1. אזהרה: פורום זה מיועד להחלפת דעות בין משקיעים חובבים בנושאים תאורטיים בלבד. חל איסור מוחלט על בקשת או מתן ייעוץ השקעות פרטי. אין לראות בדיונים בפורום בבחינת יעוץ השקעות או תחליף לייעוץ פיננסי מקצועי המותאם אישית וספציפית למשקיע תוך התחשבות בנתוניו, צרכיו המיוחדים והאחרים, מצבו הכספי, נסיבותיו ומטרותיו. אין לפעול על פי הנאמר בפורום ללא קבלת יעוץ אישי מבעל הרישיון המתאים.

האם לממש זכייה במחיר למשתכן?

הנושא בפורום 'פורום השקעה בנדל"ן' פורסם ע"י TheMailMan, ‏25/6/17.

  1. TheMailMan

    TheMailMan משתמש סולידי

    הצטרף ב:
    ‏14/3/17
    הודעות:
    52
    לייקים שהתקבלו:
    22
    *לא מבקש ייעוץ, בתכלס אין לי את כל הנתונים עדיין כדי לקבל את ההחלטה (גודל הדירה למשל) אשמח רק את לדעתכם ואם יש כאן כאלה אז - נסיונכם.

    אלה הפרטים:

    יישוב: מודיעין
    רחוב: יגאל ידין 14
    מחיר למטר: 11,105 ש"ח (צמוד למדד תשומות הבנייה החל ממאי 2015, כלומר נכון להיום לפחות 2.6% תוספת)
    מטרת הרכישה: דירה להשקעה

    יתרונות בעיני:
    1. 800,000 ש"ח מתחת למחיר שוק
    2. מיקום מרכזי בעיר, ביקוש גבוה לשכירות
    3. לא חלק מאזור שהוא "מיני עיר" כמו בשכונת פסגות אפק בראש העין שייבנו בה אלפי דירות וכבר קשה מאוד להשכיר
    3. ניתן לקבל מימון גבוה (עד 90%) בשל הערכת שמאי על המחיר האמיתי של הנכס

    חסרונות:
    1. חסרון משותף לכל הבתים "על הנייר" - משלמים מראש ומתחילים לקבל כסף רק בשלב מאוחר (2-3 שנים)
    2. בכל זאת בחלק המערבי של מודיעין מתכוננת שכונה ענקית עם אלפי יחידות דיור
    3. לא בטוח בזה אבל שמעתי שכדי למקסם רווחיות הקבלנים בונים דירות גדולות עם מעט חדרים ושטחים שאין להם ייעוד


    אני יודע שנדלן הוא לא פופולרי בפורום הזה, גם אני בעצמי לא מתרגש מקירות אבל בכל זאת, מדובר בהנחה משמעותית על מחירי השוק ואפשר בעצם להגיד שיש כאן מאות אלפי שקלים "מונחים על הרצפה".

    אז-מה-אתם-הייתם-עושים?
     
    נערך לאחרונה ב: ‏25/6/17
  2. orensp

    orensp משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏30/11/15
    הודעות:
    482
    לייקים שהתקבלו:
    339
    אתה יודע איך הולכת להיראות התשלומים?כמה אתה הולך לשלם מראש וכמה בקבלת מפתח?
    מה לגבי פיתוח האיזור הוא כבר מפותח הוא בפיתוח או שיש יעד עתידי לא ברור?
    בניין דירות או 3-4 קומות כמו ברוב מודיעין?
    לקבלן יש היתרי בנייה או אין(משפיע מעוד על מועד קבלת המפתח)?
    שכירות שאתה מצפה?כמה מוצף שוק השכירות במודיעין?
    אתה יודע מה תנאי המשכנתא +-?
     
  3. ברננקי

    ברננקי משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏19/9/15
    הודעות:
    978
    לייקים שהתקבלו:
    1,427
    אני לא חושב שזה שיקול. בהנחה ואתה מעוניין בהשקעה לטווח ארוך, אתה צריך להסתכל על הצפי לשכירות (גובה השכירות, הביקוש העתידי באזור כמדד ליציבות של השכירות) ביחס למחיר שאתה משלם (ותשלם בעתיד).
    אם אתה רוצה למכור את הדירה בעוד מספר שנים, אז באמת תרוויח את ההנחה כי תמכור במחיר שוק וקנית בפחות (כמובן שאף אחד לא יודע מה יהיו המחירים בתקופה הזאת). אם לא, אני לא חושב שיש משמעות לעצם ההנחה, גדולה ככל שתהיה (אלא אם רצית לקנות דירה להשקעה בלי קשר להנחה. מנחש שלא).
     
    נערך לאחרונה ב: ‏25/6/17
  4. אורי ג.

    אורי ג. משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏10/8/15
    הודעות:
    9,143
    לייקים שהתקבלו:
    11,139
    אישית לא מבין מה השאלה בכלל:
    זכית בלוטו פחלון, תתחדש ומברוק.
     
  5. רוני

    רוני משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏25/1/15
    הודעות:
    1,661
    לייקים שהתקבלו:
    2,964
    בגדול אני לא אוהב שהופכים את מחיר למשתכן להשקעת נדל"ן, אך יש יוצאים מן הכלל, במידה והנכס במיקום מבוקש או מרכזי וההנחה משמעותית באמת. במידה ואתה יכול להכיל את החסרונות ונערך בהתאם אז לך על זה.

    לגבי החסרונות אני הייתי מוסיף גם, עלויות מימון עתידיות יתכן מאוד שיהיו גבוהות יותר מאשר היום, מימון 90% אני בטוח בתזרים חודשי שלילי משכירות לפחות למשך 5 שנים עד שניתן למכור את הדירה, יתכן שבעת קבלת הנכס השוק יהיה שוק שירד משמעותית כך שזה שחק חלק מההטבה, תיכנון וטיב הדירות והתשתיות ? מה יהיה אופי השכונה מבחינה סוציואקונומי (יש לזה השפעה על מחירי הנכסים והשכרויות), האם הישוב יכול להכיל בזמן סביר את היצע הדירות שיהיה בעוד 3 שנים להשכרה ? מה תהיה ההשפעה על השכירות החודשית, יתכן ובמידה ותרצה לממש תצטרך להמתין ליותר מ 5 שנים וגם להפחית במחיר המכירה, כיצד תנהל את הנכס במידה ואתה מרוחק ממיקום הדירה ?
    חשוב להכין קופת חירום ולהיערך בהתאם.
    וכמובן בהצלחה !
     
    wa11a ו-yossik אוהבים את זה.
  6. TheMailMan

    TheMailMan משתמש סולידי

    הצטרף ב:
    ‏14/3/17
    הודעות:
    52
    לייקים שהתקבלו:
    22
    עדיין לא יודע בדיוק את לוח התשלומים אבל מעריך שרוב הכסף משולם כבר מראש ורק חלק קטן בעת קבלת הדירה. אכן חיסרון אבל כמו שכתבתי זה חיסרון משותף ל דירות "על הנייר".
    מרכז העיר, מאוד מפותח. תחנת רכבת וקניון במרחק הליכה.
    12 קומות
    עדיין לא יודע, מעריך שהסיפור יתקדם יחסית מהר מאחר והקבלן זכה במכרז על הקרקע כבר ב2015 והצפי לאכלוס לפי עיריית מודיעין הוא 2018-2019
    מעריך באזור ה5000 ש"ח לדירת 4 חדרים, האזור הספציפי כלל לא מוצף - למעשה זה השטח האחרון במרכז העיר
    אחוז ריבית לא, זה לא תלוי בהצעות הבנקים שאליהם טרם הגעתי. יודע את אחוז המימון האפשרי.
     
  7. TheMailMan

    TheMailMan משתמש סולידי

    הצטרף ב:
    ‏14/3/17
    הודעות:
    52
    לייקים שהתקבלו:
    22
    כמובן שיש משמעות.
    אם אתה חושב שמנייה מסוימת מעניינת אבל מתומחרת גבוה ולפתע מציעים לך אותה ב30% הנחה, לא היית שוקל שוב?
    במקרה שלי חשבתי בעבר על דירות להשקעה אבל ירדתי מזה מהר בגלל ההבנה שרווח הון אני לא הולך לעשות בשנים הקרובות. במקרה לעיל ההנחה הזו כבר אינה נכונה.


    לא בטוח שהתזרים יהיה שלילי, הכל תלוי בגודל הדירה שתירכש. במשכנתא של עד מיליון שח אני מעריך תזרים 0.
    אכן ייתכן והשוק יירד, מסתפק גם בהטבה של 500,000 ש"ח במקום 800,000.
    כפי שכתבתי מדובר בשכונה במיקום מרכזי בקרבת בתי ספר, קניון, תחנת רכבת, שכונת וילות וכו'. אני מעריך שלא תהיה השפעה על היצע הדירות להשכרה באזור בטווח הקצר של 3 שנים (מדובר על שכונה של 10 בניינים בלבד), עם זאת כפי שכתבתי עתידה להיבנות בקצה העיר שכונה ענקית של אלפי יח"ד.
    מבחינת ריחוק גיאוגרפי אני במרחק של 20-30 דקות נסיעה מהדירה כך שזה לא בעיה.

    תודה על ההערות חברים, אשמח להערות נוספות.
     
  8. נולי

    נולי משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏28/12/15
    הודעות:
    1,044
    לייקים שהתקבלו:
    1,809
    איך?
    אם אתה לא יודע את גודל הדירה, איך אפשר לקבוע את זה?

    וגם - מה הכוונה מתחת למחיר השוק?
    מתחת למחיר שוק דירות יש 2, שוק הדירות לפני איכלוס, או שוק הדירות על הנייר.
     
    חתול לילה אוהב/ת את זה.
  9. c881

    c881 משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏24/1/15
    הודעות:
    4,731
    לייקים שהתקבלו:
    6,277
    אתה מוזמן לחפש את יתר השרשורים של "זכיתי במחיר למשתכן ב - דימונה/ירוחם/מעלות".
    ההבדל "על דפי הפורום" שאתה זכית במקום קרוב אליך ולא בצד השני של המדינה.

    אבל שוב... תקרא את יתר השרשורים, תראה איזה "ליקרדות" הקבלנים דחפו במכרזים הקודמים ותחשוב אם מתאים לך.

    נ.ב.
    היתה כתבה לפני כמה שבועות על מכרז באזור לוד (אאל"ט) בנין של 10 קומות עם מעלית אחת (חוסכים במה שאפשר).
    מגדל של 12 קומות - באיזו קומה הדירה שלך? כי לא לכל דירה יש דוד שמש.

     
    חתול לילה אוהב/ת את זה.
  10. TheMailMan

    TheMailMan משתמש סולידי

    הצטרף ב:
    ‏14/3/17
    הודעות:
    52
    לייקים שהתקבלו:
    22
    מחיר שוק הכוונה למחיר דירה זהה ובנויה בשוק.
    מחיר למ"ר בנוי באזור הזה הוא בערך 20,000 ש"ח, דירה ממוצעת היא 100 מ"ר. מוזמנת לתקן את החישוב שלי.

    ראיתי את הפוסטים בנושא מחיר למשתכן. רוב השיח עסק במיקום המרוחק ובהיצף הדירות להשכרה באזור לא מבוקש. כאן זה לא המקרה.
    אין לי עדיין קומה או דירה, רק זכאות בפרויקט.

    נ.ב יתרון נוסף ששכחתי לציין הוא ש20% מהדירות בפרויקט משווקות בשוק החופשי.
    כלומר, הרצון לחסוך במעלית או בגימור הבניין עלול לעלות לקבלן בחוסר יכולת למכור את הדירות שנותרו.
     
    ITS, doc29 ו-אורי ג. אוהבים את זה.
  11. נולי

    נולי משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏28/12/15
    הודעות:
    1,044
    לייקים שהתקבלו:
    1,809
    בעייני זה קצת כמו להשוות תפוחים לאגסים.. דומה מאוד כשהם פרוסים, אבל הטעם שונה.

    כל דירה על הנייר תהיה זולה משמעותית מדירה בנוייה.

    תנסה להשוות לפרוייקטים על הנייר שקבלנים מוכרים לא במסגרת המשתכן. אולי פתאום ההנחה לא תיראה לך כל כך משמעותית.
     
    Fitch אוהב/ת את זה.
  12. חופשי בקרוב

    חופשי בקרוב משתמש סולידי

    הצטרף ב:
    ‏18/7/15
    הודעות:
    49
    לייקים שהתקבלו:
    19
    800000 ש"ח מתחת למחיר שוק איך הגעת לזה Themail man? מה עלות הדירה?
     
  13. TheMailMan

    TheMailMan משתמש סולידי

    הצטרף ב:
    ‏14/3/17
    הודעות:
    52
    לייקים שהתקבלו:
    22
    כך:
     
  14. ברננקי

    ברננקי משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏19/9/15
    הודעות:
    978
    לייקים שהתקבלו:
    1,427
    תלוי. אם אני רוצה למכור אותה - כמובן שיש משמעות להנחה והייתי שוקל לקנות כדי למכור. אם לא ואני בונה על הדיבידנד שלה - אין שום משמעות להנחה.
    יש משמעות רק ליחס בין הדיבידנד למחיר החדש, אבל לא לעצם ההנחה. שזה בדיוק מה שכתבתי בתגובה הקודמת, תלוי אם אתה מתכנן למכור בקרוב או מעוניין בשכר דירה לטווח ארוך.
     
  15. c881

    c881 משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏24/1/15
    הודעות:
    4,731
    לייקים שהתקבלו:
    6,277
    כל המגדלים הללו מכילים 20% מהדירות למכירה בשוק החופשי.
    בלוד וברעננה, לפחות הדירות לשוק החופשי הן דירות גן/קומות נמוכות שפחות מתרגשות מחוסר במעלית.
    חושב שגם יש להם סעיף שאם לא מצליחים למכור במחיר למשתכן תוך X שנים - יכולים לשחרר את הדירות לשוק הפרטי.
    ציינתי שאתה במצב כנראה טוב יותר, כי הדירה נמצאת 20 דקות ממך ולא בצד השני של המדינה...
    אבל שוב, להשוות דירת "מחיר למשתכן" לדירה קיימת ולגלות בעוד שנתיים שכמו בדימונה - הבנין הוא רק 4 קומות אז לא צריך מעלית/ בירוחם - מוריד 10 מטר/ נתניה - מוריד 4 קומות מהמגדל, דוחף עוד 2 דירות בקומה, מוריד חדר...

    אתה שוכח דבר פשוט...
    לוטו כחלון זה דבר נפלא - אבל זה לא כחלון שבונה. זה קבלן פרטי והוא בדיוק כמוך... עושה ניהול סיכונים ומחפש איפה הוא יכול לחתוך כדי לסגור את החודש ולסיים פרוייקט לפי התקציב של שנקבע לו מהמדינה.
    אתה רוצה שהוא יצליח לגמור את הפרוייקט ולא יפשוט רגל באמצע.
     
  16. Ran

    Ran משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏27/1/15
    הודעות:
    396
    לייקים שהתקבלו:
    540
    זה לא נכון ותלוי בתנאי התשלום שמשתנים מפרויקט לפרויקט. למשל אני קניתי דירה במחיר למשתכן שתהיה מוכנה בתחילת 2020. שילמתי מקדמה של 20% עכשיו, ואני אשלם עוד 70% בסוף 2019 ועוד 10% בכניסה לדירה. נכון שזה לא כמו לקנות דירה קיימת אבל זה גם לא לשלם משכנתא שלוש שנים לפני שהדירה מוכנה.

    זה גם תלוי בפרוייקט ובדירה הספציפית... אני חושב שמשרד השיכון הוסיף פירוט של כמה מטר שווה כל חדר כדי להימנע מדירות 3 חדרים של 100 מ''ר, אבל אם המכרז "ישן" אולי זה לא תקף לגביו. אנחנו בחרנו דירה יותר גדולה ממה שתכננו כי הקטנות באמת היו מתוכננות גרוע. תצטרך להגיע לשלב בחירת הדירה ולראות מה קורה אצלכם.

    באופן כללי זה נשמע דיל טוב, בהנחה שאתה מעוניין להיות בעל דירה במודיעין. אם עד עכשיו תכננת להשקיע רק בשוק ההון היפני או בחברות סטארט אפ שטסות לירח, לא הייתי משנה מסלול. רוב האנשים בארץ רוצים דירה בכל מחיר ובמקרה הזה זו לכאורה הזדמנות מצויינת.

    לא ממליץ ולא מבין כלום.
     
  17. TheMailMan

    TheMailMan משתמש סולידי

    הצטרף ב:
    ‏14/3/17
    הודעות:
    52
    לייקים שהתקבלו:
    22
    נכון לעכשיו (וגם בגלל שאין לי אופציה אחרת) אני בונה על הדיבידנד. הדיבידנד הוא בערך 5% פטור ממס.
    כשתהיה לי האופציה למכור אשקול את הנושא ואז אוכל להנות מרווח הון.
     
  18. ברננקי

    ברננקי משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏19/9/15
    הודעות:
    978
    לייקים שהתקבלו:
    1,427
    אז זה שיקול מצויין.
    שים לב שההנחה כלל לא רלבנטית לחישוב. אין הבדל בין שכירות של 5000 לנכס שמחירו 1.2M, לבין שכירות של 5000 לנכס שמחירו 1.71M שנקנה בהנחה של 30%. כמו שאמרתי, רק המחיר שאתה משלם בפועל משנה. אז רציתי להדגיש שהשיקול הוא כמותי ורציונלי, ואין להסתנוור מהנחות וזכיות שלעצמן.
     
    Matan אוהב/ת את זה.
  19. TheMailMan

    TheMailMan משתמש סולידי

    הצטרף ב:
    ‏14/3/17
    הודעות:
    52
    לייקים שהתקבלו:
    22
    @Ran האם יכול לשתף פרטים על הפרויקט שלך?
    מהו לוח התשלומים המדויק?
     
  20. TheMailMan

    TheMailMan משתמש סולידי

    הצטרף ב:
    ‏14/3/17
    הודעות:
    52
    לייקים שהתקבלו:
    22
    אתה צודק ואני מסכים, עם זאת מעבר לחישוב הדיבידנד וההבנה שבטווח הקצר זו השקעה שמוכוונת דיבידנד - אני לא יכול להתעלם מרווח ההון "המובטח".
    אם אממש את האופציה למכור בסופו של דבר (בהנחה שאין שינוי במחירי השוק) התשואה הכללית (דיבידנד + רווח הון) תהיה 20% שנתי בניכוי תשואה אלטרנטיבית שאני כרגע לא יודע לחשב (עדיין לא יודע את הסכומים שאשלם מראש ואת לוח הסילוקין)
     
    אורי ג. אוהב/ת את זה.
מוזמנים להשתמש בקישורי השותפים הבאים כדי לקנות באמאזון , להוריד ספרי שמע, או להקים אתר אינטרנט משלכם (מדריך מפורט - כאן). תודה על תמיכתכם באתר.
טוען...
נושאים דומים פורום תאריך
האם לממש זכייה בראש העין פורום השקעה בנדל"ן ‏29/8/17
האם יש חובה בשמאי משלי בערעור על היטל השבחה פורום השקעה בנדל"ן ‏אתמול ב- 17:43
האם קיים קושי להשכיר לפנסיונר מבוגר מאוד? פורום השקעה בנדל"ן ‏24/12/18
האם ניתן לקחת משכנתא על נכס במדינה אחרת? פורום השקעה בנדל"ן ‏26/11/18
ושוב מחיר למשתכן כהשקעה - האם כדאי? פורום השקעה בנדל"ן ‏6/8/18
  1. אתר זה משתמש בעוגיות דפדפן. המשך גלישתך באתר מאשרת את השימוש בעוגיות דפדפן.