• חשבון מסחר באקסלנס טרייד : סנט למניה במסחר בארה"ב (מינימום $5 לעסקה), פטור מדמי טיפול לשנתיים, קורס במתנה ובונוס 100 ש"ח למצטרפים חדשים. להצטרפות דיגיטלית לחצו כאן .

התלבטות בין דירות (מחיר למשתכן)

romrom

משתמש רשום
הצטרף ב
14/3/19
הודעות
18
דירוג
0
דירה להשקעה בהרחבה בבת חפר.
אתר הקבלן עם המסמכים.
קטלוג דירות.

הון עצמי: 2.2M. נזיל: 1.2M.
המטרה למקסם רווח בסוף התקופה.
כרגע אני לא חושב על לקחת משכנתא.
השקעה אלטרנטבית אפשרית: מדד סנופי.
אני מעריך שהדירה תהיה מוכנה באמצע - סוף 2024. אני מתכנן להשכיר אותה ואז למכור כשיתאפשר (2029).
לפי הערכה כללית שמצאתי, שווי שוק של דירת 4 חדרים היא 1.95M, דירת 5 חדרים 2.35M.
קשה לדעת בוודאות כי בכל האיזור יש רק בתים פרטיים וזה פרויקט של דירות.
לכל הדירות יש חניה אחת או 2. לדעתי חניה היא פחות קריטית כי זה ישוב עם צפיפות נמוכה ותהיה הרבה חניה ברחוב.
הישוב שקט ולכן דירה עורפית פנימית שפונה רק לחניה ומגורים היא חסרון משמעותי בעיני.

אפשר לחלק את האפשרויות הרלוונטית בערך ל:
* 4 חדרים דגם N. שטח 110 מ״ר. מרפסת 16 מטר. מחסן 7 מ״ר. לרוב נוף לגינה או פארק. מחיר 880K. מתחלק ל:
* דגם N1 - מרפסת נוספת 10 מ״ר. קומות 1-2. 4 כיווני אוויר.
* דגם N2 - חניה נוספת. קומות 2-3. 3 כיווני אוויר.
* 5 חדרים דגם M. שטח 120 מ״ר. מרפסת 16 מ״ר. מחסן 7 מ״ר. קומה 1. 3 כיווני אוויר. לרוב נוף לגינה או פארק. מחיר 940K.
* 5 חדרים דגם S. שטח 125 מ״ר. מרפסת 15 מ״ר. ללא מחסן. קומות 1-3. 2 כיווני אוור. נוף לחניה\מגורים במקרה הרע. מחיר 950K.
* 6 חדרים דגם R. שטח 148 מ״ר. מרפסת 16 מ״ר. מחסן 5 מ״ר. קומות 1-3. 2 כיווני אוויר. נוף לחניה\מגורים במקרה הרע. מחיר 1,150K.

הדירוג שלי מהטוב לרע:
1. 6 חדרים חזיתי.
2. 6 חדרים עורפי קומה 2+.

3. 5 חדרים דגם M.
4. 5 חדרים S.
5. 6 חדרים עורפי קומה 1.
6. 4 חדרים N1.
7. 4 חדרים N2.

ההערכה שלי שישארו 6 חדרים פנימיים ו-4 חדרים. אבל קשה לדעת.

מה דעתכם?
אני מאד מתלבט. יכול להיות ש-4 חדרים בקומה גבוהה עם נוף פתוח ו-300 אש״ח פחות משתלמת יותר מאשר דירת 6 חדרים עורפית ?
 
הישוב שקט ולכן דירה עורפית פנימית שפונה רק לחניה ומגורים היא חסרון משמעותי בעיני.
גם אם הרחוב שקט, למה שלאנשים תהיה רתיעה מדירה שפונה לחניה במקום לרחוב? גם את תסביר ואשתכנע, אני לא חושב שרוב הקונים האחרים יחשבו ככה.
 
אני מאד מתלבט. יכול להיות ש-4 חדרים בקומה גבוהה עם נוף פתוח ו-300 אש״ח פחות משתלמת יותר מאשר דירת 6 חדרים עורפית ?
אני לא מכיר מספיק את בת חפר ואת הפרויקט בפרט.
אבל יש ״באג״ במחיר למשתכן שאם תבין אותו לעומק - סביר שתוכל לבחור את הדירה שתימכר באחוז רווח הכי גבוה:
1) ההנחה היא פר מטר.
2) שתי דירות זהות נמכרות באותו מחיר, ללא קשר למיקומים והכיוונים של הדירה ו/או הבניין.

המסקנות המתבקשות מ2 הבאגים:
1) קניית דירה כמה שיותר גדולה תניב לך את ההנחה הכי גדולה בעת המכירה.
2) תבחר דירה עם נוף מהמרפסת (דירה עם נוף מוסיפה 5%-10% למחיר לעומת דירה דומה ללא נוף), קומה גבוהה עדיפה לרוב, רוב הישראלים אוהבים דירה מוארת.

*כמובן שלכל כלל יש יוצא מן הכלל, ויכול להיות שבקונסטלציה מסוימת אתה תעדיף דירת 125 מ׳׳ר על פני דירת 148 מ׳׳ר, כי בדירה הקטנה יותר יש נוף, 2 חניות, והחלוקה הפנימית טובה יותר.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
R התלבטות השקעת כסף נזיל לזוג בטיול ארוך ובפרישה מעבודה. שוק ההון 2
B התלבטות לגבי קופת גמל להשקעה והלוואה כנגדה פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 6
מ קושי בתואר, התלבטות לגבי העתיד התפתחות אישית 8
S התלבטות לגבי רכישת דירת גן מקבלן - עצות? נדל"ן 6
D התלבטות אם למכור RSUs שוק ההון 1
ה התלבטות קשה בבחירת המסלול התפתחות אישית 5
ש התלבטות לגבי דירה יד שנייה בחיפה נדל"ן 2
D התלבטות בין רכישת דירה 3 להשקעה לבין המשך השקעה בקרן כספית + קה"ל נדל"ן 9
מ התלבטות בין שתי הצעות לדמי ניהול בפנסיה פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 7
K התלבטות לגבי מסלולי השקעה בקופת גמל בתיקון 190 שוק ההון 0
F התלבטות מבחינת 2 דברים בפתיחת תיק אצל הברוקר שוק ההון 5
א קרן כספית - התלבטות שוק ההון 15
O התלבטות אם להשאיר דירה שניה או למכור נדל"ן 10
B עבודה ראשונה בהייטק התלבטות קופג או קרן פנסיה פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 20
Bosco התלבטות קשה - השקעה עבור בן משפחה שוק ההון 32
deussex התלבטות האם השקעה דרך בית השקעות ישראלי ובלאק רוק עולמית - מאבדת בעצם את הדיבידנד ? שוק ההון 10
מ התלבטות קשה לגבי דמי אבטלה, דמי לידה ומה שביניהם יומני מסע אישיים 2
E התלבטות לגבי חלק סולידי בתיק השקעות שוק ההון 0
O התלבטות לאן לנתב כסף פנוי כל חודש שוק ההון 5
B התלבטות בין S&P500/כספית/העברה מט״ח שקל לדולר - לטווח של כחצי שנה שוק ההון 7
D ויתור על אזרחות אמריקאית - התלבטות מיסים 43
O התלבטות בבחירת דירה - דירה בהנחה נדל"ן 9
מ התלבטות בין פיקדון בבנק לקרן מחקה אגח מיסים 0
הפרופסור התלבטות מה רלוונטי יותר לתעשיה, היום ובעתיד התפתחות אישית 6
D התלבטות אם להמשיך להחזיק דירה שנייה. נדל"ן 23
B התלבטות בין שתי חלופות השקעה נדל"ן 6
M התלבטות בבחירת מוסד לימודים לכלכלה התפתחות אישית 7
A התלבטות בין הנדסת נתונים לכלכלה וסטטיסטיקה התפתחות אישית 8
M התלבטות לפני מעבר דירה שמייקר את הוצאות השכירות נדל"ן 13
ב התלבטות ביטוח מנהלים מול פנסיה פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 23
V התלבטות קריירה קשה - קידום או עזיבה התפתחות אישית 17
J התלבטות בנוגע למשיכת כספי פנסיה בצורה חד פעמית לפורש לפנסיה עקב הכנסות אחרות פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 27
A התלבטות לגבי פרעון משכנתא נדל"ן 2
O התלבטות לגבי משכנתא והון פנוי נדל"ן 29
N התלבטות בנוגע לפרעון משכנתא נדל"ן 15
א מחזור או פרעון חלקי של משכנתא - התלבטות נדל"ן 6
ז התלבטות לגבי תחום בקריירה התפתחות אישית 3
ד התלבטות באיזה מסלול לעשות פירעון חלקי של המשכנתא נדל"ן 15
ר התלבטות מה לעשות עם תיק ההשקעות שלי בהיבט הון עצמי לקניית דירה להשקעה שוק ההון 2
ל התלבטות בין שני כיווני קריירה התפתחות אישית 6
בובין חוט-השני התלבטות לגבי דירה על דרך נמיר נדל"ן 13
A התלבטות לגבי פרעון משכנתא נדל"ן 15
א האם למשוך תגמולים בפטור ממס - התלבטות פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 12
T התלבטות בין 2 מסלולי קריירה בראיית חשבון התפתחות אישית 1
א התלבטות השקעה נדל"ן 1
M התלבטות לגבי רכישת נכס נדל"ן 6
T התלבטות בבחירת בנק חדש צרכנות פיננסית 12
R התלבטות האם למכור מגרש או לבנות נדל"ן 60
ה התלבטות בין מק״מ לפקדון בבנק שוק ההון 3
ב התלבטות בין 3 ל- 4 חדרים - מחיר למשתכן נדל"ן 8

נושאים דומים

Back
למעלה