מסכים בגדול + יש את כל רובע גלילות שבתכנון שגם שם מדובר על עשרות אלפי יח"ד וגם רובע 4 שכבר היום בעודף היצע.
מכיוון שכל אזור מצפון לירקון מאוד יקר, יש רק 3 קבוצות אוכלוסיה שיכולות לרכוש שם:
1. זרים / עולים - יש רוכשים אבל המיסוי הדפוק + השקל שחזק עדיין היסטורית מקשים גם עליהם.
2. משפרי דיור - אלו מבינים שלא יוכלו למכור בקלות ואפילו אם מכרו בהנחה משמעותית הם פתאום זקוקים למשכנתא משמעותית ורבים מהם לא מסוגלים / רוצים לקפוץ מעל הפופיק.
3. עשירים/אמידים - ממה שאני רואה יש יותר כאלו שבתהליך של צמצום חשיפה לישראל/עזיבה מאשר השתקעות כך שגם הפלח הזה עם ביקושים חלשים.
מהמעקב הרופף שלי (ואשמח לדעת מה אחרים רואים) דירות (חדשות או שנבנות בעשור האחרון) שהתחילו לשווק אותן לפני שנה ויותר במחירים של 60,000 ש״ח למ״ר כבר מזמן ירדו חזק - סדר גודל של 15%, ועדיין רובן ככולן על המדף, וזה לפני שהפרוייקטים של התמ״א המסיביים יחסית במערב נווה אביבים הסתיימו, ועוד היד נטויה כי כאמור רמת אביב/נווה אביבים וג׳ שכונות שנבנו רובן ככולן לפני 1992 כך שהנכסים מיושנים ובלי ממ״ד.
אני חושד שבעוד מספר שנים שם ספציפית המצב ימשיך להיות כזה בו לרוכשים, ובמיוחד כאלו שהמזומן מצוי בכיסם, יוכלו לקבל הנחות משמעותיות ביותר - בין מקבלנים ובין ממוכרים פרטיים (שכבר היום יש לא מעט שמנסים למכור דירות שרכשו שם / שהם זכאים להם כבעלי דירות קיימות בתמ״א על הנייר, וכלל לא ברור מההודעות שיש להם בכלל זכות לעשות כן ...)
נקודה אחרונה שהיא במאקרו - עוד 75 דקות מדד אוגוסט יתפרסם. לאור הפספוסים המבישים של ה״כלכלנים״ לגבי המדד בחודשים האחרונים לא ברור כלל מה יהיה. ה״תחזיות מדברות על 0.6-0.7% (שזה שיפור לעומת מדד אוגוסט הקודם שהיה 0.9%) ומדברים שאולי במדד כזה יורידו ריבית בישראל. מה שכמובן כל הדיון מפספס הוא שהתקציב פרוץ לחלוטין, המלחמה נמשכת, והגרעון גדל, מה שאמור לדחוף להעלאת ריבית. מאידך, התעסוקה לא לוהטת אבל מי שכן מועסק דורש יותר שכר כי האינפלציה מורגשת ב-4 השנים האחרונות .... לדעתי גם אם תהיה ירידה קלה של הריבית (0.25-0.5%) בטווח הקצר, בטווח הבינוני הנגיד יאלץ להעלות אותה או לכל הפחות להשאיר אותה גבוהה יחסית, מה שימשיך לחנוק את שוק הנדל״ן.
