תוכנית עבודה עבור רכישת נכס

[yancuk]

אהלן,

נמצא בפורום מספר שנים ולרוב מסתובב בפורום של שוק ההון.
בתקופה האחרונה בעקבות עליות הריבית והציפייה לירידת מחירים בנדל"ן התחלתי לחשוב גם בכיוון הזה.

קצת מספרים:
- בן 31
- 80K בקופ"ג להשקעה מסלול מחקה מדד S&P - מפקיד כל חודש 1K.
- 40K - מניות דרך ברוקר - רובן במסלול מחקה מדד עולמי/שווקים מתפתחים.
- 150K - פנסיה והשתלמות.
- 4-5K - חיסכון בכל חודש, חוץ ממה שהולך לקופ"ג השאר נשאר בעו"ש או עובר לחשבון מסחר.
- 60K - "מזומן", בלי קשר לקרן חירום ל 5 חודשים.

נכסים באיזור בו אני חי ואני רואה את עצמי רוכש (למגורים או להשקעה), נעים בטווח של 1.3-2 מיליון ש"ח.
מדובר על הון עצמי נדרש של 400-600K שכרגע אני רחוק ממנו.


מנסה להבין מה הדרך הנכונה ביותר לחסוך כסף במידה וארצה לרכוש נכס בעוד 2-4 שנים.
בנוסף, אשמח להפניות למקורות ללמוד בהן יותר את תחום הנדל"ן כדי להגיע מוכן לרגע שבו אוכל להרשות לעצמי להיכנס לשוק.

 

[יזם]

אם מדובר בדירה יחידה,
תעשה חישוב של כמה משכורת נטו אתה מרוויח ואם תוכל לעמוד בהחזר משכנתא של 75% מערך הנכס שלא עולה על 35% מהנטו החודשי.
כמובן תוכנית עבודה - קונה כדי לגור או כדי להשכיר ולהשביח? לכמה זמן?

 

[הורדוס]

רוב האנשים לא יסכימו איתי, אבל לדעתי אתה יכול לרכוש את הנכס כבר היום במידה וההכנסה שלך יציבה ויש לך מי שידאג לך בתרחיש ברבור שחור.

איך?
בשביל לרכוש דירה ב1.3 מיליון אתה צריך להביא 25% הון עצמי, ועוד 5% עלויות רכישה, כלומר 0.3*1300000 = 325K
את ההון העצמי למשכנתא תגייס מ:
הון עצמי כרגע ממניות ומזומן - 180K
הלוואה משלימה של 150K

תזרים חודשי:
הוצאות:
הלוואה - 1600 בחודש, לפי 5% ל10 שנים, הגיוני להשיג היום.
משכנתא של 975 אלף - החזר חודשי של 6000 שקל בתמהיל טוב, אפשר גם פחות אבל לא כדאי.
סה"כ הוצאות על הדירה בחודש כולל ביטוחים ותיקונים 8000 שקל.
הכנסות:
חיסכון חודשי נוכחי של 5000 שקל
שכר דירה שתקבל מהדירה של X שקלים, או לחלופין חיסכון של שכר הדירה שאתה משלם עכשיו.

עוד כמה שנים תוכל למחזר את ההלוואה וליצור תזרים יותר נוח.

בקיצור זה אפשרי כבר עכשיו אבל כדאי רק אם אתה עומד במספר תנאים:
- הכנסה נטו של 22 לפחות, או נכונות להכניס הורים כערבים.
- הכנסה יציבה וגב כלכלי במקרה של ברבור שחור.
- נכונות לעשות עבודת שטח טובה כדי להגיע לעסקה טובה מאוד.
- יכולת לישון טוב בלילה עם כזה מינוף.

יתרונות:
- הצמדה של הכסף שלך למדד הנדלן וגידור עליות ערך עתידיות.
- פוטנציאל רווח גבוה כי אפשר להשיג עסקאות טובות עכשיו, יש כמובן אנשים שחושבים שהולכים לסגוא פה את הבסטה ומהפכה משפטית וכו אבל זאת דעתי בכל אופן.

חסרונות:
- תזרים קשוח שלא יאפשר לך הרבה מרווח גמישות.

 

[Solid seat]

- 80K בקופ"ג להשקעה מסלול מחקה מדד S&P - מפקיד כל חודש

למה? בהינתן שיש

- 40K - מניות דרך ברוקר - רובן במסלול מחקה מדד עולמי/שווקים מתפתחים

 

[yancuk]

למה? בהינתן שיש

הקופ"ג נפתחה לפני החשבון מסחר.
כרגע משאיר גם כי זה תהליך אוטומטי מלא שמבטיח הפקדה קבועה לחיסכון, ללא תלות ברעשי רקע.
בנוסף, מחשבה על אפשרות ללקיחת הלוואה על חשבון הקרן במקום משיכה ביום שארצה לרכוש נכס.

איך?

- לצערי לא רואה את עצמי מגיע לנטו כזה בשנים הקרובות.
- מינוף קיצוני ומרווח נשימה קטן בתזרים זה לא משהו שאני מתכנן עליו, מעדיף לא להחזיק נכס במקום לחיות ככה.
- מאמין שיהיו ירידות מחיר לא קטנות בשנים הקרובות, פחות בגלל הרפורמה יותר בגלל הריביות (שאולי יהיו גבוהות ממה שנראה כרגע בעקבות הרפורמה).
בכל אופן מעריך את ההשקעה בתגובה המפורטת.

- נכונות לעשות עבודת שטח טובה כדי להגיע לעסקה טובה מאוד.

אשמח לשמוע ממך איך מבצעים עבודת שטח טובה.

אם מדובר בדירה יחידה,
תעשה חישוב של כמה משכורת נטו אתה מרוויח ואם תוכל לעמוד בהחזר משכנתא של 75% מערך הנכס שלא עולה על 35% מהנטו החודשי.
כמובן תוכנית עבודה - קונה כדי לגור או כדי להשכיר ולהשביח? לכמה זמן?

בתור מישהו ללא ילדים שרק חי עם בת זוג החשיבה כרגע היא להשכיר ללא הגבלה של זמן (גם אצלה)
לא יודע להגיד מה יקרה כאשר יכנסו ילדים לתמונה ויהיה רצון להשקתע במקום אחד.
יודע להכווין איך בונים תוכנית עבודה מסודרת?

לפי חישוב החזר משכנתא שעשיתי נוכל לעמוד בתשלום של המשכנתא כאשר סוכמים את המשכורות של שנינו.
עלות נכס: 1,600,000
הון עצמי: 500K
תקופה: 20 שנה
החזר חודשי: 6900

 

[הורדוס]

אשמח לשמוע ממך איך מבצעים עבודת שטח טובה.

זה כבר לא סיפור לתגובה בשרשור, בכל אופן אם אתה לא רוצה לקנות עד שתחסכו 500K אז גם ככה יקחו כמה שנים טובות, ואם גם תביאו ילדים לפני שתרכשו דירה אז בכלל.

 

[יזם]

הקופ"ג נפתחה לפני החשבון מסחר.
כרגע משאיר גם כי זה תהליך אוטומטי מלא שמבטיח הפקדה קבועה לחיסכון, ללא תלות ברעשי רקע.
בנוסף, מחשבה על אפשרות ללקיחת הלוואה על חשבון הקרן במקום משיכה ביום שארצה לרכוש נכס.


- לצערי לא רואה את עצמי מגיע לנטו כזה בשנים הקרובות.
- מינוף קיצוני ומרווח נשימה קטן בתזרים זה לא משהו שאני מתכנן עליו, מעדיף לא להחזיק נכס במקום לחיות ככה.
- מאמין שיהיו ירידות מחיר לא קטנות בשנים הקרובות, פחות בגלל הרפורמה יותר בגלל הריביות (שאולי יהיו גבוהות ממה שנראה כרגע בעקבות הרפורמה).
בכל אופן מעריך את ההשקעה בתגובה המפורטת.

אשמח לשמוע ממך איך מבצעים עבודת שטח טובה.



בתור מישהו ללא ילדים שרק חי עם בת זוג החשיבה כרגע היא להשכיר ללא הגבלה של זמן (גם אצלה)
לא יודע להגיד מה יקרה כאשר יכנסו ילדים לתמונה ויהיה רצון להשקתע במקום אחד.
יודע להכווין איך בונים תוכנית עבודה מסודרת?

לפי חישוב החזר משכנתא שעשיתי נוכל לעמוד בתשלום של המשכנתא כאשר סוכמים את המשכורות של שנינו.
עלות נכס: 1,600,000
הון עצמי: 500K
תקופה: 20 שנה
החזר חודשי: 6900

אתה צריך לקחת בחשבון פרמטרים כמו אם הדירה לא תושכר,
לבדוק את מצב שוק השכירות והקנייה/מכירה באזור אם יש ביקוש ורמת מחירים,
לוודא שאתה יכול לשלם את המשכנתא אם השוכר לא ישלם לך ותיכנס להליך משפטי לפחות חצי שנה לפינוי הדייר בדרכים חוקיות,
ולשאול את עצמך מה אתה מחפש בהשכרת דירה? עליית ערך? תשואה פירותית? לגדר את מחירי הדירות ולעלות על הרכבת?

 

[TechWorld]

רוב האנשים לא יסכימו איתי, אבל לדעתי אתה יכול לרכוש את הנכס כבר היום במידה וההכנסה שלך יציבה ויש לך מי שידאג לך בתרחיש ברבור שחור.

איך?
בשביל לרכוש דירה ב1.3 מיליון אתה צריך להביא 25% הון עצמי, ועוד 5% עלויות רכישה, כלומר 0.3*1300000 = 325K
את ההון העצמי למשכנתא תגייס מ:
הון עצמי כרגע ממניות ומזומן - 180K
הלוואה משלימה של 150K

תזרים חודשי:
הוצאות:
הלוואה - 1600 בחודש, לפי 5% ל10 שנים, הגיוני להשיג היום.
משכנתא של 975 אלף - החזר חודשי של 6000 שקל בתמהיל טוב, אפשר גם פחות אבל לא כדאי.
סה"כ הוצאות על הדירה בחודש כולל ביטוחים ותיקונים 8000 שקל.
הכנסות:
חיסכון חודשי נוכחי של 5000 שקל
שכר דירה שתקבל מהדירה של X שקלים, או לחלופין חיסכון של שכר הדירה שאתה משלם עכשיו.

עוד כמה שנים תוכל למחזר את ההלוואה וליצור תזרים יותר נוח.

בקיצור זה אפשרי כבר עכשיו אבל כדאי רק אם אתה עומד במספר תנאים:
- הכנסה נטו של 22 לפחות, או נכונות להכניס הורים כערבים.
- הכנסה יציבה וגב כלכלי במקרה של ברבור שחור.
- נכונות לעשות עבודת שטח טובה כדי להגיע לעסקה טובה מאוד.
- יכולת לישון טוב בלילה עם כזה מינוף.

יתרונות:
- הצמדה של הכסף שלך למדד הנדלן וגידור עליות ערך עתידיות.
- פוטנציאל רווח גבוה כי אפשר להשיג עסקאות טובות עכשיו, יש כמובן אנשים שחושבים שהולכים לסגוא פה את הבסטה ומהפכה משפטית וכו אבל זאת דעתי בכל אופן.

חסרונות:
- תזרים קשוח שלא יאפשר לך הרבה מרווח גמישות.

הצעה מעניינת
לגמרי מותח התזרים למקסימום

(לפותח האשכול,דירה בסדר גודל כזה היא 3-3.5k₪ בחודש שכירות - כלומר 5k תזרים שלילי)

 

[ozbal]

אשמח לשמוע ממך איך מבצעים עבודת שטח טובה.

עבודת שטח טובה לא מתבצעת רק בשטח אלא גם בבחינת תכניות לפיתוח בסביבה שבה אתה רוצה להשקיע ולהבין מה הביקוש אל מול ההיצע שם.
בין היתר זה כמובן כולל גם הגעה פיזית לשטח, בחינה של סוג האכלוסיה שמתגוררת בסביבה שזה פרמטר מאוד חשוב בבחירת איזור השקעה!
כמובן גם שיח עם מתווכים המכירים את האיזור ואת העסקאות שמתבצעות, שיח עם אנשי מקצוע ובעלי עסקים בשכונה ואפילו גם הגעה לפתח הדלת של הדירה או לכניסה לבניין בו נמצאת הדירה ובדיקה של תיבות הדואר בכניסה לראות אולי היא מלאה דבר שיכול להעיד על כך שהדירה נטושה. תהיה מופתע לגלות כמה אנשים נדיבים במידע ברגע שאתה מייצר איתם שיח על איזור המגורים שלהם.

 

[יזם]

עבודת שטח טובה לא מתבצעת רק בשטח אלא גם בבחינת תכניות לפיתוח בסביבה שבה אתה רוצה להשקיע ולהבין מה הביקוש אל מול ההיצע שם.
בין היתר זה כמובן כולל גם הגעה פיזית לשטח, בחינה של סוג האכלוסיה שמתגוררת בסביבה שזה פרמטר מאוד חשוב בבחירת איזור השקעה!
כמובן גם שיח עם מתווכים המכירים את האיזור ואת העסקאות שמתבצעות, שיח עם אנשי מקצוע ובעלי עסקים בשכונה ואפילו גם הגעה לפתח הדלת של הדירה או לכניסה לבניין בו נמצאת הדירה ובדיקה של תיבות הדואר בכניסה לראות אולי היא מלאה דבר שיכול להעיד על כך שהדירה נטושה. תהיה מופתע לגלות כמה אנשים נדיבים במידע ברגע שאתה מייצר איתם שיח על איזור המגורים שלהם.

החלק עם הדירות הנטושות הוא בעייתי כי ברגע שיש לך שם פרטי ומשפחה בטאבו(בהנחה והדירה בטאבו ולא בחברה משכנת),
אתה צריך למצוא דרך לתקשר עם האנשים האלה אם הם בכלל בחיים ולמצוא מספר טלפון מבין אלפים וזה בהנחה והטלפון שלהם עובד.

 

[Mr.Tombarson]

אני חושב שלפי הנתונים שרשמת כדאי בהכרח להשקיע בשוק אחר ולא בשוק שאתה נמצא בו.
אפשר לחפש ערים עם פוטנציאל בפריפרייה או להשקעות נדל''ן בחו''ל שם המחירים יכולים להיות יותר נוחים.

הרעיון הוא ליצור רווחה כלכלית ולא סיר לחץ