מחיר למשתכן - דירה בב"ש

[ttmoon]

שלום, אין לי ניסיון עם נדל"ן ותהיתי האם זו הזדמנות שווה לכאורה, ויותר נכון מה כדאי לבדוק?

אני גר במרכז וזו אופציה רק להשקעה. הדברים החיוביים שאני רואה זה שמכיוון שמאוד זול שם + 10% משכנתא אופציונלית אזי אפשר בסכום נמוך (100-200 אלף) לקנות דירה ששווה מעט מעל מיליון ש"ח(ואת שאר הכסף להמשיך להשקיע בשוק ההון). מצד שני לפי הבנתי מינוף שווה בעיקר כאשר מניחים שערך הדירה עולה, ופחות חשובה התשואה השנתית בהיבט זה. דבר שממש לא בטוח לגביו בבאר שבע. (מבחינת סיכון אני מרוויח משכורת גבוהה ואין לי בעיה עם מינוף "גבוה", בנוסף יש לי עוד כסף מושקע במקומות אחרים, אני מחפש פיזור לתוך תחום הנדל"ן)

דעות? מה כדאי לבדוק?
אשמח לעזרה, תודה

 

[יזם]

עיר המשקיעים על כל המשתמע מכך, תלמד את האזור

 

[האזרח הקטן]

@הורדוס מכיר את האיזור.

מה סטטוס הפרויקט? האם כבר קיבל היתר בניה? מה המחיר למטר לעומת השוק החופשי?

 

[הורדוס]

@הורדוס מכיר את האיזור.

איפה בדיוק הפרויקט?

מה סטטוס הפרויקט? האם כבר קיבל היתר בניה? מה המחיר למטר לעומת השוק החופשי?

אם הפרויקט רחוק מהיתר לפעמים זה הכי טוב, כי אתה מקבל פה אופצייה שמקובעת למחיר היום, ויכול מאוד להיות שהמחיר יעלה הרבה יותר ממדד תשומות הבנייה עד תחילת הבנייה.

בסופו של דבר כל הנדלן בישראל זז בקורלציה חיובית, אז דירה בבאר שבע תספק לך גידור מסויים, וזה שהיא בהנחה על מחיר השוק אז בכלל.

 

[ttmoon]

מדובר על שכונת פסגת רמות (שזו שכונה חדשה שתבנה בין רמות לרמות ב לפי המפה), בצפון העיר. לדעתי יבנו שם משהו כמו 900 דירות בכמה פרוייקטים וקבלנים שונים, רובם במחיר למשתכן אז אני מניח שיהיה הרבה משקיעים.

עוד אין היתר - האם יש לי דרך לבדוק האם זה רחוק או קרוב?
רשום מחיר למ״ר 12,000 לפני הנחה של 20% (ועד 300 אלף ש״ח)

מישהו יודע בעצם באיזו נקודה ננעל המחיר / מדד תשומות הבנייה? בנקודה שחותמים על חוזה ומשלמים? ובנוסף, איך בכלל נקבע ה12,000 הזה ואיך אני יודע אם זה מחיר טוב?

תודה!

 

[הורדוס]

מדובר על שכונת פסגת רמות (שזו שכונה חדשה שתבנה בין רמות לרמות ב לפי המפה), בצפון העיר. לדעתי יבנו שם משהו כמו 900 דירות בכמה פרוייקטים וקבלנים שונים, רובם במחיר למשתכן אז אני מניח שיהיה הרבה משקיעים.

עוד אין היתר - האם יש לי דרך לבדוק האם זה רחוק או קרוב?
רשום מחיר למ״ר 12,000 לפני הנחה של 20% (ועד 300 אלף ש״ח)

זה באמת מחיר טוב למטר, זה פחות ממה שמשלמים על דירות ישנות בשכונות לא טובות בחלק גדול מהמקרים בעיר.
זה אזור די טוב של העיר, אני לא מכיר את התכניות של השכונה החדשה שם, אבל קח בחשבון שהשכירות לא תהיה גבוהה בהשכרה הראשונה כי יצאו הרבה דירות במקביל להשכרה והשכונה עוד לא תהיה תגמרי מוכנה, ככה היה בשכונה הקודמת שבנו עם המון דירות מחיר למשתכן בעיר.

אני לא חושב שתוכל לצפות לעליית ערך מטורפת כי אין מחסור בקרקע בבאר שבע כי עד כה ממשיכים לבנות שכונות חדשות מסביב לעיר במקום לדחוף לפינוי בינוי, למרות שיש גם לא מעט תכניות לפינוי בינוי. אבל כן תוכל לצפות לעליית ערך לפחות בגובה האינפלציה, השכרה לאוכלוסייה ברמה בסדר ולמימוש ההנחה שאתה מקבל ברכישה.

 

[משתמש לא פעיל]

באר שבע מספר 2 בערים שבהן נמכרו דירות בהפסד. אז לא יודע אם זה עסקה טובה אבל תקרא הרבה, תשאל ותבדוק בעצמך.

 

[ttmoon]

תודה לכולם. אני אכן חושש מהגידול המסתמן בהיצע שם, מצד שני יש הנחה של 300 אלף לכאורה. אני מניח שאדע יותר פרטים אחרי שיהיו היתרי בניה.

 

[חול כבד]

לדעתי זו אופציה לא רעה. באר שבע היא לא מקשה אחת ויש אזורים עם ביקוש די קשיח. רמות זה מקום די מוצלח, השכונה שתבנה תהיה יחסית קטנה, ואין לך בנייה מאסיבית מסביב כמו בשכונת פארק הנחל. האזור שם באופן כללי די מתפתח (קרית התקשוב, בניית קמפוס נוסף של האוניברסיטה, פארק ההיי טק, וכו')