• חשבון מסחר באקסלנס טרייד : סנט למניה במסחר בארה"ב (מינימום $5 לעסקה), פטור מדמי טיפול לשנתיים, קורס במתנה ובונוס 100 ש"ח למצטרפים חדשים. להצטרפות דיגיטלית לחצו כאן .

תמהילי משכנתא מחיר למשתכן

Gordie

משתמש רשום
הצטרף ב
22/6/21
הודעות
11
דירוג
2
היי,
אנחנו קונים דירת מחיר למשתכן בעלות של כ1.8
שווי השוק של הדירה ככל הנראה פי 2
הכיוון שלנו הוא לעשות עסקת סיבוב ולמכור תוך כ-5 שנים (על פי החוק נוכל למכור בעוד 4), אלא אם נגלה שהשכירות נותנת תשואה ממש טובה ביחס להחזרי המשכנתא.
אנחנו לוקחים גרייס לשנתיים עד שהדירה תהיה מוכנה.

הכנסה - 21K
יש לנו 150,000 בצד בשביל לשלם את הגרייס בתקופה שהוא יגיע לסכומים גבוהים, שיפוץ קטן ועליית תשומות (לא בטוח שזה יספיק כמובן)

הכיוון שלנו הוא שלא תהיה השפעה גדולה של הרכישה על השוטף שלנו - הגרייס ישולם מה150, ואז השכירות הגבוהה שם תסגור את המשכנתא.

המשכנתא:
1.34 מליון, בכל התרחישים והמסלולים הלכנו על 30 שנה, ובכולם לקחנו מסלול זכאות של המדינה.
קיבלנו ארבעה תמהילים שונים מיועץ המשכנתאות:

אופציה 1:
פריים - 450,000, ריבית 5.5%
קל״צ - 500,000, ריבית 5%
מ״צ - 217,000, ריבית 2.85%
זכאות - 175,000, ריבית 2.61%

אופציה 2:
פריים - 567,000, ריבית 5.5%
קל״צ - 600,000, ריבית 5.25%
זכאות - 175,000, ריבית 2.61%

אופציה 3:
פריים - 517,000, ריבית 5.75%
קל״צ - 434,000, ריבית 4.85%
זכאות - 190,000, ריבית 2.61%
מל״צ - 200,000, ריבית 4.87%

אופציה 4:
פריים - 450,000, ריבית 5.45%
קל״צ - 500,000, ריבית 4.9%
זכאות - 175,000, ריבית 2.61%
מ״צ - 217,000, ריבית 3.06%

זה נראה שאם לא נעשה סיבוב ההחזרים כאן מאד גבוהים (מגיעים ל2 שח החזר לשקל), וגם הריביות מרגישות מאד גבוהות.
מה דעתכם?
תודה
 
ההחזרים כאן מאד גבוהים (מגיעים ל2 שח החזר לשקל)
זו תוצאה של גרייס פלוס פריסה לשלושים שנה בתקופה של ריביות גבוהות יחסית. אם תגדילו החזרים חודשיים תוכלו להקטין החזר כולל.
 
זו תוצאה של גרייס פלוס פריסה לשלושים שנה בתקופה של ריביות גבוהות יחסית. אם תגדילו החזרים חודשיים תוכלו להקטין החזר כולל.
כלומר הבנק נותן לנו סוג של קנס על האפשרות לקחת גרייס?
 
כלומר הבנק נותן לנו סוג של קנס על האפשרות לקחת גרייס?
לא קנס בכלל, זה האפקט של ריבית.
כשאתה לוקח הלוואה, הקרן קטנה כתוצאה מהחזרים חודשיים וגדלה כתוצאה ממדד וריבית.
נאמר שיש לך הלוואה של מיליון ש"ח עם שישה אחוז ריבית שנתית. כל חודש אתה צובר ריבית של חצי אחוז (בקירוב), כלומר על הקרן נצברת ריבית של חמשת אלפים ש"ח בחודש.
בהלוואת שפיצר רגילה, הרעיון הוא שבכל חודש אתה משלם את הריבית שנצברה באותו חודש, ועוד חלק מסויים מהקרן, כך שחודש הבא תהיה לך קרן קטנה יותר, מה שיוביל לריבית מעט נמוכה יותר, מה שיגרום בתורו לכך שאחןז גבוה יותר מההחזר שלך יילך להקטנת הקרן לעומת ריבית ככל שהזמן חולף. מעין ריבית דריבית הפוכה.
כשאתה לוקח גרייס אתה לא נוגס בקרן במשך תקופה מסויימת, כך שבפועל הריבית כל חודש נשארת על מלוא הסכום (ואם לקחת גרייס מלא, הריבית והקרן רק גדלות מחודש לחודש).
 
לא קנס בכלל, זה האפקט של ריבית.
כשאתה לוקח הלוואה, הקרן קטנה כתוצאה מהחזרים חודשיים וגדלה כתוצאה ממדד וריבית.
נאמר שיש לך הלוואה של מיליון ש"ח עם שישה אחוז ריבית שנתית. כל חודש אתה צובר ריבית של חצי אחוז (בקירוב), כלומר על הקרן נצברת ריבית של חמשת אלפים ש"ח בחודש.
בהלוואת שפיצר רגילה, הרעיון הוא שבכל חודש אתה משלם את הריבית שנצברה באותו חודש, ועוד חלק מסויים מהקרן, כך שחודש הבא תהיה לך קרן קטנה יותר, מה שיוביל לריבית מעט נמוכה יותר, מה שיגרום בתורו לכך שאחןז גבוה יותר מההחזר שלך יילך להקטנת הקרן לעומת ריבית ככל שהזמן חולף. מעין ריבית דריבית הפוכה.
כשאתה לוקח גרייס אתה לא נוגס בקרן במשך תקופה מסויימת, כך שבפועל הריבית כל חודש נשארת על מלוא הסכום (ואם לקחת גרייס מלא, הריבית והקרן רק גדלות מחודש לחודש).
תודה רבה.
ועדיין - זה משפיע בפועל על המספר שהבנק מציע? או שזו רק התוצאה בפועל בגלל מה שהסברת. כי ממה שאני שומע זה גבוה מאד ביחס למה שנותנים בעסקאות דומות.
 
זה נראה שאם לא נעשה סיבוב ההחזרים כאן מאד גבוהים (מגיעים ל2 שח החזר לשקל), וגם הריביות מרגישות מאד גבוהות.
ראשית, אין משמעות למספר הזה. האריתמטיקה של הכסף לא עובד בחיבור על פני זמן. מיליון אחד היום ומיליון אחד עוד 20 שנה הם לא שני מליון (לא היום, וגם לא בעוד 20 שנה).

שנית, זכיתם בלוטו. עשיתם רווח הוני גדול (אתה בטוח לגבי המספרים? אני לא מכיר פרויקט עם מספרים כאלה היום).

אם המטרה שלכם היא למקסם את ההון העצמי בעוד חמש שנים לאחר שתמכרו, הייתי מציע לעשות חישוב עבור כל אחד מהמסלולים על פני כמה סימולציות. אציין שאם המטרה היא למקסם את ה IRR, הדבר הנכון כנראה (צריך לחשב) לעשות היה לקחת מסלול גרייס למשך חמש שנים ולא להכניס לדירה שקל אחד מעבר למה שאתם מחוייבים. וכמובן, גם לקחת משכנתא במינוף מקסימלי. זאת הדרך הכי טובה לעשות "סיבוב", כמובן כתלות ביכולת שלכם להרוויח על כספים שכעת חא תצטרכו להעביר לטובת המשכנתא.

אין לדעת מה יהיה המצב עוד חמש שנים - אם תרצו למכור או להחזיק, ולכן זאת (גרייס של חמש שנים) כנראה גישה שגויה עבורכם.
 
ממה שאני מכיר זה לא אמור להיע על הריבית שקיבלת.
מה שכן מעלה את הריבית זה בעיקר אחוז מימון (75% במקרה שלך), הפריסה ל30 שנה, שמעלה את ריבית הקל"צ, והנתונים האישיים שלך.
 
ראשית, אין משמעות למספר הזה. האריתמטיקה של הכסף לא עובד בחיבור על פני זמן. מיליון אחד היום ומיליון אחד עוד 20 שנה הם לא שני מליון (לא היום, וגם לא בעוד 20 שנה).

שנית, זכיתם בלוטו. עשיתם רווח הוני גדול (אתה בטוח לגבי המספרים? אני לא מכיר פרויקט עם מספרים כאלה היום).

אם המטרה שלכם היא למקסם את ההון העצמי בעוד חמש שנים לאחר שתמכרו, הייתי מציע לעשות חישוב עבור כל אחד מהמסלולים על פני כמה סימולציות. אציין שאם המטרה היא למקסם את ה IRR, הדבר הנכון כנראה (צריך לחשב) לעשות היה לקחת מסלול גרייס למשך חמש שנים ולא להכניס לדירה שקל אחד מעבר למה שאתם מחוייבים. וכמובן, גם לקחת משכנתא במינוף מקסימלי. זאת הדרך הכי טובה לעשות "סיבוב", כמובן כתלות ביכולת שלכם להרוויח על כספים שכעת חא תצטרכו להעביר לטובת המשכנתא.

אין לדעת מה יהיה המצב עוד חמש שנים - אם תרצו למכור או להחזיק, ולכן זאת (גרייס של חמש שנים) כנראה גישה שגויה עבורכם.
תודה!
לא בטוח שהבנתי כל מה שכתבת, אבל בגדול החשיבה היא קצרת טווח גם במובן הזה שאנחנו לא יודעים מה נעשה במידה ונמכור עוד חמש שנים. הרעיון הוא להימנע ממצב של תשואה שלילית מהשכירות אם יקרה מצב כזה ולדעת שבאמת עשינו רווח מאד גבוה (כן, זה פרויקט בשכונה יקרה מאד עם מחיר למטר נמוך מאד יחסית)
אז גרייס על הקרן נראה לנו סביר כרגע. אבל הריביות נראות לנו גבוהות ויכבידו על ההחזרים
 
הריביות לגיטימיות בהחלט ל-75% מימון, ל-30 שנה, כיום.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
I דעתכם על תמהילי המשכנתא הבאים נדל"ן 9
ה תמהילי השקעה סולידים מבוססים אגח ארוך טווח שוק ההון 3
K משכנתא הפוכה נדל"ן 28
ק "העברת" משכנתא לאחר הפסקת עבודה נדל"ן 2
R משכנתא נמוכה נדל"ן 28
S שדרוג דירה - התייעצות האם לקחת משכנתא ובאיזה סכום נדל"ן 13
ד משכנתא במטרה לפרוע תוך שנה נדל"ן 13
K משכנתא על שליש דירה נדל"ן 12
T משכנתא או השקעה נדל"ן 5
נ מימון משכנתא באמצעות דיבידנדים שוק ההון 9
עלילה מסלול זמן ממוצע ללקיחת משכנתא נדל"ן 8
M מבצעי "שלם עכשיו 5% והשאר בקבלת מפתח" - האם במעמד החתימה יש להמציא אישור משכנתא? נדל"ן 38
ה משכנתא לפרעון תוך 10 שנים נדל"ן 14
M מחזור משכנתא - שעבוד שני, מסלול משתנה צמוד נדל"ן 2
A עלית פרמיה בביטוח דירה עבור משכנתא צרכנות פיננסית 5
א מחזור משכנתא נדל"ן 12
K שאלת משכנתא ודיור נדל"ן 9
G משיכת כספי פיצוים עבור משכנתא? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 3
M משכנתא - האם ניתן להמיר ריבית ק״צ לקל״צ ללא קנס? נדל"ן 3
B הוצאת קרנות השתלמות לטובת תשלום משכנתא? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 1
S הלוואה כנגד התיק לצורך משכנתא? צרכנות פיננסית 9
R שיקולי משכנתא נדל"ן 24
9 משכנתא, או הלוואה מקופות גמל / השתלמות? נדל"ן 3
א הביטוח משכנתא מחיב אותי חיוב כפול. נדל"ן 8
P משכנתא ולקנות? או לגור חינם ולחסוך לקנייה עתידית? נדל"ן 18
P משכנתא ולקנות? או לגור חינם ולחסוך לקנייה עתידית? נדל"ן 1
U פרעון מוקדם של משכנתא צרכנות פיננסית 24
C כמה משכנתא לקחת אם רוצים לפרוש מוקדם נדל"ן 19
Y איך נכון לחשב אחוז חשיפה לנדלן כשיש דירה עם משכנתא? שוק ההון 1
TalYaro1 חישוב והשוואת ריביות משכנתא בזמן מלחמת חרבות ברזל. נדל"ן 1
kiza צמצום משכנתא צרכנות פיננסית 22
פ דירה במחיר למשתכן - ללא משכנתא? נדל"ן 7
T רכישת דירה ראשונה באיזור חיפה ללא משכנתא נדל"ן 14
ד בחירת יועץ משכנתא נדל"ן 7
ב הטבות בנק ישראל/בנקים אחרים ללוקחי משכנתא נדל"ן 0
מ דעה על תמהיל משכנתא נדל"ן 0
ttmoon תמהיל משכנתא, דירה ראשונה להשקעה, מחיר למשתכן נדל"ן 0
amit מסלול משכנתא משתנה כל 5 עוגן אגח לא צמוד נדל"ן 2
א סגירת משכנתא מהחלק ההוני/הקצבתי פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 2
S איך לבחור פרמטרים של משכנתא נדל"ן 5
D נטילת משכנתא לבעלי אזרחות אירופאית נדל"ן 0
S לשכור ולהשקיע במדד או לקנות - באירופה עם 100% משכנתא וסבסוד הריבית נדל"ן 5
Y הערכה גסה לעלות משכנתא כיום פוסטים מאיכות נמוכה 1
J סגירת מסלול משכנתא אל מול השקעה בפקדון נדל"ן 9
O שיקולי משכנתא ותזרים נדל"ן 13
M הייתכן שרק ל-28% ממשקי הבית החילוניים בישראל יש משכנתא, וההחזר ההמוצע עליה הוא רק 3,800 ש"ח? נדל"ן 11
R החזרת משכנתא - מסלול פריים אל מול השארת הכסף בקופת גמל להשקעה נדל"ן 5
E קיצור מסלול משכנתא לא משנה ריביות? נדל"ן 28
U משכנתא או הלוואה "לכל מטרה" נדל"ן 9
S משכנתא בגיל 60 נדל"ן 3

נושאים דומים

Back
למעלה