דירה להשקעה ברובע שדה דב

[CHF]

אהלן, אני תושב חוץ ומתעניין ברכישת דירה להשקעה בפרוייקטים בשדה דב ואשמח לדעתכם.

הנחות:

1. מאמין בישראל בטווח הארוך (זו תהיה דירה שנייה להשקעה)
2. נראה כמו פרוייקט חד פעמי (מיקום, תשתיות, עירוב שימושים וסטנדרט בנייה)
3. זו דירה להשקעה, אבל יש גם אופציה לשימוש בדירה אחרי הפרישה או עבור הילדים (אם יעשו עלייה)
4. זה נראה שהשוק קפוא בישראל וזה מייצר אופציות מול היזמים (נפגשתי עם 5 יזמים עד כה)

בהנחה שמדובר על עסקה לדירה בתמחור של 60k למטר עם מאפייני פרימיום (נוף, תכנון דירה ומתקנים) שתהיה מוכנה עוד 8 שנים,
אשמח לקבל דעות לכאן או לכאן ועל מה לשים דגש או לבדוק היטב (סיכוני הצמדה, יזם וכו׳).

תודה רבה!

 

[אורי ג.]

בהנחה שמדובר על עסקה לדירה בתמחור של 60k למטר עם מאפייני פרימיום (נוף, תכנון דירה ומתקנים) שתהיה מוכנה עוד 8 שנים,

יקר מאד לדעתי, המחירים שם עוד ירדו והסיכוי שתרוויח משהו מהעסקה הזו אל מול האלטרנטיבות עוד 8 שנים לדעתי הוא אפסי.
יש גבול לכמה דירות השוק יכול לעכל ב60K+ למ"ר. השוק בת"א מת לגמרי כיום.

 

[rpi]

גי

יקר מאד לדעתי, המחירים שם עוד ירדו והסיכוי שתרוויח משהו מהעסקה הזו אל מול האלטרנטיבות עוד 8 שנים לדעתי הוא אפסי.
יש גבול לכמה דירות השוק יכול לעכל ב60K+ למ"ר. השוק בת"א מת לגמרי כיום.

גינדי הציע דירות ב50K למטר בשדה דב, היית קופץ על זה?

 

[אורי ג.]

גינדי הציע דירות ב50K למטר בשדה דב, היית קופץ על זה?

1. לא.
2. הוא לא, תסתכל על האותיות הקטנות.

 

[rpi]

1. לא.
2. הוא לא, תסתכל על האותיות הקטנות.

צודק.

מדובר בדירות בודדות.
פונות לכיוון מזרח.
הדירות ימסרו עוד 7 או 8 שנים, עם הצמדה למדד תשומות הבניה, ככה שהמחיר המשוקלל הוא לא מציאה על פני המתחרים.

 

[CHF]

יקר מאד לדעתי, המחירים שם עוד ירדו והסיכוי שתרוויח משהו מהעסקה הזו אל מול האלטרנטיבות עוד 8 שנים לדעתי הוא אפסי.
יש גבול לכמה דירות השוק יכול לעכל ב60K+ למ"ר. השוק בת"א מת לגמרי כיום.

תודה אורי,
אני ממתין לראות בכמה יסגרו העסקאות קרקע האחרונות ולקבל החלטה לאחר מכן.
איך היית מציע לזהות הזדמנויות כרגע בתל אביב לדירות חדשות (על הנייר)?

 

[זה_לא_אני]

רכישת דירה להשקעה במקומות כאלו היא לרוב לא מומלצת אלא אם יש סיבות נוספות שאינן כלכליות (כגון רצון לדירה עתידית לילדים וכו..)
לרוב תשואת השכירות בדירות כאלו היא נמוכה.
הסיכוי לעליית ערך, בהינתן כמות הדירות שבונים שם, היא לא גבוהה במיוחד.. ודאי לא יחסית לכל מקום אחר.
הבטחות על שכונה מדהימה, איכות בנייה ומיקום מדהים לא נראות לי מבוססות.
יש הרבה שכונות קיימות בצפון תל אביב שהן פשוט "בסדר" ולא מדהימות. לא ברור למה פה יהיה אחרת.

איך היית מציע לזהות הזדמנויות כרגע בתל אביב לדירות חדשות (על הנייר)?

היכולת שלך כתושב חוץ, לזהות הזדמנויות הוא לא גבוה במיוחד.. יש מספיק כסף פנוי מקומי כך שמשקיעים ממולחים יקפצו על פרויקטים בעלי פוטנציאל מיוחד.
אם זה משהו שבאמת מעניין אותך.. ממליץ לך לקחת נציג מקומי (עו"ד או מתווך נדל"ן) שיבצע את עבודת החיפוש בשבילך.

בתל אביב... ההשקעות הן לרוב בדירות מוזנחות שנרכשות עבור פוטנציאל ההשבחה שלהן בעת פינוי בינוי.

 

[אורי ג.]

איך היית מציע לזהות הזדמנויות כרגע בתל אביב לדירות חדשות (על הנייר)?

כמו תמיד: בעבודת רגליים.
מחליט על איזור מעניין, ממפה את כל הפרוייקטים באיזור, הולך לכל אחד מהם אחד אחד לפגישה ונותן להם הצעת מחיר, שים לב: לא שואל כמה זה עולה אלה אתה נותן הצעה.
מתאים לו? סוגר עסקה. לא מתאים לו? ממשיך הלאה. בכל מקרה משאיר לו את הפרטים שלי למקרה והוא ישנה דעתו אבל מתריע מראש שההצעה שלך תקיפה לרגע זה בלבד.

ממליץ לך לקחת נציג מקומי (עו"ד או מתווך נדל"ן) שיבצע את עבודת החיפוש בשבילך.

גם רעיון טוב, תן להם לעבוד בשבילך.
יש כאלה שמתמחים בשיווק פרוייקטים חדשים וכאמור, אין להם הרבה עבודה היום.

 

[הנועזת]

1. לא.
2. הוא לא, תסתכל על האותיות הקטנות.

אני חולקת עליך אני חושבת שב 50,000 ש"ח למטר גם אם פונה לכיוון מזרח, זה לוקיישן נדיר ולמי שיש שווה קניה. עוד חצי שעה כשהריבית תתחיל לרדת...המשקיעים יתחילו לחפש את דרכם חזרה לשוק.
לגביי מדד תשומות הבניה הבנתי שיש שם מקום למו"מ.
ג"נ אין לי שום קשר לגינדי, למעשה מאתרת הצפת ערך, דווקא בדירות יד שניה.

 

[אורי ג.]

אני חולקת עליך אני חושבת שב 50,000 ש"ח למטר גם אם פונה לכיוון מזרח, זה לוקיישן נדיר ולמי שיש שווה קניה. עוד חצי שעה כשהריבית תתחיל לרדת...המשקיעים יתחילו לחפש את דרכם חזרה לשוק.

זה לא 50K למ"ר וגם לא קרוב לכך, מעריך שיצא קרוב ל70K אם לא יותר.

 

[הנועזת]

זה לא 50K למ"ר וגם לא קרוב לכך, מעריך שיצא קרוב ל70K אם לא יותר.

לפי איזה חישוב?
ברור שצריך לבדוק מכל הכיוונים עם עו"ד את האותיות הקטנות וברור שהטובות כבר נחטפו
ועדיין...הדירות המכוערות של היום אין לי ספק שיהיו הזדמנותיות מחר.
מה שנקרא לוקיישן לוקיישן לוקיישן.

 

[אורי ג.]

לפי איזה חישוב?

תחשבי איך שאת רוצה (עשיתי חישוב מפית בראש) אבל את מקבלת דירה עוד 8 שנים, משלמת מקדמה מיידית ואת השאר לפי התקדמות הבנייה ועוד צמוד מדד תשומות בנייה.
אם תהווני הכל למועד הכניסה לדירה תראי שיצא לך בקל 70K.

 

[הנועזת]

תחשבי איך שאת רוצה (עשיתי חישוב מפית בראש) אבל את מקבלת דירה עוד 8 שנים, משלמת מקדמה מיידית ואת השאר לפי התקדמות הבנייה ועוד צמוד מדד תשומות בנייה.
אם תהווני הכל למועד הכניסה לדירה תראי שיצא לך בקל 70K.

מאנשים שהיו שם הבנתי שנושא המימון ותשומות הבניה הוא תלוי מו"מ...
ככה או ככה האמירה זה המחיר למ״ר הסופי, זו אמירה שיכולה להתאים לכל יזם, כל עוד לא בודקים את מבנה התשלומים בפועל.

 

[אורי ג.]

ככה או ככה האמירה זה המחיר למ״ר הסופי, זו אמירה שיכולה להתאים לכל יזם, כל עוד לא בודקים את מבנה התשלומים בפועל.

זה לא המחיר למ"ר הסופי. זה המחיר למ"ר להדיוט שלא מבין כלום אבל בהחלט, צריך לבדוק כל מקרה לגופו, בניתי למשל אקסל שיודע להשוות ולהוון הצעות בין קבלנים לבין יד-2 שמשקלל את כל הפרמטרים ומראה את העלות למ"ר ה"אמיתי".
במקרה הנ"ל האפקט הוא הרבה יותר מוקצן בגלל שהאכלוס הוא עוד 8 שנים.

 

[הנועזת]

זה לא המחיר למ"ר הסופי. זה המחיר למ"ר להדיוט שלא מבין כלום אבל בהחלט, צריך לבדוק כל מקרה לגופו, בניתי למשל אקסל שיודע להשוות ולהוון הצעות בין קבלנים לבין יד-2 שמשקלל את כל הפרמטרים ומראה את העלות למ"ר ה"אמיתי".
במקרה הנ"ל האפקט הוא הרבה יותר מוקצן בגלל שהאכלוס הוא עוד 8 שנים.

מסכימה, והאקסל שבנית נשמע כלי חשוב ביותר לקבלת החלטות.
כמובן שיש תמיד את המרכיב האנושי של המו"מ, שלא ניתן לשקלול.

 

[אורי ג.]

מסכימה, והאקסל שבנית נשמע כלי חשוב ביותר לקבלת החלטות.
כמובן שיש תמיד את המרכיב האנושי של המו"מ, שלא ניתן לשקלול.

אמת רק שבדרך כלל (בטח אצל קבלנים כמו גינדי) אין הרבה יכולת מיקוח וזה בכלל לא נתון לשיקול דעתו של איש המכירות, אין להם הרבה יכולת לעשות איפה ואיפה גם כי רוב המידע פומבי.
בכל מקרה המרכיב האנושי כן בא לידי ביטוי באקסל כי אמורים למלא אותו אחרי התנאים הטובים ביותר שניתן לקבל ולא לפני.
זה כלי לקבלת החלטות אחרי מחקר שוק אמיתי, לא שופינג בטלפון אחרי "מחיר מחירון".

 

[הנועזת]

אמת רק שבדרך כלל (בטח אצל קבלנים כמו גינדי) אין הרבה יכולת מיקוח וזה בכלל לא נתון לשיקול דעתו של איש המכירות, אין להם הרבה יכולת לעשות איפה ואיפה גם כי רוב המידע פומבי.
בכל מקרה המרכיב האנושי כן בא לידי ביטוי באקסל כי אמורים למלא אותו אחרי התנאים הטובים ביותר שניתן לקבל ולא לפני.
זה כלי לקבלת החלטות אחרי מחקר שוק אמיתי, לא שופינג בטלפון אחרי "מחיר מחירון".

כרגע מבלי להתייחס לקבלן ספציפי, הג'ונגל בשיאו. כלפיי חוץ פאסון...מאחוריי הקלעים משאים ומתנים אגרסיביים והנחות. שוק של קונים.

 

[אורי ג.]

כרגע מבלי להתייחס לקבלן ספציפי, הג'ונגל בשיאו. כלפיי חוץ פאסון...מאחוריי הקלעים משאים ומתנים אגרסיביים והנחות. שוק של קונים.

לגמרי וזה הולך ומחמיר, יחד עם זאת גם הסיכון הענפי פה עלה דרגה, לדעתי עניין של זמן עד שנראה קבלנים בצרות פיננסיות ואז ה"דיל הטוב" הופך לצרה צרורה.

 

[הנועזת]

לגמרי וזה הולך ומחמיר, יחד עם זאת גם הסיכון הענפי פה עלה דרגה, לדעתי עניין של זמן עד שנראה קבלנים בצרות פיננסיות ואז ה"דיל הטוב" הופך לצרה צרורה.

ללא ספק סיכון קבלן הוא חלק משמעותי מהמשחק,
ובכלל לתפיסתי המציאות הגדולות נמצאות דווקא במגרש של ההתחדשות העירונית ודירות יד שניה, שם רבים המוכרים שהתחייבו לרכישת דירות חדשות ובלחץ למכור.
מכיוון שבדירות יד שניה מלכתחילה המחירים היו מתונים יותר ומכיוון שהביקוש שלאחר המלחמה ירד לדירות ללא ממד, שם "מרחץ הדמים" הרבה יותר אטרקטיבי.

 

[CHF]

כרגע מבלי להתייחס לקבלן ספציפי, הג'ונגל בשיאו. כלפיי חוץ פאסון...מאחוריי הקלעים משאים ומתנים אגרסיביים והנחות. שוק של קונים.

לגמרי וזה הולך ומחמיר, יחד עם זאת גם הסיכון הענפי פה עלה דרגה, לדעתי עניין של זמן עד שנראה קבלנים בצרות פיננסיות ואז ה"דיל הטוב" הופך לצרה צרורה.

ללא ספק סיכון קבלן הוא חלק משמעותי מהמשחק,

עד כמה יש משחק כרגע מאחורי הקלעים?

היכן שאני גר יש שקיפות מלאה, יש אתר ייעודי מפורט לכל פרוייקט, ועבור כל דירה/בית (גם הכי יוקרתיים) יש מחיר שמפורסם באתר ביחד עם התכנית דירה ומפרט טכני מדויק. קל מאוד לעשות עבודת בית במיוחד עם AI.
בישראל יש חוסר שקיפות רצינית לגבי כמות וסוג הדירות שנותרו, התכנון ובטח המחיר. בפרויקטים של מאות דירות, היכולת לקבל דירה איכותית תלויה מאוד באינטרקציה שלך עם הסוכן מכירות שמכיר טוב מאוד את החסרונות ויתרונות של כל אחת.

בכל מקרה כשאני מגיע לפגישה:

1. אני נותן להם להסביר על כל האזור והשוק (גם אם אני מכיר)
1. אני מבקש להראות לי את הדירה שהם חושבים שהכי טובה בפרוייקט מבחינת ערך (במסגרת התקציב)
2. אני מחדד במדויק את מה שאני מחפש בכדי שאוכל להשוות תפוחים לתפוחים (שם רוב השיחה נמצאת)

מכאן אני מקבל מהם מחיר מחירון (שהיה נכון ללפני 3 שנים) ועל זה את מחיר המבצע שלהם כרגע. כולם זורקים שעוד אפשר לדבר.
מנסיונכם, עד כמה אפשר להוריד קבלנים במחיר באזור תל אביב לאחר ההצעה הראשונית? והיכן זה מתבטא? יותר בתנאים, תוספות או גם במחיר אבסולוטי? עד כמה?

המחשבה הראשונה היא שלקבלנים יש הרבה יותר אורך רוח מאנשים פרטיים שמוכרים דירות יד שנייה, יחד עם זאת, קבלנים מנהלים סיכונים בעוד שאנשים פרטים לעיתים קרובות לא, (פרסום דירה מעל המחיר הריאלי מבלי לדעת לאיזו צרה זה יכול להוביל, לדוגמה).
קבלנים שכן מבינים את השוק בקונסטלציה מסוימת יתכן וייצרו אופציות מעניינות בכדי להוריד סיכונים.

אשמח לדעתכם (בהקשר של שדה דב/תל אביב).