מיסוי אמריקאיים על דירת מחיר למשתכן

[bigbang]

אחד מבני הזוג שזכו בעל אזרחות אמריקאית.
איך עובד המיסוי בהכשרת הדירה ובמכירתה?
האם ניתן להעביר את הזכייה לבן הזוג הלא אמריקאי או לצמצם את המיסים בדרך אחרת?

 

[FIYaacov]

איך עובד המיסוי בהכשרת הדירה ובמכירתה?

בהנחה ונרשם בחלקים שווים:
שכירות - חצי מהשכירות תצטרך לדווח בדוח השנתי שלך לארה"ב, אבל גם חצי מההוצאות (פחת מבנה, ריבית משכנתא, הוצאות תפעול).
הבאסה שלמרות שפה יש פטור עד תקרה, שם זה ממוסה החל מדולר רווח הראשון, ובמדרגות המס הרגילות שזה עד 37% (בארה"ב יש מדרגות מס רגילות ומועדפות). בנוסף, בגלל שזו הכנסה פאסיבית, אם כלל ההכנסות שלך יהיו מעל 125,000 או 200,000 תלוי בסטטוס ההגשה שלך, אז זה יהיה חשוף ל3.8% נוספים מס אובמהקר.
מכירה - אם גרים בדירה שנתיים מתוך ה-5 שקדמו למכירה, יש פטור על הרווח (הדולרי) של עד 250,000 ליחיד או 500,000 לזוג.
אם לא אין פטור, וכל הרווח ממוסה (אם תחזיקו מעל שנה ימוסה במדרגות המועדפות, קרי 0%/15%/20%). גם פה יחול מס אובמה קר.

אופציה שלישית, היא להחשיב את בן/בת הזוג כתושב ארה"ב לצרכי מס ואז מגישים במשותף אבל כל התקרות גם עולות (מבחינת מדרגות מס, מס אובמהקר, וכו').

האם ניתן להעביר את הזכייה לבן הזוג הלא אמריקאי או לצמצם את המיסים בדרך אחרת?

לדעתי אסור לעשות שום שינוי בטאבו עד 5 שנים מקבלת הדירה.

 

[bigbang]

בהנחה ונרשם בחלקים שווים:
שכירות - חצי מהשכירות תצטרך לדווח בדוח השנתי שלך לארה"ב, אבל גם חצי מההוצאות (פחת מבנה, ריבית משכנתא, הוצאות תפעול).

גם אם מלוא דמי השכירות משולמים לחשבון של הלא אמריקאי?

אופציה שלישית, היא להחשיב את בן/בת הזוג כתושב ארה"ב לצרכי מס ואז מגישים במשותף אבל כל התקרות גם עולות (מבחינת מדרגות מס, מס אובמהקר, וכו').

אם הלא אמריקאי מרוויח שכר גבוה, אני מניח שזה לא צפוי להשתלם. יכול להיות שאני טועה?

לדעתי אסור לעשות שום שינוי בטאבו עד 5 שנים מקבלת הדירה.

ואחרי 5 שנים? אפשר לתת את הדירה במתנה לבן הזוג?

יכול להיות שאפשר מראש לרשום את הדירה על הלא אמריקאי גם ללא גירושים?

 

[FIYaacov]

גם אם מלוא דמי השכירות משולמים לחשבון של הלא אמריקאי?

נכון.

אם הלא אמריקאי מרוויח שכר גבוה, אני מניח שזה לא צפוי להשתלם. יכול להיות שאני טועה?

תלוי ביחס בין השכר הממוצע שלהם לשכר של האמריקאי + שיקולים נוספים(כמו החזרי מס בגין ילדים/לימודים).

ואחרי 5 שנים? אפשר לתת את הדירה במתנה לבן הזוג?

כן. אבל צריך לשים לב לתקרות העברת מתנות מאמריקאי לבן זוג לא-אמריקאי (עד $190,000 בשנת 2025).

יכול להיות שאפשר מראש לרשום את הדירה על הלא אמריקאי גם ללא גירושים?

אני לא בקיא מספיק בתנאים של מחיר למשתכן, אבל הבנתי שהם די נוקשים לגבי זה שהרוכשים יהיו מי שרשומים להגרלה.

 

[bigbang]

נכון.

איך האמריקאיים מסוגלים לאכוף זאת?

כן. אבל צריך לשים לב לתקרות העברת מתנות מאמריקאי לבן זוג לא-אמריקאי (עד $190,000 בשנת 2025).

וזה מתבצע לפי שווי הקנייה? קראתי גם שהיתרה יורדת ממכסה של מעל 10 מיליון דולר של ירושה, אני צודק?

אני לא בקיא מספיק בתנאים של מחיר למשתכן, אבל הבנתי שהם די נוקשים לגבי זה שהרוכשים יהיו מי שרשומים להגרלה.

ברור שאי אפשר שזה יהיה צד ג', אבל במקרה שזוג מתגרש, בוודאות ניתן שאחד מבני הזוג יקבל את הזכייה.

 

[FIYaacov]

איך האמריקאיים מסוגלים לאכוף זאת?

אני לא מתעסק בזה.

וזה מתבצע לפי שווי הקנייה? קראתי גם שהיתרה יורדת ממכסה של מעל 10 מיליון דולר של ירושה, אני צודק?

שווי ליום העברת המתנה.
ככל ושווי המתנה בשנה מסוימת לבת הזוג תעבור 190,000, ניתן להפחית את העודף מתקרת מס ירושה (15 מליון נכון ל2025). אבל דורש הגשת דוח מס מתנה, וזה לא דוח נפוץ (לפחות לא בישראל) אז הרואה חשבון יגבה בהתאם.

 

[צדיק]

ברור שאי אפשר שזה יהיה צד ג', אבל במקרה שזוג מתגרש, בוודאות ניתן שאחד מבני הזוג יקבל את הזכייה.

אז תתגרשו לשבוע, עד אחרי הרישום

 

[קפיצת הדרך]

לדעתי אסור לעשות שום שינוי בטאבו עד 5 שנים מקבלת הדירה.

לפי רואה החשבון שלי אפשר להצהיר על העברה במתנה (על חשבון הירושה) בלי להעביר בשלב זה בטאבו, כשהסיבה היא החוקים במדינה.

ככל ושווי המתנה בשנה מסוימת לבת הזוג תעבור 190,000, ניתן להפחית את העודף מתקרת מס ירושה (15 מליון נכון ל2025). אבל דורש הגשת דוח מס מתנה, וזה לא דוח נפוץ (לפחות לא בישראל) אז הרואה חשבון יגבה בהתאם.

מצדיק לדעתי לשלם על דוח מס מתנה.
אז מה אם זה לא נפוץ. זה חוקי וקיים, אז מה הבעיה?
זה יחסוך לו גם תשלום מס על דמי השכירות (במיוחד אם הוא לא עובר את התקרה) וגם תשלום מס שבח במכירה (בהנחה שזו דירה יחידה שלהם).

 

[FIYaacov]

מצדיק לדעתי לשלם על דוח מס מתנה.
אז מה אם זה לא נפוץ. זה חוקי וקיים, אז מה הבעיה?

אפשר פשוט להעביר בחלקים, כל שנה 190,000 ולא להגיש אף דוח מתנה.
כל אחד ומה שמתחבר אליו יותר (תהליך ארוך/קצר, עלות גבוהה/נמוכה).

זה יחסוך לו גם תשלום מס על דמי השכירות (במיוחד אם הוא לא עובר את התקרה) וגם תשלום מס שבח במכירה (בהנחה שזו דירה יחידה שלהם)

נשמע שהבנת שאני הצעתי שלא יעשה את ההעברה בכלל בגלל תקרת ההעברות השנתית. בסך הכל הצגתי בפניו עובדות.

 

[bigbang]

אפשר פשוט להעביר בחלקים, כל שנה 190,000 ולא להגיש אף דוח מתנה.
כל אחד ומה שמתחבר אליו יותר (תהליך ארוך/קצר, עלות גבוהה/נמוכה).

צריך אז כל שנה להעביר חלק בטאבו, או שזה יכול להתבצע אחרת (מתקשה לראות איך, בהעדר כל דיווח)?

 

[FIYaacov]

צריך אז כל שנה להעביר חלק בטאבו, או שזה יכול להתבצע אחרת (מתקשה לראות איך, בהעדר כל דיווח)?

כל אחד ורמת הוודאות שרוצה.
אם רוצה הרמטי, אכן העברת אחוזים בטאבו.
מכיר גם שיש כאלה שעם/בלי עורך דין ערכו מסמך שמציין את העברת הבעלות החלקית.

 

[bigbang]

כל אחד ורמת הוודאות שרוצה.
אם רוצה הרמטי, אכן העברת אחוזים בטאבו.
מכיר גם שיש כאלה שעם/בלי עורך דין ערכו מסמך שמציין את העברת הבעלות החלקית.

נשמע שבסופו של יום זה די פשוט לא לשלם את המס, במידה ומחזיקים את הדירה כמה שנים...

 

[האזרח הקטן]

אסור לעשות שום שינוי בטאבו עד 5 שנים מקבלת הדירה.

או 7 שנים מהזכיה, המוקדם מביניהם.