• התוכן שלפניכם איננו ייעוץ פיננסי. הוא אולי נחזה ככזה, ואף נשמע ככזה, אבל למרבה הפלא, הוא איננו כזה, וממילא לא יכול להיחשב תחליף לייעוץ מטעם בעל הרישיון המתאים, לרבות ייעוץ מס, ייעוץ פנסיוני או ייעוץ השקעות המתחשב בצרכיו המיוחדים של כל אדם. מכאן שאין לראות בתכני הפורום המלצה לביצוע פעולות כלשהן בניירות ערך או בנכסים אחרים, וכל הסתמכות עליהם תהיה באחריות הקורא בלבד. האחריות לאמור בכל הודעה היא על מחברה בלבד ואין באמור בה כדי לשקף את דעותיה של בעלת האתר.
  • חשבון מסחר באקסלנס טרייד : סנט למניה במסחר בארה"ב (מינימום $5 לעסקה), פטור מדמי טיפול לשנתיים, קורס במתנה ובונוס 100 ש"ח למצטרפים חדשים. להצטרפות דיגיטלית לחצו כאן .

חישוב מסלול מחדש בית פרטי או דירה להשקעה

  • פותח הנושא פותח הנושא Rokubato
  • פורסם בתאריך פורסם בתאריך

Rokubato

משתמש רגיל
הצטרף ב
29/2/20
הודעות
194
דירוג
74
אנחנו זוג בגילאי 37 ו33 + שתי בנות גילאי 3 ותינוקת שנולדה. הכנסה נטו כ43k₪, עובדים מהבית ופעם בשבועיים נוסעים למשרד בתל-אביב, כמו כן עובד כמרצה בתל-אביב - עצמאי בנוסף לשכיר עם תעריף של 500₪ לשעה (לפני מע״מ), אך השנה הפסקתי להרצות לטובת נוכחות רבה יותר בבית עם התוספת החדשה.
ברשותנו 300k₪ בקרן כספית, ו400k₪ בקרן השתלמות נזילה, קרן השתלמות נוספת לא נזילה.
קנינו שנה שעברה דירת עמיגור בה מתגוררת אימי ב530k₪ במזומן כי קיבלנו 40% הנחה (ממוצע לפי 3 שמאים) והיא כל רגע מתחילה תמ״א (הדירה על שם אימי לפי חוק עמיגור למשך 5 שנים כך שלא יכולנו לקחת משכנתא או לרשום אותה על שמנו, בתום חמש שנים של הערת אזהרה תועבר אלינו במתנה ללא תמורה ואימי תמשיך לגור בה ללא תמורה כלפינו - האחים ואימי מכבדים, מבינים ובסדר עם זה, סה״כ משפחה מלוכדת).

אנחנו גרים בדירת גן 5 חדרים בחיפה, יתרת משכנתא כ780k₪, שווי הדירה 3.2 מ₪ לפחות כאשר החלום שלנו הוא בית פרטי, אך רכישה כזאת תדרוש מאיתנו עוד 2 מ₪ לפחות במכירת הדירה הנוכחית בה אנו גרים.

עשינו את החישוב הבא שגרם לנו לחשב מסלול מחדש:
אם נרכוש בית פרטי, נמכור את הדירה שלנו, נשתמש בהון שלנו וניקח משכנתא נוספת של כמליון שקלים, כלומר נגדיל את ההחזר החודשי בכ6500₪ שרובו ילך לריבית.

אם נשכור בית פרטי (מתכננים לעבור מחיפה למושב בעמק יזרעאל), נוסיף רק כ3k₪ יותר כולל ארנונה לאחר ניכוי השכירות מהדירה שלנו.
זה ישאיר לנו את ההון שלנו אצלנו ונוכל אפילו להקטין קצת את המשכנתא (יש הלוואת אחת של 160k משתנה כל חמש שתיכף עולה מ3% ל7%) כמו כן נוכל לרכוש דירה להשקעה מקבלן (אולי אפילו 2?) במסלול 10/90 ללא הצמדה כשהמסירה עוד 4 שנים ונוכל לחסוך עד אז סכום משמעותי ולהקטין את המשכנתא השנייה או אפילו לסגור אותה עד המסירה.

כרגע אין לנו ממש תכנית כלכלית, אנחנו בשלב בו אנו גרים רחוק מההורים ומרגישים את הצורך עכשיו במיוחד עם פעוטה ותינוקת שהתווספה למשפחה ולכן רוצים לעבור למושבים בעמק יזרעאל, לשכור בית פרטי וגם לגור ליד ההורים ולקבל חינוך וקהילה של המושבים והקיבוצים.
כיום בשיגרה בלי מטרה בה חוסכים כ20k₪ צפונה כל חודש ושמים אותם בקרן כספית ומרגישים שלא ממשים את הפוטנציאל.

לצערי השקעה בשוק ההון לא באה בחשבון, כי אין לי עדיין תכנית ואני לא יודע אם ומתי אצטרך את הכסף אז לא אוכל להתמודד עם תנודתיות בפן הנפשי בסכום של כמליון₪. למרות שיש לי מעל למליון שקלים בפנסיה בsp500 אך התנודתיות שם לא כל כך משפיעה כי אני בהכרח יודע שאוכל להשתמש בכסף רק בגיל 67.

אשמח לקבל הארות על החישוב מסלול מחדש או על אופציות אחרות ששווה לנו לשקול, כרגע חושבים להגשים את החלום לבית פרטי בפן של שכירות ולרכוש דירה (או שתיים) להשקעה במסלול 10/90 ללא הצמדה.
 
תשובה פשוטה:
גור היכן שהכי משתלם כלכלית-חשבונאית ואוהב, ורכוש דירה היכן שהכי נכון מבחינת יכולת ותשואה.
 
וזה היכן בארץ?
1 - גג שעה נסיעה מהיכן שאתה אוהב ותגור.
2 - לא יותר מידי בפריפריה הגיאוגרפית כי שם התשואה אומנם גבוהה יותר אך יכול להיתקע עם דירה ריקה חודשים ארוכים.

אני אישית ממליץ על ערים חרדיות (רמת בית שמש, אלעד וכו'). השוק שם בוער כי זה שוק בפני עצמו והם במצוקת דיור. יש עליית ערך יפה.

בדיור השתחרר גל של המון דירות כמעט חדשות ברמת בית שמש ד' (שכונה חדשה) שהסתיימה לגביהן מגבלת מחיר למשתכן.
כמעט חדשות = סיכוי נמוך לתקלות תשתיות וכו' יקרות ב20 השנה הקרובות.

חרדים = רק דירות גדולות.
רכוש לפחות 4 חדרים.

כותב מניסיון מוצלח מאוד.
 
1 - גג שעה נסיעה מהיכן שאתה אוהב ותגור.
2 - לא יותר מידי בפריפריה הגיאוגרפית כי שם התשואה אומנם גבוהה יותר אך יכול להיתקע עם דירה ריקה חודשים ארוכים.

אני אישית ממליץ על ערים חרדיות (רמת בית שמש, אלעד וכו'). השוק שם בוער כי זה שוק בפני עצמו והם במצוקת דיור. יש עליית ערך יפה.

בדיור השתחרר גל של המון דירות כמעט חדשות ברמת בית שמש ד' (שכונה חדשה) שהסתיימה לגביהן מגבלת מחיר למשתכן.
כמעט חדשות = סיכוי נמוך לתקלות תשתיות וכו' יקרות ב20 השנה הקרובות.

חרדים = רק דירות גדולות.
רכוש לפחות 4 חדרים.

כותב מניסיון מוצלח מאוד.
מעניין...תגדיר מוצלח
 
לדעתי שלא קובעת כלום
תחייה איפה שעושה לכם הכי טוב
למגורים ליד המשפחה יש יתרונות רבים בטח עם ילדים קטנים
אם אתם גם עובדים מהבית זה אומר שאתם נמצאים הרבה יותר מהמקובל
אני בעד בית פרטי כי זה מה שאני מכיר ב30 שנה האחרונות
יש לכם כושר החזר גבוה תחשוב איך אתה מאפשר את זה
אני פחות אוהב רכישות כל הנייר והתחייבות לעוד 3-4 שנים
בטח שכאין עובדים וענף הבניה תקוע
ואף אחד לא יודע מה יהיה
וכרגע הקונים ממנים את הריביות לקבלנים
מעדיף נכס שרואים וקונים
בהצלחה!
 
מוצלח זה שוק בוער ומוצאים שוכר בדקה וחצי שהמחירים עולים כל העת בקפיצות מכובדות הן בשכירות והן במכירה.
זו אמירה אמורפית ולא ניתנת להשוואה. מה היה שיעור עליית הערך ובכמה זמן? שכירות באיזו תשואה?
 
בית קרקע הוא נכס לדורות כשמדובר במדינת ישראל. למה? כי לרוב לבית קרקע יש זכויות בניה ולפעמים נכסים כאלו ניתנים גם ניתנים לפיצול חוקי ליחידות דיור. במהות בלי להכנס לרכישה זו או אחרת, בית במיוחד במדינת ישראל הצפופה, נוגע במשאב הנדיר הדומה להתנהגותו לזהב- משאב הקרקע. באיזור המרכז כבר לא מאפשרים לבנות בניה צמודת קרקע במעגלים הולכים ומתרחבים. ג"נ: בעלים של בית קרקע בתל אביב.
 
נערך לאחרונה ב:
  • אהבתי
Reactions: efi
לדעתי שלא קובעת כלום
תחייה איפה שעושה לכם הכי טוב
למגורים ליד המשפחה יש יתרונות רבים בטח עם ילדים קטנים
אם אתם גם עובדים מהבית זה אומר שאתם נמצאים הרבה יותר מהמקובל
אני בעד בית פרטי כי זה מה שאני מכיר ב30 שנה האחרונות
יש לכם כושר החזר גבוה תחשוב איך אתה מאפשר את זה
אני פחות אוהב רכישות כל הנייר והתחייבות לעוד 3-4 שנים
בטח שכאין עובדים וענף הבניה תקוע
ואף אחד לא יודע מה יהיה
וכרגע הקונים ממנים את הריביות לקבלנים
מעדיף נכס שרואים וקונים
בהצלחה!
אני מכתוון לרכישה במסלול 10/90, כלומר משלם 10% עכשיו ואת ה90% במסירה בעוד 3-4 שנים כאשר יש פטור מדוד וכמובן בנק מלווה וערבויות.
היתרון מבחינתי שאני מגדר את הכסף לשוק הדיור ועוד 4 שנים במסירה משלם את הסכום של היום (נק' הנחה ששוק הדיור יעלה, בטח במצב של היום ובטח לאחר המלחמה)
 
כרגע חושבים להגשים את החלום לבית פרטי בפן של שכירות ולרכוש דירה (או שתיים) להשקעה במסלול 10/90 ללא הצמדה.
זה חלום לא רע בכלל, לגור בשכירות ולהשקיע בנדל"ן. אני פחות מתייחסת לסוג הנדל"ן (חדש/קיים, פרטי/מסחרי) כי אין לי שום דעה בתחום, אבל כדאי לכם לקחת בחשבון שבעלות על נדל"ן דורשת זמן נסיעה, התעסקות ומפגש עם שוכרים, עו"ד, מתווכים ושיפוצניקים. וכמובן נדרשת התעמקות בתחום. תבדקו אם זה מתאים לכם מבחינה פסיכולוגית וגם מבחינת זמן כהורים לפעוטות.
אנחנו התלבטנו בזמנו אם להשקיע בנדל"ן והחלטנו ללכת על תיק ני"ע במקום, אחרי שהבנו שלא בא לנו לפגוש את כל הגורמים שרשמתי למעלה (אבל היה לנו כבר ניסיון בזה ולכם עוד אין).
 
זו אמירה אמורפית ולא ניתנת להשוואה. מה היה שיעור עליית הערך ובכמה זמן? שכירות באיזו תשואה?
לא אמורפי בכלל אלא עובדתי חשבונאי: ראי גרף מדלן, כתבות ונתוני למ"ס ותביני לא אמורפי בכלל.
רמת בית שמש (האיזור החרדי של בית שמש) בכלל והשכונה החדשה ד' בוערת.

העיר שיאנית בהגירה חיובית ובעליית מחירים.
 
זה חלום לא רע בכלל, לגור בשכירות ולהשקיע בנדל"ן. אני פחות מתייחסת לסוג הנדל"ן (חדש/קיים, פרטי/מסחרי) כי אין לי שום דעה בתחום, אבל כדאי לכם לקחת בחשבון שבעלות על נדל"ן דורשת זמן נסיעה, התעסקות ומפגש עם שוכרים, עו"ד, מתווכים ושיפוצניקים. וכמובן נדרשת התעמקות בתחום. תבדקו אם זה מתאים לכם מבחינה פסיכולוגית וגם מבחינת זמן כהורים לפעוטות.
אנחנו התלבטנו בזמנו אם להשקיע בנדל"ן והחלטנו ללכת על תיק ני"ע במקום, אחרי שהבנו שלא בא לנו לפגוש את כל הגורמים שרשמתי למעלה (אבל היה לנו כבר ניסיון בזה ולכם עוד אין).
לא בהכרח נפגשים עם השוכרים לעיתים קרובות.
יכול להיות מצב של שוכרים נהדרים 4 שנים ומפגש 1 לשנה חידוש חוזה.
 
מאוד זה עלייית מחירי שכירות ביותר מ1000₪ בשנה..
מאוד זה עליה של כמעט חצי מיליון ₪ במחירי הדירות הבינוניות-גדולות בשנה וחצי האחרות.
מאוד זה לפרסם את הדירה להשכרה במקום עם מצוקת דירות להשכרה ולקבל 20 טלפונים ביום.
מאוד זה שוכרים ש99% מהם לא מגיעים למצב של גזל ואי תשלום.
 
מאוד זה עלייית מחירי שכירות ביותר מ1000₪ בשנה..
מאוד זה עליה של כמעט חצי מיליון ₪ במחירי הדירות הבינוניות-גדולות בשנה וחצי האחרות.
מאוד זה לפרסם את הדירה להשכרה במקום עם מצוקת דירות להשכרה ולקבל 20 טלפונים ביום.
מאוד זה שוכרים ש99% מהם לא מגיעים למצב של גזל ואי תשלום.
נשמע טוב. קל יותר יהיה להבין את כוונתך ואף ללמוד ממך, כשמדובר בנתונים כגון אחוז עליית ערך ותשואה, עבור טווח שנים מסויים.
מכיוון שקיים הבדל מהותי בעליית שכ"ד ב 1000 ש"ח עבור דירה שעלותה 2 מליון ש"ח, לעומת דירה ב 4 מליון ש"ח. כנ"ל לגבי חצי מליון ש"ח, כאחוז מעלות הדירה.
 
נשמע טוב. קל יותר יהיה להבין את כוונתך ואף ללמוד ממך, כשמדובר בנתונים כגון אחוז עליית ערך ותשואה, עבור טווח שנים מסויים.
מכיוון שקיים הבדל מהותי בעליית שכ"ד ב 1000 ש"ח עבור דירה שעלותה 2 מליון ש"ח, לעומת דירה ב 4 מליון ש"ח. כנ"ל לגבי חצי מליון ש"ח, כאחוז מעלות הדירה.
הסתכלות על התשואה הפירותית (השכירות החודשית) כגורם חהשקעה או לא הינה חובבנית ו1000₪ יותר או פחות לא שיקול בכלל ברכישת הדירה (בשני המחירים התשואה היא סביב 2-2.5 %)..
הדבר הנכון להסתכלות זה על עליית הערך. הכסף הגדול והאמיתי.
 
הדבר הנכון להסתכלות זה על עליית הערך. הכסף הגדול והאמיתי.
ומה עוזר עלית ערך של 50% אם כל השוק עלה ב 50%

הדבר הנכון הוא להסתכל על ההכנסה משכירות. שם הרווח האמיתי.
 
ומה עוזר עלית ערך של 50% אם כל השוק עלה ב 50%

הדבר הנכון הוא להסתכל על ההכנסה משכירות. שם הרווח האמיתי.
חבר אתה מבולבל...
2% תשואה שנתית משכירות זה הרווח האמיתי?!
פחות מהאינפלציה אפילו ומכל פיקדון בנקאי הכי טיפש.
ואם את ממנף והשכירות מכסה את המשכנתה אז היכן כאן "הרווח האמיתי" לשיטתך?

הקשב לסחבק -
הרווח האמיתי הוא בעליית ערך הנכס של כמה מאוד אלפי ₪ ב5-7 שנים ולא 4000₪ בחודש וסיפון מטפטף.

עובדה חשבונאית.

ואין דבר כזה "כל השוק עולה ב50%"....
עליית מחירים באיזור אחד לא דומה לעלייה באיזור אחר ובטח לא למשקיע החכם שזיהה וקנה מראש ברווח בקנייה. קרי-מתחת למחיר השוק
 
הדיון הזה נעשה פה כבר פעמים רבות ע״י חכמים וטובים עוד לפני שסחבק הצטרף, מוזמן לקרוא.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
ט סוכנות ומחאה חברתית - חישוב מסלול מחדש של הסולידית? אוף טופיק 6
hommie הכרויות וזוגיות - חישוב מסלול מחדש אוף טופיק 298
S חישוב מסלול השקעות לשנים הקרובות שוק ההון 11
G חישוב צריכת חשמל במונה חכם מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 3
Z חישוב קנס פירעון מוקדם קל״צ נדל"ן 14
א חישוב מס לשכיר שנתי או חודשי מיסים 4
S חישוב רווח מעסקת 10/90 נדל"ן 28
ל חישוב המס במס רווחי הון מיסים 15
A חישוב עלות השתתפות בהקמת מעלית נדל"ן 23
ת אשמח לעזרתכם - חישוב דמי ניהול פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 10
N גיליון חישוב - קרן השתלמות או תיק ממוסה??? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 3
N חישוב דמי ניהול מצבירה - IRA פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 20
ק קניית רכב - חישוב עלות "אמיתית" לאורך זמן צרכנות פיננסית 23
ב חישוב ההוצאות עם בלי ילדים פרישה מוקדמת והחיים שאחריה 3
T מבולבל -חישוב מס על rsu שוק ההון 0
S חישוב הנחה בפרויקט מחיר מטרה (למשתכן) נדל"ן 5
G חישוב רווח / הפסד סופי בהתחשב כל האלמנטים (עמלות שונות, מיסים) פוסטים מאיכות נמוכה 2
A חישוב תשואה פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 0
ה חישוב תשואה מאג"ח ממשלתי לא צמוד שוק ההון 11
A חישוב היטל השבחה נדל"ן 21
S חישוב רווח: קופגל"ה מול ניהול עצמי פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 1
S איך מוצאים קרן סנופי עם בסיס חישוב מדד? שוק ההון 5
דניאל פינקלברג עזרה בגוגל Sheets, חישוב רבית לילד אוף טופיק 6
M חישוב החזר עבור הלוואה בריבית משתנה/צמודה צרכנות פיננסית 1
Gari חישוב גובה הקופון באגרות חוב בריבית קבועה שוק ההון 12
N חישוב תשואה של אגח צמוד מדד לפדיון שוק ההון 18
A חישוב מס על ניירות ערך זרים מיסים 3
TalYaro1 חישוב והשוואת ריביות משכנתא בזמן מלחמת חרבות ברזל. נדל"ן 1
S חישוב של מיסוי ריאלי/נומינלי בתוספת דמי ניהול שוק ההון 2
S חישוב של מיסוי ריאלי/נומינלי בתוספת דמי ניהול מיסים 7
S חישוב חשיפה באחוזים לשוק המניות האמריקאי במסלולים פנסיונים מנוהלים פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 0
א קרן כספית - חישוב ערך המדד \ אינפלציה שוק ההון 5
D מיסוי espp, בחירת אופן חישוב המס מיסים 2
א חישוב מס רווח הון - הפקדות לקרן השתלמות (עצמאי) מעל לתקרה המזכה: מיסים 7
A חישוב הצמדה וריבית על חוב לביטוח לאומי ולמס הכנסה מיסים 3
D חישוב סכום קצבה בפרישה פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 19
B חישוב ריבית שנתית שוק ההון 24
R טופס 1322 עזרה בהשלמת חישוב הפסדים להעברה מיסים 2
R כיצד ניתן לקזז הפסדים בשוק ההון, אל מול חישוב מס במימוש רווחים בשנים שאחרי? מיסים 2
C חישוב הפרשים בדמי לידה על בונוס ששולם לאחר הלידה צרכנות פיננסית 4
א חישוב תשואה יומית של בנק לאומי לא נכון שוק ההון 0
Y חישוב IBAN של בנק ישראלי (העברה מIB) פוסטים מאיכות נמוכה 2
א חישוב מס ריאלי איך זה עובד ? שוק ההון 8
ע האם החזר הצמדד מדד הוא הוצאה מוכרת לניכוי בעת חישוב מס שבח? נדל"ן 0
C חישוב הריסק בדו"ח שנתי פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 8
S שאלה על אופן חישוב מס ירושה אמריקאי למשקיע ישראלי עם מינוף מיסים 2
P הסבר ודוגמאות לטופס 1320 (חישוב הכנסה מעסק)? מיסים 0
ס חישוב תקבולים עתידיים - דיבידנדים לטווח ארוך שוק ההון 17
Cfy חישוב ציפיות ריבית עתידיות מתוך ה-US treasury yield curve שוק ההון 0
W כלים אוטומטיים עבור חישוב מס לקריפטו השקעות אלטרנטיביות 3

נושאים דומים

Back
למעלה