קניית דירה להשקעה ב״מחיר למשתכן״ בפרוייקט לאוכלוסיה החרדית

[yossi_vv]

אשמח לחכמת ההמונים:
זכינו בזכות לדירה ב״דירה בהנחה״ בקריית גת. הפרוייקט הוא בשכונה חדשה לגמרי שמיועדת לאוכלוסייה החרדית.
אין עוד כלל היתר בנייה בפרוייקט, לא ברור מתי יהיה ומתי הדירה תיבנה.

רקע: אין ולא הייתה לי כוונה לגור בקריית גת. אני לא חרדי, חילוני גמור. כל העניין הוא להשקעה בלבד, להשכיר ל5 שנים ואז למכור, בתקווה ברווח.

עניין השכונה החרדית גורם לי לחשוש מהעסקה:
1. אני בכלל לא מכיר את קריית גת (טוב זה לא קשור לצביון החרדי)
2. זה מצמצם את שוק השוכרים הפוטנציאליים מאוד, וכמובן גם את שוק הקונים לאחר X שנים.
3. אוכלוסיית היעד של השוכרים היא אוכלוסייה לא חזקה כלכלית.
4. אני חושש שיהיו לא מעט כאבי ראש עם השוכרים הפוטנציאליים, עוד יותר מאשר בשכירות רגילה - אנחנו באים מעולמות שונים לגמרי.

האם למישהו יש ניסיון בעניין ויכול לייעץ? אילו בירורים הייתם עושים לפני קבלת החלטה?

 

[ExeAction]

הנקודה הראשונה היא בעצם לב כל העניין.
תתחיל להכיר. חפש קבוצות פייסבוק של קריית גת, חפש קבוצה של הזוכים, שם תמיד יש אנשים שמכירים קצת יותר.

מן הסתם המוטיבציה היא הרווח אז תנסה לגבש מספרים. יש פרויקטים בשוק החופשי בסביבה כדי להשוות?

לגבי 2 זה מאוד תלוי אם השכונה היא קהילה מאוד מסוימת או דתיים/חרידים מגוונים ואז דווקא ביקוש לדירות הוא די מובטח..

 

[yossik]

אשמח לחכמת ההמונים: חברי הפורום.

 

[bigbang]

אשמח לחכמת ההמונים:
זכינו בזכות לדירה ב״דירה בהנחה״ בקריית גת. הפרוייקט הוא בשכונה חדשה לגמרי שמיועדת לאוכלוסייה החרדית.
אין עוד כלל היתר בנייה בפרוייקט, לא ברור מתי יהיה ומתי הדירה תיבנה.

למה נרשמתם להגרלה דווקא שם? מה מחיר הדירה בהשוואה למחירי שוק של דירות באזור?

רקע: אין ולא הייתה לי כוונה לגור בקריית גת. אני לא חרדי, חילוני גמור. כל העניין הוא להשקעה בלבד, להשכיר ל5 שנים ואז למכור, בתקווה ברווח.

אפשר למכור תוך 7 שנים מהזכייה (עד כדי מיסים).

 

[אורי ג.]

האם למישהו יש ניסיון בעניין ויכול לייעץ? אילו בירורים הייתם עושים לפני קבלת החלטה?

2 שאלות עיקרית:
1. האם אתה ממקסם את התקציב שלך? אם יש לך תקציב של X ואתה משקיע רק שליש מX אז זו השקעה גרועה.
2. כמה ההנחה? אם היא משמעותית הייתי הולך על זה, אם לא אז לא.

 

[yossi_vv]

1. האם אתה ממקסם את התקציב שלך? אם יש לך תקציב של X ואתה משקיע רק שליש מX אז זו השקעה גרועה.

אני לא מבין מה זה אומר.
אין לי תקציב ידוע מראש, אני יכול לקחת פחות משכנתא ולהשקיע יותר הון עצמי.

2. כמה ההנחה? אם היא משמעותית הייתי הולך על זה, אם לא אז לא.

שאלה טובה, אני לא יודע ואני לא יודע איך לבדוק.
מדובר בשכונה גדולה חדשה שעתידה מקום ממערב לכביש 40, כרגע אין עדיין תוכניות ואין אישורי בנייה. כרגע זה שדות. אז אין ממש נתונים על מחירי דירות דומות בשכונה. גם אין לי דרך לדעת מה יהיה גודל הדירה,מחיר מדויק וכו׳.

אם לשפוט חישוב גס לפי מחיר למ״ר ממוצע בקריית גת - נראה שההנחה תהיה משמעותית.
באתר מדלן מחיר ממוצע למ״ר בעיר הוא סביב 15אלף ובפרויקט המחיר המפורסם הוא 12.5 - ואמורה להיות עוד הנחה של מחיר מטרה של25% או 300אלף ש״ח.
אם אני מבין נכון את החישוב מדובר בהנחה של כ400-500 אלף ממחיר השוק.

 

[wish]

כדאי לך לחשוב טוב טוב ולברר לפני שאתה נכנס לזה.

זה מאוד תלוי איזה פרוייקט בדיוק ולאיזה אוכלוסייה חרדית ספציפית השכונה מיועדת (או אם זה בכלל מיועד)

לא דומה התעסקות עם חבדניקים למשל, לחסידי גור (שננצאים בעיר במספרים מכובדים) או בעלז.

למשל, בחלק מהקהילות/חסידויות יש ועדת קבלה שמחליטה מי בכלל יכול לשכור אצלך + ועדה פנימית שמחליטה מה המחיר המקסימלי, ואין אף אחד בקהילה שישלם לך אגורה יותר, ואז אם לך זה מדי נמוך, מה תעשה? תעבור לגור שם בעצמך?

אתה צריך להבין, שבחלק מהמקרים (לא יודע כלום על ק. גת, תברר לבד) אתה לא מתעסק עם שוכר אינדבדואל אלא יותר עם קולקטיב מאורגן של שוכרים, ואתה לא הצד החזק.

לך תקרא קצת למשל על ערד.

עוד משהו ששווה לברר קודם, זה שזוגות חרדים מקובל מאוד שאם הולכים ל"פריפריה" אז זה לדירה קנויה, לא לשכירות, ובגלל שאתה לא היחיד שקנה ורוצה להשכיר ולא יכול למכור, זה מושך את מחירי השכירות בפרוייקטי ענק כאלה ללמטה לתקופת האי-מכירה, ומשמעותית.


שורה תחתונה, לדעתי, הכלל הוא מה (ומי) שאתה לא מבין בו, אל תשקיע בו תקף גם לכאן.

 

[אורי ג.]

שאלה טובה, אני לא יודע ואני לא יודע איך לבדוק.

שמאי.

באתר מדלן מחיר ממוצע למ״ר בעיר הוא סביב 15אלף ובפרויקט המחיר המפורסם הוא 12.5 - ואמורה להיות עוד הנחה של מחיר מטרה של25% או 300אלף ש״ח.

זה לא אומר דבר.

 

[צדיק]

מה יהיה באותם שוכנות עתידיות - איש לא יודע.
זה מעין 'מיני עיר' חדשה.
כמובן שמרבית הסיכויים שזה אכן תהיה שכונה חרדית, הן מחמת תכנון הבנייה, והן מחמת שסביר (אולי ניתן לבדוק?) שרוב הנרשמים להגרלות אלו היו חרדים.
אבל לרדת לרמת תת מגזר? קשה לדעת. זה יותר נראה בכיוון של כמו רמה ד' בבית שמש, מגוון חרדי חסידי-ליטאי.

שיקול חשוב בנושא זה שבד"כ זה פרוייקטים גדולים שיוצאים יחד לשוק, הן לשכירות והן למכירה.
כך שהשכירות בהתחלה נמוכה, עד שמתייצב הביקוש, וגם המכירה, מי שלחוץ למכור מייד לאחר השחרור לשוק אחרי 5/7 שנים, יצטרך להתפשר עקב ההיצע.

בגדול חברים שלי (חרדים) שבדקו בזמנו את ההגרלה, אמרו לי שזה הנחה די יפה, אבל האמת שקשה להשוות בין מחיר היום של השכונות האחרות לשם.
(למשל בבית שמש, רמה ד' כיום עולה יותר מהרמות הקודמות)

 

[chen15]

רק על עצמי לספר ידעתי:

קנינו דירה במחיר למשתכן, באיזור חרדי
רוב הזוכים היו אנשים שאינם שומרי מצוות, כך שרצו להשכיר ולהמתין למגירה
ההתחלה היתה קשה, הרבה דירות יצאו לשוק יחד, חלק מהשוכרים היו פחות איכותיים, ולבעלי הדירות שלא מכירים היה מאוד קשה להתקדם.
רק משפחה אחת קיבלה החלטה לבוא לגור פה,
היה נחמד עד כדי שכבר עברו מכאן ושומרים על קשר טוב.
לאט לאט המצב התייצב, מחירי השכירות עלו, אנשים שגרים פה עזרו לאלו שגרים רחוק,

היום אפשר כבר למכור פה את הדירות
מי שקנה עשה רווח נאה, בין במחיר השכירות ובין במכירה

היו פה למיטב ידיעתי 2 מקרים של משכירים שנפלו בפח עם שוכרים גרועים עד כדי נזק של עשרות אלפי שקלים לדירה.
זה יוצא מן הכלל, ולא יודעת האם יש איך לגדר כנגד זה. בכל מקום.

כבעלת דירה, וגם כמי שחברה בקבוצת השכנים
אני יכולה לומר שבפועל זה לא עסק של עדר מול עדר, אלא בסוף עסקה בשוק החופשי בין שוכר למשכיר מרצון.

אף אחד לא מחייב מישהו לשכור / להשכיר
ובכל עסקה הצדדים עושים את השיקולים שלהם, כמקובל (חוזה ארוך טווח, מנגנון העלאת מחיר, וכו')

 

[chen15]

למשל, בחלק מהקהילות/חסידויות יש ועדת קבלה שמחליטה מי בכלל יכול לשכור אצלך + ועדה פנימית שמחליטה מה המחיר המקסימלי,

אני חושבת שזה סיכון קלוש במקרה שמתואר. צפויות שם המון דירות וכל מיני קהלים.

זה מושך את מחירי השכירות בפרוייקטי ענק כאלה ללמטה לתקופת האי-מכירה, ומשמעותית.

מסכימה. זה משהו שכדאי לקחת בחשבון ולהיערך אליו, במידת הצורך.

 

[wish]

אני חושבת שזה סיכון קלוש במקרה שמתואר. צפויות שם המון דירות וכל מיני קהלים.

סביר מאוד שאת צודקת, כמו שכתב גם

זה יותר נראה בכיוון של כמו רמה ד' בבית שמש, מגוון חרדי חסידי-ליטאי.

אני באמת לא מכיר את הפרויקט והדינמיקה שם, ואין לי שום סיבה לחשוב או לנחש אחרת ממה שכתב @צדיק

האמירה הייתה להציע למי שבא לשים חלק נכבד מכספו, שכדאי לו לברר/לוודא/להבין טוב בין השאר את ה"סיכון" הזה כשמשקיעים בדירות פרוייקטים לחרדים, שכוללים הרבה תתי קבוצות שמתנהגות אחרת לגמרי אחת מהשניה בשוק הדיור.

ואם הדרך היחידה של המשקיע להבין איזה קבוצה תהיה באיזור הדירה שלו, ומה ההתנהגות של הקבוצה המדוברת בשוק הדיור זה בעזרתם האדיבה של כמה אנונימיים נחמדים באינטרנט, אני, אישית הייתי נמנע.

 

[גימפל]

רקע: אין ולא הייתה לי כוונה לגור בקריית גת. אני לא חרדי, חילוני גמור. כל העניין הוא להשקעה בלבד, להשכיר ל5 שנים ואז למכור, בתקווה ברווח.

מדובר בשכונה גדולה חדשה שעתידה מקום ממערב לכביש 40, כרגע אין עדיין תוכניות ואין אישורי בנייה. כרגע זה שדות. אז אין ממש נתונים על מחירי דירות דומות בשכונה. גם אין לי דרך לדעת מה יהיה גודל הדירה,מחיר מדויק וכו׳.

כלומר, שעד שהדירה תהיה מוכנה - כבר תוכל למכור אותה,
אז על מה כל הדיון?

 

[צדיק]

יש הבדל בין פרוייקט קבלני, שאפשר לעשות בו 'קבוצת רכישה' יזומה ע"י קהילה מסויימת, לבין מחיר למשתכן.
מחיר למשתכן מטבעו פתוח לכל אחד.
אז נכון שבאזור לא מבוקש, קהילה מספיק גדולה יכולה לעשות רישום פנימי חזק - ולהביא רוב נרשמים - וסטיסטי גם בזוכים. (לדוג' - ויזניץ בעפולה)
זה לא היה המצב בקריית גת - היה ביקוש גדול מאוד הציבור החרדי.
אבל האם ייתכן שהדינימקה תוביל בסוף למצב כל שהוא? יכול להיות, אבל זה אין שום יכולת לדעת כעת.

 

[מכל מלמדי השכלתי]

האם למישהו יש ניסיון בעניין ויכול לייעץ? אילו בירורים הייתם עושים לפני קבלת החלטה?

תרים טלפון לחברה שבונה פרוייקטים לשוק החופשי באותם שכונות חרדיות, 'רייסדור' כדוגמה:
1. תברר מחירים ותבין כמה הרווח שלך.
2. תתעניין בסוג האוכלוסיה באזור.

 

[YASHIR]

באופן כללי, לא מכיר אדם שפוי שיוותר על זכיה, בפרט במקום כזה. כמה הרווח עכשיו? מיליון? מה הסיכון? תכמת אותו.

אם אני רשאי להגיב כחרדי בעצמי, עם קצת מידע פנימי כללי, אז כמה נקודות:

א'- חברות בקבוצות ווצאפ לא תקרב אותך ממש למיינסטרים החרדי, שפחות משתמש בכאלו. ובוודאי לא פייסבוק. מה שאתה צריך לעשות זה לחפש ב'קורת גג- פרוג' את 'קבוצת המיילים של זוכי מחיר למשתכן קרית גת מערב' או איפה שלא זכית. או לפתוח שם אשכול עם תהיות דומות. זה יכניס אותך לענין (וגם יקל עליך להצטרף לקבוצות הרכישה המוזלות שמתארגנות במקומות האלו לקראת אכלוס. כמו ייעוץ משכנתאות, סורגים, מיזוג, בדק), ומשם אפשר להתקדם, להבין מי בחר את הדירות שלידך, וכן הלאה.

ב' - יש דיבורים על אפשרות לטרייד בין זוכי השכונה החרדית לזוכי החילונית, כך שהאוכ' תהיה יותר הומוגנית. אין לי מושג מה ההתכנות.
יש עו"ד ועסקן חרדי די מוכר בשם נתן רוזנבלט שיש לו המון ידע בענין. מהכרותי הוא ישמח לענות לך.

ג' - לדעתי אין סיכוי שתתמודד עם ועדת קבלה או כל ענין דומה, זה מחיר למשתכן על כל הנובע מכך. אתה תתמודד עם מיקס כלל חרדי. כמו להשכיר דירה ברוממה ירושלים לצורך הענין.

בנוגע לסעיף 4.
בהשוואה לאוכלוסייה אחרת במעמד סוציואקונומי נמוך, הסיכוי שיהיו בעיות או פיגורי תשלומים במגזר החרדי הוא הנמוך ביותר.
וע"ע פיגורי התשלומים לגמחי"ם.
זו דעתי.

 

[aiib]

אפשר למכור תוך 7 שנים מהזכייה (עד כדי מיסים).

בדרך כלל הדירה מוכנה כמה שנים אחרי הזכיה אז יישאר לו רק 4 שנים להשכיר...

 

[aiib]

ל

זה לא אומר דבר.

למה?

 

[צדיק]

עניין השכונה החרדית גורם לי לחשוש מהעסקה

אגב, יש שמועות שמשרד השיכון יאפשר תוכנית החלפה ייעודית, ובה זוכים יוכלו להחליף זכות עם זוכה אחר. (חרדי שזכה בשכונה כללית, ולהיפך)
יש לזה תקדים - היה כזה פיילוט בעבר, בבית שמש.

 

[אברהם א]

אגב, יש שמועות שמשרד השיכון יאפשר תוכנית החלפה ייעודית, ובה זוכים יוכלו להחליף זכות עם זוכה אחר. (חרדי שזכה בשכונה כללית, ולהיפך)
יש לזה תקדים - היה כזה פיילוט בעבר, בבית שמש.

שלא צלח כלל, כמדומני