עזרת חכמי הפורום - דירה, מחיר למשתכן, משכנתא אגרסיבית

noname

משתמש ותיק
הצטרף ב
7/5/17
הודעות
274
דירוג
363
לפני השאלות מספר נתונים חשובים.
1.יש לי 450,000 נזילים כאשר רוב הכסף התקבל מהמשפחה לצורך רכישת דירה (כרגע נמצאים בפיקדון חודשי).
2.אני מצליח לחסוך כל חודש 3,000 ש"ח.
3.אני הולך חזק על תוכנית מחיר למשתכן לצורך רכישה דירה במרכז למרות שמבחינה כלכלית בדר"כ עדיף לשכור דירה ולא לרכוש אבל בגלל סיבות שציינתי כבר בפוסט אחר (כסף שקיבלתי + כספים שאני עשוי לקבל בהמשך הותנו בכך שארכוש דירה. ולכן שילוב של הטבת מחיר למשתכן בגובה 400-500 אש"ח + כספי המשפחה הופכים את הרכישה לעסק משתלם יותר מאשר שכירות).
4. התוכנית שלי זה כשאזכה בהגרלה של מחיר למשתכן לקחת משכנתא בגובה 650,000 ש"ח לתכנן החזר חודשי של 4,000 ש"ח, במקביל כל חודש את הסכום שאני חוסך בסך 3,000 ש"ח לשמור בצד ואז מידיי כמה שנים לפרוע חלק במשכנתא .
השאיפה לסיים את המשכנתא תוך 10-12 שנים.
למה בעצם לא לפרוע מראש כל חודש בהחזר המשכנתא 6,000-7,000 ש"ח? א. אני מאמין שהבנק לא יאשר החזר חודשי כ"כ גדול ביחס להכנסות שלי ב.מדובר בהתחייבות גבוהה ואני עלול להיקלע למשבר תזרימי במקרה של פיטורים וכו'


השאלות:
א. מה דעתכם על התוכנית שלי ? האם יש רעיון אחר יותר טוב ?

ב. בהנחה שאקנה דירה תוך שנתיים שלוש (תרחיש סביר לפי קצב ההגרלות וזכיית קבלנים בשיווקי מחיר למשתכן) איפה כדאי לשמור את הכסף ? להמשיך בפיקדון עם הריבית האפסית? ואת הכסף שאחסוך כל חודש בצד איפה כדאי לשמור?

ג. בהנחה וארצה להחזיר כל כמה שנים חלק מהמשכנתא עם הכסף שחסכתי בצד כל חודש, האם עדיף לפרוע חלק מהמסלולים וכך להקטין את ההחזר החודשי או אולי עדיף לקצר את תקופת המשכנתא ואז ההחזר יישאר ללא שינוי.

החשיבה שלי היא להקטין את ההחזר החודשי ואז ההפרש בין ההחזר הראשוני הגבוה להחזר החדש לשמור בצד ביחד עם ה3,000 ש"ח שאני חוסך כל חודש לטובת פירעון המשכנתא. גם במקרה הזה הרציונל הוא לא להיקלע למשבר תזרימי במקרה של אירוע לא צפוי.
 

c881

משתמש בכיר
הצטרף ב
24/1/15
הודעות
6,173
דירוג
8,307
ג. בהנחה וארצה להחזיר כל כמה שנים חלק מהמשכנתא עם הכסף שחסכתי בצד כל חודש, האם עדיף לפרוע חלק מהמסלולים וכך להקטין את ההחזר החודשי או אולי עדיף לקצר את תקופת המשכנתא ואז ההחזר יישאר ללא שינוי.

החשיבה שלי היא להקטין את ההחזר החודשי ואז ההפרש בין ההחזר הראשוני הגבוה להחזר החדש לשמור בצד ביחד עם ה3,000 ש"ח שאני חוסך כל חודש לטובת פירעון המשכנתא. גם במקרה הזה הרציונל הוא לא להיקלע למשבר תזרימי במקרה של אירוע לא צפוי.
אני הייתי הולך על קיצור תקופת המשכנתה ולהמשיך להחזיר את אותו סכום.
אתה טוען שאתה בכל מקרה חוסך 3,000 שח כל חודש.
נניח ותוריד 200 שח בהחזר החודשי - אז תחסוך 3,200 ולא 3,000 כל חודש, רוב הסיכויים שתחזיק את הכסף נזיל כי אחת לשנה - שנתיים אתה מתכנן לסגור עוד קצת מהמשכנתה...
אז במקום שה-200 יחסכו לך ריבית כל חודש (ולמעשה תרוויח את הריבית שלא נצברת), הם ישבו באיזה פקדון בלי לצבור כלום.
 

דן ג.

משתמש ותיק
הצטרף ב
20/3/17
הודעות
965
דירוג
673
האם עדיף לפרוע חלק מהמסלולים
לא כל כך קשור לשאלה שלך. לגבי המסלולים כדאי שתבדוק (כשתגיע הזכייה) את הכדאיות של לקיחת המקסימום האפשרי במסלול הפריים.
לפי מה שהבנתי, אם הערכת שמאי לדירה תהיה לדוגמא 1.5M ובמחיר למשתכן המחיר יהיה 1.1M ואתה תספר לבנק רק על 100K הון עצמי, תוכל לקחת כ 323K במסלול פריים.
 

noname

משתמש ותיק
הצטרף ב
7/5/17
הודעות
274
דירוג
363
לא כל כך קשור לשאלה שלך. לגבי המסלולים כדאי שתבדוק (כשתגיע הזכייה) את הכדאיות של לקיחת המקסימום האפשרי במסלול הפריים.
לפי מה שהבנתי, אם הערכת שמאי לדירה תהיה לדוגמא 1.5M ובמחיר למשתכן המחיר יהיה 1.1M ואתה תספר לבנק רק על 100K הון עצמי, תוכל לקחת כ 323K במסלול פריים.

מצד שני אני אחשב ברמת סיכון הרבה יותר גבוהה בגלל המינוף הגבוה ולכן אקבל בכל שאר המסלולים ריביות הרבה יותר גבוהות.
בנוסף בשאר המסלולים שהם לא פריים יש עמלות פירעון ואז כשארצה להחזיר 350,000 ש"ח אני אשלם עמלות.
לא בטוח שזה עדיין משתלם.
 

דן ג.

משתמש ותיק
הצטרף ב
20/3/17
הודעות
965
דירוג
673
בנוסף בשאר המסלולים שהם לא פריים יש עמלות פירעון ואז כשארצה להחזיר 350,000 ש"ח אני אשלם עמלות.
בדוגמא מקודם, עוד כ 323K תוכל לקחת בריבית משתנה, כך שעמלת הפרעון המוקדם איננה משמעותית.
ולכן אקבל בכל שאר המסלולים ריביות הרבה יותר גבוהות.
אם אתה חושב שתוכל לחסוך/להחזיר כ 6-7K בחודש, נראה לי שתוכל להחזיר את המסלול הזה די מהר, כך שפער הריביות על כך שלקחת משכנתא יותר ארוכה לא תהיה כל כך משמעותית.
בכל מקרה, כדאי לבדוק את כל האפשרויות (כולל אולי (אם אתה שוקל משהו כזה) החזקת הכסף הנזיל בחשבון שונה מהעוש הרגיל, כך שבתהליך בקשת המשכנתא, לא ייראו את כל המזומן).
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
N מאופטימיזציה בחיסכון למשקיע מתחיל - עזרת חכמי הפורום שוק ההון 0
adamshalev פלח הקריפטו של משקיע פסיבי [aka, למה כל חברי הפורום הם משקיעי אקטיביים] השקעות אלטרנטיביות 21
ב דעת הפורום על המהלך של בינסנס עם מסחר של "טסלה" ? השקעות אלטרנטיביות 0
C למה רוב חברי הפורום מתכנתים??? אוף טופיק 77
E האם אינטראקטיב ברוקרז הוא הברוקר הזר המועדף בקרב חברי הפורום? ואם כן - למה? שוק ההון 4
P מה מצב הפורום / עומס? אוף טופיק 35
Trevor עוד מסע עולה ע"ג דפי הפורום יומני מסע אישיים 28
T דעת הפורום לגבי השקעה במניות/קרנות בנקים? שוק ההון 3
S שוקל ברצינות לשנות את התיק שלי לתיק בהשראת חבר הפורום מורכב מ-50% sso 50% ,tlt בחלק האמריקאי שוק ההון 44
D מפגשים של חברי הפורום באזור המרכז? אוף טופיק 0
ע מעבר ממיטב דש לIB - מידע סותר בין הפורום למה שאמרו לי במיטב שוק ההון 22
A ברטר בין חברי הפורום ...יש חיה כזו? אוף טופיק 33
M מישהו ממשתתפי הפורום, יכול להעיד שהוא מרגיש שהוא מנצל וחווה את החיים במלואם? התפתחות אישית 63
Oziris טיוטא לתיק - לאחר שהצקתי לרוב הפורום (ותודה לכולם) שוק ההון 110
הסולידית ברכות ליוסי, המודרטור החדש של הפורום אוף טופיק 26
הסולידית תקנון הפורום - הגרסה הקצרה שער הקהילה 2

נושאים דומים

למעלה