דירה להשקעה ביד אליהו

[Solidarity]

שלום לכולם,
אני ואשתי בני 37, שנינו הייטקיסטים עם ילד קטן. הון עצמי של כ-3.5M, רוכשים ראשונים.

קיבלנו הצעה דרך חבר לפרויקט ״תדהר בין השדרות” ביד אליהו
פרויקט של 7 בניינים בני 10-17 קומות
אנחנו שוקלים דירת 4 חדרים בקומות העליונות, בערך 4.2 מיליון במודל של 85/15 לא צמוד וללא ריבית. אכלוס סוף 28

הכוונה היא לא לגור שם אלא להחזיק להשכיר ולמכור ב-2032 ואילך. ההימור: פיתוח יד אליהו + קו המטרו והרכבת הקלה יעלו את הערך. בנוסף מקווה שהמשכנתא שתילקח ב2029 כבר תהיה בריבית יותר נמוכה והשוק יתאושש

אשמח לשמוע דעות מכל כיוון - האם זה רעיון גרוע? האם יש דברים שחשוב לבדוק שאולי אני מפספס? אשמח לשמוע הכל

 

[חתול לילה]

ההימור: פיתוח יד אליהו + קו המטרו והרכבת הקלה יעלו את הערך. בנוסף מקווה שהמשכנתא שתילקח ב2029 כבר תהיה בריבית יותר נמוכה והשוק יתאושש

הצלחת לחזות את הכיוון של מחירי הדירות בשנתיים האחרונות? אז מה היומרה לנחש אותם 6 שנים קדימה?

 

[Solidarity]

הצלחת לחזות את הכיוון של מחירי הדירות בשנתיים האחרונות? אז מה היומרה לנחש אותם 6 שנים קדימה?

אתה נגד הקונספט של השקעה לשם עליית ערך? או שיש עסקאות שאתה כן מאמין ששווה לעשות?

לתפיסתי ככל שדווקא טווח הזמן עולה זה אמור להיות דווקא יותר קל לחזות את הכיוון

 

[חתול לילה]

אתה נגד הקונספט של השקעה לשם עליית ערך?

כן. יש יותר מדי משתנים לא ידועים.

לתפיסתי ככל שדווקא טווח הזמן עולה זה אמור להיות דווקא יותר קל לחזות את הכיוון

דבר עם חבר שמנסה למכור דירה עכשיו, ותשאל אותו אם הוא חזה את הכיוון.

 

[Solidarity]

דבר עם חבר שמנסה למכור דירה עכשיו, ותשאל אותו אם הוא חזה את הכיוון.

אתה יכול להגיד את זה גם על הסנופי אחרי נפילה

בסוף השנתיים האחרונות לא מייצגות את המגמה של ה20-30 שנים האחרונות

 

[הורדוס]

למה שלא תקנו דירה למגורים? איפה אתם גרים היום?

ב4.2 מיליון אפשר לקנות היום דירה גדולה במרכז/צפון ישן, לדעתי זאת השקעה הרבה יותר טובה, עם הרבה פחות סיכון מאשר דירה על הנייר ביד אליהו.

 

[Solidarity]

למה שלא תקנו דירה למגורים? איפה אתם גרים היום?

ב4.2 מיליון אפשר לקנות היום דירה גדולה במרכז/צפון ישן, לדעתי זאת השקעה הרבה יותר טובה, עם הרבה פחות סיכון מאשר דירה על הנייר ביד אליהו.

אז המחשבה זה לקנות דירה שאם השוק לא יתנהל כמו שנרצה נוכל לגור בה לפחות לכמה שנים.

אבל בתנאי שוק עם ריבית גבוהה ושוק גרוע זה יהיה ממש מבאס לגור בסיטואציה הזאת.

 

[gili1]

וואי, מחירי הדירות מוטרפים
4.2 מיליון לארבעה חדרים ביד אליהו...
התוכנית זה לשים את כל ה 3.5 מיליון כהון עצמי?

 

[Solidarity]

וואי, מחירי הדירות מוטרפים
4.2 מיליון לארבעה חדרים ביד אליהו...
התוכנית זה לשים את כל ה 3.5 מיליון כהון עצמי?

לא. למנף כמה שאפשר 85/15 עד האכלוס בלי הצמדה ובלי ריבית ואז לקחת משכנתא ב29

 

[הורדוס]

אז המחשבה זה לקנות דירה שאם השוק לא יתנהל כמו שנרצה נוכל לגור בה לפחות לכמה שנים.

אוקי, כלומר אתם רוצים לגור במרכז העיר? ואם לא יסתדר תעברו ליד אליהו?

אבל בתנאי שוק עם ריבית גבוהה ושוק גרוע זה יהיה ממש מבאס לגור בסיטואציה הזאת.

איך תנאי השוק משפיעים על חווית המגורים שלכם?
הריבית של היום לעומת סביבת ריבית נמוכה כמו שהייתה תשנה את ההחזר החודשי ב10-20% לכל היותר, וכשתרד תוכלו למחזר.

לא. למנף כמה שאפשר 85/15 עד האכלוס בלי הצמדה ובלי ריבית ואז לקחת משכנתא ב29

להתחייב לקחת משכנתא ענקית עוד 4 שנים, כאשר יכול להיות שההכנסה שלכם לא תהיה כמו היום בגלל מגוון סיבות זה סיכון, וזה משהו שיכול לשנות את החיים ולאלץ לקצר חלד או לקחת עבודה שלא רוצים.
ויש גם סיכון לשינוי בריאותי שיעלה את מחיר ביטוח החיים עד אז, אבל אפשר פשוט לעשות היום ביטוח כדי לבטל את הסיכון הזה.

ואני חוזר לשאלה המקורית שלי - למה אתם חושבים שדירה ישנה במרכז העיר/צפון ישן לא עדיפה על דירה חדשה ביד אליהו?

 

[אורי ג.]

אנחנו שוקלים דירת 4 חדרים בקומות העליונות, בערך 4.2 מיליון במודל של 85/15 לא צמוד וללא ריבית. אכלוס סוף 28

כמה עולה דירה כזו מאוכלסת? מנסיוני הרבה פחות.

 

[Solidarity]

כמה עולה דירה כזו מאוכלסת? מנסיוני הרבה פחות.

אני מוצא באמת דירות 4 חדרים ב2.5-3 בפרויקט next ממש ממול לפרויקט הנוכחי.

אבל האם השווי של דירה שנבנתה ב2021 זהה לדירה שנבנתה כ2029? איך מתמחרים כמה 9 שנים שוות?

להתחייב לקחת משכנתא ענקית עוד 4 שנים, כאשר יכול להיות שההכנסה שלכם לא תהיה כמו היום בגלל מגוון סיבות זה סיכון, וזה משהו שיכול לשנות את החיים ולאלץ לקצר חלד או לקחת עבודה שלא רוצים.

פה נכנס ההון העצמי שלנו. במקרים ממש גרועים אני אממש.

ואני חוזר לשאלה המקורית שלי - למה אתם חושבים שדירה ישנה במרכז העיר/צפון ישן לא עדיפה על דירה חדשה ביד אליהו?

המחירים במרכז העיר יקרים משמעותית מיד אליהו ממה שאני מכיר.
אתה חושב שב4 מיליון אני קונה דירת 4 חדרים בצפון ישן?

 

[אורי ג.]

אבל האם השווי של דירה שנבנתה ב2021 זהה לדירה שנבנתה כ2029? איך מתמחרים כמה 9 שנים שוות?

מעריכים או ששוכרים שמאי.

 

[הורדוס]

אני מוצא באמת דירות 4 חדרים ב2.5-3 בפרויקט next ממש ממול לפרויקט הנוכחי.
אבל האם השווי של דירה שנבנתה ב2021 זהה לדירה שנבנתה כ2029? איך מתמחרים כמה 9 שנים שוות?

לא יודע, אבל ההפרש לדעתי יותר נמוך מה1.2 מיליון שמבדילים בין שתי האפשרויות שהצגת.

פה נכנס ההון העצמי שלנו. במקרים ממש גרועים אני אממש.

ועדיין, יכול להיות שתעמוד בפני הבחירה האם לקצר חלד, להתפשר על עבודה, לא להקים את העסק שרצית, לא ללכת ללמוד או כל דבר אחר, או לנעול את כל ההון שלך בדירה ביד אליהו, או לחלופין למכור אותה ולבזבז כמה מאות אלפים על מיסים ועלויות עסקה.

המחירים במרכז העיר יקרים משמעותית מיד אליהו ממה שאני מכיר.
אתה חושב שב4 מיליון אני קונה דירת 4 חדרים בצפון ישן?

יש דירות 90-110 מטר ישנות, בלי מעלית וחנייה ועם רצפה ישנה של 20*20.
לדעתי זה עדיף והמיקום הרבה יותר חשוב מכמה הדירה חדשה.
ואם זה בצפון הישן ולא מרכז העיר אז גם סביר שתהיה אפשרות לתמ״א בעתיד הנראה לעין.

 

[UnitTest]

אני מוצא באמת דירות 4 חדרים ב2.5-3 בפרויקט next ממש ממול לפרויקט הנוכחי.

2.5 מליון לדירת 4 חדרים חדשה יחסית ביד אליהו?? תוכל לשלוח איפה מצאת? אני חותם היום במחיר כזה

 

[iam]

בתור תושב האזור המחיר הזה לא ריאלי לאוכלוסיה פה, אם כבר לקנות דירה באזור רק דירה שמיועדת לפינוי בינוי בעתיד

 

[קפיצת הדרך]

אני מוצא באמת דירות 4 חדרים ב2.5-3 בפרויקט next ממש ממול לפרויקט הנוכחי.

אבל האם השווי של דירה שנבנתה ב2021 זהה לדירה שנבנתה כ2029? איך מתמחרים כמה 9 שנים שוות?

לא הבנתי, יש לך *כיום* דירה חדשה דומה, עם ממ״ד וחניה, שנבנתה בשנת 2021 ב- 2.5-3 מליון שקל??
ולדעתך דירה *על הנייר* שעדיין לא נבנתה שווה יותר מדירה *חדשה* קיימת??
ולא רק שווה יותר אלא שווה יותר במעל מליון-מליון וחצי שקל?
WTF

9 שנים שוות הרבה מאוד כסף. אבל הן שוות יותר דווקא עבור הנכס שאתה מקבל עכשיו לא עבור הנכס העתידי. 9 השנים הללו אמורות היו להוריד את המחיר של הדירה שעדיין לא קיימת…

אז נכון שיש לך ״מבצע״ של 15%-85%. אבל ברגע שאתה מתחייב לסכום כל כך גבוה בזמן מאוד מאוד מוגדר וקצר, מן הסתם לא תוכל להסתכן בהשקעה מנייתית, וכנראה הרווח העקרי שתראה מזה יהיה מהפקדה בקרן כספית (כלומר הצמדה למדד או ריבית נמוכה יחסית).
זאת לעומת שכר דירה שתוכל לקבל בדירה הקיימת שתקנה במיליון וחצי שקלים פחות, כאשר את שאר הכסף שיישאר לך (ביחס לעסקה השנייה) תוכל להשקיע ב- 100% מניות.