התלבטות בין דירות (מחיר למשתכן)

[romrom]

דירה להשקעה בהרחבה בבת חפר.
אתר הקבלן עם המסמכים.
קטלוג דירות.

הון עצמי: 2.2M. נזיל: 1.2M.
המטרה למקסם רווח בסוף התקופה.
כרגע אני לא חושב על לקחת משכנתא.
השקעה אלטרנטבית אפשרית: מדד סנופי.
אני מעריך שהדירה תהיה מוכנה באמצע - סוף 2024. אני מתכנן להשכיר אותה ואז למכור כשיתאפשר (2029).
לפי הערכה כללית שמצאתי, שווי שוק של דירת 4 חדרים היא 1.95M, דירת 5 חדרים 2.35M.
קשה לדעת בוודאות כי בכל האיזור יש רק בתים פרטיים וזה פרויקט של דירות.
לכל הדירות יש חניה אחת או 2. לדעתי חניה היא פחות קריטית כי זה ישוב עם צפיפות נמוכה ותהיה הרבה חניה ברחוב.
הישוב שקט ולכן דירה עורפית פנימית שפונה רק לחניה ומגורים היא חסרון משמעותי בעיני.

אפשר לחלק את האפשרויות הרלוונטית בערך ל:
* 4 חדרים דגם N. שטח 110 מ״ר. מרפסת 16 מטר. מחסן 7 מ״ר. לרוב נוף לגינה או פארק. מחיר 880K. מתחלק ל:
* דגם N1 - מרפסת נוספת 10 מ״ר. קומות 1-2. 4 כיווני אוויר.
* דגם N2 - חניה נוספת. קומות 2-3. 3 כיווני אוויר.
* 5 חדרים דגם M. שטח 120 מ״ר. מרפסת 16 מ״ר. מחסן 7 מ״ר. קומה 1. 3 כיווני אוויר. לרוב נוף לגינה או פארק. מחיר 940K.
* 5 חדרים דגם S. שטח 125 מ״ר. מרפסת 15 מ״ר. ללא מחסן. קומות 1-3. 2 כיווני אוור. נוף לחניה\מגורים במקרה הרע. מחיר 950K.
* 6 חדרים דגם R. שטח 148 מ״ר. מרפסת 16 מ״ר. מחסן 5 מ״ר. קומות 1-3. 2 כיווני אוויר. נוף לחניה\מגורים במקרה הרע. מחיר 1,150K.

הדירוג שלי מהטוב לרע:
1. 6 חדרים חזיתי.
2. 6 חדרים עורפי קומה 2+.
3. 5 חדרים דגם M.
4. 5 חדרים S.
5. 6 חדרים עורפי קומה 1.
6. 4 חדרים N1.
7. 4 חדרים N2.

ההערכה שלי שישארו 6 חדרים פנימיים ו-4 חדרים. אבל קשה לדעת.

מה דעתכם?
אני מאד מתלבט. יכול להיות ש-4 חדרים בקומה גבוהה עם נוף פתוח ו-300 אש״ח פחות משתלמת יותר מאשר דירת 6 חדרים עורפית ?

 

[בורג]

הישוב שקט ולכן דירה עורפית פנימית שפונה רק לחניה ומגורים היא חסרון משמעותי בעיני.

גם אם הרחוב שקט, למה שלאנשים תהיה רתיעה מדירה שפונה לחניה במקום לרחוב? גם את תסביר ואשתכנע, אני לא חושב שרוב הקונים האחרים יחשבו ככה.

 

[השועל]

אני מאד מתלבט. יכול להיות ש-4 חדרים בקומה גבוהה עם נוף פתוח ו-300 אש״ח פחות משתלמת יותר מאשר דירת 6 חדרים עורפית ?

אני לא מכיר מספיק את בת חפר ואת הפרויקט בפרט.
אבל יש ״באג״ במחיר למשתכן שאם תבין אותו לעומק - סביר שתוכל לבחור את הדירה שתימכר באחוז רווח הכי גבוה:
1) ההנחה היא פר מטר.
2) שתי דירות זהות נמכרות באותו מחיר, ללא קשר למיקומים והכיוונים של הדירה ו/או הבניין.

המסקנות המתבקשות מ2 הבאגים:
1) קניית דירה כמה שיותר גדולה תניב לך את ההנחה הכי גדולה בעת המכירה.
2) תבחר דירה עם נוף מהמרפסת (דירה עם נוף מוסיפה 5%-10% למחיר לעומת דירה דומה ללא נוף), קומה גבוהה עדיפה לרוב, רוב הישראלים אוהבים דירה מוארת.

*כמובן שלכל כלל יש יוצא מן הכלל, ויכול להיות שבקונסטלציה מסוימת אתה תעדיף דירת 125 מ׳׳ר על פני דירת 148 מ׳׳ר, כי בדירה הקטנה יותר יש נוף, 2 חניות, והחלוקה הפנימית טובה יותר.