רכישת 2 דירות לפני הנישואין

[o_b7]

שלום לכולם,

לא מצאתי תשובה מוחלטת ברשת ולכן פונה לפורום -
אני וזוגתי מתחתנים בקרוב, ברצוננו לקנות 2 דירות להשקעה ולצמצם את מס הרכישה למינימום האפשרי

האם נוכל לקנות 2 דירות לפני הנישואין, אחת על שם כל אחד מבני הזוג ובכך להמנע ממס רכישה על הדירה השניה?
אם כן, האם נדרש לקחת משכנתא נפרדת על כל אחת מהן (על שם הקונה)? האם נדרש להסכם ממון? האם יש דגשים ותכנונים נוספים שנדרש לעשות?

בנוסף, האם נוכל בצורה כלשהי לקנות את הדירות הנ״ל לאחר הנישואין ולהמנע ממס רכישה? האם נוכל לקנות אחת מהן לאחר הנישואין ולהמנע ממס הרכישה?

תודה

 

[EyeKey]

האם נוכל לקנות 2 דירות לפני הנישואין, אחת על שם כל אחד מבני הזוג ובכך להמנע ממס רכישה על הדירה השניה?

תראה, מס הכנסה לא מגדיר את זה רק על פי סטטוס זוגי, אלא גם על פי משק בית/ידועים בציבור. בעיקרון זה על פי הצהרה שלכם, אבל כל עוד אתם לא רשומים כזוג נשוי מס הכנסה לא יכול באמת לטעון אחרת.

אם כן, האם נדרש לקחת משכנתא נפרדת על כל אחת מהן (על שם הקונה)?

כן, מתקשר גם לתשובה הבאה, אם אתה לא רוצה להסתבך עם מס הכנסה

האם נדרש להסכם ממון? האם יש דגשים ותכנונים נוספים שנדרש לעשות?

תקרא על כל העניין של הפרדה רכושית שמומלץ לעגן בהסכם ממון ותשפיע על ההתנהלות הכלכלית בהמשך. ייתכן שיהיה אפשר גם להימנע ממס שבח בהמשך.
אבל בכל הסיפור הזה הפרדה רכושית חשובה כדי שגם מס הכנסה לא יוכל לבוא בטענות.

בנוסף, האם נוכל בצורה כלשהי לקנות את הדירות הנ״ל לאחר הנישואין ולהמנע ממס רכישה? האם נוכל לקנות אחת מהן לאחר הנישואין ולהמנע ממס הרכישה?

לא.

אני לא איש מקצוע, זה רק על פי דברים שקראתי, אז קח את זה בערבון מוגבל. מומלץ מאוד להתייעץ עם רו"ח\עו"ד שעוסק בתחום המקרקעין\הסכמי ממון כדי לא להיכוות בהמשך.

ברוך הבא לעולם של קנס הנישואין

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

אני וזוגתי מתחתנים בקרוב, ברצוננו לקנות 2 דירות להשקעה ולצמצם את מס הרכישה למינימום האפשרי

לענייני מיסוי מקרקעין, נשואים או ידועים בציבור נחשבים ליחידה אחת.
כדאי לבדוק את הנושא.

האם נוכל לקנות 2 דירות לפני הנישואין, אחת על שם כל אחד מבני הזוג ובכך להמנע ממס רכישה על הדירה השניה?

כן, אם אתם לא מוגדרים אחד מהנ"ל.

אם כן, האם נדרש לקחת משכנתא נפרדת על כל אחת מהן (על שם הקונה)?

כן.

בנוסף, האם נוכל בצורה כלשהי לקנות את הדירות הנ״ל לאחר הנישואין ולהמנע ממס רכישה? האם נוכל לקנות אחת מהן לאחר הנישואין ולהמנע ממס הרכישה?

כן, אם יהיה לכם הסכם ממון והפרדת רכוש.

**תתייעץ אך ורק עם בעל מקצוע, ותבצע תכנון מס בהתאם.

 

[EyeKey]

כן, אם יהיה לכם הסכם ממון והפרדת רכוש.

לא נכון. אם זה אחרי הנישואין זה אבוד. גם אם יש הסכם ממון שמגדיר מראש שאחד מבני הזוג יקנה דירה מכספו לאחר הנישואין. זה כבר הגיע לבית משפט ומס הכנסה ניצח.
המקסימום שאפשר לקבל זה 50% מס רכישה מלא 50% מס רכישה דירה יחידה אם אחת הדירות נקנתה לפני הנישואין.

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

אם זה אחרי הנישואין זה אבוד.

בוודאי שדיברתי על לפני הנישואים. מי עושה הסכם ממון אחרי? מה זה נותן?

 

[EyeKey]

בוודאי שדיברתי על לפני הנישואים. מי עושה הסכם ממון אחרי? מה זה נותן?

לא ההסכם ממון. הקניית דירה. אם דירה שניה נקנתה אחרי הנישואין אין דרך להתחמק ממס רכישה לגמרי, אפילו אם יש הסכם ממון שנעשה לפני.

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

לא ההסכם ממון. הקניית דירה. אם דירה שניה נקנתה אחרי הנישואין אין דרך להתחמק ממס רכישה לגמרי, אפילו אם יש הסכם ממון שנעשה לפני.

מה זאת אומרת להתחמק לגמרי? התכוונתי שימוסה לפי דירה יחידה (בהנחה שזה באמת המקרה).

אם יהיה לכם הסכם ממון והפרדת רכוש.

ברגע שיש הפרדת רכוש מלאה (כמובן שצריך להיות מעוגן בהסכם ממון, ולהוכיח שאכן ההתנהלות בפועל היא כך) אפשר.

ראה פסק דין רפפורט ו"ע 54905-05-13 מתאריך 14.5.2015, מצרף את הקטע הרלוונטי:

"..ורכש בכספי התמורה – דירה חלופית במהלך נישואיהם. בני הזוג גרים באחת מדירות בת הזוג. מנהל מסמ"ק הוציא שומת מס רכישה וקבע שני חישובי מס לצורך חישוב מס הרכישה הכולל: בחישוב האחד קבע כי מר רפפורט פטור מתשלום מס רכישה עבור המחצית האחת ממחיר רכישת דירתו, שכן מדובר "בדירה יחידה", ובחישוב השני נקבע, כי בגין רכישת המחצית האחרת של הדירה – ימוסה מר רפפורט במס רכישה לפי חישוב המתייחס ל"רוכש דירה שניה", שכן רעייתו נכנסה לנישואין עמו כשבבעלותה שתי דירות אחרות. בית המשפט קבע כי לאור הלכת שלמי יש לקבוע דין זהה גם לעניין מס רכישה ועל כן הגיע למסקנות הבאות: הסכם הממון שנכרת בין בני הזוג, יוצר הפרדה רכושית מלאה ביניהם, ובפרט בנוגע לדירותיהם. בחינת ההפרדה הרכושית בפועל, מצביעה על קיומם של כל מבחני העזר הבאים: בני הזוג אינם גרים במשותף בדירה הנרכשת, בת הזוג לא נטלה שום חלק במימון דירת בן הזוג, דירת בן הזוג לא מומנה במשכנתא (ואם כן – לא היתה נפרעת מכספים משותפים) והמשכנתא על דירתה של בת הזוג המשמשת למגוריהם- מוחזרת מכספי דמי השכירות של דירה אחרת בבעלותה, דמי השכירות מדירתו נכנסים אמנם לחשבון בנק משותף – אולם רק כדי לשלם את הוצאות מגוריו בדירת בת הזוג.

בית המשפט קיבל את הערר וקבע כי החיוב במס רכישה על כל הדירה שרכש בן הזוג, יעשה לפי השיעורים המתייחסים לרכישת "דירה יחידה".

 

[EyeKey]

ברגע שיש הפרדת רכוש מלאה (כמובן שצריך להיות מעוגן בהסכם ממון, ולהוכיח שאכן ההתנהלות בפועל היא כך) אפשר.

טוב נראה שאתה צודק וזכרתי לא נכון. זה עניין מורכב. מצאתי עוד מקרה שהצליח בבית משפט, אבל הנה מקרה שלא הצליח, אבל זה לא הגיע לבית משפט, אולי היה מנצח בבית משפט:

כאשר להתחתן עולה בלשלם עוד מס רכישה קיימת סיבה טובה שלא להתחתן

דורית גבאי, רוח מומחית במיסוי מקרקעין כאשר להתחתן עולה בלשלם עוד מס רכישה קיימת סיבה טובה שלא להתחתן מאמרים בנושא מיסוי מקרקעין

www.doritgabay.com

בכל מקרה זה סיכון ואני לא אתפלא אם כל המקרים שקיבלו את ההטבת דירה יחידה במצב הזה עברו דרך בית משפט.
במצב כזה לרכוש לפני הנישואין יחסוך כל כך הרבה כאב ראש ולא יהיה חוסר ודאות.

 

[o_b7]

תודה רבה על התשובות


האם ייתכן שמכיוון שהדירות נקנו בזמן שאנחנו ביחד או בסמוך לחתונה מס הכנסה ירצה למסות את הדירה השניה? האם בכלל יש לו גישה למידע? (אולי בדיעבד)

שאלה למתקדמים -
מתי בני זוג נחשבים נשואים לצורכי מס? מיום הנישואין? מרגע פתיחת התיק ברבנות? רישום במשרד הפנים?

 

[משה]

אני סקרן

למה לא לקנות דירה אחת ואחת שאר הכסף להשקיע במקום אחר? עוזר מבחינת פיזור סיכונים ומבחינת המיסוי על גיטרה שנייה

 

[cypriano de rore]

המיסוי על גיטרה שנייה

זה הדבר שהכי הפריע לי בתקציב - מס רכישה על גיטרה שניה

 

[משה]

זה הדבר שהכי הפריע לי בתקציב - מס רכישה על גיטרה שניה

תיקון שגיאות ארור

תמיד דופקים את המוזיקאים

 

[אורי ג.]

האם ייתכן שמכיוון שהדירות נקנו בזמן שאנחנו ביחד או בסמוך לחתונה מס הכנסה ירצה למסות את הדירה השניה? האם בכלל יש לו גישה למידע? (אולי בדיעבד)

בהחלט, עדיף לעבוד חכם ולא לבצע מעשים שהם בהגדרה תכנון מס אגרסיבי.
תזכור ששומת מס סופית לוקחת חודשים רבים.

 

[o_b7]

אני סקרן

למה לא לקנות דירה אחת ואחת שאר הכסף להשקיע במקום אחר? עוזר מבחינת פיזור סיכונים ומבחינת המיסוי על גיטרה שנייה

אני רוצה לקנות 2 דירות זולות יחסית במקום אחת חדשה, מכמה סיבות (אשמח לתיקונים):
* לדעתי פוטנציאל תשואה מדירות זולות הוא גבוה יותר
* פוטנציאל עליית ערך גבוה יותר
* אופציה לתמ״א או פינוי בינוי

בהחלט, עדיף לעבוד חכם ולא לבצע מעשים שהם בהגדרה תכנון מס אגרסיבי.
תזכור ששומת מס סופית לוקחת חודשים רבים.

איך אני יכול לעבוד חכם במקרה הזה?
ובכל מקרה, מה הסיכונים? (מקסימום ימסו אותי על הדירה השניה)

 

[אורי ג.]

איך אני יכול לעבוד חכם במקרה הזה?

אל תשתין מהמהקפצה, אל תקנו דירה, אחרי יומיים עוד דירה ואחרי עוד יומיים תתחתנו.

ובכל מקרה, מה הסיכונים? (מקסימום ימסו אותי על הדירה השניה)

בדיוק + הצמדה ואולי איזה קנס קטן.

 

[גרהם]

אני רוצה לקנות 2 דירות זולות יחסית במקום אחת חדשה, מכמה סיבות (אשמח לתיקונים):

כאשר תרצה למכור, יש יתרון להחזקה של דירה אחת לעומת שתי דירות. כמו כל דבר במיסים, יש תנאים נוספים ונסיבות רלוונטיות, אבל ככלל אצבע יש יתרון בהחזקה של דירה אחת לעומת שתיים מבחינת מס שבח. מצד שני, בהשכרה יש יתרון לשתי דירות לעומת אחת מבחינת מס הכנסה.

 

[איש ירח]

האם נוכל לקנות 2 דירות לפני הנישואין, אחת על שם כל אחד מבני הזוג ובכך להמנע ממס רכישה על הדירה השניה?

לפני הנישואין כן.

אם כן, האם נדרש לקחת משכנתא נפרדת על כל אחת מהן (על שם הקונה)?

כן.

האם נדרש להסכם ממון?

חובה הסכם ממון אבל יותר מזה, צריך לדאוג שאתם לא גרים באחת הדירות הללו אחרת, גם הסכם ממון לא יעזור כשהנישואין יסתיימו. הסכם ממון והפרדה רכושית יעזרו גם המכירת הדירות מול רשויות המס

 

[האזרח הקטן]

מצד שני, בהשכרה יש יתרון לשתי דירות לעומת אחת מבחינת מס הכנסה.

איזה?

 

[גרהם]

איזה?

אני לא רוצה לגלוש לייעוץ פרטני, אז בגדול, האפשרות לשלב בין מסלולים בהשכרת מספר דירות מאפשרת גמישות שיכולה לחסוך מס בתכנון נכון.
זו לא הנדסת טילים, אבל מומלץ בחום להתייעץ עם מומחה לפני שנוקטים פעולה, כי לכל בחירה יכולות להיות השלכות עתידיות גם במכירה.
ראה הסבר טוב של מישהו שאני מעריך כאן.

 

[Niroo]

אני לא רוצה לגלוש לייעוץ פרטני, אז בגדול, האפשרות לשלב בין מסלולים בהשכרת מספר דירות מאפשרת גמישות שיכולה לחסוך מס בתכנון נכון.
זו לא הנדסת טילים, אבל מומלץ בחום להתייעץ עם מומחה לפני שנוקטים פעולה, כי לכל בחירה יכולות להיות השלכות עתידיות גם במכירה.
ראה הסבר טוב של מישהו שאני מעריך כאן.

"חריגה מהתקרה אינה שוללת את הפטוֹר לחלוטין, אלא מַקטינה אותו בגובה ההפרש שבין דמי השכירות לבין התקרה.
למשל: אם ההכנסה החודשית מדמי שכירות הינה בסך 5,140 ש"ח (כלומר, חריגה בסך 70 ש"ח), אזי דמי השכירות הפטוּרים ממס יהיו בגובה 5,000 ש"ח ואילו יתרת דמי השכירות בסך 140 ש"ח תחויב במס.
אין זאת אלא, כי במקרה של הכנסה חודשית מדמי שכירות בגובה 10,140 ש"ח, לא ניתן להינות כלל מהפטוֹר ממס."

אז מה קורה עם דירה שמושכרת בעלות של 6500 במסלול של פטור? תשלום של 31% על הכנסה של 2860?