רכישת 2 דירות לפני הנישואין

[cypriano de rore]

פוטנציאל עליית ערך גבוה יותר

אין שום קשר.

אופציה לתמ״א או פינוי בינוי

גם פה אין קשר למחיר הדירה.
יש דירות מאוד זולות שאין להן שום פוטנציאל לתמ"א/פ.ב.

על אילו סכומים אתה מדבר כשאתה אומר דירות זולות?

 

[o_b7]

אין שום קשר.


גם פה אין קשר למחיר הדירה.
יש דירות מאוד זולות שאין להן שום פוטנציאל לתמ"א/פ.ב.

על אילו סכומים אתה מדבר כשאתה אומר דירות זולות?

נאמר שאני רוצה להשקיע 2.5-3M בבת-ים, אני יכול לקנות דירה אחת חדשה במחיר הזה, או 2 דירות ישנות (1.2-1.5M כל אחת)

להבנתי יותר סביר שהדירה הזולה תעלה ב300K, מאשר שהדירה היקרה תעלה ב600K
בנוסף, אני לא בטוח שאוכל למצוא דירה ב2.5M עם אופציה לתמ״א/פ.ב

 

[cypriano de rore]

נאמר שאני רוצה להשקיע 2.5-3M בבת-ים, אני יכול לקנות דירה אחת חדשה במחיר הזה, או 2 דירות ישנות (1.2-1.5M כל אחת)

להבנתי יותר סביר שהדירה הזולה תעלה ב300K, מאשר שהדירה היקרה תעלה ב600K
בנוסף, אני לא בטוח שאוכל למצוא דירה ב2.5M עם אופציה לתמ״א/פ.ב

במקרה הספציפי שכתבת אני מסכים שיש יותר פוטנציאל (כנראה).
אבל זה לא תמיד כך ומחיר הדירה הוא ממש לא קריטריון יחיד.

 

[יושב קרנות]

אם נוכל לקנות 2 דירות לפני הנישואין, אחת על שם כל אחד מבני הזוג ובכך להמנע ממס רכישה על הדירה השניה?

אפשרי.
ולא זו בלבד..
עו"ד מחוייב לדווח על העסקה לא יאוחר מחודש מהביצוע שלה.
מה שאומר, שאם לא הספקת למצוא עסקה לפני החתונה אלא שבועיים אחר החתונה, ואתה מוצא עו"ד שמוכן לרשום בחוזה תאריך מוקדם של העיסקה (כאמור עד חודש) אזי 'הרווחת' את מס הכישה.
כך היה מעשה בבן משפחה.

 

[o_b7]

עדכון - התחלתי ללמוד את נושא המשכנתאות, ובהתחשב בכך שלוקח זמן לחקור ולקבל אישור למשכנתא, אני לא בטוח (או בטוח שלא) שנספיק לבצע שתי עסקאות לפני החתונה.
נשארתי עם ברירה של קניית דירה אחת והשקעת יתרת הכסף בשוק ההון

חרשתי את הפורום ונשארתי בעיקר מבולבל, אני לא בטוח איזה משכנתא ומימון כדאי לי לקחת במצבי ואשמח לעזרה -
נאמר שיש לי מיליון שקלים פנויים להשקעה, והכנסה נטו של ~35K בחודש, ונאמר שאני מעוניין לקנות דירה להשקעה ב2M, האם לקחת משכנתא במימון מקסימלי (75% והון התחתלתי של 500K) ל20 שנה ואת יתרת הכסף (500K) להשקיע השוק ההון, או לשאוף להקטנת המשכנתא (50% מימון במסלול פיתוי ל10 שנים)?

האינטואיציה אומרת לקחת משכנתא במימון מקסימלי שכן מדובר בהלוואה זולה, אך נתקלתי בהמון דיעות שונות בפורום.

 

[חתול לילה]

האינטואיציה אומרת לקחת משכנתא במימון מקסימלי שכן מדובר בהלוואה זולה, אך נתקלתי בהמון דיעות שונות בפורום.

תענה קודם על השאלה: מה עדיף, אג"ח או מניות?
האם התשובה משתנה כאשר יש מיתון עמוק והמניות צונחות?

 

[o_b7]

תענה קודם על השאלה: מה עדיף, אג"ח או מניות?
האם התשובה משתנה כאשר יש מיתון עמוק והמניות צונחות?

בעקרון מניות סנופי
אני מתכנן להשאיר את הדירה 7-10 שנים ואז למכור ולקנות דירה למגורים, כך שאולי בשנתיים האחרונות אוציא למזומן/אגח/אכסה את המשכנתא

 

[חתול לילה]

כך שאולי בשנתיים האחרונות אוציא למזומן/אגח/אכסה את המשכנתא

ומה אם חודש לפני זה תהיה מפולת? עכשיו אתה תקוע עם חוב לבנק ומניות שאתה לא רוצה למכור בשפל.
כנראה שתצטרך לאבד את הדירה.

 

[jon snow]

אני גם בדילמה דומה רק בלי קשר לנישואין.
אני מנסה להבין האם עדיף דירה אחת או שניים (שזה גם רלוונטי לשאלה ששאל פותח הפוסט) - פתחתי פוסט דומה.

נאמר שאני רוצה להשקיע 2.5-3M בבת-ים, אני יכול לקנות דירה אחת חדשה במחיר הזה, או 2 דירות ישנות (1.2-1.5M כל אחת)

להבנתי יותר סביר שהדירה הזולה תעלה ב300K, מאשר שהדירה היקרה תעלה ב600K
בנוסף, אני לא בטוח שאוכל למצוא דירה ב2.5M עם אופציה לתמ״א/פ.ב

במקרה הספציפי שכתבת אני מסכים שיש יותר פוטנציאל (כנראה).
אבל זה לא תמיד כך ומחיר הדירה הוא ממש לא קריטריון יחיד.

אני תוהה לעצמי אם זה אכן נכון מה שכתבתם.
נניח העליית ערך הממוצעת בבת ים השנה תהיה 5%. אז אתם בעצם מניחים שדירות יקרות יעלו בפחות מ5% ודירות זולות יעלו ביותר מ5%.
(אגב אם אנחנו נשארים במקרה הספציפי של בת ים - אז במחירים האלה יש דירות בפארק הים - יש כאלו שיגידו שעל אותם סטנדרט של דירות בתל אביב מול הים כמה ק״מ צפונה משלמים פי כמה וכמה.)
מה נהנה יותר מעליית ערך, דירה יקרה או דירה זולה? יש למישהו נתונים בנושא?

 

[האזרח הקטן]

(אגב אם אנחנו נשארים במקרה הספציפי של בת ים - אז במחירים האלה יש דירות בפארק הים - יש כאלו שיגידו שעל אותם סטנדרט של דירות בתל אביב מול הים כמה ק״מ צפונה משלמים פי כמה וכמה.)

יש סיבה לכך שדירות בתל אביב יקרות משמעותית מאלו שבבת ים - הרבה יותר אנשים רוצים לגור בתל אביב ומוכנים לשלם על כך הרבה, מאשר כאלו שרוצים לגור בבת ים.

 

[o_b7]

ומה אם חודש לפני זה תהיה מפולת? עכשיו אתה תקוע עם חוב לבנק ומניות שאתה לא רוצה למכור בשפל.
כנראה שתצטרך לאבד את הדירה.

אז אשאיר את הכסף בסנופי ואחכה עד שיעלה כדי לקנות דירה (במידה ולא יעלה בשנתיים האלו)
למה חוב לבנק? בתקופה הזאת אני אמור להמשיך לכסות את המשכנתא כרגיל
למה שאאבד את הדירה?

 

[o_b7]

אני גם בדילמה דומה רק בלי קשר לנישואין.
אני מנסה להבין האם עדיף דירה אחת או שניים (שזה גם רלוונטי לשאלה ששאל פותח הפוסט) - פתחתי פוסט דומה.


אני תוהה לעצמי אם זה אכן נכון מה שכתבתם.
נניח העליית ערך הממוצעת בבת ים השנה תהיה 5%. אז אתם בעצם מניחים שדירות יקרות יעלו בפחות מ5% ודירות זולות יעלו ביותר מ5%.
(אגב אם אנחנו נשארים במקרה הספציפי של בת ים - אז במחירים האלה יש דירות בפארק הים - יש כאלו שיגידו שעל אותם סטנדרט של דירות בתל אביב מול הים כמה ק״מ צפונה משלמים פי כמה וכמה.)
מה נהנה יותר מעליית ערך, דירה יקרה או דירה זולה? יש למישהו נתונים בנושא?

זה מה שאני מעריך, אשמח לנתונים בנושא

בנוסף לגבי תשואה, נניח שתשכיר דירה ב1.6M ב4000 בחודש, דירה ב2.4M בבת ים תושכר בפחות מ6000 (לדעתי משמעותית), ולכן ככל שתעלה את המחיר לדעתי פוטנציאל התשואה שלך קטן.
השאלה היא, בהתחשב במימון, מהי נקודת האיזון הכדאית ביותר במונחים אבסולוטיים

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

זה מה שאני מעריך, אשמח לנתונים בנושא

בנוסף לגבי תשואה, נניח שתשכיר דירה ב1.6M ב4000 בחודש, דירה ב2.4M בבת ים תושכר בפחות מ6000 (לדעתי משמעותית), ולכן ככל שתעלה את המחיר לדעתי פוטנציאל התשואה שלך קטן.

זוהי הכללה לא נכונה לעשות.
יש שוני רב בין שכונות ודירות. דירות 3 חדרים ב-1.6 בעמידר כנראה תושכר באמת לכיוון
3800-4000, אבל דירה ב-1.6 בשכונת צפון מערב, קו שני לים וקרובה לקו האדום העתידי יכולה להיות מושכרת לכיוון 4500-4700.

צריך להסתכל פר נכס(=פר עסקה).

 

[cypriano de rore]

אני גם בדילמה דומה רק בלי קשר לנישואין.
אני מנסה להבין האם עדיף דירה אחת או שניים (שזה גם רלוונטי לשאלה ששאל פותח הפוסט) - פתחתי פוסט דומה.


אני תוהה לעצמי אם זה אכן נכון מה שכתבתם.
נניח העליית ערך הממוצעת בבת ים השנה תהיה 5%. אז אתם בעצם מניחים שדירות יקרות יעלו בפחות מ5% ודירות זולות יעלו ביותר מ5%.
(אגב אם אנחנו נשארים במקרה הספציפי של בת ים - אז במחירים האלה יש דירות בפארק הים - יש כאלו שיגידו שעל אותם סטנדרט של דירות בתל אביב מול הים כמה ק״מ צפונה משלמים פי כמה וכמה.)
מה נהנה יותר מעליית ערך, דירה יקרה או דירה זולה? יש למישהו נתונים בנושא?

אני התכוונתי לטווח ארוך. בטווח הקצר יתכן שדווקא הדירות היקרות יעלו ביותר מהזולות. בטווח הארוך הדירות הזולות נהנות מפוטנתיאל השבחה שיכול לדחוף את התשואה משמעותית.

*הכל כמובן בהכללה מאוד מאוד גסה וישנם עוד פרמטרים רבים נוספים.

 

[o_b7]

זוהי הכללה לא נכונה לעשות.
יש שוני רב בין שכונות ודירות. דירות 3 חדרים ב-1.6 בעמידר כנראה תושכר באמת לכיוון
3800-4000, אבל דירה ב-1.6 בשכונת צפון מערב, קו שני לים וקרובה לקו האדום העתידי יכולה להיות מושכרת לכיוון 4500-4700.

צריך להסתכל פר נכס(=פר עסקה).

הכללה לגבי היחס בין עלות הדירה לתשואה או רמות המחירים?
אני אשמח לקנות דירה יקרה יותר במידה והתשואה דומה לדירות 2.5-3 חדרים הסטנדרטיות, מהתרשמותי אין הרבה דירות 4-5 חדרים בשוק בבת ים (לא ברור אם בגלל חוסר ביקוש או חוסר היצא), ומחיריהן לא גבוהים בהרבה מהדירות הקטנות (עוד 500-1000 שקלים)

לגבי המחירים - זאת היתה דוגמה, אבל דווקא את המחירים האלו ראיתי בשכונת דרום מערב שקרובה לים ולרכבת הקלה