מחיר למשתכן אשקלון - כדאיות עסקה

[ram11]

היי
זכינו בהגרלת מחיר למשתכן באשקלון "עיר היין" במחיר של 9000 שח למטר
אנחנו במיקום 38 מתוך 45 בבחירת דירה
לפי החישובים שעשינו מחיר הדירה יהיה בן 800K לדירת 3 חדרים ל-1.2M לדירת 5 חדרים (לא כולל מדד),
הון עצמי יהיה לפחות 700K, והדירה מיועדת להשכרה.
יש היתר בניה - צפי להתחלת בניה בחודשים הקרובים
מספר שאלות בבקשה:
1. איך השכונה והעיר?
2. בכמה נוכל להשכיר את הדירה (בהנחה שחלק גדול ממי שקנה מיעד את הדירה להשכרה)?
3. למה חשוב לשים לב בפרוייקט? או לשאול בכנס של החברת קבלן?
4. איזה גודל דירה לקחת לדעתכם? האם נכון לקחת כל דירה בהנחה ואנחנו בוחרים יחסית אחרונים וכנראה
שמלאי הדירות "הטובות" כבר יפחת?
5. במצב הריבית של היום האם נכון להוציא כל שקל שיש לנו מהשקעות אחרות על מנת להקטין את המשכנתה?
6. כמה לדעתם צריך לשריין "מעבר" לעלות הבסיסית של הדירה על מנת לשלם את עליית המדד?
7. כמה צריך לשלם על אבזור ראשוני לבית (מזגנים וכו...) על מנת שנוכל להשכיר אותו?

תודה!

 

[אורי ג.]

יעצתי למישהו על הפרוייקט הזה, מחיר טוב, פרוייקט לא רע בכלל.

 

[identitybridge]

לפני מה שאני יודע, דירה 3 חדרים יצאה יחסית קטנה, אז הייתי לוקח 5 חדרים. פרוייקט טוב ואיזור טוב. אנשים לזכו לפני כמה שנים כבר נכנסו ומרוצים (כמובן יכול להיות שיש כאלה שלא, אני פשוט שמעתי על זה מחברים).

 

[יזם]

1. איך השכונה והעיר? העיר מפתחת בקצב מסחרר, השכונה ברובה מחיר למשתכן, משפחות, שכונה בבנייה(על כל היוצא בזה)
2. בכמה נוכל להשכיר את הדירה (בהנחה שחלק גדול ממי שקנה מיעד את הדירה להשכרה)? עיר היין ועיר ימים בעייתיות מאוד להשכרה, ובכללי בשכונות החדשות קשה להשכיר בגלל עודף היצע(מעל 11 אלף יחידות דיור שיוצאות לשוק ביחד בנוסף לשכונת ברנע הידועה ואגמים) על 164,000 תושבים+, לאט לאט זה יצומצם.
3. למה חשוב לשים לב בפרוייקט? או לשאול בכנס של החברת קבלן? קרוב לפארק שבבנייה/לרכבת/פארק ההייטק שבבנייה
4. איזה גודל דירה לקחת לדעתכם? האם נכון לקחת כל דירה בהנחה ואנחנו בוחרים יחסית אחרונים וכנראה
שמלאי הדירות "הטובות" כבר יפחת?- יש מעט מאוד דירות 3 חדרים באשקלון, מצד שני הרבה משפחות של 2-3 ילדים.
5. במצב הריבית של היום האם נכון להוציא כל שקל שיש לנו מהשקעות אחרות על מנת להקטין את המשכנתה? רק לצמצם צמוד מדד, הפריים ירד מתישהו
6. כמה לדעתם צריך לשריין "מעבר" לעלות הבסיסית של הדירה על מנת לשלם את עליית המדד? 100K, חשוב לשפץ את הסטנדרט של הקבלן, קבלנים במחיר למשתכן ידועים בדירות סוג ב ובביצוע סוג ד(להשכיר קל יותר שהנכס משופץ)
7. כמה צריך לשלם על אבזור ראשוני לבית (מזגנים וכו...) על מנת שנוכל להשכיר אותו? 30 נטו

עסקה טובה, טיימינג להשכרה לא טוב.

 

[ram11]

אהלן חברים, מקפיץ את הנושא לטובת מספר שאלות
קראו לנו לפני מספר ימים לכנס זוכים, עקב מספר הזכייה (הנמוך) שלנו כניראה שנוכל לקנות רק דירת 3 חדרים (כ80 מטר בנוי + 10 מרפסת + חניה ומחסן)
1. עד כמה לדעתכם דירה כזו תיהיה אטרקטיבית ויהיה קל להשכיר אותה?, איזה סכום אפשר לדרוש עליה (בגלל שהשכונה חדשה יחסית מצאתי מספר בודד של דירות מאותו הסוג בשכונה, ככה שקשה להסיק משם את מחירי השכירות לדירות 3 חדרים )
2. בנושא המימון, אנחנו שוקלים לא "לשרוף" את כל ההון העצמי שלנו על הון עצמי לדירה (אולי בהמשך לרכוש נכס נוסף בחול \השקעה אחרת) ולהגדיל את המימון ברכישה
התוכנון הוא לקחת 400K בהלוואות (מחיר הדירה יהיה בסביבות 800K )
אנו שוקלים לקחת הלוואה על חשבון קרנות ההשתלמות וקופות הגמל להשקעה, האם בהכרח הריביות שנשלם על הלוואות כאלה הם נמוכות יותר מרביות של משכנתא?
3.האם מישהוא התנסה במשכנתא המימון המדינה ויוכול לספר הריביות ועל התהליך?

 

[הורדוס]

אהלן חברים, מקפיץ את הנושא לטובת מספר שאלות
קראו לנו לפני מספר ימים לכנס זוכים, עקב מספר הזכייה (הנמוך) שלנו כניראה שנוכל לקנות רק דירת 3 חדרים (כ80 מטר בנוי + 10 מרפסת + חניה ומחסן)

ממש לא בהכרח, הרבה זוכים ולא קונים בסוף, תקחו בחשבון את כל האפשרויות.

1. עד כמה לדעתכם דירה כזו תיהיה אטרקטיבית ויהיה קל להשכיר אותה?, איזה סכום אפשר לדרוש עליה (בגלל שהשכונה חדשה יחסית מצאתי מספר בודד של דירות מאותו הסוג בשכונה, ככה שקשה להסיק משם את מחירי השכירות לדירות 3 חדרים )

בונים המון שם בשנים האחרונות, אז תניחו מחיר שכירות נמוך יחסית בשנים הראשונות.

2. בנושא המימון, אנחנו שוקלים לא "לשרוף" את כל ההון העצמי שלנו על הון עצמי לדירה (אולי בהמשך לרכוש נכס נוסף בחול \השקעה אחרת) ולהגדיל את המימון ברכישה
התוכנון הוא לקחת 400K בהלוואות (מחיר הדירה יהיה בסביבות 800K )

החלטה הגיונית וחכמה לדעתי.

3.האם מישהוא התנסה במשכנתא המימון המדינה ויוכול לספר הריביות ועל התהליך?

*בערבות מדינה, תעשו גוגל על זה, לדעתי כדאי בסביבת הריבית של היום, בעיקר בגלל ההנחה על פרעון מוקדם שמקבלים על שאר המשכנתא והפטור מעמלת היוון בפרעון מוקדם של מסלול זה.

 

[יזם]

אהלן חברים, מקפיץ את הנושא לטובת מספר שאלות
קראו לנו לפני מספר ימים לכנס זוכים, עקב מספר הזכייה (הנמוך) שלנו כניראה שנוכל לקנות רק דירת 3 חדרים (כ80 מטר בנוי + 10 מרפסת + חניה ומחסן)
1. עד כמה לדעתכם דירה כזו תיהיה אטרקטיבית ויהיה קל להשכיר אותה?, איזה סכום אפשר לדרוש עליה (בגלל שהשכונה חדשה יחסית מצאתי מספר בודד של דירות מאותו הסוג בשכונה, ככה שקשה להסיק משם את מחירי השכירות לדירות 3 חדרים )
2. בנושא המימון, אנחנו שוקלים לא "לשרוף" את כל ההון העצמי שלנו על הון עצמי לדירה (אולי בהמשך לרכוש נכס נוסף בחול \השקעה אחרת) ולהגדיל את המימון ברכישה
התוכנון הוא לקחת 400K בהלוואות (מחיר הדירה יהיה בסביבות 800K )
אנו שוקלים לקחת הלוואה על חשבון קרנות ההשתלמות וקופות הגמל להשקעה, האם בהכרח הריביות שנשלם על הלוואות כאלה הם נמוכות יותר מרביות של משכנתא?
3.האם מישהוא התנסה במשכנתא המימון המדינה ויוכול לספר הריביות ועל התהליך?

1. כמו שכתבתי בעבר, בשנים הקרובות יהיה קשה להשכיר דירות חדשות באשקלון עקב היצע הולך וגדל על הקרקעות האחרונות של העיר
(אגמים מזרח בבנייה, אבן עזרא בשיווק קרקעות, דרום מזרח בהתנגדויות העירייה ועיר היין צפון באישורים סופיים)
יוצא שעבור 3 חדרים יהיה ניתן להשכיר ב-3500₪ +-
2. בדרכי מימון האלה מקובל פריים מינוס חצי

 

[ram11]

תודה רבה
לדעתכם יש סיכוי לקבל הלוואה \ משכנתא בתנאים יותר טובים מפריים -חצי?

 

[הורדוס]

תודה רבה
לדעתכם יש סיכוי לקבל הלוואה \ משכנתא בתנאים יותר טובים מפריים -חצי?

כן

 

[האזרח הקטן]

אנו שוקלים לקחת הלוואה על חשבון קרנות ההשתלמות וקופות הגמל להשקעה, האם בהכרח הריביות שנשלם על הלוואות כאלה הם נמוכות יותר מרביות של משכנתא?

הלוואות מקרנות מוגבלות בתקופה ל7 שנים לרוב, ולפעמים גם מאלצים אותך לעבור למסלול סולידי כתנאי לקבלת ההלוואה, משמע שאתה משלם לא מעט אובדן תשואה. יש בתי השקעות שיותר מקפידים על כך, יש כאלו שאתה צריך למסלול סולידי אבל יכול אחרי קבלת ההלוואה לעבור חזרה למסלול מנייתי, ויש כאלו שכלל לא דורשים לעבור למסלול כללי.
דבר נוסף - כל עוד יש לך הלוואה, אתה לקוח שבוי של אותה קרן / קופה - לא תוכל להתמקח על דמי ניהול או לנייד לקופה אחרת.

 

[ram11]

תודה רבה לכל המגיבים, עזרתם לי מאוד!
אשמח להתייעץ איתכם שוב לגבי בחירת הדירה בפרוייקט, נקבע לנו מועד לבחירת דירה בעוד כמה ימים.
לפי מיקומנו בזכייה + היצע הדירות בפרוייקט + סקר שערכנו בן כל הזוכים, ככל הניראה נוכל לבחור רק דירת 3 חדרים.
הכיוון הכללי הוא להשכיר את הדירה למשך מספר שנים ולאחר מכן למכור, לצערנו כל דירות ה3 חדרים צמודות \ משקיפות(יש כביש חוצץ) לבית ספר יסודי (בשטח אל מול רחוב היינן בתמונה), בנוסף הים הוא לכיוון רחוב שאנין לפי התמונה
יש 2 סוגים של דירות 3 חדרים בפרוייקט: 78 מטר - 770 אש"ח, 82 מטר - 800 אש"ח
אנחנו נשתדל לקחת את הדירה בקומה הגבוהה ביותר שנוכל
ההתלבטות היא בן 2 גדלי הדירות ובאיזה מיקום בבניין לקחת את הדירה (הפרוייקט הוא 4 בניינים צמודים אחד לשני, כך שבכל קומה 4 דירות 3 חדרים מ2 סוגים שונים)הדירות הם 3F ו3C (לא הצלחתי להעלות את תכנון הדירה לפורום אך היתן לראות אותו באתר https://redwinecity.co.il/ )
אשמח לשמוע את דעתכם על איזה דירה ללכת

 

[יזם]

תודה רבה לכל המגיבים, עזרתם לי מאוד!
אשמח להתייעץ איתכם שוב לגבי בחירת הדירה בפרוייקט, נקבע לנו מועד לבחירת דירה בעוד כמה ימים.
לפי מיקומנו בזכייה + היצע הדירות בפרוייקט + סקר שערכנו בן כל הזוכים, ככל הניראה נוכל לבחור רק דירת 3 חדרים.
הכיוון הכללי הוא להשכיר את הדירה למשך מספר שנים ולאחר מכן למכור, לצערנו כל דירות ה3 חדרים צמודות \ משקיפות(יש כביש חוצץ) לבית ספר יסודי (בשטח אל מול רחוב היינן בתמונה), בנוסף הים הוא לכיוון רחוב שאנין לפי התמונה
יש 2 סוגים של דירות 3 חדרים בפרוייקט: 78 מטר - 770 אש"ח, 82 מטר - 800 אש"ח
אנחנו נשתדל לקחת את הדירה בקומה הגבוהה ביותר שנוכל
ההתלבטות היא בן 2 גדלי הדירות ובאיזה מיקום בבניין לקחת את הדירה (הפרוייקט הוא 4 בניינים צמודים אחד לשני, כך שבכל קומה 4 דירות 3 חדרים מ2 סוגים שונים)הדירות הם 3F ו3C (לא הצלחתי להעלות את תכנון הדירה לפורום אך היתן לראות אותו באתר https://redwinecity.co.il/ )
אשמח לשמוע את דעתכם על איזה דירה ללכת

נראה ש-3C עדיף מבחינת פתיחות וזרימת אוויר
*לא להאמין שאלה המחירים היום.. ב-770 יש בקושי 2 חדרים בקומות אחרונות בלי מעלית בשכונת שמשון

 

[ram11]

יש הבדל \ העדפה לכיוון הדירה? (יש 2 דירות בכל קומה מכל סוג)