• חשבון מסחר באקסלנס טרייד : סנט למניה במסחר בארה"ב (מינימום $5 לעסקה), פטור מדמי טיפול לשנתיים, קורס במתנה ובונוס 100 ש"ח למצטרפים חדשים. להצטרפות דיגיטלית לחצו כאן .

דירה להשקעה - ״מחיר למשתכן״ - איפה להתחיל?

dk123

משתמש רשום
הצטרף ב
28/12/21
הודעות
22
דירוג
0
אהלן חבר׳ה,

לאחרונה אני מעוניין לגוון יותר את תמהיל ההשקעות שלי (90% מדד עולמי כרגע. קצת קופה״ג ועוד קצת בקרן כספית) עם קניית דירה דרך מחיר למשתכן (בתקווה שאזכה כמובן).

קראתי קצת פוסטים וכתבות באינטרנט אבל עדיין מרגיש שחסר לי מידע.
אשמח אם תוכלו לעזור לי ולהכוין מאיפה להתחיל.

כמה שאלות שעלו לי:
- כמה נכון לפנות מההון האישי לצורך קניית הדירה? איך לגשת לזה?
- ככלל אצבע - כדאי לשים כמה שיותר על מנת לצמצם את המשכנתא?
- איך בוחרים לאילו ישובים להירשם בהגרלה? מה נכון לקחת בחשבון? (חוץ מ% הנחה לעומת מחיר שוק כמובן)
- לצורך השקעה - עדיף 4 חדרים או 5?
- בטופס זכאות ובמהלך ההגרלה - אם הסטטוס של בני הזוג משתנה מידועים לציבור לנשואים - מה הפרוצדורה?

אשמח גם לשמוע מאנשים שזכו או מכירים אנשים שזכו איך התגובות. אני שומע דעות לכאן ולכן (איכות בנייה, זמן עד שמקבלים דירה בפועל וכו׳).

תודה רבה!
 
- כמה נכון לפנות מההון האישי לצורך קניית הדירה? איך לגשת לזה?
התשובה תלויה בטיב העיסקה. למשל, אם אתה זוכה בהנחה של מיליון שקל, 50% הנחה משווי שוק (-אל תפתח ציפיות, כבר אין כמעט כאלה), לכאורה שווה לשים אפילו כל ההון.
במחיר למשתכן יש הטבה גם באופן חישוב המשכנתא (מחושב כ% משווי שוק, ולא ממחיר העיסקה) כך שחלק ההון בעיסקה יכול להיות קטן מאוד, והשאר משכנתא.
- ככלל אצבע - כדאי לשים כמה שיותר על מנת לצמצם את המשכנתא?
זו שאלה כללית, הנכונה בכל קניית דירה. התשובה תלוייה בין השאר, באלטרנטיבה לכסף, וביכולת תזרימית.
- איך בוחרים לאילו ישובים להירשם בהגרלה? מה נכון לקחת בחשבון? (חוץ מ% הנחה לעומת מחיר שוק כמובן)
גובה הנחה (או % הנחה) משווי שוק X סיכויי זכייה.
(יש שרשור פעיל אחר בו העלו טענות על אופן החישוב הזה)
- לצורך השקעה - עדיף 4 חדרים או 5?
לרוב, בדירה גדולה יותר ההנחה גדולה יותר, ו% ההנחה קטן יותר, לשיקולך.
- בטופס זכאות ובמהלך ההגרלה - אם הסטטוס של בני הזוג משתנה מידועים לציבור לנשואים - מה הפרוצדורה?
אם נותרתם במצב "זכאות", זה לא אמור להיות רלוונטי.
ליתר ביטחון, הייתי פונה לגוף ממנו הוצאתם זכאות ומוודא שברורה לי הפרוצדורה הרישומית במקרה כזה.
אשמח גם לשמוע מאנשים שזכו או מכירים אנשים שזכו איך התגובות. אני שומע דעות לכאן ולכן (איכות בנייה, זמן עד שמקבלים דירה בפועל וכו׳).
אני זכיתי, כ50% הנחה מהמחיר היום (כ35% ממחיר דירה דומה על הנייר אז)
זכייה לפני 4 וחצי שנים, חתימת חוזה לפני שנה, מפתח השבוע בעזרת השם D:
איכות בנייה טובה, מפרט בסיסי. אין תלונות
שמעתי גם סיפורים אחרים, זה מנעד מאוד רחב בין כישלון (1) לבין זכייה בלוטו (10). אני חושב שהממוצע איפשהו באזור 8-9.

חשוב לציין שההגרלות היום ברובן משתלמות פחות, אבל יש יוצאי דופן.

לא ממליץ פה כלום. בהצלחה
 
תודה על התשובה!

שאלה מתמטית - האם נכון לחשב את סיכוי הזכיה בסכימה של סיכוי הזכיה של כל הגרלה באותה עיר? הרי פר הגרלה הסיכוי הוא בערך 0.5% אבל אני לא בטוח שנכון לסכום את כל ההגרלות באותה עיר (הרי אפשר להירשם לכל ההגרלות באותה עיר).

אשמח גם לשמוע עוד דעות על העניין של אמנם מקבלים כ-20% הנחה אבל מקבלים את הדירה לאחר כ-5 שנים - איך משקללים את זה?
 
שאלה מתמטית - האם נכון לחשב את סיכוי הזכיה בסכימה של סיכוי הזכיה של כל הגרלה באותה עיר? הרי פר הגרלה הסיכוי הוא בערך 0.5% אבל אני לא בטוח שנכון לסכום את כל ההגרלות באותה עיר (הרי אפשר להירשם לכל ההגרלות באותה עיר)
לסכום זה לא נכון - אם הסיכוי לזכות בהגרלה היה 0.4, האם ב-3 הגרלות הסיכוי היה 1.2?
בתוך אותה עיר, כנראה שכמעט כל המשתתפים נרשמים לכל הפרוייקטים, אז צריך לקחת את כמות המשתתפים ולחלק לסך כל הדירות בפרוייקטים אליהם נרשמת.
אשמח גם לשמוע עוד דעות על העניין של אמנם מקבלים כ-20% הנחה אבל מקבלים את הדירה לאחר כ-5 שנים - איך משקללים את זה?
בסדר ראשון - בודקים כמה דירה דומה עולה היום ומה דמי השכירות שניתן לקבל עבורה. מצד שני מה התשואה על ההון העצמי שאתה יכול לעשות בשנים אלו.
 
שאלה מתמטית - האם נכון לחשב את סיכוי הזכיה בסכימה של סיכוי הזכיה של כל הגרלה באותה עיר? הרי פר הגרלה הסיכוי הוא בערך 0.5% אבל אני לא בטוח שנכון לסכום את כל ההגרלות באותה עיר (הרי אפשר להירשם לכל ההגרלות באותה עיר).
הדרך הכי קלה לחשב את זה היא לחשב את הסיכוי שלא תזכה בשום הגרלה, ואז לחשב את המשלים.

אז נגיד והסיכוי לזכות בהגרלה הוא 0.005 כמו שאמרת, ויש שלוש הגרלות, אז הסיכוי לזכות באחת לפחות הוא:
1
פחות
0.995 בחזקת 3

שזה יוצא 0.01492, כלומר 1.49%
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
נ מיסוי דירה שנייה להשקעה כשהראשונה נקנתה במסגרת מחיר למשתכן נדל"ן 1
ttmoon תמהיל משכנתא, דירה ראשונה להשקעה, מחיר למשתכן נדל"ן 0
N דירה להשקעה - מחיר למשתכן - לעומת קנית דירה עצמאית נדל"ן 14
M דירה להשקעה- מחיר למשתכן או דירות תמא נדל"ן 2
A התלבטות - מחיר למשתכן \ דירה להשקעה \ דירת מגורים והיכן? נדל"ן 14
ע רכישת דירה להשקעה במחיר השוק בשכונה שרובה דירות מחיר למשתכן (יבנה) נדל"ן 7
B רכישת דירה להשקעה כרווק (מחיר למשתכן) נדל"ן 10
Nons Ense רכישת דירה ראשונה להשקעה מיד 2 איך וממה מתחילים? נדל"ן 1
O תשואה דירה להשקעה נדל"ן 9
D התלבטות בין רכישת דירה 3 להשקעה לבין המשך השקעה בקרן כספית + קה"ל נדל"ן 9
S דירה להשקעה- התייעצות נדל"ן 17
M דירה ראשונה להשקעה- כמה שאלות נדל"ן 20
D התייעצות לפני רכישת דירה להשקעה נדל"ן 1
D דירה שלישית להשקעה. נדל"ן 5
ד דירה אחת למגורים (שמתחלפת עם הזמן) ודירה אחת להשקעה שנותרת קבועה נדל"ן 3
י שידרוג דירה להשקעה- התייעצות נדל"ן 5
F דירה ראשונה להשקעה בשדרות למשל נדל"ן 17
ח לבטים לגבי דירת מגורים + דירה להשקעה נדל"ן 17
C דירה ראשונה להשקעה - תחילת המסע נדל"ן 11
Y לבטים לפני רכישת דירה ראשונה להשקעה נדל"ן 0
T דירה בהנחה- דירה להשקעה נדל"ן 40
Y ייעוץ בנוגע לרכישת דירה ראשונה להשקעה נדל"ן 18
M קיבלתי הצעה לרכישת דירה ראשונה להשקעה - דעתכם? נדל"ן 4
ר דירה להשקעה ללא חניה נדל"ן 15
א דירה להשקעה - בת ים או נתניה? נדל"ן 14
ש דירה להשקעה עד 2 מ' נדל"ן 27
ז שיפוץ אסתטי דירה להשקעה נדל"ן 9
M התייעצות - קניית דירה להשקעה בפסגת רמות ב"ש נדל"ן 8
T דירה להשקעה ראשונה נדל"ן 8
D השקעה בבורסה למול דירה להשקעה שוק ההון 46
D דירה ראשונה להשקעה - ללא מתווך וייעוץ נדל"ן 0
Y רוצים לקפוץ למים - דירה להשקעה נדל"ן 9
ג זוג צעיר מחפש איפה לקנות דירה ראשונה להשקעה נדל"ן 9
M דירה להשקעה נדל"ן 0
A מתלבטים בין רכישת דירה למגורים לבין רכישת דירה להשקעה נדל"ן 32
T דירה להשקעה/מגורים להורים נדל"ן 5
T דירה להשקעה בגאסר א זרקא קו שני לים. נדל"ן 45
ה דירה להשקעה ברמת גן נדל"ן 0
ר התלבטות מה לעשות עם תיק ההשקעות שלי בהיבט הון עצמי לקניית דירה להשקעה שוק ההון 2
א דירה להשקעה בי-ם נדל"ן 32
S דירה להשקעה בבת ים, הצעדים הבאים נדל"ן 11
צ ייעוץ - רכישת דירה להשקעה נדל"ן 0
R התייעצות בנוגע לרכישת דירה להשקעה נדל"ן 22
R משכנתא מול מכירת דירה להשקעה נדל"ן 12
M רכישת דירה להשקעה נדל"ן 4
K חישוב תשואה מצרפית על דירה להשקעה כולל משכנתא נדל"ן 3
A השאלות החשובות בבחירת דירה להשקעה נדל"ן 10
א דירה להשקעה שלא מכניסה נדל"ן 2
משה גל דירה להשקעה בקרית אתא, רחוב פינסקר. יש מכיר? פוסטים מאיכות נמוכה 0
M כדאיות הרחבת דירה להשקעה נדל"ן 20

נושאים דומים

Back
למעלה