בחירת דירה - מחיר למשתכן

[אבן ברזל]

שלום
אשמח לייעוץ
בשעה טובה זכיתי במחיר למשתכן בלוד שכונת נופי בן שמן, ובקרוב בוחרים דירה.
דירות שניתן לבחירה הם 3 4 5 6 חדרים,
האופציות מבחינתי הם לבחור דירה 3 או 4 חדרים, (ולא 5 ו 6)
הנתונים הם כדלהלן,

בדירות 3 חדרים:
חלק כלואות עם כיוון אויר 1, רק מזרח או רק דרום,
ויש גם עם 2 כיווני אוויר (דרום מזרח),

בדירות 4 חדרים:
כולם עם שני כיווני אוויר,
כיוון דרום מערב, עם נוף לפארק (עד קומה 8),
כיוון דרום מזרח, קומה גבוהה, (עד קומה 17)

המחירים הם:
3 חדרים - 1,50,000
4 חדרים - 1,420,000
ההבדל במחיר נגרם גם מכך שלדירות 4 חדרים יש 2 חניות ומחסן, ול3 חדרים יש חניה אחת ללא מחסן,

בהערכה שיהיה לי את כל האופציות לבחור,
מה הכי שווה מבחינת מכירה עוד 5 שנים והשכרה עד אז,

אישית הייתי מעדיף לקחת 3 חדרים ולא 4, אבל אני לא פוסל,
אשמח לדעה של כל אחד מכם,
תודה.

 

[Therealdeal]

נותנים לך הנחה פר מטר -> קח כמה שיותר מטרים (במסגרת ניהול סיכונים תזרימיים, כמובן).

 

[הורדוס]

תלוי ביכולות רכישה שלך, בגדול:

נותנים לך הנחה פר מטר -> קח כמה שיותר מטרים (במסגרת ניהול סיכונים תזרימיים, כמובן).

ככל שהדירה יותר גדולה ההנחה באחוזים קטנה יותר, אבל בשקלים תרוויח הרבה יותר.

 

[אורי ג.]

4 חדרים, נוף לפארק, כמה שיותר גבוהה.

 

[האזרח הקטן]

מה שכולם אמרו, ובנוסף, 4 חדרים יביא לך שוכרים יציבים יותר - משפחות שיחפשו להישאר מספר שנים.

 

[Therealdeal]

ככל שהדירה יותר גדולה ההנחה באחוזים קטנה יותר, אבל בשקלים תרוויח הרבה יותר.

אם מחיר השוק הוא 20k למטר והמחיר בפרויקט הוא 10k למטר, אתה מקבל הנחה של 50%. בלי קשר לגודל הדירה.

הדרך היחידה של החישוב הזה להישבר היא אם יש תועלת שולית פוחתת (למשל, אם המחיר למטר בוילה נמוך מהמחיר למטר בדירת 3 חדרים). לדעתי אין תועלת שולית פוחתת בפרויקטים מהסוג הזה, אם כי מסכים איתך שצריך לבדוק.

 

[סלום]

צ' גם לדעת כמה אחוז הרווח של החדר הנוסף אם זה פחות מ25% יכול להיות שלא שוה
אם אתה לוקח משכנתא 5% כפול 5 שנים

 

[הורדוס]

אם מחיר השוק הוא 20k למטר והמחיר בפרויקט הוא 10k למטר, אתה מקבל הנחה של 50%. בלי קשר לגודל הדירה.

הדרך היחידה של החישוב הזה להישבר היא אם יש תועלת שולית פוחתת (למשל, אם המחיר למטר בוילה נמוך מהמחיר למטר בדירת 3 חדרים). לדעתי אין תועלת שולית פוחתת בפרויקטים מהסוג הזה, אם כי מסכים איתך שצריך לבדוק.

ככל שהדירה יותר גדולה המחיר למטר לרוב יותר נמוך ביחס לדירה אחרת באיכות דומה באותו אזור, זה נכון ברוב המוחלט של המקרים בישראל.

 

[Therealdeal]

ככל שהדירה יותר גדולה המחיר למטר לרוב יותר נמוך ביחס לדירה אחרת באיכות דומה באותו אזור, זה נכון ברוב המוחלט של המקרים בישראל.

בטוח? זה נכון בתיאוריה, אבל בשכונות רבות זה לא המצב. תל אביב היא מקרה קיצון, שם מדברים במחיר למטר (בדירות סטנדרטיות).

בכל אופן, במקרה הספציפי הזה צריך לבדוק. ועדיין המטרה של הפות"ש צריכה להיות למקסם רווח בשקלים ולא באחוזים.

 

[הורדוס]

בטוח? זה נכון בתיאוריה, אבל בשכונות רבות זה לא המצב. תל אביב היא מקרה קיצון, שם מדברים במחיר למטר (בדירות סטנדרטיות).

זה נכון בדאטה של רשות המיסים, וגם במציאות אותה פגשתי.

@אייל ריטברג יכול לשלוף איזה צ'ארט?

 

[אייל ריטברג]

זה נכון בדאטה של רשות המיסים, וגם במציאות אותה פגשתי.

@אייל ריטברג יכול לשלוף איזה צ'ארט?

אני יכול, אבל אני לא מצליח להבין איך לצרף פה תמונות.
כשיש לחצן של הוסף תמונה הוא מבקש ממני לתת כתובת HTTP ולא מאפשר לי לשלוף תמונה מהמחשב שלי...

 

[yossik]

כשיש לחצן של הוסף תמונה הוא מבקש ממני לתת כתובת HTTP ולא מאפשר לי לשלוף תמונה מהמחשב שלי...

תעלה את התמונה לאתר חיצוני ותוסיף כאן את ה URL

 

[אייל ריטברג]

טוב גוגל דרייב לא עובד...
קישור מפייסבוק יעבוד?
אחרת מאיזה אתר חיצוני אני יכול להביא?

 

[הורדוס]

לי זה עובד עם הכפתור של צרף תמונה (אחד משמאל לכפתור של הלינק) > גוררים לשם תמונה> לוחצים למטה על ״הוסף״ תמונה> לוחצים על ״תמונה מלאה״.

 

[yossik]

לי זה עובד עם הכפתור של צרף תמונה

כי יש לך וותק.

 

[Rokubato]

זכינו ב2017 במחיר למשתכן. ב-2018 בחרתי דירת גן 5 חדרים. ב-2020 עברנו לגור. שווי הדירה היום יותר מהוכפל. הדבר היחיד שאני מצטער עליו זה שלא לקחתי את ה-6 חדרים (הכי יקרה בפרויקט). נותנים לך הנחה - תיקח! וכמה שיותר (בגבול האפשר) מקסימום תשנמך מיד בתום הערת האזהרה בהנחה ותוכל לעמוד בהחזרים ב-5 שנים הקרובות או עד שמותר למכור את הדירה.

 

[nullius]

כל התגובות הקודמות מתעלמות מבעיה ידועה - לא בטוח בכלל מה יישאר כשיגיע תורך לבחור, והיה סמוך ובטוח שיתכן שלא ישאר כלום שאתה רוצה או שמה שרצית נעלם שעה לפני שאתה צריך לבחור - ואני מדבר מנסיון אישי (זכיתי ב-2018, בחרתי ב-2020 במרכז הארץ).

לפיכך - אתה חייב למפות באקסל את כל הדירות ולדרג אותן ואז לעקוב דרך הווטסאפ (כשמי שבחר לפניך יטרח לעדכן כמובן) מה כבר נלקח. אני מכיר זוכים רבים שלא יכלו להרשות לעצמם לקחת משכנתא על דירה גדולה יותר ונאלצו לבטל זכייה כי הדירות הקטנות נוטות להיעלם ראשונות -זה גם תלוי בתמהיל הספציפי של הפרוייקט שלך - אצלי עם חצי מהדירות בגדול 3 ו-4 (25% מכלל הדירות לכל סוג) אחרי שבערך 40% מהזוכים בחרו לא נשארו בכלל דירות שלוש ...

היתר תלוי בשאלה - מגורים או שכירות. ככל שזה מגורים, תקנה כמה שיותר גדול, כל מטר שווה עשרות אלפי שקלים נוספים. אצלי זה קרה בפוקס - כיוונתי לדירת 5 ולא נשארו - לקחו לי את האחרונות שרציתי שעתיים לפני שהלכנו לבחור. בסוף לקחתי 6 עם נוף וקומה די גבוהה. זה עלה לי בדיעבד כחצי מליון ש״ח יותר מדירת 5, אבל שווה ״על הנייר״ קרוב למיליון ש״ח יותר כיום. אם שכירות - 4 או 5 אופטימלי - יש בהחלט משפחות עם יותר משני ילדים או מי שצריך משרד בבית אז 5 גם הולך טוב.

בהצלחה!

 

[משה]

ככל שהדירה יותר גדולה ההנחה באחוזים קטנה יותר, אבל בשקלים תרוויח הרבה יותר.

תוכל בבקשה להרחיב על זה / להפנות למקור רלוונטי? אני עומד לפני בחירת דירה ותוהה מה עדיף מבחינתי.

אני יכול לקחת דירת שלושה חדרים עם הכסף בקרן הכספית + כסף מההורים. אני מנסה להבין האם משתלם לי להנזיל חלק מתיק ההשקעות כדי לקנות דירת 4 / 5 חדרים.

 

[הורדוס]

תוכל בבקשה להרחיב על זה / להפנות למקור רלוונטי? אני עומד לפני בחירת דירה ותוהה מה עדיף מבחינתי.

אני יכול לקחת דירת שלושה חדרים עם הכסף בקרן הכספית + כסף מההורים. אני מנסה להבין האם משתלם לי להנזיל חלק מתיק ההשקעות כדי לקנות דירת 4 / 5 חדרים.

אתה רוצה לקבל החלטה כזאת חשובה לפי כלל אצבע כזה כללי?

עדיף שתחקור טוב מה קורה ספיציפית באזור בו אתה קונה, יכול להתקשר לקצת מתווכים להגיד שאתה מתעניין בדירה חדשה כדי להבין מחירים בשוק החופשי באזור.