האם לממש זכייה בראש העין

[drfreedom]

שלום חברים ובעיקר הנדלניסטים מבינכם,

עברתי על כל השרשורים בנוגע למחיר למשתכן וההגרלות אבל בנדלן כמובן כל עיר/פרוייקט/בניין לגופו.
אז זכינו בפרוייקט בראש העין. על פניו זו נראית הנחה אמיתית ממחיר השוק, דירות 4 חדרים נמכרות בסביבות ה1,200,000 (אין 3 חדרים). דירות 4 חדרים בשוק החופשי נמכרות כרגע החל מ1,600,000 -1,700,000.
זה איזור שרלוונטי למגורים עבורינו וכן אנו יכולים לרכוש את הדירה במחיר הזה ללא משכנתא (כסף שיושב בפקמים הרבה זמן ולא עושים איתו כלום...)
עוד ייתרון שאני רואה בזה הוא שיש לי כבר תיק השקעות בינוני שלא קשור לחסכונות הדירה ואני חושבת שאולי גם יהיה לי יותר קל פסיכולוגית לנתב את כל החסכונות שלי לתיק ההשקעות ברגע שיש בבעלותי כבר דירה ללא חובות..

ובכל זאת, מה עלינו לבדוק/לשאול כדי לקבל תמונה יותר ברורה האם ללכת על זה או לא? זו קנייה ראשונה שלנו ומן הסתם רוב ההון שלנו יילך לדירה הזו ואני מאוד חוששת מהצעד הגדול...איפה אפשר ליפול בפח?

 

[doc29]

בלי לייעץ כלום אני הייתי מצטייד בעורך דין המתמצא בתחום ואולי במישהו שאמי מכיר שיש לו ניסיון ברכישת נדלן ומתייעץ איתם גם בשטח וגם בתיאוריה.
ובנוסף אמורות להיות קבוצות פפייסבוק יעודיות לכל פרוייקט. בטוח ששם כבר טוחנים את כל היתרונות והחסרונות.

זה מה שאני מתכנן לעשות אם וכאשר אזכה.

בהצלחה!!

 

[רוני]

מאחר ומדובר ברכישה לצורך מגורים, מומלץ ללמוד את נקודות התורפה של הפרוייקט, במידה ואתם שואפים לעצמאות כלכלית חשוב לבחון האם הפניית עיקר המשאבים הכלכליים לרכישת דירה למגורים לא פוגע ביעד, במידה ואתם מרגישים בנוח עם זה ניתן להתקדם, בהצלחה !

 

[drfreedom]

@doc29 - תודה רבה! כן חשבנו ללכת למתווכים באיזור למשל כדי "לרחרח"...ובאמת נרשמנו לקבוצות פייסבוק וכו - תודה!

@רוני - תודה רבה על התייחסותך! זה לא לגמרי מרחיק מעצמאות כלכלית מאחר ואת הסכום הנכבד הזה ייעדנו לדירה...לא היינו משקיעים עכשיו 1,200,000 בשוק ההון ולא קונים דירות להשקעה. אם אכן נלך על זה, זה יכול "לגדר" אותנו מעליית מחירי השכירויות שהיינו ממשיכים לשלם אילו היינו גרים בשכירות..
אני עדיין ממשיכה עם תיק ההשקעות שלי כמו שהוא ולא צריכה לגעת בו בשביל הדירה לכן הזמן לעצמאות כלכלית היה ונשאר אותו דבר.
תודה רבה לך!

 

[רובי1]

1. תבדקו הייטב את תוכנית הדירה, גודל החדרים, (כולל חדר מדרגות), מפרט טכני.
2. עו"ד טוב שיעבור על החוזה, ושיסב את תשומת לבכם לכל ההשלכות.

 

[רוני]

@doc29 - תודה רבה! כן חשבנו ללכת למתווכים באיזור למשל כדי "לרחרח"...ובאמת נרשמנו לקבוצות פייסבוק וכו - תודה!

@רוני - תודה רבה על התייחסותך! זה לא לגמרי מרחיק מעצמאות כלכלית מאחר ואת הסכום הנכבד הזה ייעדנו לדירה...לא היינו משקיעים עכשיו 1,200,000 בשוק ההון ולא קונים דירות להשקעה. אם אכן נלך על זה, זה יכול "לגדר" אותנו מעליית מחירי השכירויות שהיינו ממשיכים לשלם אילו היינו גרים בשכירות..
אני עדיין ממשיכה עם תיק ההשקעות שלי כמו שהוא ולא צריכה לגעת בו בשביל הדירה לכן הזמן לעצמאות כלכלית היה ונשאר אותו דבר.
תודה רבה לך!

אני רוצה להוסיף, מאחר ואתם רוכשים דירת מגורים ללא מימון, בבוא העת, לקראת מחזור עליית המחירים הבאה תוכלו למנף את הדירה ולקחת מימון לרכישת דירה קטנה יותר להשקעה (בארץ או בחו"ל, בחו"ל עלות ההשקעה נמוכה יותר, והתשואה משכירות גבוהה יותר והיא תסייע לסלק את החוב בטווח זמן בינוני), לצורך יצירת הכנסה משכירות או לצורך עליית ערך, על ידי מכירת ההשקעה כעבור מספר שנים כדי לממש את רווחי ההון.

 

[efi]

@אורי ג. @רוני
כמה אתם משערים את שווי ההנחה ההוגנת ברכישה במסגרת מחיר למשתכן, בהתחשב בסיכונים שיש בכל דירה לא בנויה, בהמתנה ובהגבלות?
כלומר בכמה פחות זה שווה ביחס לדירה דומה בנויה.

 

[רוני]

@אורי ג. @רוני
כמה אתם משערים את שווי ההנחה ההוגנת ברכישה במסגרת מחיר למשתכן, בהתחשב בסיכונים שיש בכל דירה לא בנויה, בהמתנה ובהגבלות?
כלומר בכמה פחות זה שווה ביחס לדירה דומה בנויה.

מעבר לסיכונים שיש בכל רכישת דירה לא בנויה, בפרוייקט זה ישנם סיכונים נוספים, מאחר והיזם כדי לזכות בפרוייקט מתחייב למחיר למ"ר, יתכן מצב שהתחייב למחיר גבולי, וכדי להפוך לרווחי הוא יאלץ לפגוע באיכות הבניה במוצר המוגמר, המשמעות היא שבעצם ההנחה שהתקבלה נמוכה יותר מההערכה הראשונית, יתכן ומצב זה יקשה על מכירת הנכס או השכרתו בעתיד.
בעיות נוספות הן, עלולות להיווצר כאן שכונות חד גוניות עם תדמית של אוכלוסיה משכבה סוציואקונומית חלשה יותר, מה שישפיע על מכירה והשכרה.
מאחר וההערכה ש 50% מהרוכשים הם משקיעים, יתכן שהשוק יוצף בנכסים למכירה או השכרה.
בחלק מהפרוייקטים ישנה חוסר וודאות לגבי מועד סיום מאחר ועדיין לא קיבלו אישורי בניה.
שר האוצר ממהר ומתמקד כרגע בהוצאת קונים פוטנצייאלים מהשוק על ידי תוכנית זו, השאלה היא האם הרשויות המקומיות יעמדו בהקמת התשתיות בזמן ?
ישנה חוסר ודאות לגבי גודל הדירה במקרים מסויימים.
חוסר ודאות לגבי תנאי המשכנתא העתידית כאשר יתקבלו אישורי בניה.
יתכן מצב שבעת קבלת הדירות מחירי הדירות בשוק יהיו זהים או נמוכים יותר ממחיר דירה למשתכן בהתאם למגמת השוק.

בהתיחסות ישירה לשאלתך, רק לאחר סיום הפרוייקט יהיה ניתן לדעת האם יש פער ומהו בין מחירי הדירות בפרוייקט, לעומת דירות אחרות, רק לאחר שיש מוצר מוגמר כוחות השוק יתמחרו אותו.

 

[drfreedom]

עו"ד טוב שיעבור על החוזה, ושיסב את תשומת לבכם לכל ההשלכות.

אני חושבת שאין כ"כ משמעות לקחת עו"ד משלנו מאחר והחוזה כבר דיי תפור ואושר ע"י משרד השיכון ולא ניתן לעשות בו שינויים.
כמו כן אנחנו כבר משלמים לעו"ד מטעם הקבלן כ5000 שקל + מעמ... מקווה שאני לא טועה

 

[FIYaacov]

אני חושבת שאין כ"כ משמעות לקחת עו"ד משלנו מאחר והחוזה כבר דיי תפור ואושר ע"י משרד השיכון ולא ניתן לעשות בו שינויים.

דווקא בגלל זה רצוי לקחת מישהו בלתי תלוי שייתכן ויצביע לכם על סעיפים שיהוו עבורכם קו אדום.

 

[נימוסין]

עו''ד יציג לכם את הסיכונים הספציפיים לכם, הוא האיש שאת מחפשת לכשאת מסכנת את כספך.
מחיר למשתכן הוא לא אופציה יחידה ,רבים מעדיפים לוותר עליה וכנראה יש להם סיבות טובות.
חשוב לדעת שאף אחד לא יודע מה יהיה כיוון שוק הנדל''ן בעתיד. יכולים להיות הזדמנויות רבות שעכשיו לא מחושבות, כולל ירידה משמעותית במחירי הדירות. לא בכל מחיר צריך ללכת על עיסקה.

 

[drfreedom]

תודה רבה לכולם על המידע!

 

[noname]

טוב אז ככה גם אני זכיתי במחיר למשתכן בראש העין ואני אחלוק אתך את התובנות שאליהם הגעתי ואשמח לשמוע גם תגובות ותובנות מאחרים.

הטוב:

1. הנחה משמעותית - זכיתי יחסית בין הראשונים בפרויקט שלי וזה יאפשר לי לבחור דירה בגודל 4 חדרים כולל מרפסות וחניה במחיר של 1,100-1,150 (כולל תשומות בניה ועו"ד). מחיר דירה דומה בשוק החופשי 1,600,000 ש"ח. כלומר הנחה של כמה מאות אלפי ש"ח.
לעומת זאת אחרים שזכו בין האחרונים יאלצו לבחור דירות יקרות בהרבה או לבטל את הזכייה.

2. אין אלטרנטיבה - במידה וארצה לרכוש היום דירה מה האלטרנטיבה?? במחיר של 1.1 מ' ש"ח (מחיר דירה חדשה במחיר למשתכן בראש העין) אפשר לקנות באזור המרכז במקרה הטוב דירת 60 מטר מתפוררת בבניין רכבות קומה ד' בלי מעלית.

3.פתרון לכסף הנזיל - יש לי כמה מאות אלפי ש"ח ששוכבים בפק"מ מספר שנים בגלל שחיכינו להזדמנות לרכוש דירה. בעקבות הזכייה אני אשקיע את הכספים הנ"ל בדירה. סכומים נוספים שאחסוך יופנו להחזר מאסיבי למשכנתא ואולי גם לפתיחת תיק ההשקעות במקביל.
בקיצור הכסף יפסיק לשכב מתחת לבלטות ויתחיל לעבוד.

4.שלב בדרך לעצמאות כלכלית - בגלל שיש לי הון עצמי של 500,000 ש"ח ומחיר הדירה 1.1 מ' ש"ח המשכנתא שלי נמוכה באופן יחסי (במיוחד בתקופה זו של מחירי נדל"ן מטורפים). התכנית שלי היא לסגור משכנתא בתוך 10 שנים.
ברגע שאין הוצאות מגורים וגם הילדים יעברו את גיל הגנים היקרים, הכנסה של 6,000 ש"ח תספיק למשק הבית שלנו בשביל לחיות. כלומר פוטנציאלית יספיק לנו לעבוד חצי משרה או להסתפק במשכורת אחת נמוכה, מבחינתי זאת חצי עצמאות כלכלית בדרך לעצמאות מלאה.

5. אם המחירים בנדל"ן ירדו נניח ב30% מי שרוכש היום בשוק החופשי יספוג מכה קשה. לעומת זאת קשה לי להאמין שדירה שנרכשה מראש בהנחה של 30% תרד בעוד 30%. ולכן רכישה במחיר למשתכן היא סוג של הגנה למקרה של תיקון חד במחירי הדיור.
בנוסף פסגות אפק בראש העין נמצא בתנופת פיתוח וברגע שיושלמו התשתיות בעוד מספר שנים ייתכן שהיא תהפוך לעיר כמו מודיעין.

הרע:

1. ראש העין הולכת להיות מוצפת באלפי זוכי מחיר למשתכן ולכן סביר להניח שמחירי הדירות ירדו (קורה כבר היום בשכירויות).
2. פקקים,
3. ארנונה בין היקרות בארץ (1350 ש"ח לדירת 4 חדרים, 1,500 ל-5 חדרים)
4. מחירי הנדל"ן משנים כיוון וייתכן שנראה ירידת מחירים חדה בשנים הקרובות.
5. אני מתכנן לגור רק בראש העין רק בתור ברירת מחדל וברור לי שכדי להצליח להשכיר שם דירה אני אצטרך לרדת למחירים נמוכים ולהפסיד כסף,
אם כי זה לתקופה של 5 שנים (בגלל האיסור למכור את הדירה)

המכוער:
אין מכוער, רק מסקנות . בשקלול היתרונות והחסרונות לדעתי רכישת דירה (במקרה שלי לפחות) במחיר למשתכן בראש העין היא דבר נכון לעשות
אבל זה לא הולך להיות עסק פשוט.

 

[קפה שחור]

רשמיי מראש העין, תחבורה היא אסון, פקקים, אין כמעט תחבורה ציבורית, אני קצת מגזים אבל חוץ מאוטובוסים חולפים על הכביש המהיר אין עוד הרבה אלטרנטיבות להגיע לתוך ת"א או גוש דן בכללי, תחנת הרכבת לא נמצאת בכלל בעיר, הדבר היחידי שקשור אליה זה השם של התחנה
אני לא מבין את העלויות המטורפות של הבניה בעיר הזאת, היא נמצאת ליד כל מפעל שממנו יוצא חומר בנין לכל אזור אחר בארץ
לא צריך כאן שינוע בכבישי הארץ של אף חומר, הכל בהישג יד ואיכשהו מתמחרים אותם אותו הדבר (ואף יותר) כאילו צריך לשנע בנין 20 קומות עשרות קילומטרים
חוץ מזה יש שם מנופיאדה שלמה, יענו בונים הרבה, מזכיר לי נורא את אם המושבות בפ"ת, לצאת משכונה כזאת זה סיוט בבקרים ואחה"צ

 

[orensp]

לדעתי אפשר למצוא במחיר הזה דירת 4 חדרים יד 2 בראש העין. ככה לחסוך ארנונה גבוהה. עכשיו עם כל הבניה החדשה הבניה הישנה נהיית זולה יותר.

 

[רוני]

בדו"ח של ה OECD מתייחסים לקושי של הממשלה לפקח על איכות הבנייה בתוכנית מחיר למשתכן, אין צורך להכנס לפניקה אך גם לא להקל ראש, יש להפנים שיתכן שאיכות הבניה תקזז חלק מההנחה במקרה הטוב, במקרה הפחות טוב, במקרה של ליקויים גדולים יותר שיתפרסמו באמצעי התקשורת לגבי פרויקט מסוים, יהיה קושי גדול יותר למכור או להשכיר את הדירות וסביר להניח שזה יבוא לביטוי ברמת המחיר.

http://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001099273

 

[פזרן]

בדו"ח של ה OECD מתייחסים לקושי של הממשלה לפקח על איכות הבנייה בתוכנית מחיר למשתכן, אין צורך להכנס לפניקה אך גם לא להקל ראש, יש להפנים שיתכן שאיכות הבניה תקזז חלק מההנחה במקרה הטוב, במקרה הפחות טוב, במקרה של ליקויים גדולים יותר שיתפרסמו באמצעי התקשורת לגבי פרויקט מסוים, יהיה קושי גדול יותר למכור או להשכיר את הדירות וסביר להניח שזה יבוא לביטוי ברמת המחיר.

http://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001099273

כמו שכבר כתבת בעבר על ההשערות שלך לגבי איכות הבניה אני גם כתבתי פה בעבר. אין שום הגיון לחשוש שאיכות הבניה של קבלן במחיר למשתכן לא תהיה תואמת לאיכות הבניה של אותו קבלן בשוק החופשי.

הקבלנים הם לא קומוניסטים שקבעו שמגיע להם x% רווח והם יחסכו במתכת כדי להגיע אליו אם הרווח נמוך או יוסיפו מתכת/פינוקים אם יצא להם רווח גדול מדי.
בכל הדברים הגלויים שקבלנים בשוק החופשי עושים, לובי מפואר, שטחים ציבוריים, מפרט דירה מפואר וכל שאר הדברים הקבלנים עושים בשביל למתג את הפרויקט, קבלנים במחיר למשתכן ינסו לחסוך איפה שהם יכולים. אבל אלו דברים ש*גלויים* לקונה במחיר למשתכן בזמן חתימת החוזה.
לגבי הדברים הלא גלויים כמו צפיפות מוטות המתכת שהקבלן שם בבטון, מדוע המניע של הקבלנים במחיר למשתכן יהיה גבוהה יותר מבפרויקטים אחרים?
אין שום הגיון שאותו קבלן ינסה לחתוך פינות ולחסוך בפרויקט מחיר למשתכן מבלי שאף אחד ידע מבלי לעשות את אותה עקיצה בפרויקטים הרגילים שלו.

 

[amit]

טוב אז ככה גם אני זכיתי במחיר למשתכן בראש העין ואני אחלוק אתך את התובנות שאליהם הגעתי ואשמח לשמוע גם תגובות ותובנות מאחרים.

הטוב:

1. הנחה משמעותית - זכיתי יחסית בין הראשונים בפרויקט שלי וזה יאפשר לי לבחור דירה בגודל 4 חדרים כולל מרפסות וחניה במחיר של 1,100-1,150 (כולל תשומות בניה ועו"ד). מחיר דירה דומה בשוק החופשי 1,600,000 ש"ח. כלומר הנחה של כמה מאות אלפי ש"ח.
לעומת זאת אחרים שזכו בין האחרונים יאלצו לבחור דירות יקרות בהרבה או לבטל את הזכייה.

2. אין אלטרנטיבה - במידה וארצה לרכוש היום דירה מה האלטרנטיבה?? במחיר של 1.1 מ' ש"ח (מחיר דירה חדשה במחיר למשתכן בראש העין) אפשר לקנות באזור המרכז במקרה הטוב דירת 60 מטר מתפוררת בבניין רכבות קומה ד' בלי מעלית.

3.פתרון לכסף הנזיל - יש לי כמה מאות אלפי ש"ח ששוכבים בפק"מ מספר שנים בגלל שחיכינו להזדמנות לרכוש דירה. בעקבות הזכייה אני אשקיע את הכספים הנ"ל בדירה. סכומים נוספים שאחסוך יופנו להחזר מאסיבי למשכנתא ואולי גם לפתיחת תיק ההשקעות במקביל.
בקיצור הכסף יפסיק לשכב מתחת לבלטות ויתחיל לעבוד.

4.שלב בדרך לעצמאות כלכלית - בגלל שיש לי הון עצמי של 500,000 ש"ח ומחיר הדירה 1.1 מ' ש"ח המשכנתא שלי נמוכה באופן יחסי (במיוחד בתקופה זו של מחירי נדל"ן מטורפים). התכנית שלי היא לסגור משכנתא בתוך 10 שנים.
ברגע שאין הוצאות מגורים וגם הילדים יעברו את גיל הגנים היקרים, הכנסה של 6,000 ש"ח תספיק למשק הבית שלנו בשביל לחיות. כלומר פוטנציאלית יספיק לנו לעבוד חצי משרה או להסתפק במשכורת אחת נמוכה, מבחינתי זאת חצי עצמאות כלכלית בדרך לעצמאות מלאה.

5. אם המחירים בנדל"ן ירדו נניח ב30% מי שרוכש היום בשוק החופשי יספוג מכה קשה. לעומת זאת קשה לי להאמין שדירה שנרכשה מראש בהנחה של 30% תרד בעוד 30%. ולכן רכישה במחיר למשתכן היא סוג של הגנה למקרה של תיקון חד במחירי הדיור.
בנוסף פסגות אפק בראש העין נמצא בתנופת פיתוח וברגע שיושלמו התשתיות בעוד מספר שנים ייתכן שהיא תהפוך לעיר כמו מודיעין.

הרע:

1. ראש העין הולכת להיות מוצפת באלפי זוכי מחיר למשתכן ולכן סביר להניח שמחירי הדירות ירדו (קורה כבר היום בשכירויות).
2. פקקים,
3. ארנונה בין היקרות בארץ (1350 ש"ח לדירת 4 חדרים, 1,500 ל-5 חדרים)
4. מחירי הנדל"ן משנים כיוון וייתכן שנראה ירידת מחירים חדה בשנים הקרובות.
5. אני מתכנן לגור רק בראש העין רק בתור ברירת מחדל וברור לי שכדי להצליח להשכיר שם דירה אני אצטרך לרדת למחירים נמוכים ולהפסיד כסף,
אם כי זה לתקופה של 5 שנים (בגלל האיסור למכור את הדירה)

המכוער:
אין מכוער, רק מסקנות . בשקלול היתרונות והחסרונות לדעתי רכישת דירה (במקרה שלי לפחות) במחיר למשתכן בראש העין היא דבר נכון לעשות
אבל זה לא הולך להיות עסק פשוט.

יש הבדל בין הפרויקטים הראשונים ששווקו לזוכים לאחר קבלת היתר לבין הפרויקטים החדשים בהם אין היתר בניה .
זה יכול לקחת 8 שנים בהם אתה כבול לעליית מדד תשומות הבניה , אתה לא יודע איך תיראה הדירה - כיווני אויר, חלוקה,גבהים ועוד, אפילו הגודל לא ידוע וכך גם המחיר , לא אתפלא אם גם שם יציעו דירות 3 חדרים של מעל 100 מטר כדי להגדיל את העלות.

אי הוודאות בפרויקטים החדשים עולה על ההנחה לדעתי.

וחוץ מזה - היתרון מבחינת הקבלן הוא שהוא מקבל לקוחות שבויים , אתה יכול להיות בטוח שתקבל בכל קטגוריה את הכי זול ,חשמל ,צנרת ועוד - הכל יהיה לפי התקן אבל הכי פחות עמיד.

 

[FIYaacov]

כמו שכבר כתבת בעבר על ההשערות שלך לגבי איכות הבניה אני גם כתבתי פה בעבר. אין שום הגיון לחשוש שאיכות הבניה של קבלן במחיר למשתכן לא תהיה תואמת לאיכות הבניה של אותו קבלן בשוק החופשי.

הקבלנים הם לא קומוניסטים שקבעו שמגיע להם x% רווח והם יחסכו במתכת כדי להגיע אליו אם הרווח נמוך או יוסיפו מתכת/פינוקים אם יצא להם רווח גדול מדי.
בכל הדברים הגלויים שקבלנים בשוק החופשי עושים, לובי מפואר, שטחים ציבוריים, מפרט דירה מפואר וכל שאר הדברים הקבלנים עושים בשביל למתג את הפרויקט, קבלנים במחיר למשתכן ינסו לחסוך איפה שהם יכולים. אבל אלו דברים ש*גלויים* לקונה במחיר למשתכן בזמן חתימת החוזה.
לגבי הדברים הלא גלויים כמו צפיפות מוטות המתכת שהקבלן שם בבטון, מדוע המניע של הקבלנים במחיר למשתכן יהיה גבוהה יותר מבפרויקטים אחרים?
אין שום הגיון שאותו קבלן ינסה לחתוך פינות ולחסוך בפרויקט מחיר למשתכן מבלי שאף אחד ידע מבלי לעשות את אותה עקיצה בפרויקטים הרגילים שלו.

החשש הוא שהביקורת על הפרויקטים הללו תהיה לקויה בגלל רצון לסיים כמה שיותר מהר ולהציג הצלחת הפרויקט, וכאן החשש שהקבלן ינצל את זה.

 

[נימוסין]

על דירה חדשה יש אחריות קבלן של 6 שנים, אם הוא יחסוך הוא יצטרך לתקן ביוקר.