תוספות וטיפים לדירת מחיר למשתכן להשקעה

[מישהו לרוץ איתו]

שלום לפורום הנכבד,
מקבלים את דירת 5 החדרים שלנו במחיר למשתכן בפריפריה הצפונית בעוד כ8 חודשים. לקחנו את המטבח שמקבלים כחלק מהמפרט.
המטרה היא להשכיר את הדירה לדיירים טובים ולטווח ארוך.

מה לקחת בחשבון שצריך/כדאי להוסיף במסירת הדירה?
מניח שצריך:
מזגנים - מרכזי? מזגן בכל חדר?
לשדרג את המטבח?

משהו נוסף? כמה כסף הייתם שמים בצד בשביל סגירות (חוץ ממדד תשומות הבנייה)?

לגבי ההשכרה - מעריך בזהירות שכחצי מהזוכים בפרויקט שהוא קטן יחסית הם משפחות שיגורו בנכס.

טיפים נוספים להשכרה מהירה ואיכותית יתקבלו בברכה. בתור בעל נכסים בחו"ל אני שוקל לקחת חברת ניהול נכסים כי אני גר כשעה ועשרים מהנכס. אם יש מישהו.י עם נסיון/המלצות אז גם אשמח לשמוע עצות.

תודה רבה

 

[לארוצה]

תבדקו אם אפשר בכלל לעשות מזגן בכל חדר בלי לחצוב בשביל ניקוז.
מאחר ויש לכם כמה שנים טובות עד שתוכלו למכור, הייתי מחפש מישהו לטווח ארוך, כמובן שצריך לנסח את החוזה באופן מושכל. שימו לב שאם יש משכנתה, הבנק כנראה הגביל את משך החוזה המירבי.

 

[yossik]

מזגנים - מרכזי? מזגן בכל חדר?

למזגן יש ערך מוסף לדירה.
אם קיימת הכנה למרכזי הייתי הולך על זה - החשמל ע"ח השוכר.
בנוסף, מזגן לסלון +חדר אוכל + מטבח דורש מזגן עוצמתי מאוד ויקר.
המזגנים לחדרי השינה לא יקרים בערך 1500 + התקנה.

מקבלים את דירת 5 החדרים שלנו במחיר למשתכן

המטרה היא להשכיר את הדירה לדיירים טובים ולטווח ארוך.

כאן יש מוקש.
דירת 5 חדרים היא בדרך כלל למשפחה ברוכת ילדים ותצפה לבלאי והזנחה [אני פסימי אז קח את דברי בערבון מוגבל].
בהצלחה!

 

[Redroze]

לרוב הדירות מתוכננות למיני מרכזי, מזגנים עיליים נפרדים יעלו משמעותית יותר להתקנה.
תתקין רשתות, תוסיף קלאפות (ארונות עליונים) במטבח.
תציע לשוכר להתקין מקלחונים (יש כאלה שמעדיפים בלי בגלל שצריך לנקות). אם יש ארון מקלחת צמוד לאמבטיה אז כדאי מראש להתקין מקלחון כדי שישמור על הארון מרטיבות.
אם יש מקום למדיח אז כדאי שאתה תקנה אותו כדי למנוע פירוק של הדלת עבור כל שוכר שיתחלף (תהליך מורכב שכדאי לבצע בעזרת נגר כדי שיראה טוב).

 

[האזרח הקטן]

שימו לב שאם יש משכנתה, הבנק כנראה הגביל את משך החוזה המירבי.

לא מכיר הגבלה כזו.

 

[מישהו לרוץ איתו]

תודה לכולם על העצות המעולות, מוערך מאוד

תבדקו אם אפשר בכלל לעשות מזגן בכל חדר בלי לחצוב בשביל ניקוז.
מאחר ויש לכם כמה שנים טובות עד שתוכלו למכור, הייתי מחפש מישהו לטווח ארוך, כמובן שצריך לנסח את החוזה באופן מושכל. שימו לב שאם יש משכנתה, הבנק כנראה הגביל את משך החוזה המירבי.

לגבי חציבה- נראה לי שאין צורך, כל החדרים הם עם דופן חיצונית אבל תודה על הטיפ, אבדוק זאת.
אחדד לגבי הטווח הארוך - אני אוכל למכור את הדירה כ5 שנים מטופס 4 כחלק מההגבלות של מחיר למשתכן (אם כי ייתכן וההגבלה של 7 שנים מזכייה תהיה מוקדמת יותר)- בכל אופן זה סדר גודל של אורך ההשכרה אבל כמובן שלא אכפת לי למכור דירה מושכרת למשקיע אחר או למשפחה עצמה. איך אני בודק את עניין ההגבלה של המשכנתא?

אם קיימת הכנה למרכזי הייתי הולך על זה - החשמל ע"ח השוכר.

סדר גודל של עלות להערכתך?

לרוב הדירות מתוכננות למיני מרכזי

סדר גודל של מחיר להערכתך?

תתקין רשתות, תוסיף קלאפות (ארונות עליונים) במטבח.

רשתות נגד יתושים\זבובים לחלונות?
ארונות עליונים זה מעולה.
אם יש לך הערכת עלות זה יהיה מעולה.

תציע לשוכר להתקין מקלחונים (יש כאלה שמעדיפים בלי בגלל שצריך לנקות). אם יש ארון מקלחת צמוד לאמבטיה אז כדאי מראש להתקין מקלחון כדי שישמור על הארון מרטיבות.
אם יש מקום למדיח אז כדאי שאתה תקנה אותו כדי למנוע פירוק של הדלת עבור כל שוכר שיתחלף (תהליך מורכב שכדאי לבצע בעזרת נגר כדי שיראה טוב).

ממש לא חשבתי על הדברים האלו. איזה אלוף, תודה!

 

[האזרח הקטן]

המטרה היא להשכיר את הדירה לדיירים טובים ולטווח ארוך.

גם אם המטרה היא השכרה לטווח ארוך, אני מציע לא לחתום ישר על תקופה של מעל שנה - אם תגלה שהשוכרים לא לטעמך, שלא תיתקע איתם לכמה שנים טובות. לאחר שנה אם הם שוכרים טובים מבחינתך, תאריך גם לתקופה ארוכה יותר, אם יש רצון כזה משני הצדדים.

 

[ירח אפל]

לא מכיר הגבלה כזו.

איך אני בודק את עניין ההגבלה של המשכנתא?

אם מדובר על משכנתא בנקאית, אז זאת הגבלה סטנדרטית של חוזה שכירות להתחייבות של לא יותר משנתיים ואיסור קבלת תשלום מראש ליותר מחצי שנה.

 

[לארוצה]

לא מכיר הגבלה כזו.

צריך לקרוא את החוזה של המשכנתה...

 

[האזרח הקטן]

צריך לקרוא את החוזה של המשכנתה...

תודה, אני אעבור על מסמכי המשכנתא שלי ואחפש.

 

[Gek]

לגבי חציבה- נראה לי שאין צורך, כל החדרים הם עם דופן חיצונית

אם אתה חושב שיתנו לך לשים חלק חיצוני של מזגן (מעבה) מחוץ לחלון, אז נשאלת שאלה האם יש מסתור כביסה בדירה?
רוב הסיכויים שיש כי דירה חדשה וגם גדולה. אז סיכוי כמעט אפסי שיתנו לשים מעבה מחוץ לדירה אלא רק במסתור כביסה.
ואז כל הכנות למיזוג הן רלוונטיות , במיוחד ניקוז וחשמל.

 

[אורי ג.]

מה אני הייתי מתקין/משדרג:
קלפות/ארון עליון במטבח אם אין
רשתות יתושים
מקלחונים
תנור BI נורמאלי
מדיח כלים BI נורמאלי
כיריים גז או אינדוקציה נורמאליים.
מזגן מרכזי (בהנחה וההכנה היא לכזה) אינוורטר
אולי קולט אדים
תאורה בכל הבית, בחיים לא הייתי משכיר או שוכר דירה עם פנדלים

 

[Gek]

מה אני הייתי מתקין/משדרג:
קלפות/ארון עליון במטבח אם אין
רשתות יתושים
מקלחונים
תנור BI נורמאלי
מדיח כלים BI נורמאלי
כיריים גז או אינדוקציה נורמאליים.
מזגן מרכזי (בהנחה וההכנה היא לכזה) אינוורטר
אולי קולט אדים
תאורה בכל הבית, בחיים לא הייתי משכיר או שוכר דירה עם פנדלים

כל מה שכתבת מעולה , השאלה זה לא מכניס דירה לליגה אחרת של מחירי שכירות?
גם בעל דירה אחרי הוצאות האלה ירצה מחיר שכירות מעל המקובל באיזור ואנחנו לא יודעים איפה זה בפרפריה הצפונית אולי אוכלסייה ממש לא מוכנה לשלם מחיר כזה.
ובנוסף אנחנו לא בתקופה הכי טובה.
כל התוספות שכתבת לא מעלים מחיר תחזוקת הדירה מצד משכיר?
מה לגבי סיכון ליפול על שוכר שיהרוס תוספות האלה , בכל זאת דירת 5 חדרים בד"כ מיועדת למשפחה עם ילדים.

 

[קפיצת הדרך]

מזגנים ורשתות. הכי חשוב.
משתדלת לא להכניס שום מכשיר חשמלי ושום ריהוט מכמה סיבות.
1. אם מתקלקל העלות עליך.
2. שוכר שמשקיע בדירה ומביא את הריהוט ומכשירי החשמל שלו גם מושקע בדירה. גם מבחינה רגשית (סידר את הדירה לפי טעמו, כל העברת דירה כוללת אריזה ופריקה מסובכת) וגם כלכלית (צריך חברת העברות, לא תמיד הריהוט מתאים לכל הדירות). לשוכר כזה הרבה הרבה יותר קשה לעזוב.
3. בלאי גדול (במיוחד בשכירות) כך שזו לא השקעה לטווח ארוך.

היוצא מן הכלל זה אם הדירה מיועדת לסטודנטים. במקרה כזה אם אתה לא מכניס את הדברים האלו יש לך הרבה פחות מבחר של סטודנטים שמעוניינים בדירה.

 

[Redroze]

תודה לכולם על העצות המעולות, מוערך מאוד

לגבי חציבה- נראה לי שאין צורך, כל החדרים הם עם דופן חיצונית אבל תודה על הטיפ, אבדוק זאת.
אחדד לגבי הטווח הארוך - אני אוכל למכור את הדירה כ5 שנים מטופס 4 כחלק מההגבלות של מחיר למשתכן (אם כי ייתכן וההגבלה של 7 שנים מזכייה תהיה מוקדמת יותר)- בכל אופן זה סדר גודל של אורך ההשכרה אבל כמובן שלא אכפת לי למכור דירה מושכרת למשקיע אחר או למשפחה עצמה. איך אני בודק את עניין ההגבלה של המשכנתא?

סדר גודל של עלות להערכתך?

סדר גודל של מחיר להערכתך?

רשתות נגד יתושים\זבובים לחלונות?
ארונות עליונים זה מעולה.
אם יש לך הערכת עלות זה יהיה מעולה.


ממש לא חשבתי על הדברים האלו. איזה אלוף, תודה!

כמו שאומרים, המלצות אלו נכתבו בדם.

לא הבנתי את התשובה שלך לגבי חדרים עם קירות חיצוניים. בבניינים חדשים אסור לתלות מנוע של מזגן על דופן חיצונית, בשביל זה מתכננים מסתור כביסה.

תשלום עבור המזגן מיני מרכזי מורכב מ-2 אלמנטים. מחיר המזגן, שנע לרוב בין 10 ל-20 אלף ש"ח. מחיר הנמכות הגבס. זה תלוי בשטח הדירה שלך.

כשרשמתי רשתות אכן התכוונתי לרשתות נגד יתושים/זבובים לחלונות. למדתי ממשהי אצלי בעבודה שיש בעלי דירה שחושבים שזו מותרות בימנו.
המחיר תלוי במספר החלונות שיש בדירה וגודלם, אבל לרוב זה מסתכל ב-3 עד 7 אלף ש"ח.

 

[ttmoon]

שאלה כללית - לא מדובר פה על המון כסף שמוריד את הכדאיות של ההנחה של מחיר למשתכן? למה הייתם מתקינים את כל הדברים הללו אם המטרה היא להשכרה? (חוץ ממזגן שקשה להשכיר בלעדיו)

 

[יזם]

שאלה כללית - לא מדובר פה על המון כסף שמוריד את הכדאיות של ההנחה של מחיר למשתכן? למה הייתם מתקינים את כל הדברים הללו אם המטרה היא להשכרה? (חוץ ממזגן שקשה להשכיר בלעדיו)

גם רצחת וגם ירשת? מקבלים הנחה של מאות אלפי שקלים ואף מיליון על חשבון משלם המיסים ועוד בוכים שאי אפשר להשכיר

 

[מישהו לרוץ איתו]

כמו שאומרים, המלצות אלו נכתבו בדם.

לא הבנתי את התשובה שלך לגבי חדרים עם קירות חיצוניים. בבניינים חדשים אסור לתלות מנוע של מזגן על דופן חיצונית, בשביל זה מתכננים מסתור כביסה.

תשלום עבור המזגן מיני מרכזי מורכב מ-2 אלמנטים. מחיר המזגן, שנע לרוב בין 10 ל-20 אלף ש"ח. מחיר הנמכות הגבס. זה תלוי בשטח הדירה שלך.

כשרשמתי רשתות אכן התכוונתי לרשתות נגד יתושים/זבובים לחלונות. למדתי ממשהי אצלי בעבודה שיש בעלי דירה שחושבים שזו מותרות בימנו.
המחיר תלוי במספר החלונות שיש בדירה וגודלם, אבל לרוב זה מסתכל ב-3 עד 7 אלף ש"ח.

מודה שלא הכרתי את התקנה הזו (בכל זאת דירה ראשונה בארץ).
אם אני אעלה את התוכניות של הדירה אתה תדע להגיד מנסיונך מה ניתן ואיפה וכד'?

לגבי הרשתות - נשמע הגיוני להתקין וגם זה כסף קטן. תודה.

 

[ttmoon]

גם רצחת וגם ירשת? מקבלים הנחה של מאות אלפי שקלים ואף מיליון על חשבון משלם המיסים ועוד בוכים שאי אפשר להשכיר

אני מבין את התגובה, אבל למעשה ההודעה המקורית שלי לא רלוונטית רק למחיר למשתכן אפילו שניסחתי אותה כך.
אני יותר שואל מפרספקטיבה של משקיע, גם אם מישהו קונה דירה מקבלן להשקעה, אני תוהה בכדאיות הכלכלית של תוספות, זה הכל.. (תוספות לא הכרחיות בניגוד למזגן למשל)

 

[Redroze]

מודה שלא הכרתי את התקנה הזו (בכל זאת דירה ראשונה בארץ).
אם אני אעלה את התוכניות של הדירה אתה תדע להגיד מנסיונך מה ניתן ואיפה וכד'?

לגבי הרשתות - נשמע הגיוני להתקין וגם זה כסף קטן. תודה.

אני לא מתקין מזגנים למחייתי אז המחיר שאתן הוא לא רלוונטי.
פנה למספר בעלי מקצוע ובקש הצעת מחיר. כך תדע לאיזה סכום פחות או יותר להתכונן.