• התוכן שלפניכם איננו ייעוץ פיננסי. הוא אולי נחזה ככזה, ואף נשמע ככזה, אבל למרבה הפלא, הוא איננו כזה, וממילא לא יכול להיחשב תחליף לייעוץ מטעם בעל הרישיון המתאים, לרבות ייעוץ מס, ייעוץ פנסיוני או ייעוץ השקעות המתחשב בצרכיו המיוחדים של כל אדם. מכאן שאין לראות בתכני הפורום המלצה לביצוע פעולות כלשהן בניירות ערך או בנכסים אחרים, וכל הסתמכות עליהם תהיה באחריות הקורא בלבד. האחריות לאמור בכל הודעה היא על מחברה בלבד ואין באמור בה כדי לשקף את דעותיה של בעלת האתר.
  • חשבון מסחר באקסלנס טרייד : סנט למניה במסחר בארה"ב (מינימום $5 לעסקה), פטור מדמי טיפול לשנתיים, קורס במתנה ובונוס 100 ש"ח למצטרפים חדשים. להצטרפות דיגיטלית לחצו כאן .

דירה להשקעה ברומניה

  • פותח הנושא פותח הנושא ShayInvests
  • פורסם בתאריך פורסם בתאריך

ShayInvests

משתמש רשום
הצטרף ב
4/4/21
הודעות
3
דירוג
0
היי חברים,
אני בוחן השקעה לטווח בינוני-ארוך באמצעות רכישת דירה ברומניה, באיזור טוב בבוקרשט בו מתגוררת אוכלוסיה אמידה יחסית.
מימון ההשקעה יבוצע ע״י הון עצמי או שילוב של הון עצמי והלוואות ע״ב קרנות השתלמות, פנסיה וכדומה.
הנחות היסוד שלי שאצטרך למצוא פירמות רומניות פופולריות שדוברים אנגלית היטב על מנת לסייע בכל ההליכים הבירוקרטיים, והתבססות על חברת ניהול שתמצא שוכרים ותטפל בעניינים שוטפים.
רצ״ב תחשיב שביצעתי המניח שווי דירה של כ-200 אלף יורו ומנסה להתחשב בכל עמלה או הוצאה שיכולתי לחשוב עליה (על בסיס מידע שקוששתי באינטרנט וב-chatGPT).
הערכת התשואה החודשית על הדירה התחשבה במספרים העליונים בסקאלות העמלות והעליות.

התקווה היא שמעבר לתשואה יהיו עליות ערך של הנדל״ן, בין השאר במידה ורומניה תצטרף ליורוזון ותאמץ את מטבע היורו.

אשמח לחוות דעתכם, להערות והארות!
 
היי, עד כמה אתה מכיר את רומניה?
- האם אתה מודע לתרבות השוחד?
- האם אתה מודע להגירה השלילית של הצעירים המשכילים?
- אולי פחות מזיז לך, אבל האם אתה מודע לזה שרומניה הקפיאה את השבת הרכוש היהודי כפי שהתחייבה לעשות לפני עשר שנים עם הכניסה לאיחוד?
 
סיכון גבוה מדי לטעמי. זה ממש uncharted water עבור אדם מן הישוב. מה שנראה טוב באקסלים יכול בקלות להתרסק על קרקע המציאות.
 
היי חברים,
אני בוחן השקעה לטווח בינוני-ארוך באמצעות רכישת דירה ברומניה, באיזור טוב בבוקרשט בו מתגוררת אוכלוסיה אמידה יחסית.
מימון ההשקעה יבוצע ע״י הון עצמי או שילוב של הון עצמי והלוואות ע״ב קרנות השתלמות, פנסיה וכדומה.
הנחות היסוד שלי שאצטרך למצוא פירמות רומניות פופולריות שדוברים אנגלית היטב על מנת לסייע בכל ההליכים הבירוקרטיים, והתבססות על חברת ניהול שתמצא שוכרים ותטפל בעניינים שוטפים.
רצ״ב תחשיב שביצעתי המניח שווי דירה של כ-200 אלף יורו ומנסה להתחשב בכל עמלה או הוצאה שיכולתי לחשוב עליה (על בסיס מידע שקוששתי באינטרנט וב-chatGPT).
הערכת התשואה החודשית על הדירה התחשבה במספרים העליונים בסקאלות העמלות והעליות.

התקווה היא שמעבר לתשואה יהיו עליות ערך של הנדל״ן, בין השאר במידה ורומניה תצטרף ליורוזון ותאמץ את מטבע היורו.

אשמח לחוות דעתכם, להערות והארות!
אתה הולך להשקיע במדינה שאינה דמוקרטית לגמרי, עם מלא מתווכים שיכולים לעקוץ אותך, בלי שום יתרון יחסי בשוק, בשביל 4 אחוז נטו וחלומות על עליית ערך?
 
מכל המקומות דווקא רומניה? ביקרת שם מתישהו? מרגיש לך נכון לעשות עסקים עם המקומיים מרחוק ?


בהצלחה ידידי
 
בתור מי השקיע בנדל"ן בחו"ל - לא ממליץ.
בתקופת קורונה הייתה תקופה שלא נתנו לי להיכנס למדינה כי אין לי אזרחות. די מעצבן כשאתה לא יכול לבקר בדירה שלך. גם אחרי קורונה קיים סיכון שפשוט לא יתנו לך להיכנס למדינה מאיזה שהיא סיבה.
במקרה ויש איזה שהיא בעיה בדירה, נניח הצפה או נזילה, מי הולך לטפל בזה? אם אין לך שם קרובים או חברים שאתה יכול להשאיר להם מפתחות אתה תהיה בבעיה. בכל תיקון או שיפוץ, אתה תצטרך להתנהל מול אנשי מקצוע מקומיים. אם אתה לא מכיר את השפה ואת התרבות המקומית, אתה תהיה בבעיה כי יש סיכוי גדול שפשוט יעבדו עליך. רוב הסיכויים שאתה לא מכיר את החוקים של המדינה ואיך להתנהל עם הדיירים ועם הרשויות. תצטרך לסגור את ענייני המס גם במדינה שהדירה נמצאת בה וגם בישראל. את הכל תצטרך ללמוד בדרך הקשה. כל פעם תצטרך לטוס לשם ולסגור דברים. ואז במקום ההשקעה עם ראש שקט, הדירה הזאת תהפוך להיות לכאב ראש שלך.
אם לפני זה לא התעסקת עם נדלן אז יש גם סיכונים שקשורים לנדלן בלי קשר לזה שהדירה נמצאת בחול. למדתי הרבה דברים שהייתי צריך לבדוק כבר אחרי שקניתי את הנכס. במקרה שלי היה לי יותר מזל משכל. אבל אי אפשר כל הזמן להסתמך על המזל.

חברת ניהול זה נחמד על הנייר. אני לא פגשתי חברת ניהול שבאמת תטפל בכל הבעיות שלך כדי שאתה תהיה בראש שקט. אולי ברומניה יש כאלה. 30% מעלות השכירות, חברת ניהול לוקחת על זה שהיא מוצאת שוכרים לטווח קצר ושירותי ניקיון.
 
נערך לאחרונה ב:
חברת ניהול זה נחמד על הנייר. אני לא פגשתי חברת ניהול שבאמת תטפל בכל הבעיות שלך כדי שאתה תהיה בראש שקט. אולי ברומניה יש כאלה. 30% מעלות השכירות, חברת ניהול לוקחת על זה שהיא מוצאת שוכרים לטווח קצר ושירותי ניקיון.
מכיר איזה מישהי ישראלית שכבר הרבה שנים שם. גם גרה וגם מתעסק בנדלן (חברה של חברה קרובה)
יעזור לך שאשיג לך את הנייד שלה?? [עריכה: סליחה]
@ShayInvests
[לא קשור לעניין]
 
נערך לאחרונה ב:
כמו באחרים כתבו - לא מומלץ:
* תרבות שוחד
* הבנתי (לפני עשור) היה צריך שותף מקומי שיהיה בחלקיות על הבעלות (המשטר לא הרשה למכור 100% מהנכס לבעלות זרה)
* לדעתי זה לא משתלם עבור 5% תשואה - יש לך היום צמוד מדד + 3% באגח.
* אל תשכח את עלויות ההלוואות שלך - הפריים היום יותר מ 5%...
* יש גם עלויות ניוד מט"ח.
* ועלויות עו"ד ורו"ח שנתיות (גם אם זה ברייטנר...)
@ShayInvests
 

* לדעתי זה לא משתלם עבור 5% תשואה - יש לך היום צמוד מדד + 3% באגח.

אסור להמליץ בפורום - אבל הנה 2 דוגמאות:

קונצרני צמוד מדד: תשואה צפויה מדד + 3.08%

תל בונד 40: תשואה צפויה מדד + 2.84%
(נכון להיום)

התשואה יכולה לעלות או לרדת בהתאם למדד/ריבית נתוני מקרו ומיקרו - אין המלצה. אתה חייב להבין איך אג״ח עובד כדי לקנות.
בהנחה שאת קונה היום את האג״חים במדד - ומחזיק עד הסוף - זה התשואה שאתה תראה (יש לך אפשרות ״לקבע״ את התשואה).
זה כמובן בהנחה שאין תספורת (זה אגחים חברות) - אבל אם אתה מחזיק סל - אז אתה מקטין את הסיכון...
@יעקב 1
 
אם אתה מדבר על קונצרני זה מגיע עם סיכון מובנה וגדול למדי.
לא סתם מקבלים על זה את הריבית הגבוהה הזו.
 
אם אתה מדבר על קונצרני זה מגיע עם סיכון מובנה וגדול למדי.
לא סתם מקבלים על זה את הריבית הגבוהה הזו.
נכון - יש סיכון
אבל לא גבוה - והוא מתחלק על פני 60 חברות שונות - מתחומים שונים.
לדעתי - בשנים האחרונות - לא היתה אף תספורת (אי תשלום) מהחברות במדדים המובילים (תל בונד 60) - ואולי היה החזר החלקי לאגח בודד - בשנה נתונה. לא נורא.

גם בדירה - בטח בבוקרשט יש סיכונים - ולא מעט.
שאתה אפילו לא מודע להם.

סתםדגומא - לדירה שאח שלי קנה בחיפה - פתאום הוא ראה שפתחו סטקייה מתחת לדירה שלו + העבירו ארובה לאורך הסלון שלו (מבחוץ).
מסתבר שהכל חוקי - רק שפתאום כל הדירה מריחה כמו מקדונלדס.
ישר מכר את הדירה לתושב חוץ שלא ביקר...
אבל תחשוב איזה ירידת ערך בבת-אחת - משהו שהוא חיצוני ולא צפוי.
 
אבל לא גבוה - והוא מתחלק על פני 60 חברות שונות - מתחומים שונים.
תסתכל איך המדד התנהג בתקופת הקורונה. ממש לא הייתי קורא לזה סיכון נמוך.

אם כי אני מסכים שבדירה יחידה הסיכון הרבה יותר גבוה, ובפרט בדירה ברומניה.
 
היי חברים,
אני בוחן השקעה לטווח בינוני-ארוך באמצעות רכישת דירה ברומניה, באיזור טוב בבוקרשט בו מתגוררת אוכלוסיה אמידה יחסית.
מימון ההשקעה יבוצע ע״י הון עצמי או שילוב של הון עצמי והלוואות ע״ב קרנות השתלמות, פנסיה וכדומה.
הנחות היסוד שלי שאצטרך למצוא פירמות רומניות פופולריות שדוברים אנגלית היטב על מנת לסייע בכל ההליכים הבירוקרטיים, והתבססות על חברת ניהול שתמצא שוכרים ותטפל בעניינים שוטפים.
רצ״ב תחשיב שביצעתי המניח שווי דירה של כ-200 אלף יורו ומנסה להתחשב בכל עמלה או הוצאה שיכולתי לחשוב עליה (על בסיס מידע שקוששתי באינטרנט וב-chatGPT).
הערכת התשואה החודשית על הדירה התחשבה במספרים העליונים בסקאלות העמלות והעליות.

התקווה היא שמעבר לתשואה יהיו עליות ערך של הנדל״ן, בין השאר במידה ורומניה תצטרף ליורוזון ותאמץ את מטבע היורו.

אשמח לחוות דעתכם, להערות והארות!

היי
בשנת 99 השקעתי בשוק זה ומכרתי בשנת 2005, אני רוצה לתת לך נקודה למחשבה, בסכום שאתה מתכוון להשקיע, אתה יכול למצוא נכס במדינה מערבית עם כלכלה
חזקה ומפותחת, שכר ממוצע גבוה יותר, התנהלות באנגלית, עם חוקי השכרה ותשתיות של חברות ניהול ואנשי מקצוע רבים המקטנים את רמת הסיכון של ההשקעה.

לגבי ההצטרפות ליורוזון ומטבע היורו, דיברו על זה עוד בשנות התשעים המאוחרות שזה בקרוב מתממש כשהכלכלה תהיה מספיק חזקה ומוכנה לזה.

אני לא פוסל להשקיע בבוקרשט, מניסיון של שנים אני מעדיף להשקיע בחו"ל בכלכלות גדולות.
 
יכול להגיד לך בתור מישהו שגר באירופה בעיר בירה אחרת -- ממליץ *בחום* לעשות מחקר רציני על רומניה. האם זו מדינה ידודותית לבעלי דירות, או לדיירים? תבדוק גם על: חוקי הגנת הדייר, עליית מחירים לאורך השנים, תנאי שוק, תנאים פוליטיים, האם יש בעיית דיור, האם הממשלה מתכוונת לעשות משהו לגבי זה, רגולציות, יחס למשקיעים זרים, מצב הכלכלה, מיסוי, אמנת המס בין ישראל-רומניה, התנהלות בירוקרטית מול רומניה וכו׳.

אני יכול להגיד לך שבמדינה שאני גר בה, אם אני משווה אותה עם ישראל - התנאים שונים לחלוטין. זה נכון שרומניה לא משתמשת ביורו עדיין, אלא במטבע מקומי? תבדוק גם על האינפלציה.

בנוסף, תתחיל לקרוא המון - גם באתרים, גם בפורומים של מקומיים; ממליץ בחום לפרסם פוסטים בפורומים שפונים לאירופיים, למשל europepersonalfinance ברדיט, או real estate investments europe, וכו׳. אתה צריך לרכוש המון ידע, חבר, או שאתה לוקח סיכון שיכול להתגלות כמשמעותי מאד.

במבט ראשון המספרים לא מאד אטרקטיביים, אבל קשה לדעת. לא הכנסת את עלויות המשכנתא - החלק של הריבית ולכמה זמן. לא ברורה מה העלייה הצפויה של הנכס לאורך השנים. לא ברור האם אתה משלם מס כפול גם בישראל וגם ברומניה? אאל״ט אמורה להיות אמנת מס בין שתי המדינות.

הרצתי סימולציה שטחית ב- https://www.propertysandbox.com.

נסה לשחק עם זה קצת. אתה יכול לראות תמונת מצב לאורך 30 השנים הבאות.

בהצלחה!

4E6UYvM.png
 
נערך לאחרונה ב:
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
א דיון בנושא מס רכישה על דירה שניה להשקעה נדל"ן 2
הירהורים דירה ראשונה להשקעה - מה עוד לבדוק לפני שמתחילים ענייני חוזים עם עו"ד ? נדל"ן 11
M דירה להשקעה 80/20 במגדל בגבעתיים נדל"ן 4
E דירה להשקעה כחלק מתכנון פנסיוני כדאי? נדל"ן 7
L אזרח אמריקאי - דירה ראשונה להשקעה נדל"ן 0
roteml קניית דירה מסוג "דיור מוגן" להשקעה נדל"ן 1
F נקודת כניסה התחלתית להשקעה בדירה במרכז (דירה ראשונה) נדל"ן 11
M דירה בהנחה מול דירה בשוק החופשי להשקעה נדל"ן 3
Y קניית דירה להשקעה ב״מחיר למשתכן״ בפרוייקט לאוכלוסיה החרדית נדל"ן 23
Nons Ense רכישת דירה ראשונה להשקעה מיד 2 איך וממה מתחילים? נדל"ן 1
O תשואה דירה להשקעה נדל"ן 9
D התלבטות בין רכישת דירה 3 להשקעה לבין המשך השקעה בקרן כספית + קה"ל נדל"ן 9
S דירה להשקעה- התייעצות נדל"ן 17
נ מיסוי דירה שנייה להשקעה כשהראשונה נקנתה במסגרת מחיר למשתכן נדל"ן 1
M דירה ראשונה להשקעה- כמה שאלות נדל"ן 20
D התייעצות לפני רכישת דירה להשקעה נדל"ן 1
D דירה שלישית להשקעה. נדל"ן 5
ד דירה אחת למגורים (שמתחלפת עם הזמן) ודירה אחת להשקעה שנותרת קבועה נדל"ן 3
י שידרוג דירה להשקעה- התייעצות נדל"ן 5
F דירה ראשונה להשקעה בשדרות למשל נדל"ן 17
ח לבטים לגבי דירת מגורים + דירה להשקעה נדל"ן 17
C דירה ראשונה להשקעה - תחילת המסע נדל"ן 11
Y לבטים לפני רכישת דירה ראשונה להשקעה נדל"ן 0
D דירה להשקעה - ״מחיר למשתכן״ - איפה להתחיל? נדל"ן 5
T דירה בהנחה- דירה להשקעה נדל"ן 40
Y ייעוץ בנוגע לרכישת דירה ראשונה להשקעה נדל"ן 18
M קיבלתי הצעה לרכישת דירה ראשונה להשקעה - דעתכם? נדל"ן 4
ר דירה להשקעה ללא חניה נדל"ן 15
א דירה להשקעה - בת ים או נתניה? נדל"ן 14
ש דירה להשקעה עד 2 מ' נדל"ן 28
ז שיפוץ אסתטי דירה להשקעה נדל"ן 9
ttmoon תמהיל משכנתא, דירה ראשונה להשקעה, מחיר למשתכן נדל"ן 0
M התייעצות - קניית דירה להשקעה בפסגת רמות ב"ש נדל"ן 8
T דירה להשקעה ראשונה נדל"ן 8
D השקעה בבורסה למול דירה להשקעה שוק ההון 46
D דירה ראשונה להשקעה - ללא מתווך וייעוץ נדל"ן 0
Y רוצים לקפוץ למים - דירה להשקעה נדל"ן 9
ג זוג צעיר מחפש איפה לקנות דירה ראשונה להשקעה נדל"ן 9
M דירה להשקעה נדל"ן 0
A מתלבטים בין רכישת דירה למגורים לבין רכישת דירה להשקעה נדל"ן 32
T דירה להשקעה/מגורים להורים נדל"ן 5
T דירה להשקעה בגאסר א זרקא קו שני לים. נדל"ן 45
ה דירה להשקעה ברמת גן נדל"ן 0
ר התלבטות מה לעשות עם תיק ההשקעות שלי בהיבט הון עצמי לקניית דירה להשקעה שוק ההון 2
א דירה להשקעה בי-ם נדל"ן 32
S דירה להשקעה בבת ים, הצעדים הבאים נדל"ן 11
צ ייעוץ - רכישת דירה להשקעה נדל"ן 0
R התייעצות בנוגע לרכישת דירה להשקעה נדל"ן 22
R משכנתא מול מכירת דירה להשקעה נדל"ן 12
M רכישת דירה להשקעה נדל"ן 4

נושאים דומים

Back
למעלה