איזה גודל דירה להשקעה לקנות-מחיר למשתכן

[nadlan inv]

לקראת רכישת דירה במחיר למשתכן. לא מתכון לגור בה! אזור חדרה.

3 חדרים - 1 מלש"ח, בשוק חופשי נמכרת ב2 מלש"ח ומושכרת ב4800

4 חדרים - 1.25 מלש"ח, בשוק חופשי נמכרת ב2.3 ומושכרת ב5400

5 חדרים - 1.5 מלש"ח, בשוק חופשי נמכרת ב2.5 ומושכרת ב6200


כל הכספים שלי(בערך 350K) נמצאים בקופות גמל וקרנות השתלמות(סיכון מקס')

לצורך 3 חדרים נדרש 100K הון עצמי
לצורך 5 חדרים נדרש 150K הון עצמי

1. האם עדיף לשבור קרנות כדי לקנות דירה כמה שיותר גדולה?
   או שעדיף דירה כמה שיותר קטנה ולקחת הלוואה מהקרן השתלמות (ולהחזיר הלוואה פלוס משכנתא) ואז להינות מרווחי הקופה?
2. האם ניתן לומר באופן כללי שהכי משתלם זה דירה קטנה או לא בהכרח.

תודה

 

[Therealdeal]

לקראת רכישת דירה במחיר למשתכן. לא מתכון לגור בה! אזור חדרה.

3 חדרים - 1 מלש"ח, בשוק חופשי נמכרת ב2 מלש"ח ומושכרת ב4800

4 חדרים - 1.25 מלש"ח, בשוק חופשי נמכרת ב2.3 ומושכרת ב5400

5 חדרים - 1.5 מלש"ח, בשוק חופשי נמכרת ב2.5 ומושכרת ב6200


כל הכספים שלי(בערך 350K) נמצאים בקופות גמל וקרנות השתלמות(סיכון מקס')

לצורך 3 חדרים נדרש 100K הון עצמי
לצורך 5 חדרים נדרש 150K הון עצמי

1. האם עדיף לשבור קרנות כדי לקנות דירה כמה שיותר גדולה?
   או שעדיף דירה כמה שיותר קטנה ולקחת הלוואה מהקרן השתלמות (ולהחזיר הלוואה פלוס משכנתא) ואז להינות מרווחי הקופה?
2. האם ניתן לומר באופן כללי שהכי משתלם זה דירה קטנה או לא בהכרח.

תודה

בסיטואציה שאתה מתאר, תחת ההנחה שאלו אכן המחירים, כדאי לך לקחת דירה קטנה ככל הניתן. אתה מקבל הנחה של מיליון בכל אחת מהאופציות. עם זאת, צריך להתחשב בכמה סחירה הדירה שתקנה - אם אין ביקוש לרכישת דירות שלושה חדרים, זה יכול להיות מבאס.

ועוד נקודה חשובה - כך בחשבון עוד לא מעט עלויות בעסקה. בחישוב שאני מכיר מדובר בעוד 50-120 אלף ש"ח, שכוללים בין היתר חודשים בלי שכירות כי כולם משכירים במקביל...

 

[פטל ואוכמניות]

תשאל מתווך מהסביבה לאיזו דירה יהיה יותר ביקוש

 

[yahud]

פרמטר כלשהוא להסתכל לפי תשואת השכירות:
5 חד - 4.96%
4 חד - 5.15%
3 חד - 5.75%

עוד פרמטר היא האם אתה יכול להרשות לעצמך מבחינת משכורת ומשכנתא את כל האופציות או שמשהו יורד מהפרק.

לא רק כמות ההון העצמי הראשוני היא מה שחשוב.

 

[ארנטס]

פרמטר כלשהוא להסתכל לפי תשואת השכירות:
5 חד - 4.96%
4 חד - 5.15%
3 חד - 5.75%

עוד פרמטר היא האם אתה יכול להרשות לעצמך מבחינת משכורת ומשכנתא את כל האופציות או שמשהו יורד מהפרק.

לא רק כמות ההון העצמי הראשוני היא מה שחשוב.

זניח וחסר משמעות.
הקנייה היא להנות מעליית ערך במכירה אחרי 5 שנים מיום האיכלוס / 7 שנים מיום ההגרלה (המוקדם מביניהם).

לגבי שאלת השירשור - מבחינתי חד משמעית את המוצר הכי מבוקש שהוא דירה 4 חדרים / 5 חדרים הכי קטנה שיש (בגודל 4.5 חדרים מבחינת מ"ר).
א. מניח שרוב הדירות המוצעות הן 3 חדרים וההצפה תהיה בהתאם כאשר יפוג תוקף מגבלת המכירה.
ב. פרופיל השוכרים ל4 יהיה יותר משפחתי כלומר מינימום חילופי שוכרים לעומת 3 חדרים.
ג. 5 חדרים רק יעיק עליך יותר במימון ולא יתורגם תשואתית ביחס יחס מבחינת תשואה עתידית (בשוק החופשי ככל שדירה גדולה יותר המחיר למ"ר נמוך יותר.)
ד. בדוק באתר מדל"ן 50 עיסקות אחרונות וראה מה המוצר שהכי קנו 3-5 חדרים.