• התוכן שלפניכם איננו ייעוץ פיננסי. הוא אולי נחזה ככזה, ואף נשמע ככזה, אבל למרבה הפלא, הוא איננו כזה, וממילא לא יכול להיחשב תחליף לייעוץ מטעם בעל הרישיון המתאים, לרבות ייעוץ מס, ייעוץ פנסיוני או ייעוץ השקעות המתחשב בצרכיו המיוחדים של כל אדם. מכאן שאין לראות בתכני הפורום המלצה לביצוע פעולות כלשהן בניירות ערך או בנכסים אחרים, וכל הסתמכות עליהם תהיה באחריות הקורא בלבד. האחריות לאמור בכל הודעה, ובכלל זה החובה לעמוד בהוראות כל דין, היא על מחברה בלבד ואין לייחס את האמור בה לבעלת האתר.

דירה ראשונה להשקעה- כמה שאלות

Mister Ben

משתמש סולידי
הצטרף ב
24/3/21
הודעות
170
דירוג
24
אהלן,

זוג צעיר, התחתנו עכשיו, שווי במזומן כ1.9 משח (ללא פנסיות). חשבו לפצל את הסכום ולשים כמיליון בדירה להשקעה. אנחנו ללא רקע מסודר בנדלן ועד עכשיו השקענו בעיקר בשוק ההון. מעוניינים לנצל הטבת מס רכישה והשקעה של כסף ש'נהנים' ממנו במסגרת המשכנתא. חשבנו למשל על פרוייקט בנתניה, של פינוי בינוי. המיקום טוב ולהערכתי (גרתי בשכונה לפני כעשור) יהיה ביקוש לשכירות.
פרטים שהצלחנו להשיג על הפרוייקט:
⁠7:93 במקום 15:85 (לא בטוח מה זה אומר)
- ⁠אפשרות מכירה אחרי שנתיים
- ⁠שכר טרחת עו״ד יזם כלול בעסקה
- דירת 3 חדרים עולה החל מ 2.55, כך שזה מתאים לבעלי הון עצמי של כ-180k ש״ח.
- הצמדה בסך 60 אלף ש״ח לכל היותר.

שאלות מרכזיות:
- מבחינת שכירות האם משתלם לקנות 3 או 4 חדרים?
- כמה הון עצמי דרוש לדירה כזאת?
- נניח ודרוש הון עצמי של כ700K לפי מחשבון שמצאתי, מדובר על משכנתא של כ1.8 משח. כמה הכנסה פנויה/משכורת נטו הבנק דורש על סכומים כאלה?
- מה המשמעות של 7:93?


אשמח גם לחומרי קריאה בנושא. תודה!
 
מה המשמעות של 7:93?
במועד החתימה אתה משלם לקבלן רק 7% מעלות הדירה, ולקראת מסירה את שאר ה93%. בדרך כלל עושים זאת דרך הלוואת גישור שאתה חתום עליה, אך הקבלן משלם את הריבית במשך כל תקופת הבניה, וכאשר הבניה מסתיימת אתה ממיר אותה במשכנתא (פחות השלמה של ההון העצמי).
 
- כמה הון עצמי דרוש לדירה כזאת?
דירה ראשונה, אפשר לקבל עד 75% משכנתא. זה בשני תנאים:
1. שהבנק משתכנע שהדירה שווה את הסכום שאתה משלם (בדירה יד 2, עושים שמאות. אם השמאי מעריך בסכום שחתמת עליו, אחלה. לא יודע איך זה עובד כשאין דירה עדיין).
2. שההחזר החודשי למשכנתא לא יעלה על 33-40% מההכנסות נטו של משק הבית (בניכוי הלוואות קיימות). קח באופן גס נגיד ריבית 5% ל-30 שנה, יוצא 537 שקל לכל 100 אלף. אז נגיד 1.8 מיליון יוצא 537*18=9666. כלומר צריך הכנסה של קרוב ל-25-28 אלף שקל נטו (אחרי הלוואות וכו' אם יש) כדי שיאושר. וכדאי לא להיות על הקשקש. אז כדאי מאוד שהנטו יהיה 30 ולא 25.
 
האם אתה מתכוון להחזיק בדירה או שאתה מתכוון למכור לפני השלמת ה-93%?

בהנחה שהחזר של משכנתא של 1.8 מיליון ש"ח הוא כ-10 אלף ש"ח. אז דרושה הכנסה של 25 אלף ש"ח כדי לאשר משכנתא כזו. אם כי ההמלצה היא לכוון להכנסה של 30 אלף ש"ח לפחות ברמות החזר כאלה.

כאשר הדירה תהיה מוכנה. מה גובה השכירות שתקבל? אני מקווה שאתה מבין שאם הסכום יהיה קטן מ-10 אלף ש"ח אתה תהיה בתזרים שלילי.
זה לא משהו רע בהכרח, רק משהו שצריך להבין אותו מראש ואת ההשלכות שלו.
 
- גם לא לשכוח שיש מיסוי על הכנסה משכירות, ייתכן ותהיה בטווח הפטור.
- נניח ותשכירו את הדירה, ואז תרצו לרכוש את דירת המגורים שלך. האם אתה מודע להשלכות? נזילות, ההון בקירות, מס רכישה...

לרוב, בהתחלה רוכשים את דירת המגורים ובהמשך מחפשים את דירת ההשקעה. יש הגיון פיננסי ומיסוי בסדר הזה.
 
שלום מר בן!
עונה כיועץ משכנתא.
אהלן,

זוג צעיר, התחתנו עכשיו, שווי במזומן כ1.9 משח (ללא פנסיות). חשבו לפצל את הסכום ולשים כמיליון בדירה להשקעה. אנחנו ללא רקע מסודר בנדלן ועד עכשיו השקענו בעיקר בשוק ההון. מעוניינים לנצל הטבת מס רכישה והשקעה של כסף ש'נהנים' ממנו במסגרת המשכנתא. חשבנו למשל על פרוייקט בנתניה, של פינוי בינוי. המיקום טוב ולהערכתי (גרתי בשכונה לפני כעשור) יהיה ביקוש לשכירות.
פרטים שהצלחנו להשיג על הפרוייקט:
⁠7:93 במקום 15:85 (לא בטוח מה זה אומר)
אני לא מבין מה אומר המספר הזה.
- ⁠אפשרות מכירה אחרי שנתיים
מניסיון - אלא אם הפרוייקט בנוי כבר, ויש טופס 4, יהיה לך קושי אדיר למכור את הנכס, מכיוון שבנקים למשכנתאות לא ששים (בלשון המעטה) להיכנס בנעלי בעלי בעל דירה אחר.
- ⁠שכר טרחת עו״ד יזם כלול בעסקה
מעולה.
- דירת 3 חדרים עולה החל מ 2.55, כך שזה מתאים לבעלי הון עצמי של כ-180k ש״ח.
את זה לא הבנתי. אם הדירה שווה 2.55 מש"ח, ואתה בעל דירה יחידה, אז אתה חייב בלפחות 25% הון עצמי.
- הצמדה בסך 60 אלף ש״ח לכל היותר.
האם הקבלן מסוגל לחסום את זה בצורה מוגדרת בחוזה? אם כן, אחלה!
שאלות מרכזיות:
- מבחינת שכירות האם משתלם לקנות 3 או 4 חדרים?
- כמה הון עצמי דרוש לדירה כזאת?
25% משווי הנכס, זה לא רק לדירה כזו, זה תמיד (אלא אם מדובר בפרוייקטים של מחיר למשתכן/דירה בהנחה)
- נניח ודרוש הון עצמי של כ700K לפי מחשבון שמצאתי, מדובר על משכנתא של כ1.8 משח. כמה הכנסה פנויה/משכורת נטו הבנק דורש על סכומים כאלה?
אתה צריך 40% מהכנסתך הפנויה.
- מה המשמעות של 7:93?
אני לא יודע...
אשמח גם לחומרי קריאה בנושא. תודה!


בהצלחה רבה!
אייל מFINWIZ
 
האם אתה מתכוון להחזיק בדירה או שאתה מתכוון למכור לפני השלמת ה-93%?

בהנחה שהחזר של משכנתא של 1.8 מיליון ש"ח הוא כ-10 אלף ש"ח. אז דרושה הכנסה של 25 אלף ש"ח כדי לאשר משכנתא כזו. אם כי ההמלצה היא לכוון להכנסה של 30 אלף ש"ח לפחות ברמות החזר כאלה.

כאשר הדירה תהיה מוכנה. מה גובה השכירות שתקבל? אני מקווה שאתה מבין שאם הסכום יהיה קטן מ-10 אלף ש"ח אתה תהיה בתזרים שלילי.
זה לא משהו רע בהכרח, רק משהו שצריך להבין אותו מראש ואת ההשלכות שלו.
את זה אני מבין היטב, וחושב שיהיה תזרים שלילי. לא מצליח להבין איך עסקה כזאת רווחית (אבל הרבה אנשים משקיעים בנדלן) ובגלל זה שאלתי
 
היום תשואת השכירות היא בסביבות 2.5-3 אחוזים בשנה.
נניח שקניתי דירה, אז מה ההוצאות לצורך דוח שנתי.
2% שנתי זה פחת.
במשכנתא חדשה היום שהיא 75% משווי הדירה, הריבית היא לפחות 5% בשנה? כלומר לפחות 3.75% משווי הדירה בשנה הראשונה, וקצת פחות בשנים הבאות.
רק זה ביחד מדובר על 5.75% משווי הדירה הוצאה מוכרת כל שנה.
ההוצאה גדולה מההכנסה? יש בעצם הפסד לצרכי מס, שבהגשת דוח שנתי ניתן להעביר לשנה הבאה...
מחישוב שעשיתי לא מזמן, הגעתי למסקנה שלפחות ב־15 השנים הראשונות, לא ניתן לרשום רווח לצרכי מס, ולכן לא לשלם מס על ההשכרה.
 
היום תשואת השכירות היא בסביבות 2.5-3 אחוזים בשנה.
נניח שקניתי דירה, אז מה ההוצאות לצורך דוח שנתי.
2% שנתי זה פחת.
הכל נכון אבל ללא קשר שכירות של עד 5,654 ש"ח בחודש בכל מקרה פטורה ממס ואם אתה שוכר דירה אחרת וזו דירתך היחידה אז הפטור הוא 7,500 ש"ח בחודש, זה לבד מכניס את רוב הנכסים בארץ תחת מטריית הפטור לדירה יחידה וגם פטור מדו"ח על הדרך.
 
נערך לאחרונה ב:
היום תשואת השכירות היא בסביבות 2.5-3 אחוזים בשנה.
נניח שקניתי דירה, אז מה ההוצאות לצורך דוח שנתי.
2% שנתי זה פחת.
במשכנתא חדשה היום שהיא 75% משווי הדירה, הריבית היא לפחות 5% בשנה? כלומר לפחות 3.75% משווי הדירה בשנה הראשונה, וקצת פחות בשנים הבאות.
רק זה ביחד מדובר על 5.75% משווי הדירה הוצאה מוכרת כל שנה.
ההוצאה גדולה מההכנסה? יש בעצם הפסד לצרכי מס, שבהגשת דוח שנתי ניתן להעביר לשנה הבאה...
מחישוב שעשיתי לא מזמן, הגעתי למסקנה שלפחות ב־15 השנים הראשונות, לא ניתן לרשום רווח לצרכי מס, ולכן לא לשלם מס על ההשכרה.
לפי איזה מס שולי חישבת?
לקחת בחשבון את התוספת במס שבח?
 
אם יוצא הפסד לצרכי מס בשוטף, אז מה משנה אחוז המס?
הכוונה, מתי זה משתלם כפונקציה של מס שולי/ריבית/מחיר דירה/שכירות או לצורך העניין הנתונים מהדוגמא שראית שזה משתלם.

איך מס שבח קשור לתשלום מס על שכירות?
כי אי אפשר לקזז פעמיים פחת גם בהשכרה וגם על מס שבח במכירה
 
הכוונה, מתי זה משתלם כפונקציה של מס שולי/ריבית/מחיר דירה/שכירות או לצורך העניין הנתונים מהדוגמא שראית שזה משתלם.
החישוב שאני עשיתי הראה שאין רווח לצרכי מס 15 שנה (כמובן בתנאים של המשכנתא והעלות של הדירה שאחי קנה), אחרי 15 שנה כשיהיה רווח לצרכי מס, אז אפשר יהיה להתחשב באחוזי המס השולי, אבל אני מאמין שכבר לפני זה נבדוק כמה פעמים (15 פעם) מה משתלם מבחינת מיסוי.
כי אי אפשר לקזז פעמיים פחת גם בהשכרה וגם על מס שבח במכירה
ברגע שדירה מושכרת, הפחת מקוזז מהעלות שלה לצורך חישוב מס שבח, זה לא משנה לפי איזה מסלול מס אתה משלם על השכירות.
אסייג את האמירה הזאת, בכך שיש תביעה יצוגית בנושא קיזוז הפחת מהעלות במקרה של מיסוי עם מסלול הפטור.

לא איש מקצוע, השימוש בתוכן הרשומה על אחריות הקורא בלבד
 
אין תוספת במס שבח, וזאת על פי פסיקה אחרונה.
כלומר מי שהשכיר במסלול הפטור מחוייב במכירה במס שבח, לא יצטרך להוסיף פחת? או שהבנתי לא נכון את ההקשר?
 
כלומר מי שהשכיר במסלול הפטור מחוייב במכירה במס שבח, לא יצטרך להוסיף פחת? או שהבנתי לא נכון את ההקשר?
החישוב של המס שבח יהיה זהה לחלוטין, לא משנה באיזה מסלול שכ"ד השתמשת, אם יש לך פטור או לא זה סיפור אחר.
 
אם הדירה בשלב השלד- זה אומר שיש התחלת בנייה אבל אין טופס 4?
מה הסיכון העקרוני בלקנות את זה על הנייר (כלומר, משלמים 7% בלבד במעמד החוזה ו- 93% בסיום הבניה בעוד 3.5 שנים)?

להשוות את זה למודעה אחרת באיזור שנראית הרבה יותר משתלמת 'למכירה דירת 5 חדרים בגודל של 103 מ"ר ועוד 12 מטר מרפסת+חניה וקומה 16.תחילת בניה בקיץ-קבלת שכר דירה לעל אורך תקופה הבניה' ב2.6 משח.. איפה הקאצ'/עז?
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
H חששות לפני קניית דירה ראשונה להשקעה - האם יש ביקוש לדירות 2 חדרים? נדל"ן 15
yotamavi דירה ראשונה להשקעה נדל"ן 9
הירהורים דירה ראשונה להשקעה - מה עוד לבדוק לפני שמתחילים ענייני חוזים עם עו"ד ? נדל"ן 12
L אזרח אמריקאי - דירה ראשונה להשקעה נדל"ן 0
F נקודת כניסה התחלתית להשקעה בדירה במרכז (דירה ראשונה) נדל"ן 11
Nons Ense רכישת דירה ראשונה להשקעה מיד 2 איך וממה מתחילים? נדל"ן 1
F דירה ראשונה להשקעה בשדרות למשל נדל"ן 17
C דירה ראשונה להשקעה - תחילת המסע נדל"ן 11
Y לבטים לפני רכישת דירה ראשונה להשקעה נדל"ן 0
Y ייעוץ בנוגע לרכישת דירה ראשונה להשקעה נדל"ן 18
M קיבלתי הצעה לרכישת דירה ראשונה להשקעה - דעתכם? נדל"ן 4
ttmoon תמהיל משכנתא, דירה ראשונה להשקעה, מחיר למשתכן נדל"ן 0
T דירה להשקעה ראשונה נדל"ן 8
D דירה ראשונה להשקעה - ללא מתווך וייעוץ נדל"ן 0
ג זוג צעיר מחפש איפה לקנות דירה ראשונה להשקעה נדל"ן 9
E דירה ראשונה להשקעה - החזר חודשי ומגורים נדל"ן 42
S שאלות בנוגע למחקר לפני קניית דירה ראשונה להשקעה - בדגש על התחדשות עירונית נדל"ן 11
השועל תמהיל משכנתא | דירה ראשונה להשקעה טווח רחוק נדל"ן 44
א דירה ראשונה להשקעה נדל"ן 0
השועל דירה ראשונה להשקעה לזוג צעיר נדל"ן 31
O תמהיל משכנתא עבור דירה ראשונה להשקעה נדל"ן 5
ק רכישת דירה ראשונה להשקעה, דברים שחייבים לדעת? נדל"ן 1
mr.mo מימון דירה ראשונה להשקעה הון עצמי מול משכנתא נדל"ן 26
ל רכישת דירה ראשונה-דירה להשקעה נדל"ן 7
ס דירה ראשונה (מחיר למשתכן) ומשכנתא נדל"ן 1
ע הון עצמי גבוה מה לעשות ברכישת דירה ראשונה נדל"ן 34
S האם כדאי לפתוח קרן השתלמות של 380 אל"ש לקנית דירה ראשונה או לקחת הלוואה/משכנתא פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 16
G עצה לגבי רכישת דירה ראשונה / התנהלות כלכלית נדל"ן 1
M דירה ראשונה- הון עצמי+ מתנה נדל"ן 12
הירהורים מה ההגיון שריבית במשכנתא כנגד דירה ללא חובות, יותר גבוהה מריבית במשכנתא ראשונה? נדל"ן 5
ח משכנתא - חצי דירה ראשונה וחצי דירה שניה נדל"ן 4
L רכישת דירה ראשונה מקבלן נדל"ן 4
M רכישת דירה ראשונה נדל"ן 12
ב קנית דירה ראשונה - איפה שווה? נדל"ן 3
M קניית דירה ראשונה בפרויקט דירה בהנחה - השוואת תמהילים נדל"ן 52
J קניית דירה ראשונה - התלבטויות נדל"ן 2
J קניית דירה ראשונה נדל"ן 4
T רכישת דירה ראשונה באיזור חיפה ללא משכנתא נדל"ן 14
A קניית דירה ראשונה - איפה מתחילים? נדל"ן 3
N קניית דירה ראשונה למגורים בזמן המלחמה אוף טופיק 10
P דירה ראשונה | מגורים או השקעה | פוקוס בחיפוש נדל"ן 14
N קנית דירה ראשונה למגורים - התאבדות כלכלית או החלטה חכמה? נדל"ן 8
מ דירה ראשונה - הגדרת תקציב ותזרים חודשי. נדל"ן 1
Mufasa קניית דירה ראשונה להייטקיסט בן 26 נדל"ן 87
א שאלות - שלבים בקניית דירה ראשונה ושאלות כלליות נדל"ן 27
B התלבטות לגבי סוג משכנתא לרכישת דירה ראשונה נדל"ן 8
מ התייעצות - דירה ראשונה נדל"ן 0
ד מס רכישה על דירה ראשונה, מתחת ל5 מליון אוף טופיק 1
ד הצעת מחיר ראשונה במכירת דירה נוטה להיות ההצעה הכי טובה? נדל"ן 10
ש התייעצות לגבי דירה ראשונה מינוף או הון עצמי נדל"ן 2

נושאים דומים

Back
למעלה