• התוכן שלפניכם איננו ייעוץ פיננסי. הוא אולי נחזה ככזה, ואף נשמע ככזה, אבל למרבה הפלא, הוא איננו כזה, וממילא לא יכול להיחשב תחליף לייעוץ מטעם בעל הרישיון המתאים, לרבות ייעוץ מס, ייעוץ פנסיוני או ייעוץ השקעות המתחשב בצרכיו המיוחדים של כל אדם. מכאן שאין לראות בתכני הפורום המלצה לביצוע פעולות כלשהן בניירות ערך או בנכסים אחרים, וכל הסתמכות עליהם תהיה באחריות הקורא בלבד. האחריות לאמור בכל הודעה, ובכלל זה החובה לעמוד בהוראות כל דין, היא על מחברה בלבד ואין לייחס את האמור בה לבעלת האתר.

זכיתי במחיר למשתכן בקרית מוצקין. מישהו מכיר את האיזור?

  • פותח הנושא פותח הנושא סמבה
  • פורסם בתאריך פורסם בתאריך

סמבה

משתמש רגיל
הצטרף ב
3/3/16
הודעות
267
דירוג
168
היי זכיתי במחיר למשתכן בקרית מוצקין.
מישהו מכיר את האיזור? אני לא משם, אני מעוניין לרכוש את הדירה למטרת השקעה.

בפרוייקט בו זכיתי מדובר על 230 דירות, שכולן דירות 5 חדרים. אני חושש מכך שרוב הדירות יוצעו לשכירות ותהיה בעיה להשכיר את הדירה.
מישהו מכיר את ההיצע וביקוש בעיר?

פרט לכך, אני לא בטוח איך לתמחר את הדירה מבחינת השווי שלה. בפרוייקט בו זכיתי המחיר למטר הוא 9600 שח, ופרוייקטים אחרים במוצקין נמכרים ב8500 שח למטר. לעומת זאת לפי מדלן המחיר הממוצע למטר באיזור הוא 14000 שח. רעיונות?

תודה!
 
תתחיל בלבדוק(להעריך מיד 2) את התשואה שתתקבל לך משכירות. דעתי היא שפחות מ5% אין בכלל מה לדבר.
 
דעתי היא שפחות מ5% אין בכלל מה לדבר.
יש מעט מאד מקומות של 5% בארץ, בדרך כלל בעיירות מאד רחוקות ודירות של 2 חדרים, כך שבעיניי זאת לא סיבה. יש סיכוי סביר שתהיה עליית ערך עם השנים אבל כמו כל דבר- תמיד יש סיכוי וסיכון ואנחנו לא יכולים להגיד לך מה יקרה.
 
אני מכיר.
אצל איזה קבלן זכית?
 
@Fitch היי ! תודה על התגובה.
זכיתי אצל Sela-Sky. אתה יודע משהו עליו?

אתה גר שם באיזור?
הם בונים שם שכונה של עשרות בניינים שכולם נמכרים במסלול של מחיר למשתכן. כמו שזה נראה, אני מאמין שבגלל שרוב הקונים הם משקיעים, יוצעו לשוק מאות דירות להשכרה.
נראה לך שהביקושים בקריות מסוגלים לענות על זה?

חוץ מזה, האם מחיר של 1.2 מליון לדירה של 120מ"ר נשמע לך זול ביחס למחירים באיזור?

תודה רבה
 
@סמבה
סלע בינוי הוא קבלן ידוע. בעיקר בנהריה.
הפרויקט הוא 2 בניינים של 30 קומות כל אחד. 4 דירות בקומה.
עוד פרטים כאן.

דירה בפרויקט נמכרת ב1.18M.
דירה דומה בפרויקט רגיל נמכרת ב1.6-1.7M.
דירה דומה מיד2 נמכרת ב1.45M.
שים לב שהבניינים הרבה יותר קרובים לשכונת נווה גנים מאשר לשכונת משכנות האמנים בה הם משווקים, לכן אני משווה אליה.

משכנות האמנים היא השכונה היקרה ביותר בקריות, ולכן רק מהפרש בין מחיר קניה למחיר שוק, תרוויח מספיק. גם שכונת נווה גנים היא שכונה יקרה וחזקה בשוק.
יש המון בניינים בשכונה שאינם במחיר למשתכן ויש להם ביקוש רב.

בקריות יש ביקוש חזק. ותמיד תוכל להשכיר ב100 שקל פחות מהשכן שלך.

כמה אחוז מימון אתה צריך בשביל לקנות ב1.2M?

המחיר הוא זול חד משמעית. ב1.2 אין דירות יד2 בנות 20 בשכונה הזאת.

חוו"ד אדריכלית שקיבלתי לגבי מבנה הדירות בפרויקט זה:
בסה"כ לא כ"כ נורא. סטנדרט קבלני בסיסי ביותר, אבל לא רע כדירה ראשונה. כמו שנאמר כבר- החדרים קטנים.

האמבטיה תהיה טחובה וחשוכה. המטבח יהיה חשוך.
שניהם מתאווררים לפיר המסתורים (ולא רוצה להגיד לך מה יקרה שם מבחינת אקוסטיקה).
אין כאן מספיק מידות כדי לוודא, אבל נראה שיש בזה ממש עבירה על תקן מחייב.

"חדר הארונות" הוא בדיחה עצובה. יש שם בקושי 2 מ' אורך ארון נטו.
חדר האמבטיה הראשי מאד מאד צפוף. ממש על גבול מידות התקן. גם חדר הכביסה גבולי מאד. יש מצב שלא יכנסו שתי מכונות אחת ליד השניה כמו שמצוייר.
 
@Fitch וואו! תודה, נהדר!
אני צריך עוד קצת זמן לעכל את כל האינפורמציה :)
שאלה קטנה, אתה לא מוטרד מהעניין שהמחיר למטר אצל סלע-סקיי גבוה ב1000 שח מהמחיר בפרוייקטים האחרים?
 
אתה לא מוטרד מהעניין שהמחיר למטר אצל סלע-סקיי גבוה ב1000 שח מהמחיר בפרוייקטים האחרים?
לא.
מדובר על מגדלים. עולה יותר.
הקבלנים האחרים טרם קיבלו היתר בניה (עמרם אברם), חלקם פשטו רגל (אורתם סהר) וחלקם לא בנו מעולם (סבנטל ודומים).

חוץ מזה, זכית אצל סלע. אתה לא יכול להמיר בפרויקט אחר בו תרוויח טיפה יותר.
 
לא.
מדובר על מגדלים. עולה יותר.
הקבלנים האחרים טרם קיבלו היתר בניה (עמרם אברם), חלקם פשטו רגל (אורתם סהר) וחלקם לא בנו מעולם (סבנטל ודומים).
אוקיי, אז אולי זה הצד השני של המטבע: אולי התמחור שלהם יותר גבוה כי הם יותר מנוסים ואז אנחנו חשופים לפחות סיכון.
 
@Fitch אתה יודע אם יש ליווי בנקאי לפרוייקט? באתר שלהם זה לא מצויין (גם לא מפרסמים את החוזה)
 
איך -
@סמבה
הפרויקט הוא 2 בניינים של 30 קומות כל אחד. 4 דירות בקומה.
עוד פרטים כאן.
חוו"ד אדריכלית שקיבלתי לגבי מבנה הדירות בפרויקט זה:
בסה"כ לא כ"כ נורא. סטנדרט קבלני בסיסי ביותר, אבל לא רע כדירה ראשונה. כמו שנאמר כבר- החדרים קטנים.
מסתדר עם
בסטנדרט הבנייה הבלתי מתפשר של החברה ובמחיר אטרקטיבי.
??
 
טרם הוחלט אם נלך על בנק מלווה אשר יתן ערבויות מכר או על מתן הערות אזהרה לרוכשים

איך אז הם יכולים למכור דירות ככה? אם הרוכשים לא יודעים אם יש בנק מלווה או לא, זה משנה המון תנאים של העסקה והחוזה.

אני קיבלתי בנתיים רק הודעה טלפונית שזכיתי (מחכה למייל מהם עם יותר פרטים)
 
מעבר לתהיות שהעלת יש מספר דברים נוספים שיש לבדוק,
תשואה חודשית נוכחית משכירות,
זמן השכרת דירת 5 חדרים, איכות הבניה ?
סביר להניח שאת רוב המימון עבור הרכישה תצטרך בשלב מאוחר יותר ובריביות גבוהות יותר מהיום,
עלויות ועד הבית, במידה והעלויות גבוהות תצטרך להתפשר ברמת השכירות כדי להתמודד עם נכסים יד שניה,
יתכן ובעת קבלת הנכס בעוד מספר שנים שוק הנדל"ן יהיה במשבר המחירים נמוכים מהיום, עודף פרוייקטים שהגיעו לסיומם ילחצו את מחירי השכיריות והתשואות כלפי מטה.
ירידה במחירי השכירויות (כן זה קורה) ועלייה בעליות המימון יכולה להביא לתזרים חודשי שלילי משכירויות.
אחוז מאוד גבוהה של נכסים להשכרה בפרויקט עלול להיות בעייתי, ישפיע על זמן ההשכרה ועל מחיר השכירויות.
מומלץ לבדוק איזה גודל דירה לפי מספר חדרים פונה לשוק רחב יותר של שוכרים באזור זה (יתכן שדירות 4 חדרים הזולות יותר פופולריות יותר להשכרה).
לברר לגבי הקבלן המבצע, החוסן הכלכלי שלו, פרוייקטים קיימים שניתן להתרשם מהם.
 
איך אז הם יכולים למכור דירות ככה?
אני קיבלתי בנתיים רק הודעה טלפונית שזכיתי (מחכה למייל מהם עם יותר פרטים)
כי אפשר.
מוזר שקיבלת רק הודעה טלפונית. כבר התחילו להזמין:
https://www.facebook.com/selabinui/...581492423788/1431805220168071/?type=3&theater

14606254_1409850095696917_8269076705614366655_n.jpg
 
@רוני תודה על התגובה המלומדת.

סביר להניח שאת רוב המימון עבור הרכישה תצטרך בשלב מאוחר יותר ובריביות גבוהות יותר מהיום,
כן, אני מתכוון לקחת 30-40% מימון. זה אומר שאת המשכתנתא אני לוקח רק בעוד שנה שנתיים? או שאני צריך להגיע אל הבנק כבר עכשיו ולשריין את ההלוואה? אם צריך להגיע כבר עכשיו, לא ניתן לקבל את הריביות של היום?

עלויות ועד הבית, במידה והעלויות גבוהות תצטרך להתפשר ברמת השכירות כדי להתמודד עם נכסים יד שניה,
יש לך מושג מהו סדר גודל עלויות במגדל בן 30 קומות? (120 דירות)

לברר לגבי הקבלן המבצע, החוסן הכלכלי שלו, פרוייקטים קיימים שניתן להתרשם מהם.
איך אפשר למצוא מידע על החוסן הכלכלי של הקבלן?

תודה
 
@Fitch איזו שכירות אתה מצפה לקבל? לפי מדלן, השכירות בשכונה היא 5000 שח, אבל בשכונה ליד (נוה גנים) היא 3900 שח.

מהו ה worst-case-scenario שחשבת עליו?
 
@Fitch יש לך מושג איפה אפשר למצוא את התב"ע של השכונה? לא הצלחתי לאתר אותו באתר של מנהל מקרקעי ישראל / קרית מוצקין.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
G זכיתי במחיר למשתכן - האם העסקה כדאית? + שאלה על משכנתא נדל"ן 28
א זכיתי במחיר למשתכן, האם זה שווה? נדל"ן 7
ע זכיתי בפרויקט דירה בהנחה, זה שווה? נדל"ן 13
א מחיר למשתכן דימונה- גם אני זכיתי נדל"ן 3
A בחירת דירה במחיר למשתכן נדל"ן 6
S לשנות מסלול השקעה לטובת קרנות מגודרות – גם במחיר אירוע מס? שוק ההון 3
Y הערכת כדאיות מימוש זכייה במחיר למשתכן נדל"ן 5
R איפה קונים נעלי ספורט לריצת כביש במחיר סביר? מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 24
נ האם גם במחיר למשתכן יש תנאי רכישה 10-90? נדל"ן 1
בן מלך מדד תשומות הבניה במחיר למשתכן נדל"ן 17
M זכייה במחיר למשתכן עם הון עצמי יחסית גבוה - התלבטות נדל"ן 69
K זכיה במחיר למשתכן נדל"ן 10
M זכייה במחיר למשתכן ושינוי סטטוס אישי לאחר זכייה נדל"ן 0
J פריסייל במחיר שוק נדל"ן 29
H זכינו במחיר למשתכן - מה הלאה? נדל"ן 4
L הון עצמי במחיר מטרה נדל"ן 4
מ כמעט זכיה במחיר למטרה, הגרלות חדשות או דירה יד שניה נדל"ן 4
ל לימוד נגינה אוןליין במחיר סביר מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 5
I בחירת דירה במחיר למשתכן - 4 או 5 חדרים נדל"ן 7
מ מכירת דירה במחיר למתשכן לפני הזמן. נדל"ן 21
לאץ' איך בוחרים פרוייקט במחיר למשתכן? נדל"ן 8
ס לפרסם דירה למכירה במחיר השוק? נדל"ן 3
ס איך לבצע מימוש מהיר של דירה במחיר השוק? נדל"ן 5
כ מתי נפתחות דירות חדשות במחיר למשתכן? פוסטים מאיכות נמוכה 4
T שמן זית טוב במחיר הגיוני ? מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 54
ש רכישת שליש דירה לאחר זכייה במחיר למשתכן. נדל"ן 3
נ התייעצות - השקעה בצומת אונו במחיר פרסיל נדל"ן 35
פ דירה במחיר למשתכן - ללא משכנתא? נדל"ן 7
ה מקמ - מונפק במחיר נמוך? שוק ההון 8
T האם קנייה במחיר נמוך יותר משתלמת יותר? שוק ההון 12
O איך לחשב כדאיות זכייה במחיר למשתכן מול שכירות ? נדל"ן 9
ה זכיה במחיר מטרה נדל"ן 0
נ כדאיות זכיה במחיר למשתכן נדל"ן 3
ס שתי קרנות סל זהות בביצועים, אך שונות במחיר, עמלות וגודל. מה הייתם קונים? שוק ההון 8
Y האם אפשר לקנות דירה במחיר למשתכן אחרי שקניתי דירה? נדל"ן 2
I הבדלים במשכנתא במחיר למשתכן לבין דירה רגילה נדל"ן 13
T האם ירידה בכמות העסקאות אמורה לגרור ירידה במחיר? נדל"ן 34
E זכייה במחיר למשתכן נדל"ן 12
A רכב קטן במחיר משתלם, יד שנייה או חדש? שמעתי 0 קילומטר עם הנחות מאוד משמעותיות-"חבר" וכו'. צרכנות פיננסית 4
Shnizelia מימון ובחירה דירה במחיר למשתכן בתל אביב נדל"ן 206
stamEhad זכייה במחיר למשתכן - אז עשיתי סימולציות. מנסה כעת להבין מה הצעדים הבאים ומשתדל לא לעשות טעויות יקרות נדל"ן 33
ה קניית דירה נוספת לאחר זכייה במחיר למשתכן נדל"ן 25
1337justme מנקה במחיר סביר ומבלי לשבור את הראש צרכנות פיננסית 6
מ מדד תשומות במחיר למשתכן בת"א נדל"ן 6
H בית במחיר למשתכן . איך לממן? נדל"ן 59
ש קרן השתלמות ככסף "בטוח" לקניית דירה במחיר למשתכן נדל"ן 0
מ מיקרוסופט במחיר אפסי? מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 2
T פקודת LMT מחוץ לשעות המסחר, במחיר גבוה מאוד, שקולה לפקודת MKT ? פוסטים מאיכות נמוכה 21
M זכייה במחיר למשתכן לאחר רכישה בשוק החופשי נדל"ן 2
ע רכישת דירה להשקעה במחיר השוק בשכונה שרובה דירות מחיר למשתכן (יבנה) נדל"ן 7

נושאים דומים

Back
למעלה