דירה להשקעה- התייעצות

[Simon]

היי,
לאחר קריאה של פוסטים רבים בסגנון, אשמח לקבלת אינפוט ועצה.

באופן כללי- אנחנו מספר שנים מנסים ללא הצלחה (כמו רוב הזוגות) לזכות בדירות במחיר למשתכן בפרויקטים שנראים לנו.
כבר זמן מה אני קורא, מתעניין ולומד במטרה ללכת על הצעד הזה.

עלינו:
זוג נשוי בני 30
גרים בשכירות בת"א כבר מספר שנים רב
שנינו די בתחילת הקרירה ולכן לא ממצים כושר השתכרות ומרוויחים נכון לעכשיו באזור ה20-22 נטו.
הצפי בחודשים הקרובים לעלייה משמעותית בשכר של שנינו- לאזור ה28-32 נטו.

לעניין הדירה:
הון עצמי- בין 400 ל500 אלף למטרה זו (לא כולל חסכונות,קרן השתלמות וכו').
מבינים שהתקציב הנגזר מכך הוא בערך 1.8-2 מיליון.
מעדיפים לא להיכנס להשקעה עם תזרים שלילי- חוששים מעומס על העו"ש ביחד עם השכירות שלנו, אך פתוחים לשינוי.

תודה רבה.

 

[מכל מלמדי השכלתי]

באופן כללי- אנחנו מספר שנים מנסים ללא הצלחה (כמו רוב הזוגות) לזכות בדירות במחיר למשתכן בפרויקטים שנראים לנו.

ממליץ להיכנס לכל ההגרלות, גם לפרוייקטים ש'פחות נראים'. במחיר למשתכן בדרך כלל ניתן להגיע לתזרים חיובי מהחודש הראשון.
בהגרלה הגדולה האחרונה שנסגרה ניתן היה להגיע לכ-10% זכייה בסה"כ, אם נכנסת להגרלות ה'נכונות'.
אגב, בהגרלה הפתוחה הנוכחית (הגרלת המשך) ניתן לזכות בדירה בירושלים בכ2 מיליון ש"ח הנחה!! או דירה באלעד או אלפי מנשה ב1 מיליון ש"ח+ הנחה. אמנם סיכויי זכיה של 1 ל1,000 אבל שווה לנסות.

 

[אורי ג.]

במחיר למשתכן בדרך כלל ניתן להגיע לתזרים חיובי מהחודש הראשון.

אי אפשר.

מעדיפים לא להיכנס להשקעה עם תזרים שלילי- חוששים מעומס על העו"ש ביחד עם השכירות שלנו, אך פתוחים לשינוי.

בלתי אפשרי בתנאים שלכם.

 

[הורדוס]

עם 500 אלף במרכז יהיה לכם תזרים שלילי, בפריפריה לא.

אבל לדעתי עדיף עדיין לקנות במרכז אם קונים, ותצטרכו תזרים שלילי של ~2000 בחודש

 

[Simon]

ממליץ להיכנס לכל ההגרלות, גם לפרוייקטים ש'פחות נראים'. במחיר למשתכן בדרך כלל ניתן להגיע לתזרים חיובי מהחודש הראשון.
בהגרלה הגדולה האחרונה שנסגרה ניתן היה להגיע לכ-10% זכייה בסה"כ, אם נכנסת להגרלות ה'נכונות'.
אגב, בהגרלה הפתוחה הנוכחית (הגרלת המשך) ניתן לזכות בדירה בירושלים בכ2 מיליון ש"ח הנחה!! או דירה באלעד או אלפי מנשה ב1 מיליון ש"ח+ הנחה. אמנם סיכויי זכיה של 1 ל1,000 אבל שווה לנסות.

תודה על המענה.

אנחנו תמיד נרשמים ל3 ערים המקסימליות שאפשר, מודה שלרוב מעדיפים פרויקטים במרכז, אבל גם ניסינו באילת וערים נוספות.
נרשמנו להגרלה הנוכחית,אמנם מעניין המידע שרשמת, אבל הסיכויים בערים שציינת או בכלל הם אפילו פחות מ ל1000.

בשורה התחתונה, ההגרלות הן לגמרי לוטו ואנחנו מבינים שקשה נורא להמשיך לבנות על זה.

 

[Simon]

אי אפשר.

בלתי אפשרי בתנאים שלכם.

תודה על המענה.

אוקי, בהינתן הנתונים, איזה אפשרויות היית מציע במידה ומוכנים להיכנס לתזרים שלילי של עד 2000 ש"ח בחודש?

 

[אורי ג.]

אוקי, בהינתן הנתונים, איזה אפשרויות היית מציע במידה ומוכנים להיכנס לתזרים שלילי של עד 2000 ש"ח בחודש?

נוסחה די פשוטה:
על כל 1M ש"ח ההחזר החודשי הוא כ6K ש"ח בחודש
גובה ההחזר בשביל המשכנתא שאפשר לקחת הוא עד 40% מההכנסה נטו שלכם.

 

[Eranlavi]

נוסחה די פשוטה:
על כל 1M ש"ח ההחזר החודשי הוא כ6K ש"ח בחודש
גובה ההחזר בשביל המשכנתא שאפשר לקחת הוא עד 40% מההכנסה נטו שלכם.

אבל כשהריבית תרד בשנים הקרובות החישוב הזה כבר יהיה פחות,
כפי שנהנו מזה רוב הזוגות שלקחו משכנתאות לפני 5-7 ו 11 שנים

 

[האזרח הקטן]

אבל כשהריבית תרד בשנים הקרובות החישוב הזה כבר יהיה פחות,
כפי שנהנו מזה רוב הזוגות שלקחו משכנתאות לפני 5-7 ו 11 שנים

כשהריבית הייתה 0, נהוג היה לדבר על יחס של 4.5-5 אלף לכל מיליון.

 

[אורי ג.]

אבל כשהריבית תרד בשנים הקרובות החישוב הזה כבר יהיה פחות,

לא כי רק חלק מהריבית שלך היא בריבית משתנה והיא בכל מקרה לא תחזור לכמעט 0 כמו שהיה.
אנחנו לא יודעים מה יהיה בעתיד (אולי הריבית תעלה?), אנחנו עובדים לפי המצב כיום.

 

[Eranlavi]

לא כי רק חלק מהריבית שלך היא בריבית משתנה והיא בכל מקרה לא תחזור לכמעט 0 כמו שהיה.
אנחנו לא יודעים מה יהיה בעתיד (אולי הריבית תעלה?), אנחנו עובדים לפי המצב כיום.

המצב כיום הוא ממש לא המצב הנורמלי.
הרי ברור כשמש שהריבית תרד .
לעלות היא כבר תעלה אחרי 12 העלאות.
עובדה שהפד הפסיק

 

[רוני]

המצב כיום הוא ממש לא המצב הנורמלי.
הרי ברור כשמש שהריבית תרד .
לעלות היא כבר תעלה אחרי 12 העלאות.
עובדה שהפד הפסיק

הי,
ההגיון אומר שסביר להניח שהריבית תרד, אבל במציאות קורים בלתמים ומשברים צפויים או בלתי צפויים
בפוליטיקה, בביטחון, שינוי דמוגרפי, אירן גרעינית, מגיפות למיניהן.......

לכן כאשר מקבלים החלטות זה צריך להיות על סמך הנתונים הקיימים ואפילו לקחת מקדם ביטחון שעלול להיות גרוע
יותר, למרות זאת להמשיך להשקיע אבל בהתאמה.

 

[אורי ג.]

המצב כיום הוא ממש לא המצב הנורמלי.
הרי ברור כשמש שהריבית תרד .
לעלות היא כבר תעלה אחרי 12 העלאות.
עובדה שהפד הפסיק

אם אתה יודע כמה ומתי הריבית תעלה במשך 25+ שנים הבאות, אפשר לעשות מזה הרבה כסף, ממש הרבה כסף, עזוב אותך ממשכנתאות.

לכן כאשר מקבלים החלטות זה צריך להיות על סמך הנתונים הקיימים ואפילו לקחת מקדם ביטחון שעלול להיות גרוע
יותר, למרות זאת להמשיך להשקיע אבל בהתאמה.

יס!

 

[האזרח הקטן]

המצב כיום הוא ממש לא המצב הנורמלי.
הרי ברור כשמש שהריבית תרד .
לעלות היא כבר תעלה אחרי 12 העלאות.
עובדה שהפד הפסיק

לכמה היא תרד בעוד שנה? שלוש שנים? שבע שנים?

 

[Paranoid]

המצב כיום הוא ממש לא המצב הנורמלי.
הרי ברור כשמש שהריבית תרד .
לעלות היא כבר תעלה אחרי 12 העלאות.
עובדה שהפד הפסיק

אתה טועה לחשוב שריבית של 5% זה לא נורמלי, מה שלא נורמלי זה מה שהיה בעולם ב-20 השנה האחרונות.
לא הייתה תקופה כזו בהיסטוריה.

אני חושב שהריבית לטווח בינוני (5 שנים) תיהיה גבוה מהריבית היום.
זה שהפד הפסיק לעלות ואף סביר להניח יבצע קצת הורדות בשביל להחזיק את השווקים גבוה לקראת הבחירות
לא אומר כלום על מגמת ההמשך.
דווקא אם מתסכלים על רוב הנתונים לדעתי הסבירות שהריבית תיהיה נמוכה בתקופות הקרובות היא קטנה.

 

[האזרח הקטן]

אתה טועה לחשוב שריבית של 5% זה לא נורמלי, מה שלא נורמלי זה מה שהיה בעולם ב-20 השנה האחרונות.
לא הייתה תקופה כזו בהיסטוריה.

צריך לדעתי לדבר במושגים של ריבית ריאלית.

 

[Homer]

המצב כיום הוא ממש לא המצב הנורמלי.
הרי ברור כשמש שהריבית תרד .
לעלות היא כבר תעלה אחרי 12 העלאות.
עובדה שהפד הפסיק

אמרתי אותו דבר לפני 15 שנה, שביקשו ממני מיליון וחצי שח לדירת 2 וחצי חדרים בגבעתיים בבניין שנבנה בשנות ה-60.... לא קניתי אז, כי חיכיתי שהמצב ישתנה. אבל אני לא בוכה על מה שהיה... עשיתי את זה מספיק שנים. כמו שאורי אמר, אפשר לדעת מה קורה היום, לא מה יהיה בעתיד.

 

[amit]

הרי ברור כשמש שהריבית תרד

צפי לירידה השנה -כן .
ברור כשמש ? ממש לא , בטח כשאתה לוקח משכנתא ל30 שנה.