מחיר למשתכן - אשקלון "עיר ימים"

ShayH

משתמש רשום
הצטרף ב
14/3/18
הודעות
25
דירוג
2
שלום לכולם, אני יודע שהרבה שאלו לגבי פרויקט מחיר למשתכן אבל בכל זאת אני רוצה להציג את שלי.
אנסה לתת כמה שיותר פרטים על הפרויקט וכמה שיותר נתונים עליי

הגרלה 360 - פרויקט עיר ימים אשקלון

קצת מידע על הפרויקט: שכונת 'הבלוט', או 'עיר ימים', היא שכונה חדשה שצפויה לקום בצפון מערב אשקלון – סמוך מאוד לים. השכונה תתפרס על פני שטח של כ 260 דונם. על פי התכניות, תכלול מתחם מלונאות ונופש בחלקה המערבי, ואילו חלקה המזרחי ייועד לטובת מגורים. בשכונה צפויים להיבנות בסה"כ 716 יחידות דיור ו 1,400 יחידות לאחסון מלונאי.

מיקום הפרויקט:
http://www.interload.co.il/upload/5198214.png


תכניות הפרויקט:
2369898.png

אתן כמה פרטים:

כפי שניתן לראות בתמונה, ישנם 2 בניינים בפרויקט שלנו. כל בניין בעל 14 קומות, 50 דירות בכל בניין, סה"כ 100 דירות בפרויקט. הזכייה שלנו היא 32 מתוך ה-100.
המבנה שלנו משלב איתו מגורים ומסחר יחד, כלומר בתי קפה, חנויות סופרים וכו'. (כמובן שבכל הנוגע לכניסה נפרדת לדיירים וחניה נפרדת לדיירים הכל מוסדר).
המבנה במרחק אווירי מהים - 500 מטרים.
בחלק המערבי של השכונה יקומו 3 בתי מלון בעלות 1,400 יחידות דיור.
מבדיקות שערכתי באופן כללי צפון אשקלון יקרה וחדשה יותר מאשר מרכז / דרום, כלומר סביר שגם השכונה הזו תחשב "יוקרתית" ביחס לכל אשקלון, מה גם שהיא הנקודה הכי קרובה למרכז.
ישנם תכניות להקמת מחלף צפוני שיחבר את כביש 4 לחלק הצפוני של אשקלון ובנוסף הקמת 2 תחנות רכבת.

קצת נתונים יבשים ומספרים:
מחיר למ"ר - 8,553 ש"ח
מענק מהמדינה - 40,000 ש"ח

עשיתי תחשיב מדויק למחירי דירות בפרויקט (כולל המענק, חניה, מרפסת, מחסן ומדד תשומות הבניה מתאריך זכיית הקבלן ועד היום) :
גודל דירה 85 מ"ר - 781,000
גודל דירה 100 מ"ר - 914,000
גודל דירה 120 מ"ר - 1,100,000

הפרויקט כרגע נמצא בהכנת הקרקע לבנייה. צפי מסירת הקרקע לקבלן הוא אוגוסט 2018
דירות דומות במפרט, בגודל וכו' 120 מ"ר נמכרות סביב ה-1.5M

כרגע עוד אין מפרט דירות מדויק ואין לוח תשלומים מהקבלן.

קצת פרטים עלינו:
זוג נשוי טרי בני 27, 24 ללא ילדים
הון עצמי: 350,000 ש"ח
כרגע גרים אצל ההורים וממשיכים לחסוך, הצפי שנגיע לקבלן עם 400,000 ש"ח.
יש לציין שההון שלנו מושקע בתיק השקעות (שהניב בשנתיים האחרונות 15%).
גרים במרכז הארץ

התלבטויות:
על פניו נראה שהפרויקט אכן יוקרתי, איכותי ומבטיח. דירות קרובות לים, שכונה חדשה לגמרי, תכניות לבנייה תחבורה חדשה , תכניות לטיילת ואזור תיירות, בתי מלונות, תכנית מאושרת לבניית פארק גולף ענק מצפון מזרח לשכונה וכו'. לפי הנתונים באשקלון יש בשנים האחרונות הגירה חיובית מאוד של אוכלוסיה, עיר בתנופת בנייה חדשה ומתפתחת ועשתה עליית מחירים גדולה יחסית בנדל"ן.
קשה מאוד מאוד להעריך את שווי הנכס מכיוון שהשכונה היא חדשה לגמרי ושכונה ליד היא שכונה רק של בתים פרטיים כך שקה להעריך גם שכירות.

המטרה שלנו היא לחסוך כמה שיותר עד לבחירת הדירה ותחילת התשלומים ולנסות ולשלם כמה שיותר מההון כדי לדחות את המשכנתה כמה שיותר קרוב לטופס 4.

בגדול המטרה שלנו היא נכס להשקעה שיניב תזרים מזומנים חיובי, אך אנו לוקחים בחשבון שיכול להיות קשיים בהשכרת הנכס ואנו נעבור לגור שם, כמובן לזמן מוגבל כי אנחנו רוצים להמשיך לגור במרכז.
לפי החוק נוכל למכור את הנכס כ-7 שנים מיום הזכייה או 5 שנים מיום קבלת המפתח (כלומר הכי מאוחר יהיה נובמבר 2024)
אם נגיע למסקנה שהנכס הוא השקעה לא כל כך משתלמת אנחנו נוותר...

אשמח לחוכמתכם, עצותכם וכל מה שתוכלו לתרום כדי לעזור לנו לקבל החלטה, גם בנוגע לעיר אשקלון עצמה שכן אנחנו מהמרכז ועדיין נתונים מהאינטרנט אינם נתונים ממי שגר / מכיר את העיר.
 

ShayH

משתמש רשום
הצטרף ב
14/3/18
הודעות
25
דירוג
2
האם אתה לוקח בחשבון את התרחיש של ירידות מחירים?
אחת הסיבות שאני מתייעץ בנוגע לפרויקט היא כל מה שקורה כיום בשוק הנדל"ן.
אם היה מדובר בפרויקט לפני שנתיים-שלוש כנראה שהייתי הולך עליו בלי חשש.
אשמח מאוד להערות והארות ממשקיעים מנוסים שיכולים להסב את תשומת ליבי לנקודות מחשבה.
 

Fitch

משתמש בכיר
הצטרף ב
1/8/16
הודעות
3,607
דירוג
2,866
בגדול המטרה שלנו היא נכס להשקעה שיניב תזרים מזומנים חיובי, אך אנו לוקחים בחשבון שיכול להיות קשיים בהשכרת הנכס ואנו נעבור לגור שם, כמובן לזמן מוגבל כי אנחנו רוצים להמשיך לגור במרכז.
לפי החוק נוכל למכור את הנכס כ-7 שנים מיום הזכייה או 5 שנים מיום קבלת המפתח (כלומר הכי מאוחר יהיה נובמבר 2024)
הגעתי למסקנה שבערך 99% מכל מי שזוכה במשתכן חושב שהוא הולך "להביא את המכה" כנכס להשקעה.
הבעיה שלו זה ה98.9% האחרים שחושבים כמוהו.
 

ShayH

משתמש רשום
הצטרף ב
14/3/18
הודעות
25
דירוג
2
הגעתי למסקנה שבערך 99% מכל מי שזוכה במשתכן חושב שהוא הולך "להביא את המכה" כנכס להשקעה.
הבעיה שלו זה ה98.9% האחרים שחושבים כמוהו.
אני לא חושב שאני הולך להביא "מכה" או איזה רווח מטורף.
המטרה שלי היא ליצור תזרים מזומנים חיובי או השקעה שתהיה עדיפה על ההשקעה של ההון שלי בתיק ההשקעות.
שני קשיים שלי יש כדי לנסות ולקבל החלטה הם: המצב כיום בשוק הדיור ולאן הוא הולך
דבר שני הוא הקושי לנסות ולצפות את מחיר הדירה העתידי והשכירות שאפשר לקבל מכיוון שזוהי שכונה חדשה שנבנת כרגע.
לא מצפה מאנשים פה להיות נביאים אלא להעלות נקודות למחשבה ודעות אישיות.
 

Fitch

משתמש בכיר
הצטרף ב
1/8/16
הודעות
3,607
דירוג
2,866
מדד תשומות הבניה מתאריך זכיית הקבלן ועד היום
תנסה לחשב ועד מתן מפתח.
בגדול המטרה שלנו היא נכס להשקעה שיניב תזרים מזומנים חיובי
תנסה להבין בכמה אפשר יהיה להשכיר דירה כזו (תסתכל על דירות דומות בעיר), ואז תכפיל ב0.75.
עכשיו תנסה לבנות מימון שייתן לך תזרים חיובי (אם ניתן).
שני קשיים שלי יש כדי לנסות ולקבל החלטה הם: המצב כיום בשוק הדיור ולאן הוא הולך
אם אתה משקיע בשביל תזרים, זה לא רלוונטי לך יותר מדי. בטח ניחושים.
 

ShayH

משתמש רשום
הצטרף ב
14/3/18
הודעות
25
דירוג
2
תנסה לחשב ועד מתן מפתח.

תנסה להבין בכמה אפשר יהיה להשכיר דירה כזו (תסתכל על דירות דומות בעיר), ואז תכפיל ב0.75.
עכשיו תנסה לבנות מימון שייתן לך תזרים חיובי (אם ניתן).

אם אתה משקיע בשביל תזרים, זה לא רלוונטי לך יותר מדי. בטח ניחושים.

תודה על התשובות.
שאלה - למה להכפיל שכירות כפול 0.75?
סתם הערכה או יש בסיס כלשהו?

לגבי מחירי הדיור דווקא נראה שזה כן רלוונטי מכיוון שכשמחיר הנכס יורד, מחירי השכירות יורדים יחד איתם לא?
 

Fitch

משתמש בכיר
הצטרף ב
1/8/16
הודעות
3,607
דירוג
2,866
שאלה - למה להכפיל שכירות כפול 0.75?
סתם הערכה או יש בסיס כלשהו?
מחיר במקרה של היצף. ע"ע פסגות אפק בראש העין.
לגבי מחירי הדיור דווקא נראה שזה כן רלוונטי מכיוון שכשמחיר הנכס יורד, מחירי השכירות יורדים יחד איתם לא?
בשנה האחרונה המחירים של הנכסים נותרו במקום ואילו השכירות עלתה. מה זה אומר?
 

כימאי

משתמש בכיר
הצטרף ב
5/8/17
הודעות
1,947
דירוג
1,821
שלום שי,
המטרה שלי היא ליצור תזרים מזומנים חיובי או השקעה שתהיה עדיפה על ההשקעה של ההון שלי בתיק ההשקעות
זה יפה שיש לך מטרה כזאת, הבעיה היא, לדעתי, שאתה כבר התלהבת רגשית מאיזה פרוייקט, ואתה מנסה לשכנע את עצמך שכל הנתונים שהבאת יסתדרו להם בעתיד כך שהם יתאימו למטרה שלך.
ייתכן שאופציות אחרות אולי פחות מלהיבות רגשית, אבל הן יותר כדאיות כלכלית, למשל שתיק ההשקעות שלך יניב תשואה עדיפה על פני רכישת הדירה הזאת, למשל שרכישת דירה קיימת כבר היום תניב תשואה עדיפה על פני רכישת הדירה הזאת, למשל...
 

ShayH

משתמש רשום
הצטרף ב
14/3/18
הודעות
25
דירוג
2
שלום שי,

זה יפה שיש לך מטרה כזאת, הבעיה היא, לדעתי, שאתה כבר התלהבת רגשית מאיזה פרוייקט, ואתה מנסה לשכנע את עצמך שכל הנתונים שהבאת יסתדרו להם בעתיד כך שהם יתאימו למטרה שלך.
ייתכן שאופציות אחרות אולי פחות מלהיבות רגשית, אבל הן יותר כדאיות כלכלית, למשל שתיק ההשקעות שלך יניב תשואה עדיפה על פני רכישת הדירה הזאת, למשל שרכישת דירה קיימת כבר היום תניב תשואה עדיפה על פני רכישת הדירה הזאת, למשל...

יש אמת בדבריך. בין היתר זוהי אחת הסיבות שאני רוצה להתייעץ עם גורמים בלתי תלויים ולא מעורבים רגשית בפרויקט.
ועם זאת, יכול להיות שעדיין כניסה לפרויקט זה תניב יותר מאשר תיק השקעות על ההון שלי.
כפי שציינתי קשה להעריך את שווי הדירה העתידי אבל דירות כיום שהכי דומות במיקומן ואופיין שוות 300-400 אלף ש"ח יותר.
ההתלבטות הקשה היא מצב הדיור כיום והנתונים שמתפרסמים על הקיפאון וערך הדירות.
 

orensp

משתמש ותיק
הצטרף ב
30/11/15
הודעות
642
דירוג
473
-תבדוק יחס שכירות/עלות, בעיני הוא הגורם הטוב ביותר להערכת כדאיות העיסקה. 5% זה התשואה הממוצעת העולמית משכירות(מחקר כל הזמנים).
בנוסף אתה יכול לבדוק את עקום עליית המחירים באיזור עבור דירות חדשות, צא מנקודת הנחה שהמחירים יכולים לחזור אחורה עד 2010-2011(בא בערך המחירים התחילו להיות גבוהים מהממוצע ההיסטורי).

*כמו שכבר כתבת המחירים גם יכולים להמשיך לעלות. דעתי היא שצריך מיתון כדי להכניס את השוק הישראלי לסחרחורת אמיתית.
 

ShayH

משתמש רשום
הצטרף ב
14/3/18
הודעות
25
דירוג
2
-תבדוק יחס שכירות/עלות, בעיני הוא הגורם הטוב ביותר להערכת כדאיות העיסקה. 5% זה התשואה הממוצעת העולמית משכירות(מחקר כל הזמנים).
בנוסף אתה יכול לבדוק את עקום עליית המחירים באיזור עבור דירות חדשות, צא מנקודת הנחה שהמחירים יכולים לחזור אחורה עד 2010-2011(בא בערך המחירים התחילו להיות גבוהים מהממוצע ההיסטורי).

*כמו שכבר כתבת המחירים גם יכולים להמשיך לעלות. דעתי היא שצריך מיתון כדי להכניס את השוק הישראלי לסחרחורת אמיתית.
תודה על התגובה.
נקודה למחשבה לגבי חזרת המחירים אחורה בכמה שנים.
 

קפבלנקה

משתמש בכיר
הצטרף ב
27/1/15
הודעות
1,486
דירוג
2,113
דבר שני הוא הקושי לנסות ולצפות את מחיר הדירה העתידי והשכירות שאפשר לקבל מכיוון שזוהי שכונה חדשה שנבנת כרגע.
לא מצפה מאנשים פה להיות נביאים אלא להעלות נקודות למחשבה ודעות אישיות.
אתה הולך לקחת פה משכנתא רצינית, כנראה ל - 20+ שנה, בשביל להשתעבד לתשלומים על נכס, שלדעתי האישית, צפוי להניב לך פחות מאלטרנטיבה של לשכור ולהשקיע ברמת סיכון דומה, ואפילו פחותה, בשוק ההון.
ושאלה רצינית שנוגעת קצת לפסיכולוגיה - לא מטריד אותך בגיל 27 ו - 24 להתחייב עם אשתך שזה עתה נשאת לה, לחוב של מעל מיליון שקל לבנקים?
 

nUmBer_oNe

משתמש ותיק
הצטרף ב
8/10/15
הודעות
87
דירוג
133
הבעיה היא שאתם לא גרים באשקלון. ביקרתם בה לפחות?
אגב, על מגרשי הגולף בצפון אשקלון אני שומע כבר שני עשורים לפחות…
 

ShayH

משתמש רשום
הצטרף ב
14/3/18
הודעות
25
דירוג
2
אתה הולך לקחת פה משכנתא רצינית, כנראה ל - 20+ שנה, בשביל להשתעבד לתשלומים על נכס, שלדעתי האישית, צפוי להניב לך פחות מאלטרנטיבה של לשכור ולהשקיע ברמת סיכון דומה, ואפילו פחותה, בשוק ההון.
ושאלה רצינית שנוגעת קצת לפסיכולוגיה - לא מטריד אותך בגיל 27 ו - 24 להתחייב עם אשתך שזה עתה נשאת לה, לחוב של מעל מיליון שקל לבנקים?

המטרה היא ממש הפוכה מלהשתעבד.
המטרה שלי היא לרכוש את הנכס כדי שיניב לי הכנסה, כלומר שהמשכנתא שאשלם תהיה נמוכה מהשכירות שאקבל עליה ככה שממש לא מפחיד אותי להתחייב למשכנתא כל עוד התזרים מזומנים יהיה חיובי.
בנוסף החוב ממש לא יהיה מעל למיליון ש"ח.

הבעיה היא שאתם לא גרים באשקלון. ביקרתם בה לפחות?
אגב, על מגרשי הגולף בצפון אשקלון אני שומע כבר שני עשורים לפחות…
בעיה מרכזית היא שאנחנו לא גרים באשקלון.
קצת מפחדים מהמצב שנצטרך לגור בנכס במידה ולא נצליח להשכיר במחיר סביר שאנחנו צופים להשכיר.
אנחנו מתכננים בימים הקרובים לנסוע ליום שלם לאשקלון, להסתובב שם ובעיקר באזור של הפרויקט.
לגבי הפרויקט ששמעת עליו, נכון יש כמה דברים בסביבה שדיברו עליהם כמו המגרש, המחלף הצפוני, תחנות רכבת וכו' ונראה שהדברים האלו יתחילו לזוז עם בניית הפרויקטים (לדוגמה המחלף הצפוני היה תנאי של עיריית אשקלון להסכם הגג)
 

c881

משתמש בכיר
הצטרף ב
24/1/15
הודעות
6,053
דירוג
8,148
הפרויקט כרגע נמצא בהכנת הקרקע לבנייה. צפי מסירת הקרקע לקבלן הוא אוגוסט 2018
דירות דומות במפרט, בגודל וכו' 120 מ"ר נמכרות סביב ה-1.5M

כרגע עוד אין מפרט דירות מדויק ואין לוח תשלומים מהקבלן.
מציע שתחפש את השרשור של הזוכה בדימונה שחשב שמדובר בדירות חדשות ברמה ומפרט זהה לדירות מסביב ואז הסתבר שמדובר בדירות עם מפרט של שנות ה-70, רק שנבנות היום...
הקבלנים לא פראיירים של אף אחד.
 

ShayH

משתמש רשום
הצטרף ב
14/3/18
הודעות
25
דירוג
2
מציע שתחפש את השרשור של הזוכה בדימונה שחשב שמדובר בדירות חדשות ברמה ומפרט זהה לדירות מסביב ואז הסתבר שמדובר בדירות עם מפרט של שנות ה-70, רק שנבנות היום...
הקבלנים לא פראיירים של אף אחד.
אשמח לקישור בבקשה.
לא הצלחתי למצוא
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
י מה עדיף, דירת 3 או 4 חדרים להשקעה? מחיר למשתכן. נדל"ן 8
ע רכישת דירה להשקעה במחיר השוק בשכונה שרובה דירות מחיר למשתכן (יבנה) נדל"ן 7
מומו הברווז משכנתת גישור לדירת מחיר למשתכן נדל"ן 0
Y מחיר למשתכן מודיעין - 5 גן או 3 חדרים נדל"ן 3
H הגרלת המשך מחיר למשתכן נדל"ן 0
Y התלבטות לגבי קניית דירה בנאות אפק בקריית ביאליק דרך מחיר למשתכן נדל"ן 5
K המתנה לפרוייקט מחיר למשתכן נדל"ן 1
D התלבטות לגבי קניית דירה ליד מסילת רכבת בפרויקט שחלקו מחיר למשתכן נדל"ן 3
ש מחיר למשתכן התייעצות נדל"ן 1
Plato זוג עם שני ילדים בדילמת מחיר למשתכן - למכור ולקנות? נדל"ן 4
מ מחיר למשתכן/משפרי דיור נדל"ן 7
benjamin דירה דרך הצבא vs חיפוש עצמי vs מחיר למשתכן בתכנית החדשה נדל"ן 17
Ron.B סקר מחיר למשתכן- מגורים או השקעה? נדל"ן 7
D מחיר למשתכן -נתניה נדל"ן 22
D מחיר למשתכן - הסוף? (ותכנית חדשה בפריפריה) שוק ההון 0
ד מחיר למשתכן-האמנם כדאי? נדל"ן 8
I תמהיל - דירת מחיר למשתכן נדל"ן 2
ג מחיר למשתכן - דופלקס או 6 חדרים בנתניה - האם כדאי כהשקעה לטווח ארוך? נדל"ן 14
ITS מחיר למשתכן במודיעין - דירת 3 או 5 חדרים - מה עדיף כלכלית? נדל"ן 12
מ כדאיות מחיר למשתכן כ'השקעת ערך'? אגמים נתניה נדל"ן 28
T ביטול חוזה מחיר למשתכן נדל"ן 2
י מחיר למשתכן - כרמי גת קריית גת נדל"ן 7
ח דירת 6 חדרים - מחיר למשתכן באור יהודה. כדאי? נדל"ן 7
O מחיר למשתכן בנרקיסים - האם שווה לקנות בתור השקעה עתידית? נדל"ן 26
O מחיר למשתכן שכונת נרקיסים ראשון לציון עזרה נדל"ן 68
D מחיר למשתכן גליל ים הרצליה - אשמח לעזרה נדל"ן 17
C התייעצות לגבי החלטה סופית על דירת מחיר למשתכן להשקעה + גודל משכנתא נדל"ן 23
DiverGirl מחיר למשתכן והשפעתו על שוק הדיור נדל"ן 77
B רכישת דירה להשקעה כרווק (מחיר למשתכן) נדל"ן 10
ט מחיר למשתכן בגדרה הצעירה נדל"ן 23
מ מחיר למשתכן - רכישה/השקעה בצפון נדל"ן 120
ב מחיר למשתכן שוהם - התלבטות נדל"ן 54
ע זכאות מחיר למשתכן אל מול השקעת נדל''ן בחול נדל"ן 16
י מחיר למשתכן בפתח תקווה - התלבטות נדל"ן 30
D ושוב מחיר למשתכן כהשקעה - האם כדאי? נדל"ן 45
לא חשוב שמות מחיר למשתכן אוף טופיק 18
yossik מחיר למשתכן נדל"ן 50
Y מחיר למשתכן בראשון לציון נדל"ן 12
R מחיר למשתכן בבאר שבע להשקעה נדל"ן 23
Rio מיתוג הדירה - מחיר למשתכן וסמיכות לבית קברות נדל"ן 23
N עזרת חכמי הפורום - דירה, מחיר למשתכן, משכנתא אגרסיבית נדל"ן 4
R מחיר למשתכן ונדלן בכלל נדל"ן 248
B מחיר למשתכן במעלות תרשיחא נדל"ן 42
גרושבליגרוש מחיר למשתכן שדרות נדל"ן 42
א מחיר למשתכן דימונה- גם אני זכיתי נדל"ן 3
doc29 מחיר למשתכן- בעד ונגד נדל"ן 85
A מחיר למשתכן - ההשקעה הכי טובה היום נדל"ן 194
Y מחיר למשתכן, זכאות של זוג לא נשוי ומתחת לגיל 35 נדל"ן 10
יבגני וולף מחיר למשתכן- האם כדאי? נדל"ן 125
F הוצע לי להשכיר את דירתי ל-3 שנים מעל מחיר שוק, כולל שיפוץ הדירה על חשבונם. יש קאצ'? נדל"ן 1

נושאים דומים

למעלה