שידרוג דירה להשקעה- התייעצות

[יוגב]

מתלבטים אם לבצע מהלך מסויים, ונשמח להתייעצות.

דירה נוכחית: דירת מחיר למשתכן בשווי 1.9 מש"ח, עם משכנתא של 600k ש"ח, שנוכל למכור בעוד כשנתיים. כיום מושכרת, כי לא מעוניינים לגור בה.

המטרה: שידרוג לדירה גדולה יותר, שאולי נרצה לגור בה, ואם לא- נשכיר אותה.

הון עצמי: 1.1 מש"ח (בנוסף להון הגלום בדירה הנוכחית).
עלות דירה חדשה: 2.5 מש"ח.

הדירה החדשה תהיה מוכנה בעוד כשנתיים.

התוכנית: תשלום 20% (500k) היום, ובעוד שנתיים, מכירת הדירה הנוכחית, גרירת המשכנתא לדירה החדשה, ותשלום עוד 1.9 מש"ח בעזרת הכסף מהדירה + 100k מההון העצמי.
לא מתחייבים במס רכישה כי מדובר בדירה חדשה מהקבלן, ולכן אני יכול למכור את הדירה הנוכחית עד כשנה ממועד קבלת הדירה מהקבלן, בלי להתחייב במס.

יתרונות:
1) דירה גדולה יותר ולכן שידרוג התזרים החודשי עקב שכ"ד גבוה יותר.
2) דירה גדולה יותר ולכן יש פוטנציאל לגור בה (הדירה הנוכחית קטנה מדי בשבילנו).
3) קניית דירה במקום שאולי נרצה לגור בו (הדירה הנוכחית היא במקום שאיננו מעוניינים לגור בו).

חסרונות:
1) הוספת 600k מההון עצמי.
2) שוב כאב ראש והתרוצצויות של קניית דירה חדשה מקבלן.

סיכונים:
1) הדירה החדשה תהיה שווה פחות ממחיר הקנייה שלה, בעת המסירה.
2) נרצה לקנות דירה במקום אחר, למגורים. במקרה הזה נוכל למכור את הדירה מיד עם קבלתה ולקנות במקום אחר.

אמח לשמוע את דעתכם.
האם זה "הרפתקה" מיותרת?
יש משהו נוסף שצריך לקחת בחשבון?
סיכון כלשהוא?
עלות נוספת?
מס מונפץ?

 

[nullius]

חסרים נתונים:

1. לא ברור האם ה-1.1 מיליון ״הון עצמי״ הם בנוסף להון שיש לך בדירה (שכור כ-1.3 מיליון ש״ח).
2. הכנסות והוצאות חודשיות, צפי של גדילת המשפחה בשנים הללו.

בהנחה שההון העצמי הוא בנפרד מהדירה זה אומר שיש לך כ-2.4 מיליון הון ואז הדירה החדשה בהישג ידך, רק תוודא שאין לך הצמדה ל-80% של התשלומים העתידיים (שאני מניח שזה בקבלת הדירה).

אבל השאלות שהעלית הן נכונות ורק אתה יכול לענות עליהן ...

 

[יוגב]

חסרים נתונים:

1. לא ברור האם ה-1.1 מיליון ״הון עצמי״ הם בנוסף להון שיש לך בדירה (שכור כ-1.3 מיליון ש״ח).
2. הכנסות והוצאות חודשיות, צפי של גדילת המשפחה בשנים הללו.

בהנחה שההון העצמי הוא בנפרד מהדירה זה אומר שיש לך כ-2.4 מיליון הון ואז הדירה החדשה בהישג ידך, רק תוודא שאין לך הצמדה ל-80% של התשלומים העתידיים (שאני מניח שזה בקבלת הדירה).

אבל השאלות שהעלית הן נכונות ורק אתה יכול לענות עליהן ...

1) 1.1 מש"ח הם בנוסף לשווי הדירה הנוכחית בניכוי המשכנתא, כפי שכתבת.
2) למה זה משנה? התזרים שלי לא הולך להשתנות בעקבות המהלך, אלא כמות ההון העצמי הנותר. יהיה לנו פחות הון עצמי אחרי המהלך הזה, אבל אנחנו "סוגרים את החודש" (עם עודף), רק מהמשכורות ומהשכ"ד.

לגבי ההצמדה למדד, זו נקודה מעולה שלא כתבתי כי בתקופה של היום יחסית קל לקבל פטור מההצמדה, לכן לא מתחשב בזה כרגע.

 

[פטל ואוכמניות]

כמה נקודות למחשבה:
- אם תשכיר את הדירה החדשה של ה 2.5 מליון כמה שכירות תוכל לקבל? מהי התשואה? כנראה תשואה נמוכה, סביב ה 2.5% ברוטו. ואז, האם יש אלטרנטיבה טובה יותר לכסף?
- תשים לב לתקנות הנוגעות למיסים, כדי שלא תשלם מס שבח ומס רכישה. זה תלוי מתי תמכור את הדירה הנוכחית.

 

[יוגב]

כמה נקודות למחשבה:
- אם תשכיר את הדירה החדשה של ה 2.5 מליון כמה שכירות תוכל לקבל? מהי התשואה? כנראה תשואה נמוכה, סביב ה 2.5% ברוטו. ואז, האם יש אלטרנטיבה טובה יותר לכסף?
- תשים לב לתקנות הנוגעות למיסים, כדי שלא תשלם מס שבח ומס רכישה. זה תלוי מתי תמכור את הדירה הנוכחית.

לגבי התשואה, באופן כללי, אני בגישה של אחזקת דירה יחידה והשקעת שאר הכסף באפיקים אחרים, אבל דבר נוסף שחשוב לנו זה שהדירה שבבעלותנו תוכל לאכלס אותנו (לפחות פיזית, גם אם הסביבה פחות מתאימה לנו) על כל מקרה שלא יבוא, ויש מקרים בחיים...
הדירה כיום קטנה מדי בשבילנו, ועוד לא "סיימנו" לגדול, ולכן, בעיניי, זה שווה את המחיר שאנחנו נשלם בתשואה.

לגבי המיסים, למיטב הבנתי אני פטור ממס רכישה על דירה חדשה מקבלן אם אני מוכר את הדירה הנוכחית בתוך 12 חודשים מיום קבלת הדירה החדשה, ולכן התוכנית שכתבתי אמורה לפטור אותנו ממס רכישה וממס שבח.
ציינת את זה כי יש עוד משהו שאני צריך לשים לב אליו?

 

[פטל ואוכמניות]

לגבי המיסים, למיטב הבנתי אני פטור ממס רכישה על דירה חדשה מקבלן אם אני מוכר את הדירה הנוכחית בתוך 12 חודשים מיום קבלת הדירה החדשה, ולכן התוכנית שכתבתי אמורה לפטור אותנו ממס רכישה וממס שבח.
ציינת את זה כי יש עוד משהו שאני צריך לשים לב אליו?

ציינתי כי נחוץ לוודא שלא תיפול בין הכיסאות, עורך דין יידע להתעמק ולוודא את הפרטים בתכנון.