רכישת 50% דירה עם משפחה

[ארנטס]

חשוב לדעת שזאת החלטה בלתי הפיכה, ניתן למשכן נכס קיים אבל רק עד 50% מהשווי שלו ובריביות גבוהות משמעותית ממשכנתא ברכישה.
מצד שני אם יקחו משכנתא ברכישה יוכלו בהמשך למחזר אותה, ובהרבה מקרים גם לא יהיה כדאי למחזר כי המרווחים של הריביות המשתנות טובים מאוד היום ביחס לעבר וכאשר הריבית תרד העוגן ירד ותשלומי המשכנתא בהתאם.
יכולים גם לדאוג להחזיר מיד את המסלול הקבוע ולהוריד חשיפה לעמלת פרעון מוקדם.


איך מצאו את העסקה? היא מפורסמת על ידי מתווכים? יד2/מדלן? למה הם מוכרים לכאורה מתחת למחיר השוק?


ואז מה? נלך לפי המספרים שלך רגע, ימכרו עוד 3 שנים וירוויחו 280 אלף, תוריד מזה עלויות מכירה ורכישה שלא ציינת נשאר עם 200 אלף.
תוסיף שכירות של 6000 כפול 3 שנים פחות חודש בשנה על תחזוקה נקבל סהכ רווח של 400 אלף ב3 שנים על השקעה של 2.5 מיליון, זה 16% ב3 שנים, נשמע טוב? לא נראלי.
אני יודע לא התחשבתי בזמנים של תשלומי השכירות אבל אני לא חושב שזה ישנה המון.

להרבה אנשים קנייה ומכירה של נכסים היא פעולה קשה מאוד, מלחיצה מאוד, ובשורה התחתונה ניסיונות או מחשבות על עסקאות כאלו נגמרו בהרבה מאוד זמן בו הכסף שלהם לא עבד.
מנגד, צבירה שקולה של נכסים לאורך זמן במיקומים עם ביקוש טוב לשכירות היא משהו שקשה לטעות בו.

הם יכולים לקנות דירה כל אחד אם הם רוצים במרכז, או בית קרקע כל אחד אם הם מעדיפים בפריפריה.

או אפילו 3 דירות כל אחד אם הם רוצים בפריפריה, כל דירה בסביבות ה800 אלף שתושכר ב3000, עם משכנתאות של 1.4-1.5 סהכ כל אחד, ישארו עם תזרים מאוזן, עם הזמן יחזירו את המשכנתאות, ימחזרו אם כדאי, ולכל אחד מהם יהיה תיק נכסים מניב.

עלויות מכירה ורכישה 80000₪? קצת פחות לדעתי.
פריפריה לא באה בחשבון בגלל מרחק, פרופיל שוכרים לרוב ואפשרות סבירה לדירה לא מושכרת לעומת מודיעין הלוהטת הן להשכרה והן למכירה.
16% תשואה לשנתיים ונקי ממס לא מכובד?

 

[jojo9000]

המימון אכן 50% מכיסו של כל אחד וכך גם יהיה הרישום.

הכוונה - זה לא כספים שהאב העביר לבן?

ז"א - אם יבדקו בחשבונות הבנק לא יראו העברות כספים מהאב לבן.

לא מהווה יעוץ מס או יעוץ משפטי

 

[ארנטס]

הכוונה - זה לא כספים שהאב העביר לבן?

ז"א - אם יבדקו בחשבונות הבנק לא יראו העברות כספים מהאב לבן.

לא מהווה יעוץ מס או יעוץ משפטי

כל אחד וכספו. לא העברה מאחד לשני

 

[הורדוס]

16% תשואה לשנתיים ונקי ממס לא מכובד?

כתבתי לפי 3 שנים, וגם לשנתיים זה מעט ביחס לעבודה, הסיכון והסטרס הנדרש, במיוחד ביחס לריבית שאפשר לקבל היום על מכשירים ללא או עם מעט סיכון.

 

[הורדוס]

עלויות מכירה ורכישה 80000₪? קצת פחות לדעתי.

הערכה נמוכה מאוד, מכרת דירה לאחרונה?

מס רכישה 20 (אתה כתבת)
עורך דין לפי חצי אחוז פלוס מעמ זה 14 ברכישה, נגיד תיקח יותר זול אז 20 לקנייה ומכירה

עוד עלויות שיש לקחת בחשבון:
שיווק במכירה
תיקונים שהקונה ידרוש
בדק בית
שמאות
עמלות על רישום הנכס
אולי כמה חודשים ללא שוכר אם יהיה קשה להראות כאשר השוכר שם

 

[ארנטס]

הערכה נמוכה מאוד, מכרת דירה לאחרונה?

מס רכישה 20 (אתה כתבת)
עורך דין לפי חצי אחוז פלוס מעמ זה 14 ברכישה, נגיד תיקח יותר זול אז 20 לקנייה ומכירה

עוד עלויות שיש לקחת בחשבון:
שיווק במכירה
תיקונים שהקונה ידרוש
בדק בית
שמאות
עמלות על רישום הנכס
אולי כמה חודשים ללא שוכר אם יהיה קשה להראות כאשר השוכר שם

מכרתי דירה לאחרונה. נובמבר 2024.
שילמתי לעו"ד 8000 ש"ח עבור דירה שערכה כמעט 2.6 מיליון ש"ח ועבד נהדר. פשוט כמו הכנת נס קפה.
(מחירים של פריפריה).

הוצאות שיווק?
לשיטתי באיזורי ביקוש מתווך זה יקר ומיותר.
מכרתי דרך מודעה חינמית ביד 2.

אגרות רישום ואישור עירייה - כסף קטן.

שמאות?!
אין צורך כאשר קונים ללא משכנתה.

 

[Therealdeal]

רק רוצה לציין ש

2. נמכרת ב150000₪ (לפחות) פחות ממחיר השוק של דירות זהות שנמכרו בשכונה בשנה האחרונה.

ו

הוצאות שיווק?
לשיטתי באיזורי ביקוש מתווך זה יקר ומיותר.

מכרתי דרך מודעה חינמית ביד 2.

לא ממש הולכים ביחד.

בכל אופן לא בטוח מה יש להגיד בנוסף למה שנאמר, שיהיה להם בהצלחה.

 

[GR8 Day]

אני לא בטוח שהבנתי נכון.
הם קונים רק כדי למכור בעוד שנתיים-שלוש ולהרוויח את ההפרש שיש כרגע ממחיר השוק + העליה המתוכננת?
או שהם רוצים להחזיק לאורך זמן?

ומה בעצם ההתלבטות?
האם זו עסקה טובה?

אם הם אנשים של 'כסף מתחת הבלטות' שלא רוצים להתמנף, כנראה שהם גם לא ירוצו להשקיע בשוק ההון וכדומה.
אם כך, כנראה שהחלופה שלהם תהיה לא לקנות או להשקיע בכלל.
אם כך כנראה שעדיף לקנות.

למרות שאנשים בסגנון הזה שאני מכיר אוהבים להחזיק נכסים לאורך זמן (גם אם כלכלית זה לא הכי הגיוני).

 

[fongeme]

אם הם אנשים של 'כסף מתחת הבלטות' שלא רוצים להתמנף, כנראה שהם גם לא ירוצו להשקיע בשוק ההון וכדומה.
אם כך, כנראה שהחלופה שלהם תהיה לא לקנות או להשקיע בכלל.

יכולים לשים את הכסף בפקדון

 

[GR8 Day]

אכן, יכולים עקרונית.
אני מכיר הרבה אנשים עם כסף בעו"ש או בבית שיכולים לשים את הכסף בכל מיני מקומות.
הם פשוט לא עושים את זה.
לכן כתבתי ששיקול חשוב הוא מה סביר שהם יעשו בפועל, ולא רק מה הם יכולים לעשות.
התרשמות אישית שלי היא שלפעמים אנשים כאלו מסתדרים עם האפשרות לקנות דירה במזומן טוב יותר מכל חלופה אחרת.

 

[yahud]

שלום.

שואל עבור חבר ששוקל לקנות דירה.
להלן הנתונים:
1. דירת 3 חדרים (כמעט חדשה) בעיר מאוד מבוקשת - מודיעין. 82 מ"ר בנוי + מרפסת 12 מ"ר + מחסן + חניה מקורה.
2. נמכרת ב150000₪ (לפחות) פחות ממחיר השוק של דירות זהות שנמכרו בשכונה בשנה האחרונה. שכונת מורשת, שרובה ככולה נבנתה במסגרת מחיר למשתכן.
3. מחיר 2.5 מיליון ₪.
4. מס רכישה סביב 20000₪ בלבד.
5. ללא תיווך.
6. 50% -50% תשלום על הנכס אב ובנו. עיסקת מזומן.
6. תשואה משכירות סביב 6100₪ לחודש (3000₪ לאב ו3000₪ לבן) = 3% תשואה שנתית. ידוע שדי נמוך ביחס לאלטרנטיבות אך הם בונים על עליית ערך פנטסטית:
7. ככל הנראה תימכר בקלות סביב 2.78 מיליון ₪ לפחות בעוד 2-3 שנים - עליית ערך.
8. הן לאב והן לבן אין דירה על שמם. כלומר מס רכישה בקטנה של דירה יחידה ו0₪ מס במכירה בעוד 2-3 שנים.

אשמח לדעות חכמות בעד ונגד.

שיקנו רק על שם אחד מהם וישאירו את האופציה לעוד דירה ראשונה לשני בעתיד.

רוב קוני הדירות הצעירים מקבלים כסף מההורים שלהם לקנות דירה. לא שמעתי אף פעם שרשות המקרקעין מסמנת את ההורים גם בתור קוני דירה ראשונה.

אין לי דעה לגבי שאר הדברים, בהצלחה