במה זה שונה מתשואת דיבידנד+עליית/ירידת ערך של מניה או אפילו מדד מנייתי?
ולמה הגעת דווקא ל-2.5%? נדמה לי שבפריפריה אפשר להשיג קצת יותר גבוה.
יש לא מעט שרשורים על פינוי-בינוי, תקרא ואולי תגלה דברים שלא חשבת עליהם.
אם הכיוון הוא עליית ערך יפה תוך עשור (מה ייחשב מבחינתך כמשביע רצון?) אז אולי זה יצליח. השאלה מה יקרה בתוך התקופה הזאת: כמה זמן תהיה ריקה, כמה תחזוקה שוטפת ושיפוצים תצטרך לצורך השכרה, מי השוכרים הפוטנציאלים, האם הם שוק בעייתי מבחינת תשלומים ו/או שמירת הדירה...לא חסרות בעיות לדירות קטנות וישנות.
בפריפריה אכן מעט מעל 3% אך סיכוי גבוה יותר לחטוף דירה ריקה חודשים ארוכים...ורחוק לרוב תשובי המדינה.
דינה של דימונה לא כדינה של ראשל"צ בביקושים.
כפי שמאמר - עדיף 2.5% תשואה שנתית במרכז הלוהט מאשר 3% בפריפריה הרדומה.
כנ"ל. במכירת הנכס. מניח שקל יותר למכור נכר בראשל"צ / חולון / רחובות מאשר בפריפריה בה הטלפון כמעט ולא יצלצל.
חלילה מבלי לתייג ולשפוט אך בדר"כ בדירות זולות יותר פרופיל השוכרים בעייתי יותר.
(מניסיון אישי שלי וסביבתי עם מודיעין, בית שמש ובאר שבע).
בכל מקרה הן 2.5% והן 3.5% = תשואה נמוכה (כי מחירי הדירות בארץ גבוהים ובמדינות מפותחות אחרת זה 6% ומעלה בקלות) הן בסביבה האינפלציונית , עלויות המימון ובכלל.
המספרים הם ברוטו. יש הרי פה ושם חודש (לפחות) ריק ללא תשואה ועלויות ארנונה + ועד הבית כל בעל הנכס +
יש פה ושם תקלות בבניין (מעלית למשל) ובדירה (מזגן וצנרת) והעלויות על בעל הנכס.
____
כלומר , הייתי נדיב כאשר רשמתי 2.5-3.5% תשואה שנתית.
הערת אגב: השנה האחרונה הרגיעה את כל מי שטען בקביעות "מחירי הדירות תמיד עולים"
בהקשרנזה מזכיר שמדדי הנדל"ן והבנייה השיאו השנה תשואה דו-ספרתית ו150%-200% ב5 השנים האחרונות.
יש דירות שערכן עלה 200% ב5 שנים?!
מכיר מקרוב שני פרוייקטים של פינוי בינוי באחת הערים הכי מבוקשות. באחד מהם אגב הקבלן פשט רגל בדקה ה89.
אם נחשב את עליית ערך הדירה שלהם לפני ואחרי התמ"א על פני השנים הארוכות של התהליך ואובדן תשואה אלטרנטיבית בתק' זו הרי שלא מדובר במספרים מדהימים עם כל הכבוד ל20 מ"ר הנוספים שקיבלו, ממ"ד ומעלית. לא הנ"ל הביאו לרוב עליית הערך אלא חלוף הזמן בכל הארץ ועליית המחירים שהיתה.
