מחיר למשתכן ירושלים

[Gordie]

שלום, שאלתי כאן קצת בנושא בעבר אבל הגענו למאני טיים וזקוקים לעזרה.
לפני כ3 שנים זכינו במחיר למשתכן בירושלים. ממש בקרוב יהיו ימי הבחירה ואנחנו צריכים לקבל החלטות
במהירות.
בפרויקט נמכרות דירות 3-6 חדרים במחירים שנעים בין 1.5 ל-2.7 פלוס מינוס.
לצערנו המיקום שלנו בהגרלה לא להיט ולכן ההנחה שלנו היא שהדירות הזולות יחטפו ואם יהיה לנו מזל יישארו דירות באזור ה2.3-2.4.
כרגע אנחנו רוצים להוציא אישור עקרוני כמה שיותר גבוה כדי שתהיה לנו בכלל אפשרות לבחור דירה ולאחר מכן לרדת לעומק המספרים עם יועץ ולהבין אם זה באמת ריאלי.
אנחנו לא סגורים על שווי השוק של הדירות בפועל אבל ברור לנו שמדובר בפער עצום ממחיר השוק. לצורך העניין המחיר למטר בפרוייקט הוא 19 אלף. דירות אחרות ברחוב אנחנו רואים בדרך כלל מעל 30 ואפילו 40. כלומר על הנייר יש כבר עכשיו רווח של מליון שקל אם לא יותר.
לכן רצינו למצות את הסיכוי לרכוש דירה למרות נתוני פתיחה לא משהו:
לצורך הדוגמא נניח שיאשרו לנו משכנתא של 1.8 (כן, ברור לנו שאולי זה לא יקרה)
הון עצמי - 500k
ככל הנראה יהיה לנו ערב משלם שיעזור בקטנה כל חודש (1000 שח) ויאפשר לנו להגדיל את יכולת ההחזר על בסיס ההכנסות שלו.
חשבנו לעשות גרייס במשך שנתיים שלוש עד שהדירות יהיו מוכנות, ואז להתחיל להחזיר כשיש שוכרים בדירה. וכל זה לטווח קצר, ברגע שיעברו 7 שנים מיום הזכיה (כולל 18 חודשים מקבלת המפתח) - למכור ולמחזר את המשכנתא.
כמה אנחנו חיים בסרט? האם נוכל באמת לשלם סכומים סבירים בתקופת הגרייס או שעם הריביות של היום נגיע ל7000 רק בריביות? ובשלב השני, אנחנו יודעים שהשכירות באזור מאד גבוהה ותאפשר לנו להחזיר סכומים גבוהים וכל זה לתקופה קצרה עד מכירת הדירה.
האם הקנס על מחזור משכנתא כזו יקטין את הרווח מהמכירה בצורה משמעותית? ובכלל - אחרי כל ההוצאות הנלוות, מסים, חודשים ללא שוכר וכו? הסיכון כאן בכלל שווה את זה?
תודה וסליחה על חוסר הקוהרנטיות…

 

[yossik]

רכישת דירה במחיר למשתכן עם משכנתא גבוהה ומה לעשות עם הכסף בינתיים

שלום לכולם, קראתי את רוב הפוסטים כאן בנושא מחיר למשתכן ועדיין אשמח לשמוע רעיונות בנוגע לסיטואציה שלנו. זכינו במחיר למשתכן בירושלים בשכונה חרדית נחשבת. אין לנו כוונה לגור אלא להשכיר ולמכור בהמשך. המחיר למ״ר הוא כמעט 20א׳, ולמרות שברור לי שהרבה יבטלו בגלל המחיר הגבוה אנחנו כמעט בוודאות נקבל דירת...

www.hasolidit.com

 

[אליהו]

שלום, שאלתי כאן קצת בנושא בעבר אבל הגענו למאני טיים וזקוקים לעזרה.
לפני כ3 שנים זכינו במחיר למשתכן בירושלים. ממש בקרוב יהיו ימי הבחירה ואנחנו צריכים לקבל החלטות
במהירות.
בפרויקט נמכרות דירות 3-6 חדרים במחירים שנעים בין 1.5 ל-2.7 פלוס מינוס.
לצערנו המיקום שלנו בהגרלה לא להיט ולכן ההנחה שלנו היא שהדירות הזולות יחטפו ואם יהיה לנו מזל יישארו דירות באזור ה2.3-2.4.
כרגע אנחנו רוצים להוציא אישור עקרוני כמה שיותר גבוה כדי שתהיה לנו בכלל אפשרות לבחור דירה ולאחר מכן לרדת לעומק המספרים עם יועץ ולהבין אם זה באמת ריאלי.
אנחנו לא סגורים על שווי השוק של הדירות בפועל אבל ברור לנו שמדובר בפער עצום ממחיר השוק. לצורך העניין המחיר למטר בפרוייקט הוא 19 אלף. דירות אחרות ברחוב אנחנו רואים בדרך כלל מעל 30 ואפילו 40. כלומר על הנייר יש כבר עכשיו רווח של מליון שקל אם לא יותר.
לכן רצינו למצות את הסיכוי לרכוש דירה למרות נתוני פתיחה לא משהו:
לצורך הדוגמא נניח שיאשרו לנו משכנתא של 1.8 (כן, ברור לנו שאולי זה לא יקרה)
הון עצמי - 500k
ככל הנראה יהיה לנו ערב משלם שיעזור בקטנה כל חודש (1000 שח) ויאפשר לנו להגדיל את יכולת ההחזר על בסיס ההכנסות שלו.
חשבנו לעשות גרייס במשך שנתיים שלוש עד שהדירות יהיו מוכנות, ואז להתחיל להחזיר כשיש שוכרים בדירה. וכל זה לטווח קצר, ברגע שיעברו 7 שנים מיום הזכיה (כולל 18 חודשים מקבלת המפתח) - למכור ולמחזר את המשכנתא.
כמה אנחנו חיים בסרט? האם נוכל באמת לשלם סכומים סבירים בתקופת הגרייס או שעם הריביות של היום נגיע ל7000 רק בריביות? ובשלב השני, אנחנו יודעים שהשכירות באזור מאד גבוהה ותאפשר לנו להחזיר סכומים גבוהים וכל זה לתקופה קצרה עד מכירת הדירה.
האם הקנס על מחזור משכנתא כזו יקטין את הרווח מהמכירה בצורה משמעותית? ובכלל - אחרי כל ההוצאות הנלוות, מסים, חודשים ללא שוכר וכו? הסיכון כאן בכלל שווה את זה?
תודה וסליחה על חוסר הקוהרנטיות…

קשה לענות על השאלה הזאת, כי בסוף זה שאלה אישית, אבל הפוטנציאל כאן הוא מדהים, אתה זכית בפייס, ורק קיבלת את הזכייה בצורה של צ'יק דחוי, ואני במצב כזה הייתי הופך עולמות כדי לעשות את העסקה המקסימלית, אבל ברור שזה כל אחד ומה שנכון לו.

אבל תחשוב שמדובר כאן על רווחים צפויים, שבשוק החופשי ייקח שנים להרוויח.

 

[האזרח הקטן]

גרייס על 1.8 מיליון לפי ריבית של 5% יוצא 90,000 ריבית לשנה, או 7500 בחודש.
לא ציינת את ההכנסות שלכם, אבל כדי שיאשרו לכם משכנתא של 1.8 מיליון אתם צריכים יכולת החזר של כ 10,000 ש"ח בחודש במינימום, כלומר הכנסה נטו של כ 30,000 ש"ח.
אם זה לא המצב, מציע שתשבו עם יועץ משכנתא טוב או מישהו שמבין לעומק ותבינו היטב מה היכולת שלכם למקסם את הזכייה מבלי להתאבד כלכלית עד המכירה.

 

[Gordie]

ההכנסות שלנו לא מגיעות ל30, יותר כמו 20 וקצת, אבל בונים על זה שהבנק יאשר על בסיס הפער בשכירות שנקבל שם למה שאנחנו משלמים היום (מינימום 3000 שח הבדל, יכול להגיע גם ל8-9 פער) ועל בסיס ערב משלם עם הכנסות גבוהות.
גם אם הבנק יאשר את זה יש כאן הרבה סיכונים שאנחנו מנסים להבין עד הסוף. להחזיר 7.5 בחודש לא נצליח. יותר לכיוון ה-4. ואחרי שייכנס שוכר נוכל להתחיל לשלם גם את הקרן.
החשש הוא גם על יכולת ההחזר וגם על הרווח שבסוף נוכל לעשות שאמנם על הנייר נראה גבוה מאד אבל חוששים שמפספסים כאן דברים בדרך.

 

[עומל תחת השמש]

גרייס על 1.8 מיליון לפי ריבית של 5% יוצא 90,000 ריבית לשנה, או 7500 בחודש.

תשנה את שם המשתמש ל"האזרח הקטן, והמחשבון הגדול"..

 

[עומל תחת השמש]

האם נוכל באמת לשלם סכומים סבירים בתקופת הגרייס

גמ"חים, משפחה ??

 

[האזרח הקטן]

אבל בונים על זה שהבנק יאשר על בסיס הפער בשכירות שנקבל שם למה שאנחנו משלמים היום

זה לא עובד ככה, הבנק לא יסתכל על ההכנסה הצפויה משכירות אלא על ההכנסות שלכם מתלושי שכר בניכוי החזרים על הלוואות. אם יש ערב משלם אז זה יגדיל את ההכנסה הפנויה.

ככלל אצבע, צריך החזר חודשי של כ550-600 ש"ח על כך 100,000 ש"ח הלוואה.
כלל אצבע 2 - הבנק מאשר החזר ראשוני של כ35% מההכנסה הפנויה - מה שנכנס לכם בנטו בניכוי הלוואות שאתם משלמים ושנותרו להן לפחות 18 חודשים.

לפי 20,000 נטו, אתם מוגבלים להחזר כ7000 ש"ח בחודש, שמתורגמים לכ 1.2 מיליון. אם אתה גם מוסיף גרייס של שנתיים זה מוריד לכ1.050 מיליון.
אני לא רואה איך אתם מוציאים משכנתא של 1.8 מיליון עם הנתונים שציינת.
אם כושר ההחזר שלכם הוא 4000 ש"ח, זה אפילו נמוך בהרבה - בערך 750,000. תשחק קצת במחשבון משכנתאמן כדי לקבל מושג על גובה ההחזר בהלוואות שונות, וכמה תצטרך לשלם בזמן גרייס ולאחריו.
מציע שתקבעו בהקדם פגישה עם יועץ משכנתאות שיעזור לכם למצות את המשכנתא בהתאם לתנאים שלכם.

 

[Gordie]

זה לא עובד ככה, הבנק לא יסתכל על ההכנסה הצפויה משכירות אלא על ההכנסות שלכם מתלושי שכר בניכוי החזרים על הלוואות. אם יש ערב משלם אז זה יגדיל את ההכנסה הפנויה.

ככלל אצבע, צריך החזר חודשי של כ550-600 ש"ח על כך 100,000 ש"ח הלוואה.
כלל אצבע 2 - הבנק מאשר החזר ראשוני של כ35% מההכנסה הפנויה - מה שנכנס לכם בנטו בניכוי הלוואות שאתם משלמים ושנותרו להן לפחות 18 חודשים.

לפי 20,000 נטו, אתם מוגבלים להחזר כ7000 ש"ח בחודש, שמתורגמים לכ 1.2 מיליון. אם אתה גם מוסיף גרייס של שנתיים זה מוריד לכ1.050 מיליון.
אני לא רואה איך אתם מוציאים משכנתא של 1.8 מיליון עם הנתונים שציינת.
אם כושר ההחזר שלכם הוא 4000 ש"ח, זה אפילו נמוך בהרבה - בערך 750,000. תשחק קצת במחשבון משכנתאמן כדי לקבל מושג על גובה ההחזר בהלוואות שונות, וכמה תצטרך לשלם בזמן גרייס ולאחריו.
מציע שתקבעו בהקדם פגישה עם יועץ משכנתאות שיעזור לכם למצות את המשכנתא בהתאם לתנאים שלכם.

תודה על התשובה המפורטת.
בסופו של דבר, מכיוון שמדובר על תקופה קצרה של בערך 3 שנים עד שיהיו שוכרים, וגם במהלך התקופה הזו לא נצטרך לשלם 7 בחודש מהיום הראשון - זה נראה שחסרים לנו 100-150 אלף לתשלומים בתקופה הזו. ואלא אם אנחנו מפספסים משהו בתמונה, הראה שיהיה ממש חבל לפספס הזדמנות כזו על סכום כזה

 

[אלחנן שושנה]

משקיעים רבים ישמחו לעזור לכם, להזרים כספים היום, תמורת חלק עתידי בדירה.
רק מעלה רעיון, יש לבדוק חוקיות!

 

[האזרח הקטן]

תודה על התשובה המפורטת.
בסופו של דבר, מכיוון שמדובר על תקופה קצרה של בערך 3 שנים עד שיהיו שוכרים, וגם במהלך התקופה הזו לא נצטרך לשלם 7 בחודש מהיום הראשון - זה נראה שחסרים לנו 100-150 אלף לתשלומים בתקופה הזו. ואלא אם אנחנו מפספסים משהו בתמונה, הראה שיהיה ממש חבל לפספס הזדמנות כזו על סכום כזה

עדיין לא הבנתי איך אתה מצפה לקבל משכנתא של 1.8 מיליון מהבנק כשיש הכנסה של כ 20,000.

 

[Gordie]

עדיין לא הבנתי איך אתה מצפה לקבל משכנתא של 1.8 מיליון מהבנק כשיש הכנסה של כ 20,000.

ככל הנראה יהיה לי ערב משלם עם הכנסה גבוהה.
אני עדיין מנסה להבין כמה יפגע הרווח מהמכירה בעוד 4-5 שנים על בסיס התכנית הזאת - כמה אני אפסיד כתוצאה מלקיחת גרייס, כמה אפסיד על מחזור המשכנתא ואיזה הוצאות נוספות אני צריך לשכלל כמו חודשים ללא שכירות או שדרוג הדירה לאחר קבלת המפתח.

 

[Redroze]

מכיוון שהמגבלה שלך היא יכול ההחזר אז הגרייס מקטין לך את הסכום שתוכל לקבל. זה נגרם בגלל שהגרייס מגדיל את ההחזר כי אתה לא מקטין את הקרן בתקופת הגרייס. אז הקרן מתחלקת על תקופה קצרה יותר.
אם יש לכם אפשרות להשתמש בהון עצמי גבוה יותר כדי לשלם את המשכנתא כרגיל זה עדיף.