דירה ראשונה להשקעה

[yotamavi]

שלום לכולם. אני בצומת החלטה בנוגע לרכישת דירה ראשונה להשקעה ולא מצליח לקבל החלטה מושכלת.

פרטי העסקה:
דירת 3 חדרים בבאר שבע
עלות בסיס - ככל הנראה 630K
מושכרת ב-2350 ש״ח כרגע, כנראה ניתן עד 2,400 במצבה הנוכחי (נדרש שיפוץ משמעותי)
עליית מחירים שנתית יחסית זניחה

יש היתכנות להתחדשות עירונית להערכתי ייקח לא פחות מ-10 שנים אם בכלל.

ועכשיו החלק הטריקי:
אני מתכנן לשלם במזומן (מעדיף מאשר לשלם ריביות עתק לבנקים) מחסכונות בשוק ההון שעשו ב-5 שנים גם 50% תשואה וריבית דריבית ושות׳.

יש לחץ מהסביבה לקנות דירה ואני באמת מנסה להבין איך זה הגיוני להסיט לזה כסף משוק ההון.

 

[חתול לילה]

יש לחץ מהסביבה לקנות דירה

להתעלם באופן כללי ולהפעיל את הראש.

אלא אם כן הסביבה גם מוכנה להשתתף בעלות הדירה.

 

[yotamavi]

להתעלם באופן כללי ולהפעיל את הראש.

אלא אם כן הסביבה גם מוכנה להשתתף בעלות הדירה.

במקרה הזה ספציפית היא משתתפת.
אז אתה אומר בעצם שאין היגיון, הבנתי נכון?

 

[חתול לילה]

אז אתה אומר בעצם שאין היגיון, הבנתי נכון?

כוחות השוק אמורים לגרום לכך שהשקעה בנדל"ן ובשוק ההון יהיו עם תשואות מקבילות.
גוגל: פורום הסולידית נדלן מול שוק ההון

מצד שני אם עוזרים לך כספית עבור הדירה זה משנה את החישוב.

 

[נטול גלוטן]

מה הסיבות שלך לקנות מלבד לחץ מהסביבה? מה הסיבות שלך לא לקנות?

מעדיף מאשר לשלם ריביות עתק לבנקים

זה מאבד את אחד היתרונות של נדלן, קלות יחסית במינוף. מצד שני

מושכרת ב-2350 ש״ח כרגע, כנראה ניתן עד 2,400 במצבה הנוכחי (נדרש שיפוץ משמעותי)

זה הרבה מתחת לתקרת הפטור ממס, שזה יתרון משמעותי בארץ בדירה ראשונה.

מעבר לזה קשה לומר בלי יותר הקשר, כמו מה השווי הכולל של התיק שלך, ההכנסות ההוצאות והמטרות הפיננסיות שלך.

 

[Redroze]

שלום לכולם. אני בצומת החלטה בנוגע לרכישת דירה ראשונה להשקעה ולא מצליח לקבל החלטה מושכלת.

פרטי העסקה:
דירת 3 חדרים בבאר שבע
עלות בסיס - ככל הנראה 630K
מושכרת ב-2350 ש״ח כרגע, כנראה ניתן עד 2,400 במצבה הנוכחי (נדרש שיפוץ משמעותי)
עליית מחירים שנתית יחסית זניחה

יש היתכנות להתחדשות עירונית להערכתי ייקח לא פחות מ-10 שנים אם בכלל.

ועכשיו החלק הטריקי:
אני מתכנן לשלם במזומן (מעדיף מאשר לשלם ריביות עתק לבנקים) מחסכונות בשוק ההון שעשו ב-5 שנים גם 50% תשואה וריבית דריבית ושות׳.

יש לחץ מהסביבה לקנות דירה ואני באמת מנסה להבין איך זה הגיוני להסיט לזה כסף משוק ההון.

התשואה על הדירה שוות ערך ל-5.5% תשואה בשוק ההון עם הזנחת עליית הערך של הדירה בשביל לא לקחת בחשבון עלויות תיקון, ביטוח, בעלי מקצוע וכו'.
לפי מה שרשמת עשית ב-5 שנים האחרונות 10% תשואה בשנה.
זה נשמע לך הגיוני להחליף תשואה של 10% בתשואה של 5.5%?

 

[yotamavi]

התשואה על הדירה שוות ערך ל-5.5% תשואה בשוק ההון עם הזנחת עליית הערך של הדירה בשביל לא לקחת בחשבון עלויות תיקון, ביטוח, בעלי מקצוע וכו'.
לפי מה שרשמת עשית ב-5 שנים האחרונות 10% תשואה בשנה.
זה נשמע לך הגיוני להחליף תשואה של 10% בתשואה של 5.5%?

התשואה בשוק ההון ממוסה ב-25%. כאן בדיוק הנקודה שבה אני מנסה להבין האם בתמונה הכוללת יש משהו שאני מפספס

 

[Redroze]

התשואה בשוק ההון ממוסה ב-25%. כאן בדיוק הנקודה שבה אני מנסה להבין האם בתמונה הכוללת יש משהו שאני מפספס

התשואה על הדירה היא 4.4% לפי מה שאתה רשמת. הפכתי אותה לתשואת מניות ולכן רשמתי 5.5% כי שיהיה ניתן להשוות בניהם.

הדבר היחיד שאתה מפספס זה מה שאי אפשר לכמת בכסף. בעוד במניות יכולה להיות מפולת של עשרות אחוזים, וייקח לתיק כמה שנים להתאושש. בנדלן בתקופות הכי גרועות שכר הדירה ירד בכמה אחוזים (וגם זה לתקופה קצרה).

 

[הורדוס]

במקרה הזה ספציפית היא משתתפת.

זאת כבר סיבה טובה לקנות דירה.

 

[הורדוס]

פרטי העסקה:
דירת 3 חדרים בבאר שבע
עלות בסיס - ככל הנראה 630K

ועכשיו החלק הטריקי:
אני מתכנן לשלם במזומן (מעדיף מאשר לשלם ריביות עתק לבנקים) מחסכונות בשוק ההון שעשו ב-5 שנים גם 50% תשואה וריבית דריבית ושות׳.

זאת הנקודה הכי בעייתית, במחיר של 630 בבאר שבע לרוב מדובר בדירות באזורים הכי גרועים, שגם יש עליהם הכי תחרות של משקיעים אז גם קשה להביא עסקה טובה.

בהשקעה בנדלן שנעשית בחוכמה מרוויחים יותר מריבית המשכנתא, היום ריבית המשכנתא היא סביב ה4.4-5%, בעוד שבהשקעה בנדלן לטווח ארוך אפשר לקבל בבאר שבע תשואת שכירות של 3-5% וסביר גם להניח 3% או יותר עליית ערך.

אם תשקיע סכום כזה בדירה ללא מימון אתה תשאיר פחות כסף נזיל שיכול לשמש להשקעה בשוק ההון או לתכנית לא צפויות שיהיו לך.

אם תסתכל על דירות במחירים יותר גבוהים של מיליון עד מיליון וחצי שזה לגמרי הגיוני אם תכננת להשקיע 600 אלף אז כבר יהיו נכסים הרבה יותר אטרקטיבים שתוכל לבחון, כמו בתי קרקע, דירות בבניינים של 4 דירות ("רביעיות" בשפת המקום) ודירות באזורים עם ביקוש גבוה ואוכלוסיה ברמה סוציו אקנומית גבוהה יותר מאזורים של דירות ב600 אלף.

ואם אתה רוצה דעה שנייה על המיקום בו שקלת לרכוש מוזמן לכתוב כאן את הכתובת או אפיחו רק את שם הרחוב.