תשואה דירה להשקעה

[Ori goat]

לונג סטורי שורט:
רכשתי דירה מחיר למשתכן 1.55 מ
*בשוק החופשי אותה דירה בבניין מוצעת ב2.9 מ

לקחתי משכנתא 1.3 מליון ל25-30 שנה והשאר שולם בהון עצמי
הריביות הן עכשיוות ההחזר הכולל מוערך ב2.5 מ

איך אני מחשב תשואה על הדירה אם הנוסחא הידועה היא שכ״ד לחלק לעלות הדירה
מהי עלות הדירה שנכנסת לנוסחא כשיש משכנתא בריביות משתנות??

* התחלתי לשלם משכנתא בינואר 24

 

[אייל ריטברג]

היי אורי,
עונה כיועץ משכנתא.

אם אתה תבקש מהבנק דוח יתרה לסילוק, אתה תראה שיש שם מספר שנקרא "הריבית הכוללת החזויה".
זהו בעצם חישוב העלות המשוערת כולל הנחות אינפלציה, פריים, ושינוי באגרות החוב של ממשלת ישראל
זה הפרמטר שמציג לך את עלות המשכנתא שלך.
שים לב, הנתון הזה מתעדכן פעמיים בחודש, על פי ההנחות הכלכליות של בנק ישראל (שמגדירות תחזיות שונות)

בהצלחה
אייל ריטברג

 

[Ori goat]

היי אורי,
עונה כיועץ משכנתא.

אם אתה תבקש מהבנק דוח יתרה לסילוק, אתה תראה שיש שם מספר שנקרא "הריבית הכוללת החזויה".
זהו בעצם חישוב העלות המשוערת כולל הנחות אינפלציה, פריים, ושינוי באגרות החוב של ממשלת ישראל
זה הפרמטר שמציג לך את עלות המשכנתא שלך.
שים לב, הנתון הזה מתעדכן פעמיים בחודש, על פי ההנחות הכלכליות של בנק ישראל (שמגדירות תחזיות שונות)

בהצלחה
אייל ריטברג

אז רשמתי את הנתון הזה
ביום חתימת המשכנתא הוא עמד על 2.5 מ קרן וריבית

ניתן לומר שחישוב התשואה יהיה שכירות לחלק לקרן וריבית חזויה?

 

[אייל ריטברג]

אז רשמתי את הנתון הזה
ביום חתימת המשכנתא הוא עמד על 2.5 מ קרן וריבית

ניתן לומר שחישוב התשואה יהיה שכירות לחלק לקרן וריבית חזויה?

המספר שאתה צריך לחפש הוא מספר שניתן באחוזים, ולא מספר אבסולוטי כמו שאתה מחפש.

 

[האזרח הקטן]

עלות המשכנתא הזויה היא מספר חסר משמעות לעניין התשואה בפועל.
את התשואה האמיתית תדע לאחר שתמכור.

 

[Ori goat]

המספר שאתה צריך לחפש הוא מספר שניתן באחוזים, ולא מספר אבסולוטי כמו שאתה מחפש.

ז״א זה אחוז שלא ניתן לדעת עד פירעון משכנתא

 

[אייל ריטברג]

ז״א זה אחוז שלא ניתן לדעת עד פירעון משכנתא

אם התחזית הכלכלית של בנק ישראל תתממש, אז המספר הזה הוא נכון.

 

[האזרח הקטן]

אם התחזית הכלכלית של בנק ישראל תתממש, אז המספר הזה הוא נכון.

ומה ההסתברות שבנק ישראל חוזה נכון ל30 השנים הקרובות?

 

[מלפפון במלח]

ומה ההסתברות שבנק ישראל חוזה נכון ל30 השנים הקרובות?

ההסתברות שבנק ישראל חוזה נכון הוא מספר חסר משמעות.
אם הוא צדק או לא בפועל נדע רק בעוד 30 שנה.

(מקווה שזה שאני צוחק יעבור בהודעה), אני בגדול מסכים איתך.

 

[אייל ריטברג]

ומה ההסתברות שבנק ישראל חוזה נכון ל30 השנים הקרובות?

אפס.
תאורטית, כל תחזית שתבחר לא תתממש אף פעם.
הבעיה של בנק לשערך היא קשה עוד יותר, כי הפרמטרים שבנק ישראל מנסה לשערך הם פרמטרים שמשתנים כל הזמן - אין להם תוחלת וסטיית תקן אפילו
האם מכאן ניתן להסיק שלא להשתמש בהם? לא.
אם אתה בונה משכנתא באמצעות הלוואות המשתנות (כלומר כל ההלוואות למעט קבועה לא צמודה) אתה חייב להניח משהו על השינויים הללו - ולו בעניין של גידור סיכונים.