מחיר למשתכן דימונה

[Itayya]

היי לכולם,
התייעצות: זכיתי במחיר למשתכן בדימונה בפרויקט של חברת ״גשם״. מחיר דירת 3 חד׳ עומד על 600 אלף שקל, 5 חד׳ 860-880 אלף. בנוסף גם מקבלים מענק של 40 אלף שקל מהמדינה. מחיר שיווק של הדירות באותו הבנייין על ידי היזם: 990 אלף ל-3 חד׳, 1,350,000 ל-5. צפי כניסה: דצמבר 2025. התכנון הוא לקנות דירת 5 חדרים כי יהיה לה יותר ביקוש להשכרה.
מבחינת החזרי משכנתא אהיה במצב טוב, אבל מאחר ואני רוכש אותה להשקעה, ועכשיו בונים כ-1,000 יחידות דיור חדשות באיזור, ממש עוד חצי עיר, אני מתלבט אם זה בכלל משתלם להשקעה (אוכל למכור את הדירה רק ב-2029) כי גם שוק השכירות יהיה רווי ולאחר מכן אני חושש שגם שוק המכירה. נסעתי לראות את המקום והוא איזור מתפתח, לא רחוק מהיציאה לכביש 6 החדש, והבנתי מדימונאים שיש ביקוש לדירות חדשות.
מצד שני, מתלבט אם להשקיע ולקנות דירה במיליון שקל בשכונות החוף של חיפה (יש עוד מציאות) במשכנתא של 75 אחוז, מושכרת ב-4000 שקל (קצת גבוה לאיזור שהוא סביב 3,600) חתומות לפינוי בינוי שיקרה בעוד 7-9 שנים ואז אקבל דירה חדשה על הים, שסיכוי סביר שגם אגור בה יום אחד. זה נשמעת עסקה טובה יותר ורלוונטית יותר, כמו גם גמישות במכירת הדירה במידה וחס ושלום יקרה משהו בשנתיים הקרובות, במקום להתקע בדירה בדימונה עד סוף העשור. מצד שלישי, דימונה זולה יותר ומתפתחת אם להאמין לדיבור ויכול להיות שאצליח למכור אותה ברווח נאה עוד 6 שנים.

 

[ביולוג ירושלמי]

בוא ונפשט - שים את הכסף לרגע בצד.
רד לתכל'ס.
השאלה שלך היא חיפה או דימונה?
אשכרה?...

 

[Redroze]

בוא ונפשט - שים את הכסף לרגע בצד.
רד לתכל'ס.
השאלה שלך היא חיפה או דימונה?
אשכרה?...

כן, אם תרצה לדייק אז יש לו הון עצמי של 250-300 אלף ש"ח וזכיה במחיר למשתכן בדימונה והוא מתלבט בין:
1. לרכוש דירת 5 חדרים בדימונה שתהיה מוכנה עוד שנתיים וחצי בערך במחיר קטלוגי (על הנייר, קשה לי להאמין שיראו לך עסקאות חתומות במחיר הזה) של 820-840 אלף ש"ח שמגלם הנחה על הנייר של כחצי מיליון ש"ח. צפי שכירות לוט בערפל, והדירה לא נזילה עד 2029. הוא לא מכיר את האזור פרט לעובדה שהכל יהיה חדש על כל היתרונות והחסרונות של זה. הוא לא מתלהב לגור באזור זה אם יהיה משבר כזה או אחר. אחוז המימון בהשעה זו כ-50%. מכיוון שמדובר בבניה חדשה, מעבר לאבזור ראשוני של הדירה לא צפויות הוצאות אחזקה נוספות.
2. לרכוש דירת 3 חדרים קיימת בחיפה במיליון ש"ח במשכנתא מקסימאלית (75%). דירה שפוטנציאלית יכולה להקפיץ את ערכה אם העירייה תחליט לקדם את פרויקטי הפינוי בינוי באזור. אזור שהוא מכיר ולכן הוא יודע שטווח השכירות הוא 3600-4000 כתלות במיקום, גימור וקומה של הדירה שהוא ימצא בבוא העת. מכיוון שמדובר בדירות בנות 50+ שנים וצמודות לים יש פוטנציאל להוצאות אחזקה לבניין המזדקן. הוא כן מתלהב לגור באזור זה אם יהיה משבר כזה או אחר. לא רשם מה יהיה מחיר הדירה אם הפינוי בינוי יבוצע מחר (כדי להבין את הפוטנציאל).

2 הסנט שלי, אני השקעתי בשכונה חדשה. ב-3 שנים הראשונות זה קשוח מאוד כי אין תשתיות. זה מאוד תלוי בביצועים וביכולות של העירייה אם הסבל יימשך שנה או 5 שנים.
הניסיון מלמד שלאחר מכן השכונות מסגסגות כי הדיירים החזקים (בעלי האמצעים) בשכונות הישנות משדרגים את עצמם לדירות מודרניות (בהתחלה הפער זניח). עם השנים כשהביקוש עולה, גם הפער במחיר בין השכונה החדשה לישנה גדל.
אם אתה רוצה לחקור את הנושא, תקרא על שכונת היין באשקלון, כרמי גת בקרית גת, עפולה, פסגות אפק ראש העין, אור עקיבא, וכו'.

 

[Itayya]

כן, אם תרצה לדייק אז יש לו הון עצמי של 250-300 אלף ש"ח וזכיה במחיר למשתכן בדימונה והוא מתלבט בין:
1. לרכוש דירת 5 חדרים בדימונה שתהיה מוכנה עוד שנתיים וחצי בערך במחיר קטלוגי (על הנייר, קשה לי להאמין שיראו לך עסקאות חתומות במחיר הזה) של 820-840 אלף ש"ח שמגלם הנחה על הנייר של כחצי מיליון ש"ח. צפי שכירות לוט בערפל, והדירה לא נזילה עד 2029. הוא לא מכיר את האזור פרט לעובדה שהכל יהיה חדש על כל היתרונות והחסרונות של זה. הוא לא מתלהב לגור באזור זה אם יהיה משבר כזה או אחר. אחוז המימון בהשעה זו כ-50%. מכיוון שמדובר בבניה חדשה, מעבר לאבזור ראשוני של הדירה לא צפויות הוצאות אחזקה נוספות.
2. לרכוש דירת 3 חדרים קיימת בחיפה במיליון ש"ח במשכנתא מקסימאלית (75%). דירה שפוטנציאלית יכולה להקפיץ את ערכה אם העירייה תחליט לקדם את פרויקטי הפינוי בינוי באזור. אזור שהוא מכיר ולכן הוא יודע שטווח השכירות הוא 3600-4000 כתלות במיקום, גימור וקומה של הדירה שהוא ימצא בבוא העת. מכיוון שמדובר בדירות בנות 50+ שנים וצמודות לים יש פוטנציאל להוצאות אחזקה לבניין המזדקן. הוא כן מתלהב לגור באזור זה אם יהיה משבר כזה או אחר. לא רשם מה יהיה מחיר הדירה אם הפינוי בינוי יבוצע מחר (כדי להבין את הפוטנציאל).

2 הסנט שלי, אני השקעתי בשכונה חדשה. ב-3 שנים הראשונות זה קשוח מאוד כי אין תשתיות. זה מאוד תלוי בביצועים וביכולות של העירייה אם הסבל יימשך שנה או 5 שנים.
הניסיון מלמד שלאחר מכן השכונות מסגסגות כי הדיירים החזקים (בעלי האמצעים) בשכונות הישנות משדרגים את עצמם לדירות מודרניות (בהתחלה הפער זניח). עם השנים כשהביקוש עולה, גם הפער במחיר בין השכונה החדשה לישנה גדל.
אם אתה רוצה לחקור את הנושא, תקרא על שכונת היין באשקלון, כרמי גת בקרית גת, עפולה, פסגות אפק ראש העין, אור עקיבא, וכו'.

תודה על התרגום המדויק שלי. כרגע בשכונת נוה דוד בבניינים החדשים של אלמוגים (פינוי בינוי) משווקים דירות 4-5 חדרים חדשות החל מ-2.2 מיליון שקל אז הפוטנציאל גבוה. אין כבר מציאות ממש והדירות שלמכירה הן של משקיעים שככל הנראה נתקעו עם משכנתאות גבוהות ורוצים להיפטר מהן. יש הרבה סלאמס למכירה במחירים מופקעים אבל גם יש דירה שראיתי ומתלבט לגביה במצב טוב שחתומה לפינוי בינוי. מניח שאם אמתין חודשיים בשוק אז תהיה גם ירידת מחירים ואוכל ללחוץ אותם בעוד 10 אחוז מטה. הבעיה שעיריית חיפה מתנהלת בעצלתיים כבר שנים רבות והפרויקטים יתקעו אם כי לאורך זמן אין סיבה שלא יעשו את הפיתוח בכניסה לעיר. בשני המקרים יש סיכון, אני נוטה יותר לחיפה. מצד שני, דימונה מרגיש כמו השקעה סולידית ובטוחה לאורך זמן. אופציה שלישית: לוותר על הזכיה ולנסות שוב בהגרלה הבאה במקומות עם פוטנציאל טוב יותר כמו אשקלון, נתיבות, קרית גת, ומקסימום אם לא נזכה כמו אז, אז נרשם לדימונה שוב, שבה הסיכויים לזכיה גבוהים.

 

[יזם]

כאחד שמתמחה בעיר בדרום, מה שקורה בשכונות של מחיר למסכן של דיירים שזכו ומנסים למכור פשוט אוכלים אותה גם בהשכרה.
*לא המלצה, רק לפרוטוקול - לא הייתי קונה דירה שלא מתאימה לאוכלוסיה בעיר ויש היצע עצום מאותו סוג דירה.

 

[ביולוג ירושלמי]

השאלה שלך היא חיפה או דימונה?

אז הבנתי נכון.
כל שאר המספרים והמלל הפיננסי כאילו מעניינים מאוד, וחישובים כלכליים יפים מאוד...
והכל שווה לתחת (סליחה).

חיפה או דימונה?
צפון או דרום?
אז חיפה.
כי אני מכיר את חיפה.
מודה שאין לי מושג ירוק ולא מכיר את דימונה, ולא רוצה להכיר את דימונה. וגם לא את נתיבות.
מילא קריית גת שיש עוד הרגשה של "עתיד" (?)...

אתם מתעלמים מהפיל הלבן שבחנות הקרמיקה למטבח.

התשובה שלי מתעלמת מכל החישובים היפים. מתנצל, זו באמת תשובה די אדיוטית.
אבל אני רואה רק את הפיל.
קשה לי לא לראות אותו.
שוב מתנצל.

 

[פטל ואוכמניות]

הלוואי ו @ביולוג ירושלמי טועה, ואני איתו.
חיפה לעומת דימונה - התשובה ברורה.
אשמח מאוד לאכול את הכובע