]

הדירה תושכר בכ2000 שח

?
איזור?

גם ההלוואה לא תהייה רשומה על שמי ואעשה הוראת קבע לאבי

יש עוד אחים בתמונה ? בתזוג אבא?

 

[Fitch]

יש ברשותי כ800 אלף.

מה עושים היום?

 

[mr.mo]

?
איזור?

יש עוד אחים בתמונה ? בתזוג אבא?

לא הבנתי את הקשר...

 

[mr.mo]

לא רואה הגיון כלכלי במינוף כ"כ גבוה - על כל ההון הדרוש.
החיים משתנים, כרגע תוכל לממן את זה אך לך תדע מה יהיה מחר מבחינתך, ו/או מבחינת השוק.

לא אמליץ לך לשעבד את עצמך לתזרים שלילי כפי השצגת, נסה לשאוף לתזרים break-even או חיובי.

עניין המינוף הוא רק בגלל התנאים האלה.
אבל צודק אין סיבה לקחת סכום כל כך גבוה

 

[רוני]

מצאתי דירה בחיפה ב460 אלף שכר מתווכחת 20 פלוס מעמ, עורך דין 3500 ושיפוץ סביב ה30 אלף. הדירה תושכר בכ2000 שח. המחיר טוב כאשר דירות דומות נמכרות כיום ב600 לפי מדלן. (דירת ירושה ויורשים שרוצים למכור) יש ברשותי מספר אפשרויות למימון.
1. הון עצמי. אין ברשותי דירה ויש ברשותי כ800 אלף.
2. הלוואה שיכול לקחת דרך אבא שלי הבנק נתן לו הלוואה של עד400 אלף לעד 6 שנים בפריים פלוס 0.2%
3. משכנתא - עוד לא יודע פרטים.

מכיוון שהדירה לא תהייה רשומה על שמי מעדיף לשמור משכנתא לדירה הבאה. (גם ההלוואה לא תהייה רשומה על שמי ואעשה הוראת קבע לאבי)
אשמח לדעת האם כדאי לקחת הלוואה עם החזר גבוה כלומר כל ה400 (החזר של כ6000 שח בחודש) ולנצל את הריבית הנמוכה. נאמר לי שאוכל לסגור את ההלואה בכל עת ללא קנס. או הלוואה קטנה יותר. כאמור יש לי את הכסף הזה ואוכל בנתיים לנצל אותו למינוף אחר / השקעה באפיק אחר.
או פשוט להשתמש בהון העצמי ולא להיות חייב לבנק או לאיש. אבל אני לא יודע אם זה נכון כלכלית...

היי
השקעה בנדל"ן עם מינוף, זה אחד הדברים החשובים ביותר, אך צריך להשתמש בזה בזהירות ובהיגיון.

שוק הנדל"ן בארץ נמצא במומנטום שלילי, רכישה בעיתוי הנוכחי עם מימון, רק תעצים את האפקט השלילי על ההשקעה.

אל תשכנע את עצמך שהדירה נמכרת מתחת למחיר השוק, האם לדעתך זה שמדובר ביורשים זה אומר שהם יתפשרו במחיר, ההפך הוא הנכון, תמיד אחד מהם חושב שניתן למכור בסכום גבוה יותר, כי הבן שלו ראה במדל"ן שאפשר למכור ב 600 אלף.
הדירה נמכרת בסבירות גבוהה במחיר השוק הנוכחי, ואתה צריך להפנים שמחיר הדירה עלול לרדת אחרי הרכישה, אין ספק שבטווח הארוך המחיר יתקן כלפי מעלה.

אני לא מכיר את שוק הנדל"ן בחיפה, אך סביר להניח שדירה בסכום המדובר פונה לקהל יעד פחות איכותי, וכאן אתה צפוי ליותר בלתמים של תחזוקה ושוכר שלא משלם, לכן עליך להכין קופת חירום בהתאם של לפחות 6 חודשים ללא שכירות במקרה של פינוי שוכר, ותשלום משכנתא חודשית, בנוסף לעלויות עו"ד.

לדעתי, בעיתוי הנוכחי, מוטב שתגביל את גובה המימון כדי להקטין את רמת הסיכון של ההשקעה.

בהצלחה !

 

[mr.mo]

היי
השקעה בנדל"ן עם מינוף, זה אחד הדברים החשובים ביותר, אך צריך להשתמש בזה בזהירות ובהיגיון.

שוק הנדל"ן בארץ נמצא במומנטום שלילי, רכישה בעיתוי הנוכחי עם מימון, רק תעצים את האפקט השלילי על ההשקעה.

אל תשכנע את עצמך שהדירה נמכרת מתחת למחיר השוק, האם לדעתך זה שמדובר ביורשים זה אומר שהם יתפשרו במחיר, ההפך הוא הנכון, תמיד אחד מהם חושב שניתן למכור בסכום גבוה יותר, כי הבן שלו ראה במדל"ן שאפשר למכור ב 600 אלף.
הדירה נמכרת בסבירות גבוהה במחיר השוק הנוכחי, ואתה צריך להפנים שמחיר הדירה עלול לרדת אחרי הרכישה, אין ספק שבטווח הארוך המחיר יתקן כלפי מעלה.

אני לא מכיר את שוק הנדל"ן בחיפה, אך סביר להניח שדירה בסכום המדובר פונה לקהל יעד פחות איכותי, וכאן אתה צפוי ליותר בלתמים של תחזוקה ושוכר שלא משלם, לכן עליך להכין קופת חירום בהתאם של לפחות 6 חודשים ללא שכירות במקרה של פינוי שוכר, ותשלום משכנתא חודשית, בנוסף לעלויות עו"ד.

לדעתי, בעיתוי הנוכחי, מוטב שתגביל את גובה המימון כדי להקטין את רמת הסיכון של ההשקעה.

בהצלחה !

תודה רבה על התשובה ידידי.

 

[Boker]

אם כבר החלטת ללכת על מינוף מלא אז בתור יותר משכנתאות אני הייתי ממליץ לקחץ משכנתא עד 45% מימון (יש אפשרות לקחת משכנתא כאשר את לווה ומישהו אחר משעבד את הנכס) היתרון שתוכל לקחת גם מסלולים בריבית קבועה לא צמודה לתקופה קצרה וכך לקבל ריבית מאוד נמוכה ולצמצם את הסיכון במינוף. מנגד תוכל לקחת מסלול פריים לתקופה ארוכה בתנאים מצוינים על מנת להוריד את ההחזר יש אפשרות גם לשלב רכיב משתנה כל 5 שנים אם אתה מתכנן לסלק את ההלוואות מוקדם כמובן שאתה לא אומר לבנק שאתה מממן את כל הנכס מהלוואה. היתרון בהלוואה לטווח ארוך בשילוב קלצ לטווח קצר זה שתוכל לשלם החזר נמוך ואם תרצה להחזיר יותר תמיד לסלק את הפריים או המשתנה יותר מוקדם.בהצלחה

 

[amit]

היתרון שתוכל לקחת גם מסלולים בריבית קבועה לא צמודה לתקופה קצרה וכך לקבל ריבית מאוד נמוכה ולצמצם את הסיכון במינוף. מנגד תוכל לקחת מסלול פריים לתקופה ארוכה בתנאים מצוינים על מנת להוריד את ההחזר

לדעתי זו הסתכלות לא נכונה.
קלצ לתקופה קצרה מיותר כי בפריים לטווח קצר יש הרבה פחות סיכונים.
כשאתה מציע לקחת פריים לתקופה ארוכה על מנת להוריד את ההחזר -אתה טומן את ראשך בחול, כי בוודאות הריבית תעלה .
בסביבת ריבית נמוכה-
פריים לוקחים לטווח קצר.
קלצ לטווח ארוך.

 

[אורי ג.]

בסביבת ריבית נמוכה-
פריים לוקחים לטווח קצר.
קלצ לטווח ארוך.

בדיוק אבל בדיוק הפוך.

 

[amit]

בדיוק אבל בדיוק הפוך.

למה?
הריבית תעלה בשנים הבאות.
כשאתה לוקח פריים מינוס חצי ל30 שנה אתה מסכן את עצמך יותר מאשר כשאתה לוקח קלצ 4.5% ל30 שנה.

 

[אורי ג.]

הריבית תעלה בשנים הבאות.

אז מה?

כשאתה לוקח פריים מינוס חצי ל30 שנה אתה מסכן את עצמך יותר מאשר כשאתה לוקח קלצ 4.5% ל30 שנה.

נכון אבל אתה משלם על זה ביוקר בריבית גבוהה פי כמה וכמה עד שהריבית תעלה, ואם תגיע לגובה כזה בכלל ואם תאריך את מסלול הפריים הריבית שתקבל זהה היא, בקל"צ ככל שהתקופה ארוכה יותר הריבית גבוהה יותר משמעותית.
אז מה עדיף, אולי בעתיד הרחוק לשלם ריבית יותר גבוהה מהקל"צ ולהפסיד עד לאותו מועד את ההפרש לטובתך או בוודאות של 100% להפסיד את ההפרש הכה גדול הזה לעוד כמה שנים טובות בוודאות?
וזה לא 4.5%, זה יותר כמו 4.7%+
הפריים צריך לעלות לכ5.2% רק כדי להגיע לBREAK EVEN, כלומר רק אז המסלולים יהיו שווים.
ועוד משהו: הקל"צ זה המסלול המסוכן יותר לבנק אז לא רק שהוא מפצה את עצמו בריבית גבוהה יותר אלא בנוסף לכך אם לא תיקח חלק במשתנה אז הוא יעלה לך את הריבית בקל"צ משמעותית.

 

[amit]

וזה לא 4.5%, זה יותר כמו 4.7%+

אני לקחתי 3.9 בקלצ בלי להצמיד שום חלק אחר, הנחתי שזה סביב 4.5 עכשיו אחרי מומ.

נכון אבל אתה משלם על זה ביוקר בריבית גבוהה פי כמה וכמה עד שהריבית תעלה, ואם תגיע לגובה כזה בכלל ואם תאריך את מסלול הפריים הריבית שתקבל זהה היא, בקל"צ ככל שהתקופה ארוכה יותר הריבית גבוהה יותר משמעותית.
אז מה עדיף, אולי בעתיד הרחוק לשלם ריבית יותר גבוהה מהקל"צ ולהפסיד עד לאותו מועד את ההפרש לטובתך או בוודאות של 100% להפסיד את ההפרש הכה גדול הזה לעוד כמה שנים טובות בוודאות?

עדיין מדובר על 30 שנה ,כמה שנים החגיגה של ריבית נמוכה יכולה להמשך?
ארהב כבר פתחה עלינו פער שיהיה חייב להצתמצם.
במשך שנים ארוכות הריביות במדינות נורמליות בעולם היו מעל 5%, אני מעריך שיש יותר סיכוי שב5-10 שנים הקרובות הריביות יגיעו לשם, מאשר שהשינוי הזה יקרה בעוד 15-20 שנה.

 

[אורי ג.]

אני מעריך שיש יותר סיכוי שב5-10 שנים הקרובות הריביות יגיעו לשם, מאשר שהשינוי הזה יקרה בעוד 15-20 שנה.

גם אם יגיע לשם עדיין תשלם +- כמו בפריים ועד אז תשלם פחות, מה רע?

אני לקחתי 3.9 בקלצ בלי להצמיד שום חלק אחר, הנחתי שזה סביב 4.5 עכשיו אחרי מומ.

לקחת 100% קל"צ ל30 שנים ב3.9%? אם כן אלו תנאים חבל"ז, היום אין תנאים שמתקרבים לזה בכלל.

 

[amit]

גם אם יגיע לשם עדיין תשלם +- כמו בפריים ועד אז תשלם פחות, מה רע?

לקחת 100% קל"צ ל30 שנים ב3.9%? אם כן אלו תנאים חבל"ז, היום אין תנאים שמתקרבים לזה בכלל.

67% לכמעט 30 שנה.
השאר פריים מינוס 0.9

 

[אורי ג.]

67% לכמעט 30 שנה.
השאר פריים מינוס 0.9

יפה שאתה ממליץ על משהו ועושה בדיוק את ההפך. בכל מקרה אין תנאים כאלה היום וגם לא קרוב לזה.

 

[amit]

יפה שאתה ממליץ על משהו ועושה בדיוק את ההפך. בכל מקרה אין תנאים כאלה היום וגם לא קרוב לזה.

למה ? המלצתי בדיוק על זה
לקחת כמה שיותר קלצ לטווח ארוך.

 

[אורי ג.]

למה ? המלצתי בדיוק על זה
לקחת כמה שיותר קלצ לטווח ארוך.

ופריים לפחות מ30 שנים???