Sheperdspie
משתמש רשום
- הצטרף ב
- 26/4/15
- הודעות
- 10
- דירוג
- 2
שלום לכולם, תודה על העזרה מראש.
ברשותי דירה שרכשתי במחיר למשתכן באיזור במרכז, שוויה 4 מיליון ש״ח לערך. אני יכול למכור ואין לי נעילה. יתרת משכנתא של כ300000 ש״ח.
מצאתי דירה באיזור במרכז שבו אני רוצה לגור, שווי דירת קיימת יד שנייה 5 מיליון ש״ח. ישנו פרוייקט מאוד דומה לפרוייקט יד ראשונה, שיהיה מוכן בעוד כשלוש שנים, בעלות מעט יקרה יותר של 5.2 מיליון ש״ח, אך עם הטבה של 20/80. כיום אני שוכר ומשכיר, כאשר השכירות שאני מקבל מכסה לי את המשכנתא, ואפשר לצאת מנקודת הנחה שאם ארכוש את הדירה ה׳חדשה׳, המשכנתא שלי תהיה בעלות השכירות שאני משלם היום. בהנחה ויש לי את היכולת הכלכלית, מה הייתם עושים? המטרה שלי למקסם את שווי ההון שלי, ואין לי ״לחץ״ לעבור היום לדירה משלי:
1) מוכרים את הדירה במחיר למשתכן כיום, וקונים את הדירת יד 2
2) קונים את דירת יד 2 ומחזיקים את הדירה במחיר למשתכן (מחזיקים שתי דירות ולא מוכרים ״לעולם״ - המיסוי דירה שנייה כבד פה מאוד).
3) (הנטייה שלי) - לקנות את פרוייקט היד הראשונה היום, יהיה מוכן בעוד שלוש שנים, ואז למכור את דירת מחיר למשתכן. אמנם המחיר של דירה יד 1 מעט יקרה יותר, אבל עסקת המימון בפועל מקנה הנחה (שקשה לי לכמת אותה - איך הייתם מכמתים הלוואות 4 מיליון ש״ח לשלוש שנים?). כך אני נועל את המחיר הנוכחי של הדירה החדשה על הנייר, ״מרוויח״ עוד שלוש שנים של עליית מחיר בדירת מחיר למשתכן שלי (באיזור ביקוש גבוה), ומוכר את הדירה שלי רק אחרי קבלת טופס 4. זאת בהנחה כמובן, שמחירי הדיור ימשיכו לעלות.
תודה רבה לכולם!
ברשותי דירה שרכשתי במחיר למשתכן באיזור במרכז, שוויה 4 מיליון ש״ח לערך. אני יכול למכור ואין לי נעילה. יתרת משכנתא של כ300000 ש״ח.
מצאתי דירה באיזור במרכז שבו אני רוצה לגור, שווי דירת קיימת יד שנייה 5 מיליון ש״ח. ישנו פרוייקט מאוד דומה לפרוייקט יד ראשונה, שיהיה מוכן בעוד כשלוש שנים, בעלות מעט יקרה יותר של 5.2 מיליון ש״ח, אך עם הטבה של 20/80. כיום אני שוכר ומשכיר, כאשר השכירות שאני מקבל מכסה לי את המשכנתא, ואפשר לצאת מנקודת הנחה שאם ארכוש את הדירה ה׳חדשה׳, המשכנתא שלי תהיה בעלות השכירות שאני משלם היום. בהנחה ויש לי את היכולת הכלכלית, מה הייתם עושים? המטרה שלי למקסם את שווי ההון שלי, ואין לי ״לחץ״ לעבור היום לדירה משלי:
1) מוכרים את הדירה במחיר למשתכן כיום, וקונים את הדירת יד 2
2) קונים את דירת יד 2 ומחזיקים את הדירה במחיר למשתכן (מחזיקים שתי דירות ולא מוכרים ״לעולם״ - המיסוי דירה שנייה כבד פה מאוד).
3) (הנטייה שלי) - לקנות את פרוייקט היד הראשונה היום, יהיה מוכן בעוד שלוש שנים, ואז למכור את דירת מחיר למשתכן. אמנם המחיר של דירה יד 1 מעט יקרה יותר, אבל עסקת המימון בפועל מקנה הנחה (שקשה לי לכמת אותה - איך הייתם מכמתים הלוואות 4 מיליון ש״ח לשלוש שנים?). כך אני נועל את המחיר הנוכחי של הדירה החדשה על הנייר, ״מרוויח״ עוד שלוש שנים של עליית מחיר בדירת מחיר למשתכן שלי (באיזור ביקוש גבוה), ומוכר את הדירה שלי רק אחרי קבלת טופס 4. זאת בהנחה כמובן, שמחירי הדיור ימשיכו לעלות.
תודה רבה לכולם!
