מחיר למשתכן לאוהבי מניות

[סולידיצעיר]

היי,

אני בן 28 ומשקיע בשוק ההון (בעיקר במדדים רחבים) בערך מגיל 18. עד היום פחות התחברתי לעולם הנדל"ן- בעבר פשוט לא היה לי את ההון הדרוש, וגם תמיד הנחתי שהתשואה במדדים תהיה עדיפה, במיוחד כשמכניסים למשוואה את העלויות של משכנתא.

עם השנים ההכנסה שלי עלתה והיום הצלחתי להגיע לתיק השקעות של כחצי מיליון שקל. במקביל, אני שומע לאחרונה על יותר ויותר אנשים סביבי שזכו ב"מחיר למשתכן" וגזרו קופון משמעותי שקשה מאוד לשחזר בשוק ההון. זה גרם לי להבין שאי אפשר להשוות את "מחיר למשתכן" להשקעת נדל"ן רגילה, כי מדובר בהטבה חריגה שכמעט לא קיימת באפיקים אחרים.

היום, בת הזוג שלי ואני יכולים להעמיד הון עצמי משותף של כמיליון שקל, ואני ממש מתלבט אם כדאי לנו לשנות גישה ולהירשם להגרלות.

אשמח מאוד לשמוע את דעתכם ומניסיונכם - האם זה מהלך ששווה לעשות? איך אתם מעריכים את הסיכויים לזכות? מה הסיכונים ברכישת מחיר למשתכן במידה וזוכים?

תודה רבה!

 

[גרביל מרוץ]

אני שומע לאחרונה על יותר ויותר אנשים סביבי שזכו ב"מחיר למשתכן" וגזרו קופון משמעותי

הם אולי יגזרו קופון כשימכרו את הנכס. כשזה יקרה אפשר יהיה לשקלל את שווי המימון ולחשב רטרואקטיבית מה היה שווי הקופון אם בכלל. מי שיקנה במטרה למכור מיד כשתסתיים תקופת ההקפאה יגלה שיחד איתו ישנם עוד עשרות מוכרים באותה שכונה, מה שיוריד את המחיר. גם מי שמשתתפים בהגרלות במטרה לגור בדירה לפעמים מגלים ששווי ההטבה מתקזז עם דמי השכירות שהם צריכים לשלם עד שהם מקבלים את הנכס המוכן.

לטעמי נכון לגוון את ההון האישי עם בעלות על דירה/ות (לא כולם חושבים כמוני), אבל לא כתחליף להשקעה בשוק ההון אלא בנוסף.

 

[אלוקים לא משחק בקוביות]

אני שומע לאחרונה על יותר ויותר אנשים סביבי שזכו ב"מחיר למשתכן" וגזרו קופון משמעותי שקשה מאוד לשחזר בשוק ההון

מתוך פרספקטיבה ברמה המאקרו-חברתית: האם לדעתך כל הרווח הזה יתורגם בסופו של דבר לרמת חיים, לרווחה, להשכלה, לכישורים שגם יגידלו את ההון, אולי לחופשות ותחביבים? או שברוב המקרים זה בסה"כ יתורגם לקנייה של הדירה המשודרגת הבאה? (או באיזור מבוקש יותר)

אם נהמר על התשובה השנייה, אז ברמה המאקרו-כלכלית/חברתית אפשר לומר שהכסף שעושים מהנדל"ן נשאר בנדל"ן.. ותחושת העושר בהחזקת דירות או בהעלאת ערך הדירות לא כלכך מתורגמת לרווחה אמיתית ומלאה. זה לא שרוב האנשים שעשו "מכה" עם נדל"ן, יתחילו לרכוש באופן קבוע מזון יקר באיכות גבוהה יותר, יגשימו חלום ילדות ויעשו קורס טיס או יקימו מבנה חדש במתחם מכון וייצמן.

כפי שזה הוצג בספר "כאן קורסים בכיף", מדובר בסוג של אשליית עושר.

 

[סולידיצעיר]

מתוך פרספקטיבה ברמה המאקרו-חברתית: האם לדעתך כל הרווח הזה יתורגם בסופו של דבר לרמת חיים, לרווחה, להשכלה, לכישורים שגם יגידלו את ההון, אולי לחופשות ותחביבים? או שברוב המקרים זה בסה"כ יתורגם לקנייה של הדירה המשודרגת הבאה? (או באיזור מבוקש יותר)

אם נהמר על התשובה השנייה, אז ברמה המאקרו-כלכלית/חברתית אפשר לומר שהכסף שעושים מהנדל"ן נשאר בנדל"ן.. ותחושת העושר בהחזקת דירות או בהעלאת ערך הדירות לא כלכך מתורגמת לרווחה אמיתית ומלאה. זה לא שרוב האנשים שעשו "מכה" עם נדל"ן, יתחילו לרכוש באופן קבוע מזון יקר באיכות גבוהה יותר, יגשימו חלום ילדות ויעשו קורס טיס או יקימו מבנה חדש במתחם מכון וייצמן.

כפי שזה הוצג בספר "כאן קורסים בכיף", מדובר בסוג של אשליית עושר.

טוב מבחינתי שלחת אותי למחקר, ישר גיגלתי את שם הספר והוא נראה מעניין בטירוף.
אתחיל מלקרוא אותו השבת ואנסה לחזור עם מסקרנות ושאלות לעצמי
תודה רבה

 

[אלוקים לא משחק בקוביות]

טוב מבחינתי שלחת אותי למחקר, ישר גיגלתי את שם הספר והוא נראה מעניין בטירוף.
אתחיל מלקרוא אותו השבת ואנסה לחזור עם מסקרנות ושאלות לעצמי
תודה רבה

מזהיר מראש שהפתרונות שהוא מציע נראים דיי סוציאליסטים ומבקשים את עזרת "אמא מדינה", מה שבדר"כ לא נגמר טוב. פתחתי על זה פוסט לא מזמן.

אבל את ההיסטוריה ואת המצב ביש שהנדל"ן הישראלי נמצא בו, הוא מתאר בצורה מספקת עבור הקורא ההדיוט. אפשר למפות באמצעות הספר את השחקנים והאינטרסנטים השונים בשוק הזה, ולהבין מי נגד מי, מי בעד מי, ושכולם בערך נגד מי שצריך קורת גג ועושים סיבוב על חשבונו. סוג של..

כשחיים בתוך דטרמיניזם ישראלים, מוטב לארגן איזושהי מפה של הזרמים העמוקים בחברה והכלכלה, ומה האינטרסים שלהם. רק חשוב לזכור שספרים הם רק ספרים, והחיים האמיתיים הם אלו שבדר"כ קובעים את הטון.

 

[חתול לילה]

הם אולי יגזרו קופון כשימכרו את הנכס. כשזה יקרה אפשר יהיה לשקלל את שווי המימון ולחשב רטרואקטיבית מה היה שווי הקופון אם בכלל. מי שיקנה במטרה למכור מיד כשתסתיים תקופת ההקפאה יגלה שיחד איתו ישנם עוד עשרות מוכרים באותה שכונה, מה שיוריד את המחיר. גם מי שמשתתפים בהגרלות במטרה לגור בדירה לפעמים מגלים ששווי ההטבה מתקזז עם דמי השכירות שהם צריכים לשלם עד שהם מקבלים את הנכס המוכן.

ובנוסף לכל מה שכתבת, יש פה את ההנחה המובלעת שמחירי הדירות רק יעלו.
מה שלא ממש היה נכון בשנים האחרונות.

 

[יעקב 1]

איך אתם מעריכים את הסיכויים לזכות?

פחות רלוונטי, נותנים לך הגרלה בחינם, אין סיבה לא לקחת. אין לכם שימוש חלופי שנועל את הכסף.

לגבי האם שווה, בתור אוסף של כללי אצבע אני הייתי לוקח את המחיר של דירה דומה באזור, וההפרש בין זה לבין המחיר שתשלם במחיר למשתכן הוא הרווח. מסכום זה צריך להפחית את הזמן שבו לא תקבל שכירות על הנכס, אך להוסיף אינפלציה לערכו ומכל אלו לגזור את התשואה על ההון עד למועד השחרור. בפועל במועד השחרור מן הסתם יהיה קשה למכור, אבל כאינדיקציה לרווחיות הנכס זו אינדיקציה טובה.
יש לציין כי הנחה שהרווח היחיד על הנכס תהיה אינפלציה היא הנחה מאוד שמרנית, ויותר סביר לתת גם 2% עלייה שנתית, ובפרט באזורי הביקוש.

 

[Yoshi_Invest]

וכל זה בהנחה שגם בכלל תקבל את הדירה הספציפית שהיה בתכנון סתם נגיד רציתם 4 אבל נשאר רק 5 חדרים והמחיר מן הסתם בהתאם.

 

[SolidusMaximus]

לפעמים משתלם, לפעמים לא. מוכרים לך איזשהי חזות של "בוננזה" כי ככה עובדת המדיניות הישראלית - נדל"ן, מה שהיה מחר זה מה שיהיה בעתיד, ומזל, הרבה מזל, למעטים.
כל זה בדיוק ההפך מהשקעה בשוק ההון במדדים - השקעה נכסית נזילה, הכרה שיש נפילות ויש תיקונים, ושאין פה עניין טהור של מזל - אלא כל מי שיתמיד, כנראה ירוויח.
ככה ששום דבר לא מונע ממך להרשם.
אבל אל תחשוב שיש פה איזה לוטו מטורף של המדינה שאנשים מקבלים דירות בחינם - הם בסך הכל מקבלים מקום מועדף יותר בגלגל המזל של המינוף הנדל"ני עד צוואר.
אם תזכה - זה כבר סיפור אחר, לשבת טבלה מול טבלה ולראות מה תיאורטית, רעיונית, יותר משתלם לך. אבל אתה עוד לא שם.

 

[Therealdeal]

לדעתי כדאי, אבל תלוי בגובה ההנחה ובפרויקט עצמו. כל עוד אתה לא מתכוון לשנות את הקצאת הנכסים שלך בגלל זה, ואם תחפש פרויקטים עם פער של מאות אלפי שקלים בגבוה (למשל דירת 4 חדרים בראשון ב 1.7 כמו בפרויקט שבן משפחה זכה בו לפני כמה שנים וחתם על חוזה לא מזמן), זה אולי שווה את אי הוודאות וההמתנה. לא הייתי עושה את זה בשביל פער מחירים, על הנייר, של 200-300 אלף - כי הוא יעלם. אתה צריך להתחשב בכלל ההוצאות על הדירה ולקחת בחשבון שאולי לא תצליח למכור אותה 18 חודשים אחרי טופס 4. אם יש לכם הכנסות גבוהות, תוכל לקחת מינוף משוגע.

כלומר, יש פה פוטנציאל רווח לא מבוטל, אבל בפרויקטים כאלה אחוזי הזכייה זניחים (באותו פרויקט שהזכרתי, פחות מ 0.5%. אם ניגשים לכמה פרויקטים ולכמה הגרלות, זה עולה - ועדיין לא ברמת הסבירות).

 

[GR8 Day]

הם אולי יגזרו קופון כשימכרו את הנכס

אלא אם כן הם רוצים לגור בדירה.
במקרה כזה הם חסכו סכום משמעותי ביחס לחלופה - לקנות דירה אחרת באזור.

או אם הם רוצים להשכיר את הדירה ולבנות תזרים.
גם במקרה כזה הם יצרו תזרים גבוה יותר ביחס להון שהם השקיעו.

יש פה את ההנחה המובלעת שמחירי הדירות רק יעלו

גם בשוק ההון יש הנחה כזו.
אפשר בהחלט להתווכח איזו הנחה סבירה יותר, אך בשני המקרים ישנה הנחת יסוד זהה - בטווח הקצר יש תנודות, בטווח הארוך סביר מאוד שזה יעלה.

נותנים לך הגרלה בחינם, אין סיבה לא לקחת

בדיוק זה.
תירשם, ואם תזכה - תחשב כמה זה משתלם.

 

[גרביל מרוץ]

במקרה כזה הם חסכו סכום משמעותי ביחס לחלופה - לקנות דירה אחרת באזור.

לא בהכרח, לא חסרים מקרים של זוכים שמצאו שבתקופת ההמתנה הם שילמו דמי שכירות גבוהים יותר משווי ההנחה בגלל עיכובים בפרוייקט

 

[GR8 Day]

לא בהכרח, לא חסרים מקרים של זוכים שמצאו שבתקופת ההמתנה הם שילמו דמי שכירות גבוהים יותר משווי ההנחה בגלל עיכובים בפרוייקט

צודק.
כמו שכתב @Therealdeal . צריך לחשב את סכום ההנחה ביחס לסיכונים.

 

[משתמש בלי זהות]

לא בהכרח, לא חסרים מקרים של זוכים שמצאו שבתקופת ההמתנה הם שילמו דמי שכירות גבוהים יותר משווי ההנחה בגלל עיכובים בפרוייקט

בתקופת ההמתנה הכסף יכול להישאר מושקע בשוק ההון כך שדמי השכירות לא קשורים לעניין ברגע שחותמים חוזה ומשלמים את ההון העצמי יש תאריך מסירה די קשיח שאם הקבלן לא עומד בו יש פיצוי יותר מדמי השכירות

 

[גרביל מרוץ]

בתקופת ההמתנה הכסף יכול להישאר מושקע בשוק ההון כך שדמי השכירות לא קשורים לעניין

מדובר בטווחי זמן לא רלוונטיים להשארת הכסף בשוק ההון (חוץ מקרן כספית).
ולא, הכסף לא נשאר בידיך, התשלומים מועברים ליזם לפי אבני דרך, הרוב משולם לפני המסירה.
בנוסף עבור רוב הרוכשים רוב התשלום מבוצע ממשכנתא, משלמים גם שכירות וגם ריבית.

אז כשמשווים בין קניה של דירה על הנייר לבין קניה של דירה מוכנה, כדי שהקניה תהיה כדאית ההנחה עבור קניה על הנייר חייבת להיות יותר גבוהה מדמי השכירות שניתן לקבל על הדירה המוכנה באותה תקופה. זה לא תמיד המצב.

 

[משתמש בלי זהות]

מדובר בטווחי זמן לא רלוונטיים להשארת הכסף בשוק ההון (חוץ מקרן כספית).
ולא, הכסף לא נשאר בידיך, התשלומים מועברים ליזם לפי אבני דרך, הרוב משולם לפני המסירה.
בנוסף עבור רוב הרוכשים רוב התשלום מבוצע ממשכנתא, משלמים גם שכירות וגם ריבית

אני מסכים לגמרי לטענה שלך
מה שטענתי הוא שהחשש שמסירת הדירה תתעכב ואז תשלום השכירות יתארך רלווטי רק לפני חתימת החוזה כי אחרי החתימה יש תאריך מסירה ואם הקבלן יחרוג הוא זה שישלם לפחות את דמי השכירות לפי שמאות
לגבי עצם העניין ברור שצריך לחשב אם ההנחה מספיק גבוהה ביחס לתשלום השכירות וריבית המשכנתא עד המסירה

 

[unsullied]

אם כדאי לנו לשנות גישה ולהירשם להגרלות.

לא נתת סיבה למה לא (להירשם להגרלות).

איך אתם מעריכים את הסיכויים לזכות? מה הסיכונים ברכישת מחיר למשתכן במידה וזוכים?

לא גבוה אבל קיים, אבל מה זה משנה?
כל עסקה שונה ועדיף שתתעמק ביישוב ופרוייקט הספציפי שתזכה, אם תזכה.

 

[SolidAce]

מדובר בטווחי זמן לא רלוונטיים להשארת הכסף בשוק ההון (חוץ מקרן כספית).
ולא, הכסף לא נשאר בידיך, התשלומים מועברים ליזם לפי אבני דרך, הרוב משולם לפני המסירה.
בנוסף עבור רוב הרוכשים רוב התשלום מבוצע ממשכנתא, משלמים גם שכירות וגם ריבית.

אז כשמשווים בין קניה של דירה על הנייר לבין קניה של דירה מוכנה, כדי שהקניה תהיה כדאית ההנחה עבור קניה על הנייר חייבת להיות יותר גבוהה מדמי השכירות שניתן לקבל על הדירה המוכנה באותה תקופה. זה לא תמיד המצב.

עקרונית עד חתימת החוזה אתה לא מחויב, ויכול להשאיר את הכסף בשוק ההון (בין אם זה שנתיים, שלוש, ארבע או חודש).
זה שאי אפשר לשים את הכסף בשוק ההון זה לא טיעון נכון בעיני. אפשר, אבל אתה ״מסכן״ את מימוש הזכייה. אם ממילא היא לא חובה מבחינתך, אז זה בסדר

 

[bigbang]

לא בהכרח, לא חסרים מקרים של זוכים שמצאו שבתקופת ההמתנה הם שילמו דמי שכירות גבוהים יותר משווי ההנחה בגלל עיכובים בפרוייקט

אף פעם לא הבנתי את הטיעון הזה. ההשוואה היא רכישת דירה בשוק החופשי (שתניב דמי שכירות מוקדמים יותר) אל מול המתנה למימוש הזכייה (אל מול המשך השקעה בשוק ההון).
מה זה משנה כמה שכירות משלמים בדירה אחרת?

 

[גרביל מרוץ]

אף פעם לא הבנתי את הטיעון הזה. ההשוואה היא רכישת דירה בשוק החופשי (שתניב דמי שכירות מוקדמים יותר) אל מול המתנה למימוש הזכייה (אל מול המשך השקעה בשוק ההון).
מה זה משנה כמה שכירות משלמים בדירה אחרת?

דירה א' ודירה ב', שתיהן באותו מיקום, גודל, וכל פרמטר שווי אחר למעט שנת הבניה.
דירה א' - בנייתה הרגע הסתיימה והיא מוכנה לאיכלוס, מחירה 2 מ'.
דירה ב' - בנייתה תסתיים עוד 5 שנים, נמכרת כעת במחיר של 1.8 מ'.
כאמור שתי הדירות זהות.
איזו עסקה יותר כדאית?
בשביל לענות צריך את שווי דמי השכירות לאותה תקופה.