• חשבון מסחר באקסלנס טרייד : סנט למניה במסחר בארה"ב (מינימום $5 לעסקה), פטור מדמי טיפול לשנתיים, קורס במתנה ובונוס 100 ש"ח למצטרפים חדשים. להצטרפות דיגיטלית לחצו כאן .

בחירת דירה - מחיר למשתכן

אבן ברזל

משתמש רשום
הצטרף ב
24/1/24
הודעות
4
דירוג
0
שלום
אשמח לייעוץ
בשעה טובה זכיתי במחיר למשתכן בלוד שכונת נופי בן שמן, ובקרוב בוחרים דירה.
דירות שניתן לבחירה הם 3 4 5 6 חדרים,
האופציות מבחינתי הם לבחור דירה 3 או 4 חדרים, (ולא 5 ו 6)
הנתונים הם כדלהלן,

בדירות 3 חדרים:
חלק כלואות עם כיוון אויר 1, רק מזרח או רק דרום,
ויש גם עם 2 כיווני אוויר (דרום מזרח),

בדירות 4 חדרים:
כולם עם שני כיווני אוויר,
כיוון דרום מערב, עם נוף לפארק (עד קומה 8),
כיוון דרום מזרח, קומה גבוהה, (עד קומה 17)

המחירים הם:
3 חדרים - 1,50,000
4 חדרים - 1,420,000
ההבדל במחיר נגרם גם מכך שלדירות 4 חדרים יש 2 חניות ומחסן, ול3 חדרים יש חניה אחת ללא מחסן,

בהערכה שיהיה לי את כל האופציות לבחור,
מה הכי שווה מבחינת מכירה עוד 5 שנים והשכרה עד אז,

אישית הייתי מעדיף לקחת 3 חדרים ולא 4, אבל אני לא פוסל,
אשמח לדעה של כל אחד מכם,
תודה.
 
תלוי ביכולות רכישה שלך, בגדול:

נותנים לך הנחה פר מטר -> קח כמה שיותר מטרים (במסגרת ניהול סיכונים תזרימיים, כמובן).

ככל שהדירה יותר גדולה ההנחה באחוזים קטנה יותר, אבל בשקלים תרוויח הרבה יותר.
 
מה שכולם אמרו, ובנוסף, 4 חדרים יביא לך שוכרים יציבים יותר - משפחות שיחפשו להישאר מספר שנים.
 
ככל שהדירה יותר גדולה ההנחה באחוזים קטנה יותר, אבל בשקלים תרוויח הרבה יותר.
אם מחיר השוק הוא 20k למטר והמחיר בפרויקט הוא 10k למטר, אתה מקבל הנחה של 50%. בלי קשר לגודל הדירה.

הדרך היחידה של החישוב הזה להישבר היא אם יש תועלת שולית פוחתת (למשל, אם המחיר למטר בוילה נמוך מהמחיר למטר בדירת 3 חדרים). לדעתי אין תועלת שולית פוחתת בפרויקטים מהסוג הזה, אם כי מסכים איתך שצריך לבדוק.
 
צ' גם לדעת כמה אחוז הרווח של החדר הנוסף אם זה פחות מ25% יכול להיות שלא שוה
אם אתה לוקח משכנתא 5% כפול 5 שנים
 
אם מחיר השוק הוא 20k למטר והמחיר בפרויקט הוא 10k למטר, אתה מקבל הנחה של 50%. בלי קשר לגודל הדירה.

הדרך היחידה של החישוב הזה להישבר היא אם יש תועלת שולית פוחתת (למשל, אם המחיר למטר בוילה נמוך מהמחיר למטר בדירת 3 חדרים). לדעתי אין תועלת שולית פוחתת בפרויקטים מהסוג הזה, אם כי מסכים איתך שצריך לבדוק.
ככל שהדירה יותר גדולה המחיר למטר לרוב יותר נמוך ביחס לדירה אחרת באיכות דומה באותו אזור, זה נכון ברוב המוחלט של המקרים בישראל.
 
ככל שהדירה יותר גדולה המחיר למטר לרוב יותר נמוך ביחס לדירה אחרת באיכות דומה באותו אזור, זה נכון ברוב המוחלט של המקרים בישראל.
בטוח? זה נכון בתיאוריה, אבל בשכונות רבות זה לא המצב. תל אביב היא מקרה קיצון, שם מדברים במחיר למטר (בדירות סטנדרטיות).

בכל אופן, במקרה הספציפי הזה צריך לבדוק. ועדיין המטרה של הפות"ש צריכה להיות למקסם רווח בשקלים ולא באחוזים.
 
בטוח? זה נכון בתיאוריה, אבל בשכונות רבות זה לא המצב. תל אביב היא מקרה קיצון, שם מדברים במחיר למטר (בדירות סטנדרטיות).
זה נכון בדאטה של רשות המיסים, וגם במציאות אותה פגשתי.

@אייל ריטברג יכול לשלוף איזה צ'ארט?
 
זה נכון בדאטה של רשות המיסים, וגם במציאות אותה פגשתי.

@אייל ריטברג יכול לשלוף איזה צ'ארט?
אני יכול, אבל אני לא מצליח להבין איך לצרף פה תמונות.
כשיש לחצן של הוסף תמונה הוא מבקש ממני לתת כתובת HTTP ולא מאפשר לי לשלוף תמונה מהמחשב שלי...
 
טוב גוגל דרייב לא עובד...
קישור מפייסבוק יעבוד?
אחרת מאיזה אתר חיצוני אני יכול להביא?
 
Screenshot 2024-01-29 at 16.57.23.png

לי זה עובד עם הכפתור של צרף תמונה (אחד משמאל לכפתור של הלינק) > גוררים לשם תמונה> לוחצים למטה על ״הוסף״ תמונה> לוחצים על ״תמונה מלאה״.
 
זכינו ב2017 במחיר למשתכן. ב-2018 בחרתי דירת גן 5 חדרים. ב-2020 עברנו לגור. שווי הדירה היום יותר מהוכפל. הדבר היחיד שאני מצטער עליו זה שלא לקחתי את ה-6 חדרים (הכי יקרה בפרויקט). נותנים לך הנחה - תיקח! וכמה שיותר (בגבול האפשר) מקסימום תשנמך מיד בתום הערת האזהרה בהנחה ותוכל לעמוד בהחזרים ב-5 שנים הקרובות או עד שמותר למכור את הדירה.
 
נערך לאחרונה ב:
כל התגובות הקודמות מתעלמות מבעיה ידועה - לא בטוח בכלל מה יישאר כשיגיע תורך לבחור, והיה סמוך ובטוח שיתכן שלא ישאר כלום שאתה רוצה או שמה שרצית נעלם שעה לפני שאתה צריך לבחור - ואני מדבר מנסיון אישי (זכיתי ב-2018, בחרתי ב-2020 במרכז הארץ).

לפיכך - אתה חייב למפות באקסל את כל הדירות ולדרג אותן ואז לעקוב דרך הווטסאפ (כשמי שבחר לפניך יטרח לעדכן כמובן) מה כבר נלקח. אני מכיר זוכים רבים שלא יכלו להרשות לעצמם לקחת משכנתא על דירה גדולה יותר ונאלצו לבטל זכייה כי הדירות הקטנות נוטות להיעלם ראשונות -זה גם תלוי בתמהיל הספציפי של הפרוייקט שלך - אצלי עם חצי מהדירות בגדול 3 ו-4 (25% מכלל הדירות לכל סוג) אחרי שבערך 40% מהזוכים בחרו לא נשארו בכלל דירות שלוש ...

היתר תלוי בשאלה - מגורים או שכירות. ככל שזה מגורים, תקנה כמה שיותר גדול, כל מטר שווה עשרות אלפי שקלים נוספים. אצלי זה קרה בפוקס - כיוונתי לדירת 5 ולא נשארו - לקחו לי את האחרונות שרציתי שעתיים לפני שהלכנו לבחור. בסוף לקחתי 6 עם נוף וקומה די גבוהה. זה עלה לי בדיעבד כחצי מליון ש״ח יותר מדירת 5, אבל שווה ״על הנייר״ קרוב למיליון ש״ח יותר כיום. אם שכירות - 4 או 5 אופטימלי - יש בהחלט משפחות עם יותר משני ילדים או מי שצריך משרד בבית אז 5 גם הולך טוב.

בהצלחה!
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
S ייעוץ בנושא מחיר למשתכן -בחירת דירה נדל"ן 24
ל בחירת דירה בפרוייקט מחיר למשתכן נדל"ן 6
E בחירת דירה בדירה בהנחה נדל"ן 2
T בחירת דירה בפינוי בינוי נדל"ן 32
ttmoon בחירת דירה ומשכנתא נדל"ן 26
M בחירת דירה נדל"ן 28
D בחירת דירה מקבלן - נעזרים באנשי מקצוע? נדל"ן 3
פ התייעצות לפני בחירת דירה במחיר למשתכן נדל"ן 22
פ התייעצות לפני בחירת דירה במחיר למשתכן נדל"ן 1
N התייעצות :בחירת גודל דירה להשקעה במחיר למשתכן נדל"ן 26
H בחירת ערוץ השקעה לטווח בינוני שוק ההון 4
D בחירת מקום מגורים נדל"ן 87
Y בחירת השקעה בביטקוין: IBIT, BITW, והשקעה ישירה השקעות אלטרנטיביות 32
A בחירת קרן סל להשקעה - הכוונה\עזרה להבין נתוני קרן סל\מחקה בהשקעה סקטוריאלית שוק ההון 4
Y בחירת קרן כספית שוק ההון 3
ג קנית קרן מחקה מדד סנופי + בחירת פלטפורמה שוק ההון 0
י בחירת האינסטרומנט המתאים לגידור שוק ההון 0
ד בחירת יועץ משכנתא נדל"ן 7
B בחירת מסלול אצל אקסלנס שוק ההון 4
D מיסוי espp, בחירת אופן חישוב המס מיסים 2
T בחירת דרך השקעה מתאימה לשנה בלי משכורת שוק ההון 7
caterpillar בחירת מקבילה דואלית מתאימה לנייר שקלי שוק ההון 0
ס בחירת בורסה לרכישת נייר דולרי שוק ההון 9
ס בחירת מסלול מס להשכרה - 10% או פטור חלקי: האם ניתן לקזז הוצאות גדולות של התקנת המזגן / אי השכרה? מיסים 4
S בחירת שכונה למגורים אוף טופיק 16
doc29 בחירת עורך דין מייצג פינוי בינוי נדל"ן 7
Y בחירת קרן פנסיה ו"אנומליה" פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 1
L בחירת קרן כספית שוק ההון 9
ד בחירת מסלול לימודים - העברית? רייכמן? התפתחות אישית 5
A תואר שני במדעי המחשב- בחירת תחום התמחות (נושא לתזה) התפתחות אישית 5
M בחירת קרן פנסיה בשלב שבו מתחילים למשוך קצבה פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 10
Y בחירת מסלול במשכנתא לסילוק נדל"ן 5
ה בחירת בנק וכרטיס אשראי צרכנות פיננסית 2
S התייעצות - בחירת נושא ומנחה לתואר שני/שלישי [מדעי המחשב] התפתחות אישית 4
I בחירת קרנות מתאימות דרך ib לנאסדק100 ו״לכל העולם״ שוק ההון 1
א בחירת מסלול השקעה לs&p500 פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 2
O בחירת סוכן פנסיוני פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 6
F בחירת קרן עוקבת זרה מגודרת/חשופת מט״ח שוק ההון 2
yanosh34 בחירת קרן כספית\מק"מ לפי רמת סיכון שוק ההון 0
ישראלי מצוי בחירת ביטח בריאות - אחד עם הצרת בריאות והשני ללא הצהרה אוף טופיק 0
א התייעצות בחירת בית השקעות ישיר או דרך יועצים פנסיונים פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 0
A אופן בחירת גוף מנהל לקופת פנסיה/קרן השתלמות פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 8
J בחירת מסלול פאסיבי - קרן פנסיה פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 8
E התלבטות לגבי בחירת תחום לימודים התפתחות אישית 13
C בחירת ביטוח בריאות צרכנות פיננסית 6
Lag בחירת כיוון לאחר תואר ראשון התפתחות אישית 14
Y בחירת קרן פנסיה בעניין דמי ניהול פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 5
S בחירת קרן פנסיה והשתלמות פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 4
Z בחירת מסלול קופת גמל להשקעה פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 6
B בחירת דמי ניהול מ3 אופציות שניתנו פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 2

נושאים דומים

Back
למעלה