חששות לפני קניית דירה ראשונה להשקעה - האם יש ביקוש לדירות 2 חדרים?

[hopper]

שלום לכולם,

כבר כמעט שנה שאני רוצה להיכנס לשוק הנדל"ן, ואני מתלבט לקראת רכישת דירה על הנייר להשקעה. אשמח לעזרת חברי הפורום בנושא.

הדירה ממוקמת בשכונת רמת אפעל החדשה ברמת גן, מדובר בדירת 2 חדרים במחיר של כ-2.5 מיליון ש"ח. ההון העצמי שלי עומד על 600 אלף ש"ח, בנוסף ל-100 אלף ש"ח שאוכל לפרוע מקופת גמל להשקעה.

הרעיון שלי הוא לרכוש דירה חדשה מקבלן ולבצע עסקת פליפ כאשר היא תיבנה. אני מאמין שיש לעסקה הזו פוטנציאל, בעיקר משום שמדובר בשכונה חדשה בקרבה לקו הסגול של הרכבת הקלה.

יחד עם זאת, יש לי חששות בנוגע לביקוש של דירות 2 חדרים. אני חושש שהכסף יישאר "תקוע בקירות" ושהמכירה תהיה מאתגרת. האם לדעתכם יש ביקוש לדירות מסוג זה באזור, או שעדיף לי לנסות לרכוש דירת 3 או 4 חדרים? האם כדאי לשקול מיקום אחר במסגרת ההון העצמי שלי? ואם כן, היכן?

שאלות נוספות: האם המחיר של הדירה סביר לאזור? והאם ההערכה שלי לעליית ערך נשמעת לכם סבירה? האם קומת הדירה היא משתנה שחשוב לקחת בחשבון בתור משקיע?

אשמח לשמוע את דעתכם. תודה מראש!

 

[רוני]

יחד עם זאת, יש לי חששות בנוגע לביקוש של דירות 2 חדרים. אני חושש שהכסף יישאר "תקוע בקירות" ושהמכירה תהיה מאתגרת.

הי,
דירות 2 חדרים פונות לקהל יעד של רוכשים שהם משקיעים, אם נוסיף את עלויות המכירה למחיר הרכישה נגיע למחיר 2.55M עד 2.6M ש"ח,
מאחר ואתה מתכוון למכור במחיר גבוה יותר בעתיד, מנקודת מבט של משקיע המתבסס על הכנסה משכירות ביחס להשקעה זה לא השקעה טובה,
אני כמשקיע לא הייתי קונה דירה זו.

 

[ארנטס]

מה גובה השכירו
הרווח במכירה ,אם בכלל יהיהז, לא מתאפס עם עלויות הכניסה והמימון?

 

[Redroze]

אשמח לשמוע את דעתכם

אשמח לראות את האקסל/חישוב שגרם לך לשקול לחיוב את ההשקעה הזו.

 

[hopper]

הי,
דירות 2 חדרים פונות לקהל יעד של רוכשים שהם משקיעים, אם נוסיף את עלויות המכירה למחיר הרכישה נגיע למחיר 2.55M עד 2.6M ש"ח,
מאחר ואתה מתכוון למכור במחיר גבוה יותר בעתיד, מנקודת מבט של משקיע המתבסס על הכנסה משכירות ביחס להשקעה זה לא השקעה טובה,
אני כמשקיע לא הייתי קונה דירה זו.

תודה על התגובה. האם גם זוגות מבוגרים, רווקים, זוגות חד-מיניים, וצעירים שמתכננים לשפר דיור בהמשך יכולים להיחשב כקהל יעד פוטנציאלי?

מה גובה השכירו
הרווח במכירה ,אם בכלל יהיהז, לא מתאפס עם עלויות הכניסה והמימון?

הערכתי לעליית הערך מבוססת על העובדה שמדובר בשכונה חדשה לגמרי (כלומר הערכה לשינוי משמעותי). כיום, השטח ריק ברובו, אך בעוד כמה שנים הוא יהפוך לשכונה חדשה עם קרבה לרכבת הקלה שתיבנה. לכן, קשה לחזות את גובה השכירות או הרווח הצפוי ממכירת הנכס בעתיד, שכן המצב הנוכחי שונה לחלוטין ממה שיהיה בעתיד, ואין דירות להשוות אליהן בשכונה כיוון שרובה עדיין לא קיימת.

 

[wa11a]

2.5 על דירת 2 חדרים? בכמה מטר מדובר. נשמע מחיר מופרז למיקום לדעתי.

 

[גימפל]

באופן כללי דירת משקעים נמכרת בתקופות מסוימות בתנאים מעולים (בעיקר כשהריבית נמוכה)
ולעיתים נתקעות בשוק (בעיקר כשהריבית גבוהה).
אני אישית מתמודד עם דירת משקיעים שאני מאוד רוצה למכור, אבל המשקיעים פשוט לא בשוק.

צריך לקחת בחשבון את הקושי "להנזיל" את הדירה בתקופות מסוימות.

 

[hopper]

2.5 על דירת 2 חדרים? בכמה מטר מדובר. נשמע מחיר מופרז למיקום לדעתי.

היי, יש דירות זולות יותר, תלוי בגודל ובקומה. הדירה שבחרתי היא בקומה 2, בשטח של ~54.5 מ"ר עם מרפסת של ~9.5 מ"ר. יש דירה זהה בקומה הראשונה שהיא כ-50 אלף ש"ח זולה יותר, והזולה ביותר היא כ-100 אלף ש"ח פחות. החלטתי לבחור בדירה הזו מכיוון שנראה שאוכל אולי לחלק אותה ל-2.5 חדרים במידת הצורך. גם הדירה בקומה הראשונה יכולה להתאים לכך.

 

[__DanDan]

שלום לכולם,

כבר כמעט שנה שאני רוצה להיכנס לשוק הנדל"ן, ואני מתלבט לקראת רכישת דירה על הנייר להשקעה. אשמח לעזרת חברי הפורום בנושא.

הדירה ממוקמת בשכונת רמת אפעל החדשה ברמת גן, מדובר בדירת 2 חדרים במחיר של כ-2.5 מיליון ש"ח. ההון העצמי שלי עומד על 600 אלף ש"ח, בנוסף ל-100 אלף ש"ח שאוכל לפרוע מקופת גמל להשקעה.

הרעיון שלי הוא לרכוש דירה חדשה מקבלן ולבצע עסקת פליפ כאשר היא תיבנה. אני מאמין שיש לעסקה הזו פוטנציאל, בעיקר משום שמדובר בשכונה חדשה בקרבה לקו הסגול של הרכבת הקלה.

יחד עם זאת, יש לי חששות בנוגע לביקוש של דירות 2 חדרים. אני חושש שהכסף יישאר "תקוע בקירות" ושהמכירה תהיה מאתגרת. האם לדעתכם יש ביקוש לדירות מסוג זה באזור, או שעדיף לי לנסות לרכוש דירת 3 או 4 חדרים? האם כדאי לשקול מיקום אחר במסגרת ההון העצמי שלי? ואם כן, היכן?

שאלות נוספות: האם המחיר של הדירה סביר לאזור? והאם ההערכה שלי לעליית ערך נשמעת לכם סבירה? האם קומת הדירה היא משתנה שחשוב לקחת בחשבון בתור משקיע?

אשמח לשמוע את דעתכם. תודה מראש!

מחיר מופרע ותלוש. ב2.5 מליון קנה בפלורנטין דירה מוכנה ותשכיר אותה מהיום הראשון, בלי לחכות למסירה עוד 4 שנים.

 

[רוני]

תודה על התגובה. האם גם זוגות מבוגרים, רווקים, זוגות חד-מיניים, וצעירים שמתכננים לשפר דיור בהמשך יכולים להיחשב כקהל יעד פוטנציאלי?

זה יתכן אך באחוזים בודדים מכלל רוכשי דירות אלו בעיקר בערים מרכזיות ויקרות, השוק דירות שני חדרים פונה ברובו פונה למשקיעים.

 

[ארנטס]

תודה על התגובה. האם גם זוגות מבוגרים, רווקים, זוגות חד-מיניים, וצעירים שמתכננים לשפר דיור בהמשך יכולים להיחשב כקהל יעד פוטנציאלי?



הערכתי לעליית הערך מבוססת על העובדה שמדובר בשכונה חדשה לגמרי (כלומר הערכה לשינוי משמעותי). כיום, השטח ריק ברובו, אך בעוד כמה שנים הוא יהפוך לשכונה חדשה עם קרבה לרכבת הקלה שתיבנה. לכן, קשה לחזות את גובה השכירות או הרווח הצפוי ממכירת הנכס בעתיד, שכן המצב הנוכחי שונה לחלוטין ממה שיהיה בעתיד, ואין דירות להשוות אליהן בשכונה כיוון שרובה עדיין לא קיימת.

כמה כמוך יש?!
שלא תתחרה עם עוד 81 שקנו במחיר של שכונה בהקמה ובונים על עליית ערך יפה

 

[הורדוס]

התכנון הוא למכור בעוד כמה שנים? או להחזיק בשביל השכירות לתקופה ארוכה מאוד.

כי ביקוש לשכירות של שני חדרים יש הרבה, במיוחד במרכז, והיסטורית בנו בישראל הרבה פחות דירות 2 חדרים מדירות בגדלים אחרים, אבל ביקוש לרכישה בסכומים כאלו של שני חדרים אני כבר לא ככ בטוח.

לדעתי שי הרבה עסקאות אחרות בטווח המחיר הזה שעושות הרבה יותר היגיון.

 

[hopper]

התכנון הוא למכור בעוד כמה שנים? או להחזיק בשביל השכירות לתקופה ארוכה מאוד.

כי ביקוש לשכירות של שני חדרים יש הרבה, במיוחד במרכז, והיסטורית בנו בישראל הרבה פחות דירות 2 חדרים מדירות בגדלים אחרים, אבל ביקוש לרכישה בסכומים כאלו של שני חדרים אני כבר לא ככ בטוח.

לדעתי שי הרבה עסקאות אחרות בטווח המחיר הזה שעושות הרבה יותר היגיון.

כן, התכנון שלי הוא למכור לאחר כמה שנים. אני לא בונה על הכנסה משכירות כי היא כנראה לא תכסה את החזר המשכנתא.
באילו אזורים לדעתך כדאי לחפש עסקאות עם ההון העצמי שלי?

כמה כמוך יש?!
שלא תתחרה עם עוד 81 שקנו במחיר של שכונה בהקמה ובונים על עליית ערך יפה

נקודה למחשבה. חשבתי לבחור דירה שניתן לחלק ל-2.5 חדרים, והחלוקה הזו יכולה להפוך אותה לייחודית.
האם גם אחרים חשבו על זה? אולי

 

[הורדוס]

כן, התכנון שלי הוא למכור לאחר כמה שנים. אני לא בונה על הכנסה משכירות כי היא כנראה לא תכסה את החזר המשכנתא.
באילו אזורים לדעתך כדאי לחפש עסקאות עם ההון העצמי שלי?

קודם כל על טעם ועל ריח, יש הרבה השקעות נדלן טובות וכל אחד צריך ללכת למה שעושה לו יותר היגיון.
עדיף ללכת להשקיע באזורים שאתה מכיר, בנדלן לפעמים הבדל של 100 מטר יכול להפוך דירה מדירה מבוקשת לדירה פחות מבוקשת ברחוב בעייתי.
עם 600 אלף הון עצמי אתה יכול לקנות דירה ישנה ברמת גן, עדיף בבניין עם מגרש יחסית גדול ומעט דיירים.
אתה יכול גם ללכת לערים אחרות כמו פתח תקווה, חולון ובת ים.
ואתה יכול גם לקנות בית קרקע בפרירפריה, שזאת נישה שלדעתי תעלה בערכה יותר משאר הדירות בפריפריה פשוט כי כבר לא משחחרים כמעט מגרשים לבנייה של צמודי קרקע.

 

[בת העמק]

ואתה יכול גם לקנות בית קרקע בפרירפריה

איפה?
באזור שלי המחירים נעים בין שלושה לשישה מיליון ש"ח.
600K ש"ח הם שליש מ-1.8M מיליון ש"ח.

 

[הורדוס]

איפה?
באזור שלי המחירים נעים בין שלושה לשישה מיליון ש"ח.
600K ש"ח הם שליש מ-1.8M מיליון ש"ח.

אני לא יודע איפה את גרה, אבל אני מתכוון לפריפריה האמיתית, ערים לא עשירות, כמו למשל אופקים, באר שבע, נתיבות, נוף הגליל, נתיבות ועוד.
יכול להיות שזה יהיה דו משפחתי, כלומר קיר משותף עם אחד השכנים, אבל זה עדיין בית קרקע.