רכישת 2 דירות לפני הנישואין

  • פותח הנושא o_b7
  • פורסם בתאריך

o_b7

משתמש רשום
הצטרף ב
6/4/21
הודעות
25
דירוג
1
שלום לכולם,

לא מצאתי תשובה מוחלטת ברשת ולכן פונה לפורום -
אני וזוגתי מתחתנים בקרוב, ברצוננו לקנות 2 דירות להשקעה ולצמצם את מס הרכישה למינימום האפשרי

האם נוכל לקנות 2 דירות לפני הנישואין, אחת על שם כל אחד מבני הזוג ובכך להמנע ממס רכישה על הדירה השניה?
אם כן, האם נדרש לקחת משכנתא נפרדת על כל אחת מהן (על שם הקונה)? האם נדרש להסכם ממון? האם יש דגשים ותכנונים נוספים שנדרש לעשות?

בנוסף, האם נוכל בצורה כלשהי לקנות את הדירות הנ״ל לאחר הנישואין ולהמנע ממס רכישה? האם נוכל לקנות אחת מהן לאחר הנישואין ולהמנע ממס הרכישה?

תודה
 

EyeKey

משתמש ותיק
הצטרף ב
18/3/20
הודעות
123
דירוג
134
האם נוכל לקנות 2 דירות לפני הנישואין, אחת על שם כל אחד מבני הזוג ובכך להמנע ממס רכישה על הדירה השניה?
תראה, מס הכנסה לא מגדיר את זה רק על פי סטטוס זוגי, אלא גם על פי משק בית/ידועים בציבור. בעיקרון זה על פי הצהרה שלכם, אבל כל עוד אתם לא רשומים כזוג נשוי מס הכנסה לא יכול באמת לטעון אחרת.
אם כן, האם נדרש לקחת משכנתא נפרדת על כל אחת מהן (על שם הקונה)?
כן, מתקשר גם לתשובה הבאה, אם אתה לא רוצה להסתבך עם מס הכנסה
האם נדרש להסכם ממון? האם יש דגשים ותכנונים נוספים שנדרש לעשות?
תקרא על כל העניין של הפרדה רכושית שמומלץ לעגן בהסכם ממון ותשפיע על ההתנהלות הכלכלית בהמשך. ייתכן שיהיה אפשר גם להימנע ממס שבח בהמשך.
אבל בכל הסיפור הזה הפרדה רכושית חשובה כדי שגם מס הכנסה לא יוכל לבוא בטענות.
בנוסף, האם נוכל בצורה כלשהי לקנות את הדירות הנ״ל לאחר הנישואין ולהמנע ממס רכישה? האם נוכל לקנות אחת מהן לאחר הנישואין ולהמנע ממס הרכישה?
לא.

אני לא איש מקצוע, זה רק על פי דברים שקראתי, אז קח את זה בערבון מוגבל. מומלץ מאוד להתייעץ עם רו"ח\עו"ד שעוסק בתחום המקרקעין\הסכמי ממון כדי לא להיכוות בהמשך.

ברוך הבא לעולם של קנס הנישואין
 
נערך לאחרונה ב:
הצטרף ב
5/12/19
הודעות
436
דירוג
360
אני וזוגתי מתחתנים בקרוב, ברצוננו לקנות 2 דירות להשקעה ולצמצם את מס הרכישה למינימום האפשרי
לענייני מיסוי מקרקעין, נשואים או ידועים בציבור נחשבים ליחידה אחת.
כדאי לבדוק את הנושא.
האם נוכל לקנות 2 דירות לפני הנישואין, אחת על שם כל אחד מבני הזוג ובכך להמנע ממס רכישה על הדירה השניה?
כן, אם אתם לא מוגדרים אחד מהנ"ל.
אם כן, האם נדרש לקחת משכנתא נפרדת על כל אחת מהן (על שם הקונה)?
כן.
בנוסף, האם נוכל בצורה כלשהי לקנות את הדירות הנ״ל לאחר הנישואין ולהמנע ממס רכישה? האם נוכל לקנות אחת מהן לאחר הנישואין ולהמנע ממס הרכישה?
כן, אם יהיה לכם הסכם ממון והפרדת רכוש.

**תתייעץ אך ורק עם בעל מקצוע, ותבצע תכנון מס בהתאם.
 

EyeKey

משתמש ותיק
הצטרף ב
18/3/20
הודעות
123
דירוג
134
כן, אם יהיה לכם הסכם ממון והפרדת רכוש.
לא נכון. אם זה אחרי הנישואין זה אבוד. גם אם יש הסכם ממון שמגדיר מראש שאחד מבני הזוג יקנה דירה מכספו לאחר הנישואין. זה כבר הגיע לבית משפט ומס הכנסה ניצח.
המקסימום שאפשר לקבל זה 50% מס רכישה מלא 50% מס רכישה דירה יחידה אם אחת הדירות נקנתה לפני הנישואין.
 

EyeKey

משתמש ותיק
הצטרף ב
18/3/20
הודעות
123
דירוג
134
בוודאי שדיברתי על לפני הנישואים. מי עושה הסכם ממון אחרי? מה זה נותן?
לא ההסכם ממון. הקניית דירה. אם דירה שניה נקנתה אחרי הנישואין אין דרך להתחמק ממס רכישה לגמרי, אפילו אם יש הסכם ממון שנעשה לפני.
 
הצטרף ב
5/12/19
הודעות
436
דירוג
360
לא ההסכם ממון. הקניית דירה. אם דירה שניה נקנתה אחרי הנישואין אין דרך להתחמק ממס רכישה לגמרי, אפילו אם יש הסכם ממון שנעשה לפני.
מה זאת אומרת להתחמק לגמרי? התכוונתי שימוסה לפי דירה יחידה (בהנחה שזה באמת המקרה).
אם יהיה לכם הסכם ממון והפרדת רכוש.
ברגע שיש הפרדת רכוש מלאה (כמובן שצריך להיות מעוגן בהסכם ממון, ולהוכיח שאכן ההתנהלות בפועל היא כך) אפשר.

ראה פסק דין רפפורט ו"ע 54905-05-13 מתאריך 14.5.2015, מצרף את הקטע הרלוונטי:

"..ורכש בכספי התמורה – דירה חלופית במהלך נישואיהם. בני הזוג גרים באחת מדירות בת הזוג. מנהל מסמ"ק הוציא שומת מס רכישה וקבע שני חישובי מס לצורך חישוב מס הרכישה הכולל: בחישוב האחד קבע כי מר רפפורט פטור מתשלום מס רכישה עבור המחצית האחת ממחיר רכישת דירתו, שכן מדובר "בדירה יחידה", ובחישוב השני נקבע, כי בגין רכישת המחצית האחרת של הדירה – ימוסה מר רפפורט במס רכישה לפי חישוב המתייחס ל"רוכש דירה שניה", שכן רעייתו נכנסה לנישואין עמו כשבבעלותה שתי דירות אחרות. בית המשפט קבע כי לאור הלכת שלמי יש לקבוע דין זהה גם לעניין מס רכישה ועל כן הגיע למסקנות הבאות: הסכם הממון שנכרת בין בני הזוג, יוצר הפרדה רכושית מלאה ביניהם, ובפרט בנוגע לדירותיהם. בחינת ההפרדה הרכושית בפועל, מצביעה על קיומם של כל מבחני העזר הבאים: בני הזוג אינם גרים במשותף בדירה הנרכשת, בת הזוג לא נטלה שום חלק במימון דירת בן הזוג, דירת בן הזוג לא מומנה במשכנתא (ואם כן – לא היתה נפרעת מכספים משותפים) והמשכנתא על דירתה של בת הזוג המשמשת למגוריהם- מוחזרת מכספי דמי השכירות של דירה אחרת בבעלותה, דמי השכירות מדירתו נכנסים אמנם לחשבון בנק משותף – אולם רק כדי לשלם את הוצאות מגוריו בדירת בת הזוג.

בית המשפט קיבל את הערר וקבע כי החיוב במס רכישה על כל הדירה שרכש בן הזוג, יעשה לפי השיעורים המתייחסים לרכישת "דירה יחידה".
 

EyeKey

משתמש ותיק
הצטרף ב
18/3/20
הודעות
123
דירוג
134
ברגע שיש הפרדת רכוש מלאה (כמובן שצריך להיות מעוגן בהסכם ממון, ולהוכיח שאכן ההתנהלות בפועל היא כך) אפשר.
טוב נראה שאתה צודק וזכרתי לא נכון. זה עניין מורכב. מצאתי עוד מקרה שהצליח בבית משפט, אבל הנה מקרה שלא הצליח, אבל זה לא הגיע לבית משפט, אולי היה מנצח בבית משפט:

בכל מקרה זה סיכון ואני לא אתפלא אם כל המקרים שקיבלו את ההטבת דירה יחידה במצב הזה עברו דרך בית משפט.
במצב כזה לרכוש לפני הנישואין יחסוך כל כך הרבה כאב ראש ולא יהיה חוסר ודאות.
 

o_b7

משתמש רשום
הצטרף ב
6/4/21
הודעות
25
דירוג
1
תודה רבה על התשובות


האם ייתכן שמכיוון שהדירות נקנו בזמן שאנחנו ביחד או בסמוך לחתונה מס הכנסה ירצה למסות את הדירה השניה? האם בכלל יש לו גישה למידע? (אולי בדיעבד)

שאלה למתקדמים -
מתי בני זוג נחשבים נשואים לצורכי מס? מיום הנישואין? מרגע פתיחת התיק ברבנות? רישום במשרד הפנים?
 

משה

משתמש ותיק
הצטרף ב
27/1/15
הודעות
894
דירוג
1,577
אני סקרן

למה לא לקנות דירה אחת ואחת שאר הכסף להשקיע במקום אחר? עוזר מבחינת פיזור סיכונים ומבחינת המיסוי על גיטרה שנייה
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
16,569
דירוג
22,674
האם ייתכן שמכיוון שהדירות נקנו בזמן שאנחנו ביחד או בסמוך לחתונה מס הכנסה ירצה למסות את הדירה השניה? האם בכלל יש לו גישה למידע? (אולי בדיעבד)
בהחלט, עדיף לעבוד חכם ולא לבצע מעשים שהם בהגדרה תכנון מס אגרסיבי.
תזכור ששומת מס סופית לוקחת חודשים רבים.
 

o_b7

משתמש רשום
הצטרף ב
6/4/21
הודעות
25
דירוג
1
אני סקרן

למה לא לקנות דירה אחת ואחת שאר הכסף להשקיע במקום אחר? עוזר מבחינת פיזור סיכונים ומבחינת המיסוי על גיטרה שנייה

אני רוצה לקנות 2 דירות זולות יחסית במקום אחת חדשה, מכמה סיבות (אשמח לתיקונים):
* לדעתי פוטנציאל תשואה מדירות זולות הוא גבוה יותר
* פוטנציאל עליית ערך גבוה יותר
* אופציה לתמ״א או פינוי בינוי

בהחלט, עדיף לעבוד חכם ולא לבצע מעשים שהם בהגדרה תכנון מס אגרסיבי.
תזכור ששומת מס סופית לוקחת חודשים רבים.

איך אני יכול לעבוד חכם במקרה הזה?
ובכל מקרה, מה הסיכונים? (מקסימום ימסו אותי על הדירה השניה)
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
16,569
דירוג
22,674

גרהם

משתמש בכיר
הצטרף ב
6/3/15
הודעות
11,873
דירוג
12,897
אני רוצה לקנות 2 דירות זולות יחסית במקום אחת חדשה, מכמה סיבות (אשמח לתיקונים):
כאשר תרצה למכור, יש יתרון להחזקה של דירה אחת לעומת שתי דירות. כמו כל דבר במיסים, יש תנאים נוספים ונסיבות רלוונטיות, אבל ככלל אצבע יש יתרון בהחזקה של דירה אחת לעומת שתיים מבחינת מס שבח. מצד שני, בהשכרה יש יתרון לשתי דירות לעומת אחת מבחינת מס הכנסה.
 

איש ירח

משתמש בכיר
הצטרף ב
21/5/17
הודעות
1,009
דירוג
1,346
האם נוכל לקנות 2 דירות לפני הנישואין, אחת על שם כל אחד מבני הזוג ובכך להמנע ממס רכישה על הדירה השניה?
לפני הנישואין כן.
אם כן, האם נדרש לקחת משכנתא נפרדת על כל אחת מהן (על שם הקונה)?
כן.
האם נדרש להסכם ממון?
חובה הסכם ממון אבל יותר מזה, צריך לדאוג שאתם לא גרים באחת הדירות הללו אחרת, גם הסכם ממון לא יעזור כשהנישואין יסתיימו. הסכם ממון והפרדה רכושית יעזרו גם המכירת הדירות מול רשויות המס
 

גרהם

משתמש בכיר
הצטרף ב
6/3/15
הודעות
11,873
דירוג
12,897
אני לא רוצה לגלוש לייעוץ פרטני, אז בגדול, האפשרות לשלב בין מסלולים בהשכרת מספר דירות מאפשרת גמישות שיכולה לחסוך מס בתכנון נכון.
זו לא הנדסת טילים, אבל מומלץ בחום להתייעץ עם מומחה לפני שנוקטים פעולה, כי לכל בחירה יכולות להיות השלכות עתידיות גם במכירה.
ראה הסבר טוב של מישהו שאני מעריך כאן.
 

Niroo

משתמש ותיק
הצטרף ב
23/12/20
הודעות
67
דירוג
85
אני לא רוצה לגלוש לייעוץ פרטני, אז בגדול, האפשרות לשלב בין מסלולים בהשכרת מספר דירות מאפשרת גמישות שיכולה לחסוך מס בתכנון נכון.
זו לא הנדסת טילים, אבל מומלץ בחום להתייעץ עם מומחה לפני שנוקטים פעולה, כי לכל בחירה יכולות להיות השלכות עתידיות גם במכירה.
ראה הסבר טוב של מישהו שאני מעריך כאן.

"חריגה מהתקרה אינה שוללת את הפטוֹר לחלוטין, אלא מַקטינה אותו בגובה ההפרש שבין דמי השכירות לבין התקרה.
למשל: אם ההכנסה החודשית מדמי שכירות הינה בסך 5,140 ש"ח (כלומר, חריגה בסך 70 ש"ח), אזי דמי השכירות הפטוּרים ממס יהיו בגובה 5,000 ש"ח ואילו יתרת דמי השכירות בסך 140 ש"ח תחויב במס.
אין זאת אלא, כי במקרה של הכנסה חודשית מדמי שכירות בגובה 10,140 ש"ח, לא ניתן להינות כלל מהפטוֹר ממס."

אז מה קורה עם דירה שמושכרת בעלות של 6500 במסלול של פטור? תשלום של 31% על הכנסה של 2860?
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
ע רכישת דירה להשקעה במחיר השוק בשכונה שרובה דירות מחיר למשתכן (יבנה) נדל"ן 7
ט מגורים בשכנות: רכישת קרקע ובניית בניין מגורים/ רכישת מס' דירות בפרוייקט קבלני/ ליקוט דירות שכנות נדל"ן 16
D משפחה צעירה - שאלת רכישת שתי דירות נדל"ן 25
V רכישת רכב חדש ע''י מינוף קופה צרכנות פיננסית 8
לאץ' רכישת קרנות איריות במיטב דש טרייד ברוקרים ופלטפורמות מסחר 8
O מה הם האלטרנטיביות לגיוס כספים לאחר שבנק ישראל אוסר על שעבוד נכס לטובת רכישת דירה נדל"ן 13
D הוצאה מוכרת בגין רכישת ביטוח מפני אובדן כושר עבודה (אכע) לשכירה מיסים 6
B רכישת דירה בפרוייקט חדש - מה עלי לדעת? נדל"ן 1
K מתלבט לגבי רכישת תנור אפייה משולב כיריים חדש פוסטים מאיכות נמוכה 5
S הלוואה לצורך רכישת עסק+פרמטרים בחוזה רכישה התפתחות אישית 0
R מערכת האורדרנט מראה מחיר רכישת קרן שונה (גבוה יותר) ביחס למחיר שבו נקנתה לפני חודש ברוקרים ופלטפורמות מסחר 15
M רכישת ETF במערכת SPARK ברוקרים ופלטפורמות מסחר 8
I רכישת ניירות ערך בארה״ב בקרן השתלמות IRA פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 4
O מינוף קרן פנסיה לטובת רכישת נדל"ן נדל"ן 7
צ רכישת דירה בשותפות - מה המשמעויות? נדל"ן 2
ע רכישת נדל''ן מסחרי נדל"ן 7
S טופס עזר ל161 אחרי רכישת סטארטאפ פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 1
C רכישת קרקע מאושרת למגורים בחדרה נדל"ן 11
S רכישת דירה למגורים באזור הקריות או חיפה נדל"ן 9
OiNK רכישת מנוי לשירות VPN מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 49
G רכישת דירה במחיר למשתכן עם משכנתא גבוהה ומה לעשות עם הכסף בינתיים נדל"ן 7
R מה ההבדל בין רכישת ETF ישירות מ-iShares לעומת רכישת ETF מאלטשולר? שוק ההון 3
S רכישת דירה במחיר למשתכן ודירה נוספת - התייעצות נדל"ן 17
N צומת דרכים - המשך שכירות אל מול רכישת דירה למגורים ללא משכנתא יומני מסע אישיים 8
ש רכישת מניות ואג"ח ביורו שוק ההון 3
י התלבטויות במימון רכישת דירה שנייה נדל"ן 4
J התלבטות במימון רכישת דירה נדל"ן 99
S (אי-)כדאיות רכישת דירה לרווק בשנות הארבעים לחייו צרכנות פיננסית 1
O רכישת דירה(ות) בחול, איך ניתן לקבל מימון לאחר רכישת דירה ראשונה נדל"ן 7
C רכישת רכב מהיבואן צרכנות פיננסית 13
M השקעה של כסף למטרת רכישת דירה שוק ההון 12
א רכישת IWDA ב-500K$ שוק ההון 47
A רכישת קרן מחקה מדד שוק ההון 4
E מחפש שרשור על כדאיות רכישת דירה יקרה בתקופת הפנסיה נדל"ן 0
T רכישת רכב או ליסינג? צרכנות פיננסית 26
M התייעצות פיננסית רכישת דירה VS דירה להשקעה שוק ההון 4
י עזרה מההורים לצורך רכישת דירה נדל"ן 24
O רכישת ציוד לאימונים בייתים התפתחות אישית 10
J התלבטות לגבי רכישת דירה נדל"ן 45
S רכישת קרן REIT שוק ההון 4
א עמלה על רכישת ני''ע אירופאיים צרכנות פיננסית 3
U רכישת דירה נוספת-שאלה בענייני מימון ומשכנתאות נדל"ן 5
Octopus השוואת אסטרטגיות השקעה - עם/בלי רכישת דירה (+ גיליון סימולציות) שוק ההון 12
M בנק ישראל - הודעה על רכישת אג"ח שוק ההון 26
O כדאיות רכישת דירה להשקעה נדל"ן 17
ל רכישת דירה בשטח שדה דב המפונה נדל"ן 151
O רכישת אגח קונצרני על ידי הפד שוק ההון 38
D השקעה לצורך רכישת דירה שוק ההון 4
G החלק הסולידי של התיק רכישת קרן קסם KTF אגח ממשלתי כללי שוק ההון 4
A התייעצות - רכישת דירה להשקעה נדל"ן 5

נושאים דומים

למעלה