מחיר למשתכן

[yossik]

ריכזתי עבורכם את השרשורים השונים בנושא "מחיר למשתכן".
מסתבר שרוב ההיצע הוא מצפון לחדרה ומדרום לגדרה.
נוספו בינתיים עוד פרויקטים בת"א, הרצליה ורעננה אבל לפי מה שאני קורא בעיתונות, אלו דירות עם מפרט ירוד ביותר, כיוון אוויר אחד, מטבח קטנצ'יק שלא מתאים אפילו לדירת רווקים, "סוויטת הורים" בתוך ממ"ד עם חלון פיצקל'ה והכניסה דרך "חדר ארונות", יציאה לחצר בדירות גן דרך מרפסת שירות או במקרים קיצוניים צריך לצאת מהדירה, לרדת מפלס אחד...
בקיצור, כול מה שנכתב בעבר בפאסימיות אודות פרויקט הדגל של השר כחלון ממש עצמו ומסתבר שזו תהיה בכיה לדורות ורק יחליף את שכונות הרכבת משנות ה 50-60 בסלאמים חדשים. הדיירים החדשים בפרויקטים האלו יהיו כנראה מנותקים מהמסביב, אין תחבורה ציבורית, אין תשתיות הולמות ועוד, ועוד.
אני מעוניין לשמוע מכם מה דעתכם, מי קנה, מי יושב עדיין על הגדר, מי מבסוט, מי מאוכזב וכו'.

https://www.hasolidit.com/kehila/threads/מחיר-למשתכן-אשקלון-עיר-ימים.7591/

https://www.hasolidit.com/kehila/threads/מחיר-למשתכן-בראשון-לציון.7534/

https://www.hasolidit.com/kehila/threads/תכנון-תמהיל-משכנתא-בגובה-350-000-ש-ח-טוויסט-שלי.6913/#post-165024

https://www.hasolidit.com/kehila/threads/השקעה-לטווח-קצר-שנה.7019/#post-164227

https://www.hasolidit.com/kehila/threads/דיור-בר-השגה-תל-אביב.6539/#post-156507

https://www.hasolidit.com/kehila/threads/התייעצות-בחירת-גודל-דירה-להשקעה-במחיר-למשתכן.6427/#post-153930

https://www.hasolidit.com/kehila/threads/האם-לממש-זכייה-בראש-העין.6111/

https://www.hasolidit.com/kehila/threads/מחיר-למשתכן-בבאר-שבע-להשקעה.6081/#post-146698

https://www.hasolidit.com/kehila/threads/האם-לממש-זכייה-במחיר-למשתכן.5640/

https://www.hasolidit.com/kehila/threads/מחיר-למשתכן-זכאות-של-זוג-לא-נשוי-ומתחת-לגיל-35.2651/#post-135616

https://www.hasolidit.com/kehila/threads/מיתוג-הדירה-מחיר-למשתכן-וסמיכות-לבית-קברות.5562/#post-134478

https://www.hasolidit.com/kehila/threads/עזרת-חכמי-הפורום-דירה-מחיר-למשתכן-משכנתא-אגרסיבית.5348/

https://www.hasolidit.com/kehila/threads/זכיתי-במחיר-למשתכן-בקרית-מוצקין-מישהו-מכיר-את-האיזור.4156/

https://www.hasolidit.com/kehila/threads/מחיר-למשתכן-במעלות-תרשיחא.4356/

https://www.hasolidit.com/kehila/threads/מחיר-למשתכן-ונדלן-בכלל.4608/

https://www.hasolidit.com/kehila/threads/זכינו-במחיר-למשתכן.4830/#post-115091

https://www.hasolidit.com/kehila/threads/מחיר-למשתכן-רכישה-השקעה-בצפון.10636/

 

[Redroze]

לא קניתי אבל אני מתייחס לפרויקטים שיצא לי לבדוק בראש העין.
פרט לעניין שהיה עם הקבלן שתכנן דירות ענק של מעל ל-200 מטר, שאר הדירות היו בסדר גמור מבחינת תכנון.
כמובן שיש פאקים כמעט בכל דירה אבל לא משהו מהותי מעבר לדירות "רגילות".
הבעיה היא שבדירות רגילות ניתן לבצע שינויים כדי לשפר את המצב ובמחיר למשתכן לא.
אני דובק בדעתי עוד מהתקופה שהכריזו על הפרויקט, הזוכים קבלו הנחה של כ-30% ממחיר השוק אבל בשביל להעמיד את הדירות בסטנדרט שמקובל בשוק יצטרכו להשקיע עוד כ-10% מערך הדירה בשדרוגים/שיפוצים.
בנוסף לדעתי עקב ה"כתם" של הפרויקט במעמד המכירה יצטרכו להתגמש כ-10% במחיר. מה שמוביל למסקנה שה"רווח" מכל הפרויקט (למי שקנה להשקעה) מוטל בספק.
כל הנ"ל נכון רק לדירות ה"נורמליות", מי שרכש למטרת השקעה כל מיני דירות הזויות עם כיוון אוויר אחד, מטבח פצפון וכו' הולך לחטוף "כאפת מציאות" כשהוא יחליט להעמיד את הדירה למכירה כי אף אחד לא ישים את מיטב כספו על דירה "פגומה".

 

[nUmBer_oNe]

עוקב אחרי הפרוייקט ונרשם למקומות הרלוונטיים עבורי. כרגע ללא הצלחה, אבל ממשיך לנסות.
זאת האפשרות היחידה שלי לקנות דירה בישראל.

 

[Ran]

קניתי בפרוייקט קרית ביאליק המושמץ (זכיתי במקום 4000 מתוך 450 דירות...)
בינתיים אני די מרוצה. הבניה מתקדמת מהר ואפילו קיבלנו הקדמה של חצי שנה בתאריך המסירה. כשליש מהדירות בפרויקט בעייתיות ולא נמכרו עד היום, אבל הדירה שאנחנו בחרנו מוצלחת לדעתי.
התכנון הסביבתי של השכונה דווקא מאוד מוצלח בעיני - מוסדות חינוך מגנים ועד תיכון במרחק הליכה, שבילי אופניים, סמיכות לשמורת טבע ותכנון למטרונית ברחוב הראשי (עלות הפיתוח היתה מעל 200 אלף ₪ לדירה). כמובן שבשנים הראשונות זה יהיה קצת אתר בניה, אבל הסכם הגג אמור להבטיח תקצוב.
לגבי הפגמים שכתבת על דירות במחיר למשתכן - ככה נראות היום דירות קבלן בבניה רוויה, ההבדל במפרט בין שוק חופשי למחיר למשתכן אינו גדול לדעתי.

 

[Redroze]

@Ran, תוכל בבקשה להרחיב לגבי הבעייתיות התכנונית שיש ברוב הדירות?
אותי היה מאוד מטריד לדעת שכ-3775 זכאים ויתרו לפני על הפרויקט (אלא אם התכוונת לרשום מקום 400 ואז ההערה הזו מיותרת), כמובן בהנחה שכאשר הגיע תורכם לבחור הנחתי שכמחצית מהדירות כבר נבחרו.

 

[yossik]

קניתי בפרוייקט קרית ביאליק המושמץ (זכיתי במקום 4000 מתוך 450 דירות...)
בינתיים אני די מרוצה. הבניה מתקדמת מהר ואפילו קיבלנו הקדמה של חצי שנה בתאריך המסירה. כשליש מהדירות בפרויקט בעייתיות ולא נמכרו עד היום, אבל הדירה שאנחנו בחרנו מוצלחת לדעתי.
התכנון הסביבתי של השכונה דווקא מאוד מוצלח בעיני - מוסדות חינוך מגנים ועד תיכון במרחק הליכה, שבילי אופניים, סמיכות לשמורת טבע ותכנון למטרונית ברחוב הראשי (עלות הפיתוח היתה מעל 200 אלף ₪ לדירה). כמובן שבשנים הראשונות זה יהיה קצת אתר בניה, אבל הסכם הגג אמור להבטיח תקצוב.
לגבי הפגמים שכתבת על דירות במחיר למשתכן - ככה נראות היום דירות קבלן בבניה רוויה, ההבדל במפרט בין שוק חופשי למחיר למשתכן אינו גדול לדעתי.

כיף לשמוע גם דברים חיוביים. בהצלחה!

 

[naftul21]

בנוסף לדעתי עקב ה"כתם" של הפרויקט במעמד המכירה יצטרכו להתגמש כ-10% במחיר

אם מעמד המכירה עוד 20_30 שנה איך הקונה ייחס לזה חשיבות אם יבחין בכלל?
חוץ מזה שחלק מהפרוייקטים עשויים להתברר בדיעבד כמוצלחים ואז ההתגמשות תהיה. 10 אחוז למעלה

 

[Ran]

@Ran, תוכל בבקשה להרחיב לגבי הבעייתיות התכנונית שיש ברוב הדירות?
אותי היה מאוד מטריד לדעת שכ-3775 זכאים ויתרו לפני על הפרויקט (אלא אם התכוונת לרשום מקום 400 ואז ההערה הזו מיותרת), כמובן בהנחה שכאשר הגיע תורכם לבחור הנחתי שכמחצית מהדירות כבר נבחרו.

זה יותר גרוע מזה, היו 10000 רשומים בהגרלה והגיעו לכולם... ועדיין נשארו בערך חצי מהדירות. ואז עשו הגרלה לסדרה ב ונמכרו עוד כמה עשרות דירות. ואז עשו הגרלה למשפרי דיור ועדיין נשארו שליש מהדירות. מתישהו זה אמור ללכת לשוק החופשי (לא בטוח אם במחיר חופשי או שהמחיר נשאר אותו דבר)

לדעתי ולהבנתי הסיבות לביקוש הנמוך:
1. הצפה של הקריות בדירות חדשות, יש המון המון דירות במשכנות האמנים, בגבעת הרקפות ובנאות אפק ופשוט אין מספיק אנשים שרוצים לגור בקריות.
2. לשכונת אפק יש תדמית לא טובה וכנראה שזה השליך על נאות אפק למרות שזו שכונה נפרדת.
3. קרבה לבית עלמין.
4. דירות גדולות מדי, אנשים ציפו לקנות בקריות דירת 80 מ"ר ב800,000 להשקעה, והציעו להם דירת 140 מ"ר ב1.4 מיליון. להרבה אנשים בצפון אין סכומים כאלה. גם ההנחה המגולמת לא גדולה במיוחד.
5. הדירות הכי קטנות (100 מ"ר) הן בעלות כיוון אויר אחד בלבד ויש בהן חדר אחד שבנוי מוזר. דווקא הן היו הכי מבוקשות...

 

[Redroze]

אני לא טוען חלילה שהתסריט שרשמת לא אפשרי אבל לדעתי דעת הקהל תהיה מוטה (הרי מחיר הרכישה ישאר לנצח במאגר).
כלומר ברגע שמר ישראל ישראלי יגיע לרכוש 2 דירות באותו פרויקט, אחת נרכשה דרך מחיר למשתכן והשניה פרטית הוא יצפה לגמישות יתרה מרוכשי מחיר למשתכן מכיוון שהוא יודע שרכשו במחיר נמוך יותר בהשוואה למוכר הפרטי.
אבל שוב, אתם הרי יודעים למי ניתנה הנבואה.

5. הדירות הכי קטנות (100 מ"ר) הן בעלות כיוון אויר אחד בלבד ויש בהן חדר אחד שבנוי מוזר. דווקא הן היו הכי מבוקשות...

מניסיון של חבר שזכה בפרויקט במודיעין אשר שווקו בו דירות 3.5 חדרים ו-5 חדרים בלבד, הדירות הקטנות ביותר נחטפו ראשונות, למרות שהרי ההנחה גדלה ככל שמחיר הדירה עולה.
אנשים יעדיפו לבחור בדירה שלא מתאימה לצרכיהם, כנראה יוותרו על הזכות לחיות בה וישכירו אותה.

 

[yishai]

אני דובק בדעתי עוד מהתקופה שהכריזו על הפרויקט, הזוכים קבלו הנחה של כ-30% ממחיר השוק אבל בשביל להעמיד את הדירות בסטנדרט שמקובל בשוק יצטרכו להשקיע עוד כ-10% מערך הדירה בשדרוגים/שיפוצים.

זה ממש תלוי בפרויקט, למשל במודיעין מדובר על דירות 85-90 בכ-1m לעומת כ1.5-1.8 בשוק החופשי, גם אם נניח שהשכונה החדשה היא מיקום פחות טוב מהישנות לדעתי מדובר על הנחה הגבוהה מ-40%
ממה שאני רואה, אני חושב שהתוספת על מנת להעמיד בסטנדרט בשוק תהיה יותר בכיון של 15% (החלפת מטבח, שיפוץ מרפסת ותיקון כללי לחזית בניין)
אני בספק אם בעוד 15 שנה יהיה צורך להתפשר במחיר במכירה, אולי בטווח הקרוב
0.6*1.15=0.69 כלומר עדיין הנחה של מעל 30%

 

[Redroze]

ישי, מכיוון שאנחנו כנראה מדברים על אותו פרויקט, ויש לי הכרות עם הדירות והמפרט אז אני יכול להגיד לך 2 דברים:
1. לדעתי המחירים במודיעין היו מאוד משתלמים בהשוואה לדוגמא לראש העין (שם קבלת עבור 1.1-1.2 מיליון דירת 5 חדרים 110-120 מ"ר).
2. בדירות 3.5 חדרים יש מבחינתי חיסרון אחד גדול והוא חדר שירותים/מקלחת בודד לכל הדירה.

מיקום הפרויקט הוא לרוב בעיה רק בשנתיים הראשונות. לא יהיה וואקום, די ברור שבקרוב יבנו מסביב הרבה בניינים נוספים.

 

[naftul21]

החלפת מטבח

בכל הפרוייקטים גם לא במחיר למשתכן המטבח הוא בסיסי ולא יותר מזה

 

[nUmBer_oNe]

הדירות הקטנות נחטפות ראשונות בגלל שני גורמים:
- המחיר הנמוך. לאנשים פשוט אין יכולת כלכלית לרכוש דירה במיליונים. כרגע מחירי הדיור בישראל הם אסטרנומיים ביחס להכנסה החציונית\ממוצעת וכל מדד אחר. וזה לא שאנו גרים במרכז הגלקסיה, וזה המיקום הכי טוב על פני כדור הארץ.
- חוסר מטורף בדירות אלו בשוק. כבר לא בונים דירות קטנות, ויש ביקוש אדיר לזה. הזוגות הצעירים, הרווקים, גרושים, פנסיונרים - כל אלה לא צריכים דירות של 120 מטר.

אני הייתי שמח לרכוש דירה של 50 מ', אבל לצערי כאלה בונים רק בתל אביב.

 

[yossik]

הדירות הקטנות נחטפות ראשונות בגלל שני גורמים:
- המחיר הנמוך. לאנשים פשוט אין יכולת כלכלית לרכוש דירה במיליונים. כרגע מחירי הדיור בישראל הם אסטרנומיים ביחס להכנסה החציונית\ממוצעת וכל מדד אחר. וזה לא שאנו גרים במרכז הגלקסיה, וזה המיקום הכי טוב על פני כדור הארץ.
- חוסר מטורף בדירות אלו בשוק. כבר לא בונים דירות קטנות, ויש ביקוש אדיר לזה. הזוגות הצעירים, הרווקים, גרושים, פנסיונרים - כל אלה לא צריכים דירות של 120 מטר.
אני הייתי שמח לרכוש דירה של 50 מ', אבל לצערי כאלה בונים רק בתל אביב.

מסכים וברצוני להוסיף שעבור מחיר הוגן ומוזל זוג צעיר יכול להתפשר מעט כי סכה"כ יעברו לדירה גדולה יותר בעתיד ודירה למשתכן מהווה מקפצה לרכישת דירה מתאימה יותר בעתיד, איך אומרים? beggar can not be choosy.
זה לא אומר שמבחינה כלכלית למדינה אני מסכים עם כבוד השר כחלון אבל אם נותנים - לוקחים ובהיסתייגות, לא בכול מחיר.

 

[איש(3718)]

הדיירים החדשים בפרויקטים האלו יהיו כנראה מנותקים מהמסביב, אין תחבורה ציבורית, אין תשתיות הולמות ועוד, ועוד.

אתה טוען שפרוייקטים חדשים "רגילים" (לא של מחיר למשתכן) יש תחבורה ציבורית הולמת ותשתיות הולמות מייד עם האכלוס ? הצחקתני.

"סוויטת הורים" בתוך ממ"ד עם חלון פיצקל'ה והכניסה דרך "חדר ארונות", יציאה לחצר בדירות גן דרך מרפסת שירות או במקרים קיצוניים צריך לצאת מהדירה, לרדת מפלס אחד...

ואתה טוען שזה קורה רק במחיר למשתכן?
קבל כתבה על פרוייקט השוק הסיטונאי בת"א ("חדרים זעירים, חלון שנפתח למסדרון חשוך"):
https://www.themarker.com/realestate/1.4445682

 

[yossik]

אתה טוען שפרוייקטים חדשים "רגילים" (לא של מחיר למשתכן) יש תחבורה ציבורית הולמת ותשתיות הולמות מייד עם האכלוס ? הצחקתני.
ואתה טוען שזה קורה רק במחיר למשתכן?
קבל כתבה על פרוייקט השוק הסיטונאי בת"א ("חדרים זעירים, חלון שנפתח למסדרון חשוך"):
https://www.themarker.com/realestate/1.4445682

נו, בחייאת, הרי אתה מאשר את מה שאני אומר - אין ארוחות חינם. קנו בזול, קבלו סחורה זולה.
בשוק הפרטי ניתן לבדוק את המפרט לפרטי פרטים וגם לשנות מעט במינימום עלות של זיכוי/חיוב שזה די נדיר בדירה למסתכן.
אם מישהו מחליט לקנות דירה מ"גינדי" בגלל השם והמותג בהנחה של 20% שיחשוב שוב וישאל למה? התשובה ללמה זול כי לא בדקו את המפרט ושעטו כמו עדר בופלו לקנות את דירת החלומות במרכז ת"א בלי לבדוק מה מקבלים. איך אומר הפתגם? מי שחמור אוכל קש...

 

[Ran]

יציאה לחצר בדירות גן דרך מרפסת שירות או במקרים קיצוניים צריך לצאת מהדירה, לרדת מפלס אחד...

אגב, ראיתי דירה כזו בפרוייקט רגיל בנאות פרס, שהגינה נמצאת קומה וחצי מתחת לסלון עם איזה 30 מדרגות... המתווכת טענה ש"זה הקסם של הדירה"

 

[המתמיד]

אני מעוניין לשמוע מכם מה דעתכם, מי קנה, מי יושב עדיין על הגדר, מי מבסוט, מי מאוכזב וכו'.

זכינו בהגרלה בשכונה שרצינו. לא ניגשנו למקומות שאינם רלוונטים למיקומי מרכזי העבודה. כרגע עדיין בתהליכי אישור בנייה.

נו, בחייאת, הרי אתה מאשר את מה שאני אומר - אין ארוחות חינם. קנו בזול, קבלו סחורה זולה.

ב"מחיר למשתכן" אתה קונה בזול כי המדינה מוותרת על חלק מהמס הכולל שהיא מטילה כיום על בניית דירה חדשה (מסביבות 50% מערך הדירה ל-30% במרכז הארץ). כיוון שעלות הייצור נמוכה יותר, אין מניעה לוגית-עקרונית לקנות בזול ולקבל סחורה נורמלית. כנראה שיש גם דירות "דפוקות", אבל זו בעיה שקיימת גם בדירות בפרויקטים רגילים.

 

[Fitch]

תוכל בבקשה להרחיב לגבי הבעייתיות התכנונית שיש ברוב הדירות?
אותי היה מאוד מטריד לדעת שכ-3775 זכאים ויתרו לפני על הפרויקט

אני זכיתי במקום 1600 ומשהו באותו פרויקט.
זו שכונה חדשה לגמרי ולא ברור הכיוון של אוכלוסיותה או מיתוגה - שלא כמו במשכנות האומנים השכנה של מוצקין.
דבר שני, להרבה דירות יש נוף לבית קברות. לאחרות יש קרבה לכביש מהיר ורועש.
מדובר על שכונה חדשה כאמור, כך שגם עשור של אתרי בניה מובטח לקונים.

כמובן שויתרתי.

 

[Ran]

אני זכיתי במקום 1600 ומשהו באותו פרויקט.
זו שכונה חדשה לגמרי ולא ברור הכיוון של אוכלוסיותה או מיתוגה - שלא כמו במשכנות האומנים השכנה של מוצקין.
דבר שני, להרבה דירות יש נוף לבית קברות. לאחרות יש קרבה לכביש מהיר ורועש.
מדובר על שכונה חדשה כאמור, כך שגם עשור של אתרי בניה מובטח לקונים.

כמובן שויתרתי.

נראה לי שכבר דיברנו על זה באיזה שרשור. מעניין איך כל אחד רואה דברים אחרת.
הדירה שאני קניתי (כמו הרבה דירות אחרות) היא עם נוף פתוח לשמורת אפק ולגליל המערבי. בשעי חדרים יש נוף לבנין הסמוך, ואם מתאמצים ומוציאים את הראש מהחלון רואים חלק מבית העלמין, וגם נוף פתוח לכרמל. לא ברור לי למה זה צריך להטריד אותי.

לגבי משכנות האמנים - אכן ממותגת היטב, פשוט כי היו שם הרבה פרוייקטים של שוק חופשי שהשקיעו במיתוג. זו תהיה אחלה שכונה אבל תהיה בה בעית תחבורה חמורה מאוד לדעתי. לנו יהיו שתי יציאות מהירות לעוקף קריות.

לגבי אתר הבניה - זה נכון, אבל זה נכון להמון פרוייקטים חדשים. אני מקווה שלפחות האזור הסמוך אלינו יושלם בזמן סביר. בכל מקרה מהדירה שלנו לא ישמעו או יראו את הבניה.