התלבטות לגבי דירה להשקעה - להחזיק או למכור

[חוסך בן 40]

שלום, אני גר בשכירות כרגע ומתכנן להישאר כך ב3 שנים הקרובות לפחות.
בבעלותי דירה יחידה להשקעה, קטנה יחסית, נרכשה על הנייר ב-2013 וקיבלתי מפתח ב-2016, מושכרת ברציפות, השכירות בערך שווה למשכנתא.
עבר בעצם כבר הרבה זמן, ושמעתי מאנשי נדלן שהדבר הנכון בשבילי לעשות הוא למכור את הדירה ולקנות על הנייר דירה גדולה יותר ובכך להגדיל את ההון.
המליצו כמובן לחפש פריסייל לא צמוד למדד תשומות הבנייה.
ההיגיון שהם מציגים הוא שכבר עשיתי על הדירה הזו איזה 70% עליית ערך נגיד, ושצריך לממש את זה ולחפש השקעה חדשה.
מצד אחד זה באמת נשמע הגיוני, מצד שני הדירה היום אומנם לא מספקת תזרים, אבל כן מגדילה הון על ידי תשלומי המשכנתא (או שזו לא דרך נכונה להסתכל על זה?).
יש לציין שהדירה באזור ביקוש ולכן תמיד הושכרה בקלות יחסית, בניין חדש כאמור ותודה לאל בלי בעיות בינתיים טפו טפו
מתלבט איך עלי לפעול בצורה אופטימלית שתאפשר לי למקסם את התשואה ולהגדיל את ההון.
רעיון נוסף על אותו משקל - למכור את הדירה להשקעה ועם הכסף הזה לקנות 2 דירות קטנות על הנייר, במינוף גבוה יותר.
מבחינת מיסוי, לפי מה שהבנתי, אני נחשב משפר דיור במקרה שאני מוכר את הדירה הזו וקונה אחת אחרת במקומה, ואז לא משלם מס שבח + משלם מס רכישה לפי דירה יחידה.
ואם ארצה לקנות 2 דירות במקום הדירה הזו - אז על אחת מהן אשלם מס רכישה לפי דירה יחידה ועל השניה מס רכישה מלא, ובכל מקרה לא אשלם מס שבח, נכון?

תודה רבה!

 

[בן מלך]

למכור את הדירה ולקנות על הנייר דירה גדולה יותר ובכך להגדיל את ההון.

זה לא יגדיל את ההון, זה יגדיל את המינוף והחשיפה לשוק הנדלן, שבמידה ויעלה יותר מעלות הריבית אז ההון יגדל,
וכמובן יש לקחת בשיקולים את כל העלות של מכירה וקניה .

 

[חוסך בן 40]

הכוונה להרוויח את הקפיצה בשווי שטמונה ברכישה על הנייר.

 

[munmun]

ולהפסיד את הרווח משכירות.
לדעתי רעיון מסוכן.
במקומך הייתי מתזמן לתקופה טובה יותר,
אם אתה רואה שהמלחמה נגרמת והנגיד נחוש להוריד ריביות.
תתפוס את הרגע, תשפר דיור לפני הורדת ריביות עם תמהיל ריביות פריים/משתנות.
תשדרג את הדירה בפטור ממס עד 2 מיליון לדירה אחרת יד שניה.

 

[אורי ג.]

הכוונה להרוויח את הקפיצה בשווי שטמונה ברכישה על הנייר.

מי אמר שיש קפיצה בשווי?

 

[חוסך בן 40]

ולהפסיד את הרווח משכירות.
לדעתי רעיון מסוכן.
במקומך הייתי מתזמן לתקופה טובה יותר,
אם אתה רואה שהמלחמה נגרמת והנגיד נחוש להוריד ריביות.
תתפוס את הרגע, תשפר דיור לפני הורדת ריביות עם תמהיל ריביות פריים/משתנות.
תשדרג את הדירה בפטור ממס עד 2 מיליון לדירה אחרת יד שניה.

תוכל לפרט קצת יותר? לא הבנתי את ההצעה שלך ועניין הריביות.
היום הריביות גבוהות יחסית לא? כלומר המשכנתא הקיימת שלי עדיפה על משכנתא שמישהו יקח היום, נכון?
עוד נתונים: אני מעריך שההון בדירה להשקעה שלי הוא כ-2 מיליון *אחרי* שאני מחזיר את המשכנתא.
המשכנתא שלי מורכבת מ3 מסלולים עם תקופות קצת שונות אבל בגדול כרגע החוב יורד ב-4 אלף כל חודש, זה מה שהחשבתי לעצמי כרווח מהדירה, אפילו שאני לא מרגיש אותו בכיס כתזרים.

-

מי אמר שיש קפיצה בשווי?

יש איזה הנחה כלשהי, שמחירי הנדלן לא ממש יורדים, ואם מוסיפים את ההנחה החבויה בפריסייל ופטור מדד, זה די בטוח שדירה חדשה תהיה שווה יותר מאשר רכשת אותה בפריסייל.
אני יודע שבעבר הרחוק דירות ירדו וירדו הרבה, אבל בוא נאמר שבתקופת חיי הבוגרים - ההנחה הזאת (שלא יורדים) הוכיחה את עצמה כנכונה ביותר.

 

[אורי ג.]

יש איזה הנחה כלשהי, שמחירי הנדלן לא ממש יורדים,

הנחה מוטעית, עובדתית הם ירדו ריאלית בשנה האחרונה.

ואם מוסיפים את ההנחה החבויה בפריסייל ופטור מדד,

עוד הפעם: מי אמר לך שיש הנחה בפריסייל? מי שמוכר לך את זה?

זה די בטוח שדירה חדשה תהיה שווה יותר מאשר רכשת אותה בפריסייל.

ואני די בטוח שלא.

, אבל בוא נאמר שבתקופת חיי הבוגרים - ההנחה הזאת (שלא יורדים) הוכיחה את עצמה כנכונה ביותר.

אני מציע לך להסתכל אחורה שנה או שנה וחצי, לקחת בחשבון שווי של הטבות מימון + אינפלציה ואתה תהיה מאד מופתע.

 

[בת העמק]

בגדול כרגע החוב יורד ב-4 אלף כל חודש, זה מה שהחשבתי לעצמי כרווח מהדירה,

החוב שיורד לך מורכב משני חלקים - קרן ההלוואה, והריבית עליה (והמדד איפה שצמוד, גם על הקרן וגם על הריבית).
את החלק של הקרן שיורד לך, הייתי מציעה להסתכל כתוספת לנכסים האישיים שלך (ולא כרווח, את זה תדע בסוף תהליך המכירה).
את החלק של הריבית וההצמדות הייתי מציעה להסתכל כעלות שנוגסת לך מהנכס (כמו דמי ניהול וצבירה בעולם המקביל).

 

[munmun]

תוכל לפרט קצת יותר? לא הבנתי את ההצעה שלך ועניין הריביות.
היום הריביות גבוהות יחסית לא? כלומר המשכנתא הקיימת שלי עדיפה על משכנתא שמישהו יקח היום, נכון?
עוד נתונים: אני מעריך שההון בדירה להשקעה שלי הוא כ-2 מיליון *אחרי* שאני מחזיר את המשכנתא.
המשכנתא שלי מורכבת מ3 מסלולים עם תקופות קצת שונות אבל בגדול כרגע החוב יורד ב-4 אלף כל חודש, זה מה שהחשבתי לעצמי כרווח מהדירה, אפילו שאני לא מרגיש אותו בכיס כתזרים.

-


יש איזה הנחה כלשהי, שמחירי הנדלן לא ממש יורדים, ואם מוסיפים את ההנחה החבויה בפריסייל ופטור מדד, זה די בטוח שדירה חדשה תהיה שווה יותר מאשר רכשת אותה בפריסייל.
אני יודע שבעבר הרחוק דירות ירדו וירדו הרבה, אבל בוא נאמר שבתקופת חיי הבוגרים - ההנחה הזאת (שלא יורדים) הוכיחה את עצמה כנכונה ביותר.

במקרה כזה זה לא יהיה חכם להחזיר את המשכנתא, אלא לגרור אותה לדירה המחליפה.
אני מדבר על תוספת משכנתא שלך למשכנתא שתקח.
בעיקרון זאת לא היתה הנקודה, הנקודה היא שתעשה את העסקה לפני שהריביות יורדות.
ברגע שהריביות ירדו המחירים כבר עלו בהתאם, אז כבר איחרת.

חוץ מזה אל תטעה, ההטבות שנותן לך הקבלן 20/80 ופטור מממד, אתה זה שמשלם על זה.
הקבלן לוקח הלוואה בשבילך בריבית גבוהה יחסית, ומשלם עבורך את התשלומים.
אתה משלם על זה במחיר יותר יקר.
ואגב, יש בזה גם יתרונות אבל גם חסרונות. לדוגמא קח את עליית המע״מ באחוז.

הפריסייל זה סיכון שאתה לוקח, ולכן הרווח פה הוא תמחור של סיכון שטמון בזה.

 

[חוסך בן 40]

החוב שיורד לך מורכב משני חלקים - קרן ההלוואה, והריבית עליה (והמדד איפה שצמוד, גם על הקרן וגם על הריבית).
את החלק של הקרן שיורד לך, הייתי מציעה להסתכל כתוספת לנכסים האישיים שלך (ולא כרווח, את זה תדע בסוף תהליך המכירה).
את החלק של הריבית וההצמדות הייתי מציעה להסתכל כעלות שנוגסת לך מהנכס (כמו דמי ניהול וצבירה בעולם המקביל).

החוב שיורד התכוונתי לקרן ולכן הסתכלתי על זה כרווח, או תוספת לנכס כמו שניסחת.
תשלום המשכנתא החודשי הוא 7, 4 "רווח" ו-3 ריבית / רווח של הבנק

munmun ממש ציננת אותי מהרעיון הזה חחח
אז מה *כן* כדאי לי לעשות?
רוצה להתקדם, להגדיל הון, מתישהו להגיע לסכום שיאפשר לי לקנות דירה למגורים...

 

[הנועזת]

שלום, אני גר בשכירות כרגע ומתכנן להישאר כך ב3 שנים הקרובות לפחות.
בבעלותי דירה יחידה להשקעה, קטנה יחסית, נרכשה על הנייר ב-2013 וקיבלתי מפתח ב-2016, מושכרת ברציפות, השכירות בערך שווה למשכנתא.
עבר בעצם כבר הרבה זמן, ושמעתי מאנשי נדלן שהדבר הנכון בשבילי לעשות הוא למכור את הדירה ולקנות על הנייר דירה גדולה יותר ובכך להגדיל את ההון.
המליצו כמובן לחפש פריסייל לא צמוד למדד תשומות הבנייה.
ההיגיון שהם מציגים הוא שכבר עשיתי על הדירה הזו איזה 70% עליית ערך נגיד, ושצריך לממש את זה ולחפש השקעה חדשה.
מצד אחד זה באמת נשמע הגיוני, מצד שני הדירה היום אומנם לא מספקת תזרים, אבל כן מגדילה הון על ידי תשלומי המשכנתא (או שזו לא דרך נכונה להסתכל על זה?).
יש לציין שהדירה באזור ביקוש ולכן תמיד הושכרה בקלות יחסית, בניין חדש כאמור ותודה לאל בלי בעיות בינתיים טפו טפו
מתלבט איך עלי לפעול בצורה אופטימלית שתאפשר לי למקסם את התשואה ולהגדיל את ההון.
רעיון נוסף על אותו משקל - למכור את הדירה להשקעה ועם הכסף הזה לקנות 2 דירות קטנות על הנייר, במינוף גבוה יותר.
מבחינת מיסוי, לפי מה שהבנתי, אני נחשב משפר דיור במקרה שאני מוכר את הדירה הזו וקונה אחת אחרת במקומה, ואז לא משלם מס שבח + משלם מס רכישה לפי דירה יחידה.
ואם ארצה לקנות 2 דירות במקום הדירה הזו - אז על אחת מהן אשלם מס רכישה לפי דירה יחידה ועל השניה מס רכישה מלא, ובכל מקרה לא אשלם מס שבח, נכון?

תודה רבה!

לא ראיתי שציינת איפה הדירה ומה המאפיינים שלה. יכול להיות שזו דירה שעשתה עליית ערך ולא נשאר יותר מידי בשר על העצם ויכול להיות שעל אף שעלתה, היא באיזור מתפתח שעתידו לפניו. בכלליות 2 מיליון ש"ח הון עצמי זה סכום מכובד, ומנוף לעסקאות מעניינות במיוחד בתקופה הנוכחית (צריך עוד מידע על התזרים שלך). לא הייתי רצה לקבור את הכסף בדירת קבלן חדשה, יש לך יתרון יחסי, של הון עצמי גבוה כדאי לנצל אותו.

 

[munmun]

החוב שיורד התכוונתי לקרן ולכן הסתכלתי על זה כרווח, או תוספת לנכס כמו שניסחת.
תשלום המשכנתא החודשי הוא 7, 4 "רווח" ו-3 ריבית / רווח של הבנק

munmun ממש ציננת אותי מהרעיון הזה חחח
אז מה *כן* כדאי לי לעשות?
רוצה להתקדם, להגדיל הון, מתישהו להגיע לסכום שיאפשר לי לקנות דירה למגורים...

אמרת שאם אתה מוכר את הדירה נשאר לך הון עצמי של 2 מיליון.
איזו דירה בדיוק אתה צריך שהון עצמי של 2 מיליון לא מספיק עבורה?

 

[חוסך בן 40]

לא ראיתי שציינת איפה הדירה ומה המאפיינים שלה. יכול להיות שזו דירה שעשתה עליית ערך ולא נשאר יותר מידי בשר על העצם ויכול להיות שעל אף שעלתה, היא באיזור מתפתח שעתידו לפניו. בכלליות 2 מיליון ש"ח הון עצמי זה סכום מכובד, ומנוף לעסקאות מעניינות במיוחד בתקופה הנוכחית (צריך עוד מידע על התזרים שלך). לא הייתי רצה לקבור את הכסף בדירת קבלן חדשה, יש לך יתרון יחסי, של הון עצמי גבוה כדאי לנצל אותו.

אין לי איך לדעת מה יהיה מחירה בעתיד, אבל לדעתי היא עשתה עליית ערך יפה מאוד ולא חושב שיש עוד ״קפיצות״ בדרך. מדובר בבניין חדש ובאזור מפותח, נמצאת מטר מתחנת הרכבת הקלה בבורסה ברמת גן.
מבחינת תזרים יש לי הוצאות מחייה גבוהות וכולנו יודעים כמה המחייה יקרה בארץ (ועוד תתייקר בשנים הקרובות לצערי), כך שאני מסתדר עם הכנסות/הוצאות אבל לא יכול להרשות לעצמי להתחייב לאלפי שקלים נוספים בחודש להשקעה.
פרט לדירה הזו, יש לי קופת חיסכון שמושקעת במסלול מנייתי בשוק ההון, בסביבות 800 אלף שקל.
איך את מציעה לנצל את יתרון ההון העצמי? זה בדיוק מה שאני מחפש, והרעיון שהציעו לי זה לקנות דירה יותר יקרה בפריסייל.

אמרת שאם אתה מוכר את הדירה נשאר לך הון עצמי של 2 מיליון.
איזו דירה בדיוק אתה צריך שהון עצמי של 2 מיליון לא מספיק עבורה?

לצערי באזור מגוריי, דירה טובה באזור טוב (כזו שאני רוצה לגור בה) עולה 5 מיליון במקרה הטוב.
מפחד לקחת משכנתא עצומה, ולא רוצה להוסיף להון מהדירה את כל ההון הנזיל שלי ולהישאר בלי שקל בצד.

 

[הנועזת]

אין לי איך לדעת מה יהיה מחירה בעתיד, אבל לדעתי היא עשתה עליית ערך יפה מאוד ולא חושב שיש עוד ״קפיצות״ בדרך. מדובר בבניין חדש ובאזור מפותח, נמצאת מטר מתחנת הרכבת הקלה בבורסה ברמת גן.
מבחינת תזרים יש לי הוצאות מחייה גבוהות וכולנו יודעים כמה המחייה יקרה בארץ (ועוד תתייקר בשנים הקרובות לצערי), כך שאני מסתדר עם הכנסות/הוצאות אבל לא יכול להרשות לעצמי להתחייב לאלפי שקלים נוספים בחודש להשקעה.
פרט לדירה הזו, יש לי קופת חיסכון שמושקעת במסלול מנייתי בשוק ההון, בסביבות 800 אלף שקל.
איך את מציעה לנצל את יתרון ההון העצמי? זה בדיוק מה שאני מחפש, והרעיון שהציעו לי זה לקנות דירה יותר יקרה בפריסייל.


לצערי באזור מגוריי, דירה טובה באזור טוב (כזו שאני רוצה לגור בה) עולה 5 מיליון במקרה הטוב.
מפחד לקחת משכנתא עצומה, ולא רוצה להוסיף להון מהדירה את כל ההון הנזיל שלי ולהישאר בלי שקל בצד.

אענה לך בכלליות כי אני לא יכולה להכנס פה לייעוץ. להבדיל מרוכשים שכרגע ללא הון עצמי וקונים על הנייר מחוסר ברירה אצלך זה לא המקרה. מכיוון שהעדר כולו דהר לעבר דירות קבלן נוצרו לא מעט עיוותי שוק בשוק היד שניה. בכלליות המגוון הוא עצום ותלוי באיזה תקציב תחליט להתמקד.

 

[חוסך בן 40]

אענה לך בכלליות כי אני לא יכולה להכנס פה לייעוץ. להבדיל מרוכשים שכרגע ללא הון עצמי וקונים על הנייר מחוסר ברירה אצלך זה לא המקרה. מכיוון שהעדר כולו דהר לעבר דירות קבלן נוצרו לא מעט עיוותי שוק בשוק היד שניה. בכלליות המגוון הוא עצום ותלוי באיזה תקציב תחליט להתמקד.

אז אני מבין שההצעה שלך היא למכור את הדירה הקטנה להשקעה ולקנות דירה גדולה/יקרה יותר מיד שניה?
בכך אני בעצם מגדיל מינוף וחשיפה לשוק הדיור, מניח שהחזר המשכנתא יהיה גבוה יותר וכך גם השכירות.
נניח עולה משכירות של 7 ל-9, מתוכן נגיד 5 ילכו להון ו-4 לריבית. אז אני סוג של נשאר באותו מקום לא?

 

[munmun]

לצערי באזור מגוריי, דירה טובה באזור טוב (כזו שאני רוצה לגור בה) עולה 5 מיליון במקרה הטוב.
מפחד לקחת משכנתא עצומה, ולא רוצה להוסיף להון מהדירה את כל ההון הנזיל שלי ולהישאר בלי שקל בצד.

אז לא מובן מה תרוויח מהמהלך הזה, תקנה, תמכור, תשלם מסים, הוצאות נוספות.
על הדירה הראשונה עד 2 מיליון לא תשלם מסים בכלל, אבל על הדירה השניה תשלם רכישה ושבח.
לאחר כמה שנים בודדות תעשה את המהלך שוב? ושוב תשלם מס רכישה.
ואתה גם מוגבל במינוף עד 50% בדירה השניה.
זה לא נשמע לי אטרקטיבי במיוחד בטווח קצר.

 

[הנועזת]

אז אני מבין שההצעה שלך היא למכור את הדירה הקטנה להשקעה ולקנות דירה גדולה/יקרה יותר מיד שניה?
בכך אני בעצם מגדיל מינוף וחשיפה לשוק הדיור, מניח שהחזר המשכנתא יהיה גבוה יותר וכך גם השכירות.
נניח עולה משכירות של 7 ל-9, מתוכן נגיד 5 ילכו להון ו-4 לריבית. אז אני סוג של נשאר באותו מקום לא?

קודם חשוב לקבוע את המסגרת התקציבית שמתאימה לך ואז כדאי לברר את האפשרויות בהתאם לאותה המסגרת.

השינוי החשוב זה המעבר מעיסקה שאין לה עוד הרבה בשר על העצם לעיסקה שהפוטנציאל שלה עדיין לא מומש. רמת המינוף היא זו שאתה מגדיר שמתאימה לך, זו לא הנקודה.

 

[חוסך בן 40]

קודם חשוב לקבוע את המסגרת התקציבית שמתאימה לך ואז כדאי לברר את האפשרויות בהתאם לאותה המסגרת.

השינוי החשוב זה המעבר מעיסקה שאין לה עוד הרבה בשר על העצם לעיסקה שהפוטנציאל שלה עדיין לא מומש. רמת המינוף היא זו שאתה מגדיר שמתאימה לך, זו לא הנקודה.

זו בדיוק הנקודה ״מעבר מעיסקה שאין לה עוד הרבה בשר על העצם לעיסקה שהפוטנציאל שלה עדיין לא מומש״ זה מה שחשבתי לעשות ולכן הרעיון של דירה גדולה יותר בפריסייל. יש רעיונות נוספים??

 

[הנועזת]

זו בדיוק הנקודה ״מעבר מעיסקה שאין לה עוד הרבה בשר על העצם לעיסקה שהפוטנציאל שלה עדיין לא מומש״ זה מה שחשבתי לעשות ולכן הרעיון של דירה גדולה יותר בפריסייל. יש רעיונות נוספים??

יש מלא אפשרויות בדירות יד שנייה, אבל אתה מבין שבלי תקציב ומיקום זה לדבר באוויר ופשוט לא רציני. עניין הדירה הגדולה והפריסייל זה מארז, לא תוכן. וכמארז כפי שציינתי, הוא מלכודת שיווקית לרוב יקרה ממחיר השוק, האטרקטיבית בעיקר לאלו ללא הון עצמי.

 

[אורי ג.]

האטרקטיבית בעיקר לאלו ללא הון עצמי.

מארז אולי אטרקטיבי, ממה שאני בדקתי התוכן לא ממש אטרקטיבי.