רכישת דירה ב460 בחיפה. התלבטות מימון

mr.mo

משתמש רשום
הצטרף ב
7/10/18
הודעות
23
דירוג
3
מצאתי דירה בחיפה ב460 אלף שכר מתווכחת 20 פלוס מעמ, עורך דין 3500 ושיפוץ סביב ה30 אלף. הדירה תושכר בכ2000 שח. המחיר טוב כאשר דירות דומות נמכרות כיום ב600 לפי מדלן. (דירת ירושה ויורשים שרוצים למכור) יש ברשותי מספר אפשרויות למימון.
1. הון עצמי. אין ברשותי דירה ויש ברשותי כ800 אלף.
2. הלוואה שיכול לקחת דרך אבא שלי הבנק נתן לו הלוואה של עד400 אלף לעד 6 שנים בפריים פלוס 0.2%
3. משכנתא - עוד לא יודע פרטים.

מכיוון שהדירה לא תהייה רשומה על שמי מעדיף לשמור משכנתא לדירה הבאה. (גם ההלוואה לא תהייה רשומה על שמי ואעשה הוראת קבע לאבי)
אשמח לדעת האם כדאי לקחת הלוואה עם החזר גבוה כלומר כל ה400 (החזר של כ6000 שח בחודש) ולנצל את הריבית הנמוכה. נאמר לי שאוכל לסגור את ההלואה בכל עת ללא קנס. או הלוואה קטנה יותר. כאמור יש לי את הכסף הזה ואוכל בנתיים לנצל אותו למינוף אחר / השקעה באפיק אחר.
או פשוט להשתמש בהון העצמי ולא להיות חייב לבנק או לאיש. אבל אני לא יודע אם זה נכון כלכלית...
 

יהודה ישראל

משתמש ותיק
הצטרף ב
3/6/15
הודעות
178
דירוג
80
אופציות 2 ו3 יוצרות תזרים שלילי, לא אומר שזה בהכרח רע, רק יש לקחת בחשבון.
אופציה 1 יכולה להיות רלוונטית ככלצואין לך מה לעשות עם הכסף.
לא מייעץ ולא ממליץ.
 

יהונתן ב.

משתמש ותיק
הצטרף ב
12/9/18
הודעות
255
דירוג
215
לא רואה הגיון כלכלי במינוף כ"כ גבוה - על כל ההון הדרוש.
החיים משתנים, כרגע תוכל לממן את זה אך לך תדע מה יהיה מחר מבחינתך, ו/או מבחינת השוק.

לא אמליץ לך לשעבד את עצמך לתזרים שלילי כפי השצגת, נסה לשאוף לתזרים break-even או חיובי.
 

Shlomi Z

משתמש בכיר
הצטרף ב
29/7/18
הודעות
5,513
דירוג
4,113

mr.mo

משתמש רשום
הצטרף ב
7/10/18
הודעות
23
דירוג
3
לא רואה הגיון כלכלי במינוף כ"כ גבוה - על כל ההון הדרוש.
החיים משתנים, כרגע תוכל לממן את זה אך לך תדע מה יהיה מחר מבחינתך, ו/או מבחינת השוק.

לא אמליץ לך לשעבד את עצמך לתזרים שלילי כפי השצגת, נסה לשאוף לתזרים break-even או חיובי.

עניין המינוף הוא רק בגלל התנאים האלה.
אבל צודק אין סיבה לקחת סכום כל כך גבוה
 

רוני

משתמש בכיר
הצטרף ב
25/1/15
הודעות
2,602
דירוג
4,695
מצאתי דירה בחיפה ב460 אלף שכר מתווכחת 20 פלוס מעמ, עורך דין 3500 ושיפוץ סביב ה30 אלף. הדירה תושכר בכ2000 שח. המחיר טוב כאשר דירות דומות נמכרות כיום ב600 לפי מדלן. (דירת ירושה ויורשים שרוצים למכור) יש ברשותי מספר אפשרויות למימון.
1. הון עצמי. אין ברשותי דירה ויש ברשותי כ800 אלף.
2. הלוואה שיכול לקחת דרך אבא שלי הבנק נתן לו הלוואה של עד400 אלף לעד 6 שנים בפריים פלוס 0.2%
3. משכנתא - עוד לא יודע פרטים.

מכיוון שהדירה לא תהייה רשומה על שמי מעדיף לשמור משכנתא לדירה הבאה. (גם ההלוואה לא תהייה רשומה על שמי ואעשה הוראת קבע לאבי)
אשמח לדעת האם כדאי לקחת הלוואה עם החזר גבוה כלומר כל ה400 (החזר של כ6000 שח בחודש) ולנצל את הריבית הנמוכה. נאמר לי שאוכל לסגור את ההלואה בכל עת ללא קנס. או הלוואה קטנה יותר. כאמור יש לי את הכסף הזה ואוכל בנתיים לנצל אותו למינוף אחר / השקעה באפיק אחר.
או פשוט להשתמש בהון העצמי ולא להיות חייב לבנק או לאיש. אבל אני לא יודע אם זה נכון כלכלית...

היי
השקעה בנדל"ן עם מינוף, זה אחד הדברים החשובים ביותר, אך צריך להשתמש בזה בזהירות ובהיגיון.

שוק הנדל"ן בארץ נמצא במומנטום שלילי, רכישה בעיתוי הנוכחי עם מימון, רק תעצים את האפקט השלילי על ההשקעה.

אל תשכנע את עצמך שהדירה נמכרת מתחת למחיר השוק, האם לדעתך זה שמדובר ביורשים זה אומר שהם יתפשרו במחיר, ההפך הוא הנכון, תמיד אחד מהם חושב שניתן למכור בסכום גבוה יותר, כי הבן שלו ראה במדל"ן שאפשר למכור ב 600 אלף.
הדירה נמכרת בסבירות גבוהה במחיר השוק הנוכחי, ואתה צריך להפנים שמחיר הדירה עלול לרדת אחרי הרכישה, אין ספק שבטווח הארוך המחיר יתקן כלפי מעלה.

אני לא מכיר את שוק הנדל"ן בחיפה, אך סביר להניח שדירה בסכום המדובר פונה לקהל יעד פחות איכותי, וכאן אתה צפוי ליותר בלתמים של תחזוקה ושוכר שלא משלם, לכן עליך להכין קופת חירום בהתאם של לפחות 6 חודשים ללא שכירות במקרה של פינוי שוכר, ותשלום משכנתא חודשית, בנוסף לעלויות עו"ד.

לדעתי, בעיתוי הנוכחי, מוטב שתגביל את גובה המימון כדי להקטין את רמת הסיכון של ההשקעה.

בהצלחה !
 
נערך לאחרונה ב:

mr.mo

משתמש רשום
הצטרף ב
7/10/18
הודעות
23
דירוג
3
היי
השקעה בנדל"ן עם מינוף, זה אחד הדברים החשובים ביותר, אך צריך להשתמש בזה בזהירות ובהיגיון.

שוק הנדל"ן בארץ נמצא במומנטום שלילי, רכישה בעיתוי הנוכחי עם מימון, רק תעצים את האפקט השלילי על ההשקעה.

אל תשכנע את עצמך שהדירה נמכרת מתחת למחיר השוק, האם לדעתך זה שמדובר ביורשים זה אומר שהם יתפשרו במחיר, ההפך הוא הנכון, תמיד אחד מהם חושב שניתן למכור בסכום גבוה יותר, כי הבן שלו ראה במדל"ן שאפשר למכור ב 600 אלף.
הדירה נמכרת בסבירות גבוהה במחיר השוק הנוכחי, ואתה צריך להפנים שמחיר הדירה עלול לרדת אחרי הרכישה, אין ספק שבטווח הארוך המחיר יתקן כלפי מעלה.

אני לא מכיר את שוק הנדל"ן בחיפה, אך סביר להניח שדירה בסכום המדובר פונה לקהל יעד פחות איכותי, וכאן אתה צפוי ליותר בלתמים של תחזוקה ושוכר שלא משלם, לכן עליך להכין קופת חירום בהתאם של לפחות 6 חודשים ללא שכירות במקרה של פינוי שוכר, ותשלום משכנתא חודשית, בנוסף לעלויות עו"ד.

לדעתי, בעיתוי הנוכחי, מוטב שתגביל את גובה המימון כדי להקטין את רמת הסיכון של ההשקעה.

בהצלחה !


תודה רבה על התשובה ידידי.
 

Boker

משתמש ותיק
הצטרף ב
2/10/17
הודעות
123
דירוג
90
אם כבר החלטת ללכת על מינוף מלא אז בתור יותר משכנתאות אני הייתי ממליץ לקחץ משכנתא עד 45% מימון (יש אפשרות לקחת משכנתא כאשר את לווה ומישהו אחר משעבד את הנכס) היתרון שתוכל לקחת גם מסלולים בריבית קבועה לא צמודה לתקופה קצרה וכך לקבל ריבית מאוד נמוכה ולצמצם את הסיכון במינוף. מנגד תוכל לקחת מסלול פריים לתקופה ארוכה בתנאים מצוינים על מנת להוריד את ההחזר יש אפשרות גם לשלב רכיב משתנה כל 5 שנים אם אתה מתכנן לסלק את ההלוואות מוקדם כמובן שאתה לא אומר לבנק שאתה מממן את כל הנכס מהלוואה. היתרון בהלוואה לטווח ארוך בשילוב קלצ לטווח קצר זה שתוכל לשלם החזר נמוך ואם תרצה להחזיר יותר תמיד לסלק את הפריים או המשתנה יותר מוקדם.בהצלחה
 

amit

משתמש בכיר
הצטרף ב
28/1/15
הודעות
2,424
דירוג
2,351
היתרון שתוכל לקחת גם מסלולים בריבית קבועה לא צמודה לתקופה קצרה וכך לקבל ריבית מאוד נמוכה ולצמצם את הסיכון במינוף. מנגד תוכל לקחת מסלול פריים לתקופה ארוכה בתנאים מצוינים על מנת להוריד את ההחזר
לדעתי זו הסתכלות לא נכונה.
קלצ לתקופה קצרה מיותר כי בפריים לטווח קצר יש הרבה פחות סיכונים.
כשאתה מציע לקחת פריים לתקופה ארוכה על מנת להוריד את ההחזר -אתה טומן את ראשך בחול, כי בוודאות הריבית תעלה .
בסביבת ריבית נמוכה-
פריים לוקחים לטווח קצר.
קלצ לטווח ארוך.
 

amit

משתמש בכיר
הצטרף ב
28/1/15
הודעות
2,424
דירוג
2,351
בדיוק אבל בדיוק הפוך.
למה?
הריבית תעלה בשנים הבאות.
כשאתה לוקח פריים מינוס חצי ל30 שנה אתה מסכן את עצמך יותר מאשר כשאתה לוקח קלצ 4.5% ל30 שנה.
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
16,565
דירוג
22,671
הריבית תעלה בשנים הבאות.
אז מה?
כשאתה לוקח פריים מינוס חצי ל30 שנה אתה מסכן את עצמך יותר מאשר כשאתה לוקח קלצ 4.5% ל30 שנה.
נכון אבל אתה משלם על זה ביוקר בריבית גבוהה פי כמה וכמה עד שהריבית תעלה, ואם תגיע לגובה כזה בכלל ואם תאריך את מסלול הפריים הריבית שתקבל זהה היא, בקל"צ ככל שהתקופה ארוכה יותר הריבית גבוהה יותר משמעותית.
אז מה עדיף, אולי בעתיד הרחוק לשלם ריבית יותר גבוהה מהקל"צ ולהפסיד עד לאותו מועד את ההפרש לטובתך או בוודאות של 100% להפסיד את ההפרש הכה גדול הזה לעוד כמה שנים טובות בוודאות?
וזה לא 4.5%, זה יותר כמו 4.7%+
הפריים צריך לעלות לכ5.2% רק כדי להגיע לBREAK EVEN, כלומר רק אז המסלולים יהיו שווים.
ועוד משהו: הקל"צ זה המסלול המסוכן יותר לבנק אז לא רק שהוא מפצה את עצמו בריבית גבוהה יותר אלא בנוסף לכך אם לא תיקח חלק במשתנה אז הוא יעלה לך את הריבית בקל"צ משמעותית.
 

amit

משתמש בכיר
הצטרף ב
28/1/15
הודעות
2,424
דירוג
2,351
וזה לא 4.5%, זה יותר כמו 4.7%+
אני לקחתי 3.9 בקלצ בלי להצמיד שום חלק אחר, הנחתי שזה סביב 4.5 עכשיו אחרי מומ.
נכון אבל אתה משלם על זה ביוקר בריבית גבוהה פי כמה וכמה עד שהריבית תעלה, ואם תגיע לגובה כזה בכלל ואם תאריך את מסלול הפריים הריבית שתקבל זהה היא, בקל"צ ככל שהתקופה ארוכה יותר הריבית גבוהה יותר משמעותית.
אז מה עדיף, אולי בעתיד הרחוק לשלם ריבית יותר גבוהה מהקל"צ ולהפסיד עד לאותו מועד את ההפרש לטובתך או בוודאות של 100% להפסיד את ההפרש הכה גדול הזה לעוד כמה שנים טובות בוודאות?
עדיין מדובר על 30 שנה ,כמה שנים החגיגה של ריבית נמוכה יכולה להמשך?
ארהב כבר פתחה עלינו פער שיהיה חייב להצתמצם.
במשך שנים ארוכות הריביות במדינות נורמליות בעולם היו מעל 5%, אני מעריך שיש יותר סיכוי שב5-10 שנים הקרובות הריביות יגיעו לשם, מאשר שהשינוי הזה יקרה בעוד 15-20 שנה.
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
16,565
דירוג
22,671
אני מעריך שיש יותר סיכוי שב5-10 שנים הקרובות הריביות יגיעו לשם, מאשר שהשינוי הזה יקרה בעוד 15-20 שנה.
גם אם יגיע לשם עדיין תשלם +- כמו בפריים ועד אז תשלם פחות, מה רע?
אני לקחתי 3.9 בקלצ בלי להצמיד שום חלק אחר, הנחתי שזה סביב 4.5 עכשיו אחרי מומ.
לקחת 100% קל"צ ל30 שנים ב3.9%? אם כן אלו תנאים חבל"ז, היום אין תנאים שמתקרבים לזה בכלל.
 

amit

משתמש בכיר
הצטרף ב
28/1/15
הודעות
2,424
דירוג
2,351
גם אם יגיע לשם עדיין תשלם +- כמו בפריים ועד אז תשלם פחות, מה רע?

לקחת 100% קל"צ ל30 שנים ב3.9%? אם כן אלו תנאים חבל"ז, היום אין תנאים שמתקרבים לזה בכלל.
67% לכמעט 30 שנה.
השאר פריים מינוס 0.9
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
16,565
דירוג
22,671
67% לכמעט 30 שנה.
השאר פריים מינוס 0.9
יפה שאתה ממליץ על משהו ועושה בדיוק את ההפך. בכל מקרה אין תנאים כאלה היום וגם לא קרוב לזה.
 

amit

משתמש בכיר
הצטרף ב
28/1/15
הודעות
2,424
דירוג
2,351
יפה שאתה ממליץ על משהו ועושה בדיוק את ההפך. בכל מקרה אין תנאים כאלה היום וגם לא קרוב לזה.
למה ? המלצתי בדיוק על זה
לקחת כמה שיותר קלצ לטווח ארוך.
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
16,565
דירוג
22,671
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
O מה הם האלטרנטיביות לגיוס כספים לאחר שבנק ישראל אוסר על שעבוד נכס לטובת רכישת דירה נדל"ן 13
B רכישת דירה בפרוייקט חדש - מה עלי לדעת? נדל"ן 1
ע רכישת דירה להשקעה במחיר השוק בשכונה שרובה דירות מחיר למשתכן (יבנה) נדל"ן 7
צ רכישת דירה בשותפות - מה המשמעויות? נדל"ן 2
S רכישת דירה למגורים באזור הקריות או חיפה נדל"ן 9
G רכישת דירה במחיר למשתכן עם משכנתא גבוהה ומה לעשות עם הכסף בינתיים נדל"ן 7
S רכישת דירה במחיר למשתכן ודירה נוספת - התייעצות נדל"ן 17
N צומת דרכים - המשך שכירות אל מול רכישת דירה למגורים ללא משכנתא יומני מסע אישיים 8
י התלבטויות במימון רכישת דירה שנייה נדל"ן 4
J התלבטות במימון רכישת דירה נדל"ן 99
S (אי-)כדאיות רכישת דירה לרווק בשנות הארבעים לחייו צרכנות פיננסית 1
O רכישת דירה(ות) בחול, איך ניתן לקבל מימון לאחר רכישת דירה ראשונה נדל"ן 7
M השקעה של כסף למטרת רכישת דירה שוק ההון 12
E מחפש שרשור על כדאיות רכישת דירה יקרה בתקופת הפנסיה נדל"ן 0
M התייעצות פיננסית רכישת דירה VS דירה להשקעה שוק ההון 4
י עזרה מההורים לצורך רכישת דירה נדל"ן 24
J התלבטות לגבי רכישת דירה נדל"ן 45
U רכישת דירה נוספת-שאלה בענייני מימון ומשכנתאות נדל"ן 5
Octopus השוואת אסטרטגיות השקעה - עם/בלי רכישת דירה (+ גיליון סימולציות) שוק ההון 12
O כדאיות רכישת דירה להשקעה נדל"ן 17
ל רכישת דירה בשטח שדה דב המפונה נדל"ן 151
D השקעה לצורך רכישת דירה שוק ההון 4
A התייעצות - רכישת דירה להשקעה נדל"ן 5
נולי מסלולים בקה"ש לקראת רכישת דירה צרכנות פיננסית 4
ג רכישת דירה מפושט רגל - יש סיכונים חריגים?? נדל"ן 28
T רכישת דירה שמושכרת דרך airbnb נדל"ן 22
D רכישת דירה מכינוס נכסים נדל"ן 12
ק רכישת דירה ללא היתר בנייה (סגירת מרפסת) נדל"ן 14
M רכישת דירה מאדם מבוגר נדל"ן 17
ק רכישת דירה ראשונה להשקעה, דברים שחייבים לדעת? נדל"ן 1
P משכון דירה לצורך רכישת דירה להשקעה נדל"ן 32
G עומד לקראת רכישת דירה מקבלן - איך בוחרים עו"ד? נדל"ן 7
א משכון דירה למטרת רכישת דירה נוספת נדל"ן 11
O רכישת דירה בחו"ל נדל"ן 22
A ייעוץ משכנתא והליך רכישת דירה נדל"ן 12
A רכישת דירה מחו"ל נדל"ן 13
Y איך ממשיכים להתקדם? רכישת דירה, המשך חסכון ועוד ? יומני מסע אישיים 4
ס התייעצות לפני רכישת דירה להשקעה ב700-800אלף והשקעה משפחתית נדל"ן 39
M רכישת דירה בתקציב נמוך נדל"ן 5
B רכישת דירה להשקעה כרווק (מחיר למשתכן) נדל"ן 10
A רכישת דירה להשקעה ביוון נדל"ן 3
B רכישת דירה להשקעה באזור חיפה או הקריות נדל"ן 2
Fitch רכישת דירה להשקעה בעזרת משכנתא לכל מטרה נדל"ן 98
ל רכישת דירה ראשונה-דירה להשקעה נדל"ן 7
R רכישת דירה להשקעה במדריד, מבקש להתייעץ עם משקיע פרטי שכבר עשה זאת נדל"ן 6
ITS רכישת דירה - לקיחת משכנתא או מהון עצמי בלבד? נדל"ן 218
Z רכישת דירה שנייה להשקעה בארץ נדל"ן 34
L מה חובה לדעת ולעשות, לאחר רכישת דירה (למגורים)? נדל"ן 8
W התלבטות (רכישת דירה) וייעוץ כללי נדל"ן 61
C לאחר רכישת דירה - העברת זכויות אלי נדל"ן 8

נושאים דומים

למעלה