לבטים לגבי דירת מגורים + דירה להשקעה

[חוסך בן 40]

שלום לכולם, תקציר מידע:
מתקרב ל-40, נשוי+, גר במרכז, הכנסה יפה (כ-45 נטו) אבל הוצאות יפות גם (30+) חחח.
קניתי דירה להשקעה לפני יותר מ-10 שנים (למזלי) ומחירה עלה במיליון שקל בערך, נשאר עליה משכנתא של כ-700 אלף.
גר בשכירות כל החיים, ועכשיו עם הילדים זה קצת יותר מורכב מאשר כשהייתי רווק או נשוי ללא.
נוסף על כך - בעלי הדירה הנוכחית שלי פשוט אנשים נוראיים וחמדנים, הם מתכננים לנצל את זה שאני לא רוצה לעבור דירה וידרשו ממני שכ״ד לא הגיוני וזה מרתיח אותי.
משחק בראש עם המחשבה לקנות דירה למגורים, אבל מאוד לא רוצה למכור את הדירה להשקעה, קניתי אותה במחשבה שתהיה לי הכנסה פסיבית עד וכולל פנסיה.
הבעיה כמובן שהדירות באזור מגורי ובגודל שאני צריך עולות כ-5 מיליון ש״ח (אלוהים יודע למה...).
לפי חישובים שלי, עוד כ-3 שנים אוכל להגיע להון עצמי של 2 עד 2.4 מיליון ש״ח, אבל זה כולל כל שקל שיש לי (בלי הדירה להשקעה); קה״ש, פוליסת חיסכון, השקעה אלטרנטיבית בחו״ל.
עכשיו הלבטים:
א. מי יודע מה יהיו המחירים עוד 3 שנים, האם אז ההון העצמי הזה יספיק בכלל.
ב. מה שיקולי המס מבחינת דירת מגורים כשיש לי דירה להשקעה? מס רכישה כמובן (הבנתי שאני יכול לחסוך חצי ממנו כי קניתי את הדירה הזו לפני הנישואים, זה נכון?), ישנם עוד?
ג. איך להתמודד עם הפחד הזה של להשקיע את כל מה שיש לי ב-4 קירות שאני גר בהם?
ד. איך להתמודד עם הפחד של משכנתא בגובה 2 מש״ח או יותר?
ה. האם בכלל נכון

אשמח לשמוע דעות של אנשים, הצעות או רעיונות גם יתקבלו בברכה
תודה רבה ושבת שלום!

 

[annona]

תחשוב על זה כך, שאתה גר בדירה בבעלותך זה כאילו אתה משלם שכירות לעצמך.

מי יודע מה יהיו המחירים עוד 3 שנים, האם אז ההון העצמי הזה יספיק בכלל.

לא צריך להיות שיקול אם החלטת לגור בבית בבעלותך לדעתי, לאף אחד אין כדור בדולח, כמו שזה עולה זה יכול גם להיעצר ואף לרדת.

איך להתמודד עם הפחד הזה של להשקיע את כל מה שיש לי ב-4 קירות שאני גר בהם?

אז אל, אתה יכול לגוון את התיק שלך, למכור את הדירה להשקעה ולשים כסף בשוק ההון.

 

[חוסך בן 40]

אז לדעתך כדאי למכור את הדירה להשקעה ולקנות דירת מגורים? ולא להשתמש בכל הכסף בשביל הדירה?

 

[annona]

אז לדעתך כדאי למכור את הדירה להשקעה ולקנות דירת מגורים? ולא להשתמש בכל הכסף בשביל הדירה?

אני לא יודע, זה אינדיבידואלי.
בכל מקרה של קניית דירה(גם אם אתה מוכר את הקיימת או לאו) הייתי מתמנף, משכנתא זאת הלוואה יחסית בריבית סבבה לסכום שאתה לוקח.
אני אישית (לא ממליץ כמובן) אוהב לגוון, אם הייתה לי היכולת הפיננסית הייתי קונה דירה ומשקיע בשוק ההון במקביל.

 

[קפיצת הדרך]

אבל מאוד לא רוצה למכור את הדירה להשקעה, קניתי אותה במחשבה שתהיה לי הכנסה פסיבית עד וכולל פנסיה.
הבעיה כמובן שהדירות באזור מגורי ובגודל שאני צריך עולות כ-5 מיליון ש״ח

אלא אם כן זו דירה עם פוטנציאל עתידי יוצא דופן, אז לדעתי זה יהיה מאוד טיפשי להמשיך ולהחזיק בדירה הזולה כדירה ראשונה ולקנות ב- 5 מליון שקל דירה שניה.
וכל זה רק בגלל שאתה רוצה להחזיק דירה להשקעה בשביל הכנסה פסיבית בפנסיה.
אם החלטת ללכת על קניית דירה למגורים (וזו החלטה שלא קשורה באיך לשלם עליה) אז הייתי מוכרת את הדירה הזולה, משתמשת בכסף לקניית דירת המגורים שאני רוצה ומוסיפה כסף נוסף מהחסכונות לפי סיבולת הסיכון שלך (גודל המשכנתא/המשך השקעה בשוק ההון).

לגבי כן לא דירה בבעלות. זה כבר עניין אישי והיו כאן הרבה דיונים בנושא.
מה שכן, אל תיתן לעצבים שלך, על בעל דירה ספציפי, לגרום לך לעשות את ההשקעה הכלכלית הכי גדולה שתהיה לך בחיים.

 

[מישו2]

קניתי דירה להשקעה לפני יותר מ-10 שנים (למזלי) ומחירה עלה במיליון שקל בערך

נוסף על כך - בעלי הדירה הנוכחית שלי פשוט אנשים נוראיים וחמדנים, הם מתכננים לנצל את זה שאני לא רוצה לעבור דירה וידרשו ממני שכ״ד לא הגיוני וזה מרתיח אותי.

הבעיה כמובן שהדירות באזור מגורי ובגודל שאני צריך עולות כ-5 מיליון ש״ח (אלוהים יודע למה...).

אם תשים לב ענית בעצמך לשאלות שלך.

 

[wa11a]

שים לב שברגע שאתה קונה דירה ב-5 מיליון כדירה שניה אתה תשלם הרבה יותר מס רכישה וגם זה שיקול.

 

[Redroze]

קניתי דירה להשקעה לפני יותר מ-10 שנים (למזלי) ומחירה עלה במיליון שקל בערך, נשאר עליה משכנתא של כ-700 אלף.
נוסף על כך - בעלי הדירה הנוכחית שלי פשוט אנשים נוראיים וחמדנים, הם מתכננים לנצל את זה שאני לא רוצה לעבור דירה וידרשו ממני שכ״ד לא הגיוני וזה מרתיח אותי.
הבעיה כמובן שהדירות באזור מגורי ובגודל שאני צריך עולות כ-5 מיליון ש״ח (אלוהים יודע למה...)

זה אומנם מעצבן כי זו חוכמה בדיעבד, אבל תחשוב מה היה קורה אם לפני 10 שנים היית קונה את הדירה שאתה באמת רוצה לגור בה (ששווה היום 5 מיליון ש"ח) עם אותו אחוז מינוף כמו שרכשת בדירה להשקעה? היא הייתה עולה העשור האחרון יותר ממיליון ש"ח?

 

[פטל ואוכמניות]

שים לב שברגע שאתה קונה דירה ב-5 מיליון כדירה שניה אתה תשלם הרבה יותר מס רכישה וגם זה שיקול.

אכן כדאי לשקלל את זה כי מדובר במס לא קטן.
ואם בהמשך כשתהיה לך דירת מגורים תרצה למכור את הדירה להשקעה אתה חשוף למס שבח נאה (טעון בדיקה). אז משיקולי מיסים משמעותיים של כחצי מליון שקלים, תשקול היטב את סדר הפעולות שאתה עושה.

 

[גרהם]

ה. האם בכלל נכון

תחשוב על יקום מקביל בו יש הבדל אחד מבחינתך - במקום הדירה להשקעה היה לך את השווי שלה נטו (כלומר, שווי בניכוי ההתחייבות עליה) בשוק ההון.
עכשיו מישהו היה בא אליך ומציע לך למכור את כל מה שיש לך בשוק ההון, נניח בלי מס, לקנות שתי דירות, אחת להשקעה ואחת למגורים, וכל אחת מהן בכ-200 אש"ח מעל מחיר השוק (בערך מס הרכישה שאתה תשלם בתוכנית שלך לשמור על דירת ההשקעה). אם היית מסכים ביקום המקביל, לך על התוכנית שכתבת.

 

[חוסך בן 40]

קודם כל תודה רבה לכל המגיבים, תשובות לעניין וגרמו לי לחשוב על עוד דברים באמת.
עניין המיסים עלול באמת לפגוע בכלכליות של התוכנית שלי, לא חשבתי על מס שבח...
אם אני מוכר את הדירה להשקעה במטרה לרכוש דירה למגורים, אצטרך רק להחליט כמה משכנתא לקחת וכמה כסף להשאיר מושקע...
נראה לי שבכל מקרה כדאי לי לחכות עם ההחלטה הזו... יש לי עוד שנה שכירות בחוזה ורק עוד 3 שנים משתחררים לי הכספים שאני בונה עליהם.

 

[littleSeal]

ומה תעשה עם דירת 5 חדרים גדולה ועוד דירה להשקעה אחרי שהילדים יעזבו את הבית לצבא ואז לשכירות בת"א?

אם תמיד חלמת לפרוש ולהיות סבא זקן בבית גדול שמארח כל הזמן משפחה ונכדים אז זה חלום שעבורו שווה לעשות מאמץ היום ולקנות דירת 5 חדרים למגורים.

אבל אם בכלל החלום שלך זה להיות סבא זקן שחי את החיים בפנסיה בדירה קטנה ומתוקה בשכירות בת"א אז שווה להשאיר את הכסף בשוק ההון כנראה.

בסופו של דבר הכסף הוא אמצעי שמאפשר לנו את החיים שנרצה לחיות, ולא את האצבע בעין לבעל הדירה המעצבן שיש לך כרגע

 

[Dončić]

אם זו אפשרות, הייתי מציע לך לחפש אקטיבית אחרי דירה להשכרה עם בעלי דירה נוחים יותר באיזור שאתה רוצה. אולי אפילו תוכלו לחתום על חוזה לכמה שנים עם סעיפים שמגדרים אותו ואותך.

יש לכם יכולת חיסכון מאוד מרשימה, אבל ההון העצמי לא מאוד גבוה. כלומר, תוך 10-15 שנים של חיסכון והשקעה תוכלו להגיע להון משמעותי הרבה יותר גבוה, ואז תוכלו לקנות דירה למגורים אם תרצו.

 

[יזם]

ומה תעשה עם דירת 5 חדרים גדולה ועוד דירה להשקעה אחרי שהילדים יעזבו את הבית לצבא ואז לשכירות בת"א?

אם תמיד חלמת לפרוש ולהיות סבא זקן בבית גדול שמארח כל הזמן משפחה ונכדים אז זה חלום שעבורו שווה לעשות מאמץ היום ולקנות דירת 5 חדרים למגורים.

אבל אם בכלל החלום שלך זה להיות סבא זקן שחי את החיים בפנסיה בדירה קטנה ומתוקה בשכירות בת"א אז שווה להשאיר את הכסף בשוק ההון כנראה.

בסופו של דבר הכסף הוא אמצעי שמאפשר לנו את החיים שנרצה לחיות, ולא את האצבע בעין לבעל הדירה המעצבן שיש לך כרגע

לא מאחל לו לחפש בעל דירה בתל אביב שלא יעלה לו כל שנה את השכירות/פעם בכמה שנים אם בכלל ימצא חוזה לכמה שנים.

 

[חוסך בן 40]

אם זו אפשרות, הייתי מציע לך לחפש אקטיבית אחרי דירה להשכרה עם בעלי דירה נוחים יותר באיזור שאתה רוצה. אולי אפילו תוכלו לחתום על חוזה לכמה שנים עם סעיפים שמגדרים אותו ואותך.

יש לכם יכולת חיסכון מאוד מרשימה, אבל ההון העצמי לא מאוד גבוה. כלומר, תוך 10-15 שנים של חיסכון והשקעה תוכלו להגיע להון משמעותי הרבה יותר גבוה, ואז תוכלו לקנות דירה למגורים אם תרצו.

כנראה שזה מה שאהיה חייב לעשות כשיגמר לי החוזה הנוכחי.
10-15 שנים זו תקופה בלתי מבוטלת... חשבתי לגור בדירה בבעלותי עוד לפני :/
עוד 10 שנים כבר תגמר לי המשכנתא על הדירה להשקעה, מה שיעזור מאוד מבחינת יכולת החזר למשכנתא אחרת

 

[יעקב 1]

נראה לי כדאי לך לכמת בכמה שווה לך לחפש דירה אחרת לשכירות.
לדעתי, היחסים מול בעל הדירה גורמים לעיוות השיקולים האובייקטיבים.

אחרי שתחליט בכמה שווה לך המעבר, תוכל בקלות רבה יותר להחליט האם להישאר או לא בלי קשר לבעל הדירה.

 

[חוסך בן 40]

נראה לי כדאי לך לכמת בכמה שווה לך לחפש דירה אחרת לשכירות.
לדעתי, היחסים מול בעל הדירה גורמים לעיוות השיקולים האובייקטיבים.

אחרי שתחליט בכמה שווה לך המעבר, תוכל בקלות רבה יותר להחליט האם להישאר או לא בלי קשר לבעל הדירה.

למה אתה מתכוון ״כמה שווה לך המעבר״?
אם אתה מדבר על עלויות המעבר - כנראה גבוהות (10-15 אלף להערכתי) וזה גם חלק מהסיבה שבעלי הדירה מנצלים את העמדה שלהם מולי.

אני מסכים, העצבים שלי כלפי הבעלים ממש מוציא אותי מאיזון, אני מרגיש את זה וזו אחת הסיבות שפרסמתי את הפוסט הזה להתייעצות.

 

[יעקב 1]

למה אתה מתכוון ״כמה שווה לך המעבר״?
אם אתה מדבר על עלויות המעבר - כנראה גבוהות (10-15 אלף להערכתי) וזה גם חלק מהסיבה שבעלי הדירה מנצלים את העמדה שלהם מולי.

אני מסכים, העצבים שלי כלפי הבעלים ממש מוציא אותי מאיזון, אני מרגיש את זה וזו אחת הסיבות שפרסמתי את הפוסט הזה להתייעצות.

לא, התכוונתי כמה שווה לך לא לעבור.
כאשר שמים את המחירים של כל אפשרות באקסל, זה מוציא את הכעס מהמשוואה, ומקל על האפשרות להגיע לתוצאה מושכלת.
יתרה מכך, כאשר אתה יודע מה המחיר שאתה מוכן לשלם (=כמה ששווה לך לא לעבור), ואתה לא מתלהם, אתה תהיה גם טוב יותר במו''מ מול בעל הבית.