דירה ראשונה להשקעה - מה עוד לבדוק לפני שמתחילים ענייני חוזים עם עו"ד ?

[הירהורים]

מזו תקופה - כמספר חודשים - אנחנו מחפשים דירה להשקעה ( תהיה דירתנו היחידה, גרים בשכירות כיום).
נראה שמצאנו - מדובר בדירת גן 4.5 חד' 100 מ"ר בשכונה מבוקשת יחסית (דירות להשכרה נחטפות, למכירה בקושי יש).
המחיר המבוקש מייצג מחיר של 20K למ"ר (לפני הוצאות תיווך, עו"ד וכו), בעוד שלפי מדלן המחיר הממוצע למ"ר הוא 21.9K ( ובדירה זו יש מאפיינים שלוקחים אותה לצד היקר - ממ"ד, גינה בגודל 40 מ"ר, הדירה עצמה בת 8 והבניין עבר תמ"א 38/1).
הדירה מושכרת כיום, ולעוד 8 חודשים לפחות ( השוכרים הנוכחיים אמור שירצו להאריך), במחיר של 5300 ש"ח.

לפני שאני מכניס את העו"ד למו"מ על החוזה, חשבתי לבצע שמאות מוקדמת כדי לראות שאין משהו שאני מפספס.
מה עוד כדאי לבדוק?

בנוסף, אי אפשר שלא לתהות למה המוכר מוכן לרדת במחיר (התחיל ממחיר שגבוה בכ 120K) - אני חושב שזה בגלל שקהל הקונים הפוטנציאליים של דירות בשכונה הם לא משקיעים, אלא רוכשים למגורים, והעובדה שיש שם שוכרים לעוד 8 חודשים לכל הפחות מקשה על השלמת העסקה - זה נשמע הגיוני? הדירה מוצעת למכירה כחודש.

 

[ארנטס]

הצעתי:
ברר עיסקאות דומות עד כמה שניתן באתר רשות המיסים +
השקע 17 ש"ח והזמן למייל נסח טאבו +
כנס לאתר הרשות המקומית ודוק תיק בניין, פיקוח וכו' שהכל כשר ונקי.

כל הנ"ל עוד לפני שמתחיל עימו מו"מ ומתקדם.

 

[yahud]

בנוסף, אי אפשר שלא לתהות למה המוכר מוכן לרדת במחיר (התחיל ממחיר שגבוה בכ 120K)

- כי הוא רוצה כבר למכור.
התשואת שכירות בהרבה מקומות בארץ נמוכה מתשואת פיקדונות היום.

- ריבית גבוהה, אנשים לא רוצים לקחת משכנתא
- מלחמה
- אולי משהו בנתונים שרשמת לא באמת נכון.
- תוודא שהדירה מושכרת באמת במחיר שרשמת, כי כבר שמעתי על הצגת מספרים יפים מראש כדי לסגור עסקאות.

- לא רשמת את האיזור או העיר של הדירה, אבל אולי לא כולם רואים את האזור כמו שאתה רואה אותו.

אולי זו גם עסקה מעולה. קשה לדעת.

 

[הירהורים]

ביקשתי תלוש ארנונה מהמוכר - מסתבר שהמאה הוא 93 דירה + 6.5 מחסן.

במחיר למ"ר, לוקחים את המחסן as is ? או שיש הפחתה מסויימת?

 

[אורי ג.]

ביקשתי תלוש ארנונה מהמוכר - מסתבר שהמאה הוא 93 דירה + 6.5 מחסן.

המדידה בארנונה לאו דווקא נכונה, זו מדידה לצרכי ארנונה שמשתנה מעיר לעיר.

במחיר למ"ר, לוקחים את המחסן as is

50%

 

[הירהורים]

בארנונה רשום 87, לפי טופס המכירה של הקבלן (שרטוט שמופיע בעסקת המכר) זה 93, אני מניח שהאמת היא אי שם סביב 90-91.
מה שמייצג מחיר מעט גבוה מהממוצע למ"ר בשכונה.
בקיצור, עסקה סבירה ולא יותר.
בהינתן שהדירה באמת קצת הרגישה לי צפופה, ומעט חשוכה - יש רק שני כיווני אוויר, כשאחד מהם פונה לשביל הגישה של הרכבים אל מגרש החנייה - אני אוותר.

תודה לכולם.

 

[ארנטס]

ביקשתי תלוש ארנונה מהמוכר - מסתבר שהמאה הוא 93 דירה + 6.5 מחסן.

במחיר למ"ר, לוקחים את המחסן as is ? או שיש הפחתה מסויימת?

הפרש רציני מידי לדעתי...מעבר לשיטת מדידה שונה בין הטאבו לעירייה.
וודא שאכן המחסן מוצמד לדירה בטאבו ולא סידור פנימי בין השכנים / הבטחה של הקבלן.
כנ"ל לגביה החניה אם יש.

 

[Carpornemi]

גינה בגודל 40 מ"ר, הדירה עצמה בת 8 והבניין עבר תמ"א 38/1

איך זה יכול להיות? זאת גינה על הגג?

 

[caterpillar]

המדידה בארנונה לאו דווקא נכונה, זו מדידה לצרכי ארנונה שמשתנה מעיר לעיר.

לפי איזה מדידה מחושב ערך הנכס? זה נושא שמאוד מבלבל אותי (בדרכי לדירה ראשונה כמו פות״ש)

* ארנונה - משתנה לפי צורת מדידה של הרשות המקומית
* טאבו - הרבה פעמים לא לוקח בחשבון את גודל הנכס האמיתי, לרוב הערכת חסר לפי מה שראיתי
* שמאי - 2 יהודים 3 דעות, אחד יגיד ככה השני ככה..

קצת אבוד

 

[אורי ג.]

לפי איזה מדידה מחושב ערך הנכס?

לפי תקן 9

* שמאי - 2 יהודים 3 דעות, אחד יגיד ככה השני ככה..

לא, יש תקן אחד בלבד: תקן 9

 

[הורדוס]

שכנים - מלמטה מלמעלה, מהצד, לא תוכל לדעת הכל, אבל לנסות לדפוק על דלתות ולראות באילו שכנים מדובר ואם במקרה דיירי עמידר בכלל חשוב לדעת.
נסח טאבו - לדירה, תוכל לראות אם יש שעבודים חריגים ובהתאם לזה לנהל מומ מול המוכר.
נסח מרוכז לבניין - תוכל לראות אם יש דיירי עמידר ויותר מידי, זה עלול להשפיע לרעה, פחות נכונות לשלם על תיקונים בתשתיות המשותפות והמון בעיות.
מצב פיזי - מה תצטרכו להשקיע כדי להפוך את הדירה לסטנדרד של השוק.
תחקור השוכרים - כמה זמן המוכר באמת מנסה למכור? למה? עשו תיקונים בדירה לאחרונה? (אולי מנסה להסתיר דברים)

ועוד ועוד ועוד, לא חסר מה לבדוק

 

[unsullied]

תקן 9

איפה רואים שטח לפי תקן 9 בדירה שבוחנים?
המידע באתר הלמס על עסקאות קודמות נאמן לתקן 9?

במילים אחרות, איך משווים מחירים בעזרת מדידה תקנית?

 

[אורי ג.]

איפה רואים שטח לפי תקן 9 בדירה שבוחנים?
המידע באתר הלמס על עסקאות קודמות נאמן לתקן 9?

במילים אחרות, איך משווים מחירים בעזרת מדידה תקנית?

קבלנים חייבים לפרסם ולמכור לפי תקן 9.
המידע בלמס על דירות ישנות לא נאמן לתקן 9.
אין דרך טובה להשוות זולת למדוד לבד בדירות ישרות.