זכיתי במחיר למשתכן בקרית מוצקין. מישהו מכיר את האיזור?

סמבה

משתמש ותיק
הצטרף ב
3/3/16
הודעות
194
דירוג
139
היי זכיתי במחיר למשתכן בקרית מוצקין.
מישהו מכיר את האיזור? אני לא משם, אני מעוניין לרכוש את הדירה למטרת השקעה.

בפרוייקט בו זכיתי מדובר על 230 דירות, שכולן דירות 5 חדרים. אני חושש מכך שרוב הדירות יוצעו לשכירות ותהיה בעיה להשכיר את הדירה.
מישהו מכיר את ההיצע וביקוש בעיר?

פרט לכך, אני לא בטוח איך לתמחר את הדירה מבחינת השווי שלה. בפרוייקט בו זכיתי המחיר למטר הוא 9600 שח, ופרוייקטים אחרים במוצקין נמכרים ב8500 שח למטר. לעומת זאת לפי מדלן המחיר הממוצע למטר באיזור הוא 14000 שח. רעיונות?

תודה!
 

orensp

משתמש ותיק
הצטרף ב
30/11/15
הודעות
642
דירוג
473
תתחיל בלבדוק(להעריך מיד 2) את התשואה שתתקבל לך משכירות. דעתי היא שפחות מ5% אין בכלל מה לדבר.
 

בת העמק

משתמש בכיר
הצטרף ב
22/12/15
הודעות
7,058
דירוג
11,170
דעתי היא שפחות מ5% אין בכלל מה לדבר.
יש מעט מאד מקומות של 5% בארץ, בדרך כלל בעיירות מאד רחוקות ודירות של 2 חדרים, כך שבעיניי זאת לא סיבה. יש סיכוי סביר שתהיה עליית ערך עם השנים אבל כמו כל דבר- תמיד יש סיכוי וסיכון ואנחנו לא יכולים להגיד לך מה יקרה.
 

Fitch

משתמש בכיר
הצטרף ב
1/8/16
הודעות
3,607
דירוג
2,863
אני מכיר.
אצל איזה קבלן זכית?
 

סמבה

משתמש ותיק
הצטרף ב
3/3/16
הודעות
194
דירוג
139
@Fitch היי ! תודה על התגובה.
זכיתי אצל Sela-Sky. אתה יודע משהו עליו?

אתה גר שם באיזור?
הם בונים שם שכונה של עשרות בניינים שכולם נמכרים במסלול של מחיר למשתכן. כמו שזה נראה, אני מאמין שבגלל שרוב הקונים הם משקיעים, יוצעו לשוק מאות דירות להשכרה.
נראה לך שהביקושים בקריות מסוגלים לענות על זה?

חוץ מזה, האם מחיר של 1.2 מליון לדירה של 120מ"ר נשמע לך זול ביחס למחירים באיזור?

תודה רבה
 

Fitch

משתמש בכיר
הצטרף ב
1/8/16
הודעות
3,607
דירוג
2,863
@סמבה
סלע בינוי הוא קבלן ידוע. בעיקר בנהריה.
הפרויקט הוא 2 בניינים של 30 קומות כל אחד. 4 דירות בקומה.
עוד פרטים כאן.

דירה בפרויקט נמכרת ב1.18M.
דירה דומה בפרויקט רגיל נמכרת ב1.6-1.7M.
דירה דומה מיד2 נמכרת ב1.45M.
שים לב שהבניינים הרבה יותר קרובים לשכונת נווה גנים מאשר לשכונת משכנות האמנים בה הם משווקים, לכן אני משווה אליה.

משכנות האמנים היא השכונה היקרה ביותר בקריות, ולכן רק מהפרש בין מחיר קניה למחיר שוק, תרוויח מספיק. גם שכונת נווה גנים היא שכונה יקרה וחזקה בשוק.
יש המון בניינים בשכונה שאינם במחיר למשתכן ויש להם ביקוש רב.

בקריות יש ביקוש חזק. ותמיד תוכל להשכיר ב100 שקל פחות מהשכן שלך.

כמה אחוז מימון אתה צריך בשביל לקנות ב1.2M?

המחיר הוא זול חד משמעית. ב1.2 אין דירות יד2 בנות 20 בשכונה הזאת.

חוו"ד אדריכלית שקיבלתי לגבי מבנה הדירות בפרויקט זה:
בסה"כ לא כ"כ נורא. סטנדרט קבלני בסיסי ביותר, אבל לא רע כדירה ראשונה. כמו שנאמר כבר- החדרים קטנים.

האמבטיה תהיה טחובה וחשוכה. המטבח יהיה חשוך.
שניהם מתאווררים לפיר המסתורים (ולא רוצה להגיד לך מה יקרה שם מבחינת אקוסטיקה).
אין כאן מספיק מידות כדי לוודא, אבל נראה שיש בזה ממש עבירה על תקן מחייב.

"חדר הארונות" הוא בדיחה עצובה. יש שם בקושי 2 מ' אורך ארון נטו.
חדר האמבטיה הראשי מאד מאד צפוף. ממש על גבול מידות התקן. גם חדר הכביסה גבולי מאד. יש מצב שלא יכנסו שתי מכונות אחת ליד השניה כמו שמצוייר.
 

סמבה

משתמש ותיק
הצטרף ב
3/3/16
הודעות
194
דירוג
139
@Fitch וואו! תודה, נהדר!
אני צריך עוד קצת זמן לעכל את כל האינפורמציה :)
שאלה קטנה, אתה לא מוטרד מהעניין שהמחיר למטר אצל סלע-סקיי גבוה ב1000 שח מהמחיר בפרוייקטים האחרים?
 

Fitch

משתמש בכיר
הצטרף ב
1/8/16
הודעות
3,607
דירוג
2,863
אתה לא מוטרד מהעניין שהמחיר למטר אצל סלע-סקיי גבוה ב1000 שח מהמחיר בפרוייקטים האחרים?
לא.
מדובר על מגדלים. עולה יותר.
הקבלנים האחרים טרם קיבלו היתר בניה (עמרם אברם), חלקם פשטו רגל (אורתם סהר) וחלקם לא בנו מעולם (סבנטל ודומים).

חוץ מזה, זכית אצל סלע. אתה לא יכול להמיר בפרויקט אחר בו תרוויח טיפה יותר.
 

סמבה

משתמש ותיק
הצטרף ב
3/3/16
הודעות
194
דירוג
139
לא.
מדובר על מגדלים. עולה יותר.
הקבלנים האחרים טרם קיבלו היתר בניה (עמרם אברם), חלקם פשטו רגל (אורתם סהר) וחלקם לא בנו מעולם (סבנטל ודומים).
אוקיי, אז אולי זה הצד השני של המטבע: אולי התמחור שלהם יותר גבוה כי הם יותר מנוסים ואז אנחנו חשופים לפחות סיכון.
 

סמבה

משתמש ותיק
הצטרף ב
3/3/16
הודעות
194
דירוג
139
@Fitch אתה יודע אם יש ליווי בנקאי לפרוייקט? באתר שלהם זה לא מצויין (גם לא מפרסמים את החוזה)
 

c881

משתמש בכיר
הצטרף ב
24/1/15
הודעות
5,989
דירוג
8,051
איך -
@סמבה
הפרויקט הוא 2 בניינים של 30 קומות כל אחד. 4 דירות בקומה.
עוד פרטים כאן.
חוו"ד אדריכלית שקיבלתי לגבי מבנה הדירות בפרויקט זה:
בסה"כ לא כ"כ נורא. סטנדרט קבלני בסיסי ביותר, אבל לא רע כדירה ראשונה. כמו שנאמר כבר- החדרים קטנים.
מסתדר עם
בסטנדרט הבנייה הבלתי מתפשר של החברה ובמחיר אטרקטיבי.
??
 

Fitch

משתמש בכיר
הצטרף ב
1/8/16
הודעות
3,607
דירוג
2,863

סמבה

משתמש ותיק
הצטרף ב
3/3/16
הודעות
194
דירוג
139
טרם הוחלט אם נלך על בנק מלווה אשר יתן ערבויות מכר או על מתן הערות אזהרה לרוכשים

איך אז הם יכולים למכור דירות ככה? אם הרוכשים לא יודעים אם יש בנק מלווה או לא, זה משנה המון תנאים של העסקה והחוזה.

אני קיבלתי בנתיים רק הודעה טלפונית שזכיתי (מחכה למייל מהם עם יותר פרטים)
 

רוני

משתמש בכיר
הצטרף ב
25/1/15
הודעות
2,552
דירוג
4,573
מעבר לתהיות שהעלת יש מספר דברים נוספים שיש לבדוק,
תשואה חודשית נוכחית משכירות,
זמן השכרת דירת 5 חדרים, איכות הבניה ?
סביר להניח שאת רוב המימון עבור הרכישה תצטרך בשלב מאוחר יותר ובריביות גבוהות יותר מהיום,
עלויות ועד הבית, במידה והעלויות גבוהות תצטרך להתפשר ברמת השכירות כדי להתמודד עם נכסים יד שניה,
יתכן ובעת קבלת הנכס בעוד מספר שנים שוק הנדל"ן יהיה במשבר המחירים נמוכים מהיום, עודף פרוייקטים שהגיעו לסיומם ילחצו את מחירי השכיריות והתשואות כלפי מטה.
ירידה במחירי השכירויות (כן זה קורה) ועלייה בעליות המימון יכולה להביא לתזרים חודשי שלילי משכירויות.
אחוז מאוד גבוהה של נכסים להשכרה בפרויקט עלול להיות בעייתי, ישפיע על זמן ההשכרה ועל מחיר השכירויות.
מומלץ לבדוק איזה גודל דירה לפי מספר חדרים פונה לשוק רחב יותר של שוכרים באזור זה (יתכן שדירות 4 חדרים הזולות יותר פופולריות יותר להשכרה).
לברר לגבי הקבלן המבצע, החוסן הכלכלי שלו, פרוייקטים קיימים שניתן להתרשם מהם.
 

Fitch

משתמש בכיר
הצטרף ב
1/8/16
הודעות
3,607
דירוג
2,863
איך אז הם יכולים למכור דירות ככה?
אני קיבלתי בנתיים רק הודעה טלפונית שזכיתי (מחכה למייל מהם עם יותר פרטים)
כי אפשר.
מוזר שקיבלת רק הודעה טלפונית. כבר התחילו להזמין:
https://www.facebook.com/selabinui/...581492423788/1431805220168071/?type=3&theater

14606254_1409850095696917_8269076705614366655_n.jpg
 

סמבה

משתמש ותיק
הצטרף ב
3/3/16
הודעות
194
דירוג
139
@רוני תודה על התגובה המלומדת.

סביר להניח שאת רוב המימון עבור הרכישה תצטרך בשלב מאוחר יותר ובריביות גבוהות יותר מהיום,
כן, אני מתכוון לקחת 30-40% מימון. זה אומר שאת המשכתנתא אני לוקח רק בעוד שנה שנתיים? או שאני צריך להגיע אל הבנק כבר עכשיו ולשריין את ההלוואה? אם צריך להגיע כבר עכשיו, לא ניתן לקבל את הריביות של היום?

עלויות ועד הבית, במידה והעלויות גבוהות תצטרך להתפשר ברמת השכירות כדי להתמודד עם נכסים יד שניה,
יש לך מושג מהו סדר גודל עלויות במגדל בן 30 קומות? (120 דירות)

לברר לגבי הקבלן המבצע, החוסן הכלכלי שלו, פרוייקטים קיימים שניתן להתרשם מהם.
איך אפשר למצוא מידע על החוסן הכלכלי של הקבלן?

תודה
 

סמבה

משתמש ותיק
הצטרף ב
3/3/16
הודעות
194
דירוג
139
@Fitch איזו שכירות אתה מצפה לקבל? לפי מדלן, השכירות בשכונה היא 5000 שח, אבל בשכונה ליד (נוה גנים) היא 3900 שח.

מהו ה worst-case-scenario שחשבת עליו?
 

סמבה

משתמש ותיק
הצטרף ב
3/3/16
הודעות
194
דירוג
139
@Fitch יש לך מושג איפה אפשר למצוא את התב"ע של השכונה? לא הצלחתי לאתר אותו באתר של מנהל מקרקעי ישראל / קרית מוצקין.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
א מחיר למשתכן דימונה- גם אני זכיתי נדל"ן 3
ע רכישת דירה להשקעה במחיר השוק בשכונה שרובה דירות מחיר למשתכן (יבנה) נדל"ן 7
S דירה במחיר למשתכן בדרום ללא משכנתא - לבטים נדל"ן 5
G רכישת דירה במחיר למשתכן עם משכנתא גבוהה ומה לעשות עם הכסף בינתיים נדל"ן 7
W למה קיים הבדל במחיר של ביטוח חובה לרכב בין החברות ביטוח השונות פוסטים מאיכות נמוכה 1
S רכישת דירה במחיר למשתכן ודירה נוספת - התייעצות נדל"ן 17
ס אגרות חוב - מכירה במחיר גבוה מהפארי שוק ההון 23
קאמי קפיצה מוזרה במחיר של cxse etf - ממה נובעת? שוק ההון 2
tomer111 האם העובדה ש-IWDA צובר דיבידנד מגולם במחיר כבר? נדל"ן 1
י "מכירת דירה" איך להכין את הדירה למכירה במחיר גבוה יותר. נדל"ן 12
פ התייעצות לפני בחירת דירה במחיר למשתכן נדל"ן 22
פ התייעצות לפני בחירת דירה במחיר למשתכן נדל"ן 1
liranviper אסטרטגיית כניסה במחיר שוק עם אופציות שוק ההון 52
Y מישהו יכול להסביר לי למה נפילה במחיר מניית דלק יכול לגרום לקריסה של החברה? שוק ההון 2
ס זכייה במחיר למשתכן בשכונת רוממה בירושלים נדל"ן 26
Res Cogitans דירה במחיר למשתכן בשכונת דקר ביפו נדל"ן 53
T "זכינו במחיר למשתכן" - האם כדאי להפר חוזה? נדל"ן 68
de dud בניית רובוט מלגו במחיר סודילידי אוף טופיק 7
T קניית דירה במחיר למשתכן נדל"ן 9
נ התלבטות בנוגע לרכישת דירה במחיר למשתכן נדל"ן 4
D זכייה במחיר למשתכן בגליל ים בהרצליה נדל"ן 6
O במידה והייתם יכולים לקנות דירה במחיר למשתכן... נדל"ן 4
ת הפרשים במחיר ביצוע קניית קרנות שוק ההון 8
yossik מחירי תרופות מירשם - עליה זוחלת ומתמדת במחיר מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 4
K שיקוף הידע של כלל השוק במחיר המניה שוק ההון 67
Z קרנות ישראליות מחקות מדדים זרים, האם הדיבידנד מגולם לעליה במחיר שוק ההון 5
N התייעצות :בחירת גודל דירה להשקעה במחיר למשתכן נדל"ן 26
TheMailMan האם לממש זכייה במחיר למשתכן? נדל"ן 153
adamshalev זכינו במחיר למשתכן נדל"ן 26
R מכירת מניה לקונה ספציפי במחיר מיוחד שוק ההון 16
amidar זכייה במחיר למשתכן - במקום לא רלוונטי למגורים - מה עושים? נדל"ן 233
yossik ארה"ב - טיול מחוף לחוף במחיר סולידי מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 1
mudale222 מישהו מכיר נעליים waterproof במחיר סולידי? מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 41
Jane Doe אלו גופים יכולים לסחור במט"ח במחיר market? צרכנות פיננסית 0
מ איך מודאים שקונים ETF במחיר סביר? שוק ההון 56
י מה עדיף, דירת 3 או 4 חדרים להשקעה? מחיר למשתכן. נדל"ן 2
מומו הברווז משכנתת גישור לדירת מחיר למשתכן נדל"ן 0
Y מחיר למשתכן מודיעין - 5 גן או 3 חדרים נדל"ן 3
H הגרלת המשך מחיר למשתכן נדל"ן 0
Y התלבטות לגבי קניית דירה בנאות אפק בקריית ביאליק דרך מחיר למשתכן נדל"ן 5
K המתנה לפרוייקט מחיר למשתכן נדל"ן 1
D התלבטות לגבי קניית דירה ליד מסילת רכבת בפרויקט שחלקו מחיר למשתכן נדל"ן 3
ש מחיר למשתכן התייעצות נדל"ן 1
Plato זוג עם שני ילדים בדילמת מחיר למשתכן - למכור ולקנות? נדל"ן 4
D אלטרנטיבה למחיר למשתכן נדל"ן 12
מ מחיר למשתכן/משפרי דיור נדל"ן 7
benjamin דירה דרך הצבא vs חיפוש עצמי vs מחיר למשתכן בתכנית החדשה נדל"ן 17
Ron.B סקר מחיר למשתכן- מגורים או השקעה? נדל"ן 7
D מחיר למשתכן -נתניה נדל"ן 22
D מחיר למשתכן - הסוף? (ותכנית חדשה בפריפריה) שוק ההון 0

נושאים דומים

למעלה