רכישת שטח למגורים

[SolidWorks]

היי!

אנחנו זוג צעיר שנמצא בתהליך של רכישת שטח לבנייה עצמית. צריכים לקבל כמה החלטות, נשמח לשמוע את דעתכם.
הנתונים הם כאלה:

עלות השטח:
365,000 ש"ח

עלות משוערת של בניית הבית, כולל אנשי מקצוע, ריהוט ו'הלבשות':
1,530,000 ש"ח

הון עצמי:
740,000 ש"ח

התלבטויות:
1. האם לקחת משכנתא לרכישת השטח כדי להשאיר לעצמנו כסף נזיל ביד?

בעלי מקצוע שהתייעצנו איתם אמרו לנו שעד שנוכל לקבל משכנתא לבנייה (יסודות על הקרקע) צפויות לנו הוצאות של כ-650,000 ש"ח ושהספייר שלנו קטן מדי, כלומר שיכול להיות שלא יישאר לנו כסף נזיל ביד ונמצא עצמנו תקועים. התייעצתי עם יועץ משכנתא שהמליץ לי לא לקחת משכנתא, אחר אמר לקחת משכנתא של 250,000 ש"ח. הנטייה שלנו היא לא לקחת משכנתא עכשיו, אבל מבחינה רגשית כן מפתה אותנו להרגיש 'שקט נפשי' כשיש עוד כמה מאות אלפי ש"ח זמינים לבלת"מים.

2. במידה ולוקחים משכנתא, כמה לקחת?

יש לנו יכולת החזר של 2,500-3,000 ש"ח כרגע. צפויה לגדול בהמשך.

3. במידה ולוקחים משכנתא, האם להיעזר ביועץ משכנתא?

שמעתי דעות לכאן ולכאן. חלק אומרים שזה מועיל וחוסך כספים רבים, חלק אומרים שאפשר ועדיף לבד.
בגלל שמדובר על משכנתא קטנה, אנחנו נוטים לעשות את זה לבד.

עד כאן בינתיים

 

[minimizer]

0. איך הגעת לעלות המשוערת של הבית? יש אנשי מקצוע שהתפקיד שלהם זה לעשות את החישובים האלה

1. יש לזה שני היבטים - מצד אחד, כמו שציינת, חשוב להשאיר מזומן ביד בשביל תחילת הבניה. במשכנתא לבניה עצמית אתה לא מקבל את הכסף מראש אלא לפי שלבים, ואתה צריך להיות מסוגל לממן דברים לא זולים כמו תשלומים לרשויות, אגרות וכו' שיכולים להגיע לעשרות רבות של אלפי שקלים עוד לפני שקיבלת היתר בניה בכלל.
מצד שני, לקיחת משכנתא לרכישת השטח תפגע בך כשתגיע לבניה כי תהיה כבול לבנק בו לקחת את המשכנתא הראשונה.
אם השטח עולה 350,000 אז הוצאות של 650,000 זו הערכה טובה למדי. ההוצאות הגדולות הן:
- אדריכל (~60 אלף)
- מפקח (~60 אלף)
- קונסטרוקטור (~10 אלף)
- אגרות תאגיד מים וביוב (~30 אלף)
- חברת חשמל (~12 אלף)
- אגרת בניה (~10 אלף)
- כ-100 אש"ח עד לסיום היסודות

חלק מהדברים שציינתי מחושבים לפי שטח הבית, אבל זה הסדר גודל.

בגלל שזה מאוד מורכב ושונה מאוד ממשכנתא לדירה מקבלן, הייתי ממליץ להעזר ביועץ משכנתא. אני נמצא עכשיו בדיוק באותו תהליך והיועץ עוזר לנו מאוד.

 

[Redroze]

אחדד את מה שרשמו לגבי השלבים במשכנתא.
אחת הטעויות הן שהתשלום האחרון ניתן רק בקבלת טופס 4. משהו שיכול לקחת כמה חודשים לאחר סיום הבניה. בעלי המקצוע ירצו את הכסף בסיום הבניה, לא מעניין אותם שהבנק לא משחרר כסף כי העירייה/מועצה לא נתנו טופס 4.

יש לך היתר בניה ביד?
אם התשובה היא כן, תוכניות עבודה יש?
יש לך הערכת שמאי של הבנק לנכס? קח בחשבון שעלויות הבניה שתשלם בפועל בין 10% ל-20% גבוהות יותר מהשווי שהשמאי מעריך.

250 אלף ש"ח לרכישת הקרקע זה סכום שאפשר לקחת גם בהלוואה. אני מבין את החשש של היועץ, רוב הבנקים שנקנקים בריביות את מי שמפריד משכנתא של קרקע ממשכנתא של בניה.

תאשר את המשכנתא המקסימאלית שהבנק יתן לך. מקסימום בסוף לא תמשוך את כל הסכום.

 

[סולידי]

ההוצאות הגדולות הן:
- אדריכל (~60 אלף)
- מפקח (~60 אלף)
- קונסטרוקטור (~10 אלף)
- אגרות תאגיד מים וביוב (~30 אלף)
- חברת חשמל (~12 אלף)
- אגרת בניה (~10 אלף)
- כ-100 אש"ח עד לסיום היסודות

לפני כ-5 שנים הוצאתי היתרי בניה ובנוסף למה שכתבת היו אגרות למועצה.
אצלינו זה היה אז סדר גודל של 170 שח למטר מגרש ועוד 270 שח למטר בניה.

 

[minimizer]

יכול להיות שמדובר בתשלום עבור עבודות הפיתוח שהמועצה מבצעת?
לצורך הדיון הנחתי שעלות המגרש של 350,000 היא סופית ומכילה גם תשלום על הפיתוח אם ישנו כזה. כמובן שאם זה לא המצב אז מדובר על מאות אלפי שקלים נוספים...

 

[אורי ג.]

לצורך הדיון הנחתי שעלות המגרש של 350,000 היא סופית ומכילה גם תשלום על הפיתוח אם ישנו כזה. כמובן שאם זה לא המצב אז מדובר על מאות אלפי שקלים נוספים...

אל תניח דבר.
יתכנו היטלי פיתוח, היטלי השבחה ובטוח שיש אגרות בנייה.

 

[SolidWorks]

0. איך הגעת לעלות המשוערת של הבית? יש אנשי מקצוע שהתפקיד שלהם זה לעשות את החישובים האלה

נעזרנו בבעל מקצוע שבנה לנו מסגרת תקציב לכל הפרויקט.
הכנסתי לתוך זה את האגרות ואת התשלום לבעלי מקצוע שפירטת.

בגדול החלוקה שבנינו:

עלות המגרש - 365,000. כולל פיתוח, דמי היוון, פתיחת תיק ברמ"י ועוד כמה אגרות קטנות. זה עם ספייר קטן, אז אולי גם מס רכישה ייכנס בסכום הזה (בכל מקרה זה לא מספר גדול).

את שאר ההוצאות הכנסתי תחת הבנייה:

קבלן + אדריכל - 150,000.
אגרות שונות - 115,000.
בנייה - 900,000.
אבזור - 165,000.
רזרבה - 200,000.

אחדד את מה שרשמו לגבי השלבים במשכנתא.
אחת הטעויות הן שהתשלום האחרון ניתן רק בקבלת טופס 4. משהו שיכול לקחת כמה חודשים לאחר סיום הבניה. בעלי המקצוע ירצו את הכסף בסיום הבניה, לא מעניין אותם שהבנק לא משחרר כסף כי העירייה/מועצה לא נתנו טופס 4.

יש לך היתר בניה ביד?
אם התשובה היא כן, תוכניות עבודה יש?
יש לך הערכת שמאי של הבנק לנכס? קח בחשבון שעלויות הבניה שתשלם בפועל בין 10% ל-20% גבוהות יותר מהשווי שהשמאי מעריך.

250 אלף ש"ח לרכישת הקרקע זה סכום שאפשר לקחת גם בהלוואה. אני מבין את החשש של היועץ, רוב הבנקים שנקנקים בריביות את מי שמפריד משכנתא של קרקע ממשכנתא של בניה.

תאשר את המשכנתא המקסימאלית שהבנק יתן לך. מקסימום בסוף לא תמשוך את כל הסכום.

אין לנו עדיין היתר בנייה. נניח שאני צריך 200,000 ש"ח נוספים כדי שיהיה לי כסף זמין לבעלי מקצוע, עדיף לקחת את זה כמשכנתא על המגרש או בהלוואה רגילה?

 

[אורי ג.]

בנייה - 900,000.

מה גודל הבית שאתה מתכנן לבנות? כולל מרתפים. מה גודל החצר?

אבזור - 165,000.

מה זה כולל בדיוק?

 

[SolidWorks]

מה גודל הבית שאתה מתכנן לבנות? כולל מרתפים. מה גודל החצר?

מה זה כולל בדיוק?

110-120 מ"ר בנוי על מגרש של 400 מ"ר. הסכום הזה כולל מטבח, ריהוט, מזגנים וכמה דברים שנצטרך בחצר...

 

[minimizer]

את שאר ההוצאות הכנסתי תחת הבנייה:

קבלן + אדריכל - 150,000.
אגרות שונות - 115,000

זה לא משנה איפה אתה מכניס אותן, הנקודה היא שאת רוב הכסף הזה תצטרך לשלם בעצמך כי זה קורה לפני שמתחילה הבניה בפועל ולפני שמגיע הכסף מהבנק.

 

[SolidWorks]

זה לא משנה איפה אתה מכניס אותן, הנקודה היא שאת רוב הכסף הזה תצטרך לשלם בעצמך כי זה קורה לפני שמתחילה הבניה בפועל ולפני שמגיע הכסף מהבנק.

כן, מובן

אז בהנחה שההערכה הגיונית - 650 אש"ח עד הפעימה הראשונה של המשכנתא, נראה לך שסביר מבחינתנו לא לקחת משכנתא/הלוואה כרגע?

 

[minimizer]

אם אתם חושבים שתעמדו בזה, כן, עדיף לא לקחת משכנתא עכשיו - זה יאפשר לכם לקבל תנאים הרבה יותר טובים כשתגיעו לשלב הבניה.

 

[Redroze]

אין לנו עדיין היתר בנייה. נניח שאני צריך 200,000 ש"ח נוספים כדי שיהיה לי כסף זמין לבעלי מקצוע, עדיף לקחת את זה כמשכנתא על המגרש או בהלוואה רגילה?

אני פחות בקיא בריביות וביכולת ההחזר שלכם אבל זו שאלה שכדאי לכם להפנות ליועץ המשכנתא שלכם.
סכום של 200 אלף אפשר לקחת גם כהלוואה מקרנות הפנסיה וההשתלמות. רק צריך לוודא שיהיה לכם איך לסלק אותם בהמשך.

 

[אייל ריטברג]

שלום SolidWorks, נעים להכיר אותך,
עונה כיועץ משכנתא.

היי!

אנחנו זוג צעיר שנמצא בתהליך של רכישת שטח לבנייה עצמית. צריכים לקבל כמה החלטות, נשמח לשמוע את דעתכם.
הנתונים הם כאלה:

עלות השטח:
365,000 ש"ח

עלות משוערת של בניית הבית, כולל אנשי מקצוע, ריהוט ו'הלבשות':
1,530,000 ש"ח

הון עצמי:
740,000 ש"ח

ראשית, שתדע שבעסקות בנייה עצמית, הבנקים נוטים לא לאשר מעל 70% מימון משווי הקרקע+בניה+עלויות פיתוח. כלומר במקרה הנדון מדובר על משכנתא של 1.3265 מש"ח.

אנקדוטה קלה (לא בהכרח לך, אלא לשאר אנשי הפורום): למה רק 70% אם מגיע לך 75% מימון (בהינתן שהינך רוכש דירה יחידה)?
הבנקים רוצים שאתה תתכנס לתוכנית מימון שמרנית יותר, כך שאם חס וחלילה יש לך חריגה בבנייה, מה שנפוץ מאוד, הבנק יוכל להשלים לך ל75% מימון, ולא להכניס אותך להפרה של נהלי בנק ישראל (שלא מאפשרים להעניק יותר מ75% מימון משווי הנכס למטרה של דיור)

התלבטויות:
1. האם לקחת משכנתא לרכישת השטח כדי להשאיר לעצמנו כסף נזיל ביד?

לידיעתך, חלק מהבנקים יסכימו להיכנס לעסקה רק אחרי שסיימת את שלב היסודות, ולכן על מנת לקבל את תנאי המימון הטובים ביותר (שהם היכולת לפנות ולנהל משא ומתן עם מקסימום בנקים) אתה צריך לראות איך יש לך כסף להגיע לשלב זה.

בעלי מקצוע שהתייעצנו איתם אמרו לנו שעד שנוכל לקבל משכנתא לבנייה (יסודות על הקרקע) צפויות לנו הוצאות של כ-650,000 ש"ח ושהספייר שלנו קטן מדי, כלומר שיכול להיות שלא יישאר לנו כסף נזיל ביד ונמצא עצמנו תקועים. התייעצתי עם יועץ משכנתא שהמליץ לי לא לקחת משכנתא, אחר אמר לקחת משכנתא של 250,000 ש"ח. הנטייה שלנו היא לא לקחת משכנתא עכשיו, אבל מבחינה רגשית כן מפתה אותנו להרגיש 'שקט נפשי' כשיש עוד כמה מאות אלפי ש"ח זמינים לבלת"מים.

2. במידה ולוקחים משכנתא, כמה לקחת?

אני ממליץ לך באופן מפורש לקחת את המשכנתא המקסימלית שתוכל. למה? כי אתה נכנס לפרוייקט בניה שלא מן הנמנע שאתה עושה אותו פעם ראשונה. אינך יודע איזה בלת"מים את הולך להיתקל בהם, ואיך העדפות והצרכים שלך ברכישת הבית ישתנו.
לאור העובדה שיש לך רק 740 אש"ח ממילא אתה עומד ב 61% מימון - ולכן מבחינת דמרגות המימון אין השפעה אם אתה ב61%/63% או 69% לעניין הריביות.
המלצה חמה: אל תתאמץ כדי להגיע אל מדרגת המימון הנמוכה יותר (של 45% עד 60%)!

אתה צריך להבין שכשאתה מבקש את אחוז המימון המקסימלי לעסקה הזו, אתה לא באמת צריך לנצל את הכסף! אתה מקבל קו אשראי מהבנק, שאתה יכול לנצל אותו מתי שרק תרצה. אתה משלם משכנתא רק על מה שמשכת מהבנק, ולא על מה שטרם משכת.

ולכן, כדאי לך, מטעמי ביטחון נטו (ומתוך הבנה שזה לא ישפיע על הריביות שלך) לבקש את המימון המקסימלי.

יש לנו יכולת החזר של 2,500-3,000 ש"ח כרגע. צפויה לגדול בהמשך.

הנתון הזה רק מחזק את דעתי שאתה צריך לקחת משכנתא גדולה. יש לך תזרים מזומנים שהוא קרוב להיות מאוזן, זו עסקה מאתגרת - שאתה צריך גם לשלם משכנתא ובניה תוך כדי, תשאיר אצלך הון עצמי כדי שיהיה לך חמצן ושלא תתיקע עם בלתמים ובלי יכולת לקחת עוד הלוואות.
הדבר האחרון שאתה רוצה, זה להיתקע, ואז לקחת הלוואות צרכניות (הלוואה מקרן השתלמות/פנסיה/מהבנקים או רחמנא לצלאן מחברות כרטיסי האשראי).

3. במידה ולוקחים משכנתא, האם להיעזר ביועץ משכנתא?

אני לא עונה על זה, כי אני נמצא בפויזציה.

שמעתי דעות לכאן ולכאן. חלק אומרים שזה מועיל וחוסך כספים רבים, חלק אומרים שאפשר ועדיף לבד.
בגלל שמדובר על משכנתא קטנה, אנחנו נוטים לעשות את זה לבד.

עד כאן בינתיים

שיהיה לך המון בהצלחה!

אייל מFINWIZ!

 

[SolidWorks]

שלום SolidWorks, נעים להכיר אותך,
עונה כיועץ משכנתא.

ראשית, שתדע שבעסקות בנייה עצמית, הבנקים נוטים לא לאשר מעל 70% מימון משווי הקרקע+בניה+עלויות פיתוח. כלומר במקרה הנדון מדובר על משכנתא של 1.3265 מש"ח.

אנקדוטה קלה (לא בהכרח לך, אלא לשאר אנשי הפורום): למה רק 70% אם מגיע לך 75% מימון (בהינתן שהינך רוכש דירה יחידה)?
הבנקים רוצים שאתה תתכנס לתוכנית מימון שמרנית יותר, כך שאם חס וחלילה יש לך חריגה בבנייה, מה שנפוץ מאוד, הבנק יוכל להשלים לך ל75% מימון, ולא להכניס אותך להפרה של נהלי בנק ישראל (שלא מאפשרים להעניק יותר מ75% מימון משווי הנכס למטרה של דיור)


לידיעתך, חלק מהבנקים יסכימו להיכנס לעסקה רק אחרי שסיימת את שלב היסודות, ולכן על מנת לקבל את תנאי המימון הטובים ביותר (שהם היכולת לפנות ולנהל משא ומתן עם מקסימום בנקים) אתה צריך לראות איך יש לך כסף להגיע לשלב זה.


אני ממליץ לך באופן מפורש לקחת את המשכנתא המקסימלית שתוכל. למה? כי אתה נכנס לפרוייקט בניה שלא מן הנמנע שאתה עושה אותו פעם ראשונה. אינך יודע איזה בלת"מים את הולך להיתקל בהם, ואיך העדפות והצרכים שלך ברכישת הבית ישתנו.
לאור העובדה שיש לך רק 740 אש"ח ממילא אתה עומד ב 61% מימון - ולכן מבחינת דמרגות המימון אין השפעה אם אתה ב61%/63% או 69% לעניין הריביות.
המלצה חמה: אל תתאמץ כדי להגיע אל מדרגת המימון הנמוכה יותר (של 45% עד 60%)!

אתה צריך להבין שכשאתה מבקש את אחוז המימון המקסימלי לעסקה הזו, אתה לא באמת צריך לנצל את הכסף! אתה מקבל קו אשראי מהבנק, שאתה יכול לנצל אותו מתי שרק תרצה. אתה משלם משכנתא רק על מה שמשכת מהבנק, ולא על מה שטרם משכת.

ולכן, כדאי לך, מטעמי ביטחון נטו (ומתוך הבנה שזה לא ישפיע על הריביות שלך) לבקש את המימון המקסימלי.


הנתון הזה רק מחזק את דעתי שאתה צריך לקחת משכנתא גדולה. יש לך תזרים מזומנים שהוא קרוב להיות מאוזן, זו עסקה מאתגרת - שאתה צריך גם לשלם משכנתא ובניה תוך כדי, תשאיר אצלך הון עצמי כדי שיהיה לך חמצן ושלא תתיקע עם בלתמים ובלי יכולת לקחת עוד הלוואות.
הדבר האחרון שאתה רוצה, זה להיתקע, ואז לקחת הלוואות צרכניות (הלוואה מקרן השתלמות/פנסיה/מהבנקים או רחמנא לצלאן מחברות כרטיסי האשראי).


אני לא עונה על זה, כי אני נמצא בפויזציה.




שיהיה לך המון בהצלחה!

אייל מFINWIZ!

תודה רבה על ההתייחסות!
מה שאתה כותב ברור לי, אבל השאלה המרכזית שלי היא האם לעשות את זה עכשיו או בהמשך (בתחילת הבנייה).
לפי מה שנאמר לי עד כה, משכנתא עבור השטח ומשכנתא עבור הבנייה הן שתי משכנתאות שונות. אני לא יכול לבקש עכשיו את המימון המקסימלי (1.3265) עבור המגרש בלבד ולנצל רק חלק מהסכום. זה נכון?

כשנגיע למשכנתא עבור המגרש, אזכור את מה שכתבת. אבל השאלה היא האם צריך להגדיל את הספיירים עכשיו או לא.
אני לוקח בחשבון שבמידה ולא ניקח משכנתא קטנה (של 200K) בשלב זה, אנחנו נתמקד בהגדלת החסכון שצפוי להגדיל את ההון העצמי שלנו בעוד כמה עשרות אלפי ש"ח. ויש גם אפשרות להלוואה מהמשפחה.

שוב תודה רבה

 

[הסטודנט התפרן]

היי!

אנחנו זוג צעיר שנמצא בתהליך של רכישת שטח לבנייה עצמית. צריכים לקבל כמה החלטות, נשמח לשמוע את דעתכם.
הנתונים הם כאלה:

עלות השטח:
365,000 ש"ח

עלות משוערת של בניית הבית, כולל אנשי מקצוע, ריהוט ו'הלבשות':
1,530,000 ש"ח

הון עצמי:
740,000 ש"ח

התלבטויות:
1. האם לקחת משכנתא לרכישת השטח כדי להשאיר לעצמנו כסף נזיל ביד?

בעלי מקצוע שהתייעצנו איתם אמרו לנו שעד שנוכל לקבל משכנתא לבנייה (יסודות על הקרקע) צפויות לנו הוצאות של כ-650,000 ש"ח ושהספייר שלנו קטן מדי, כלומר שיכול להיות שלא יישאר לנו כסף נזיל ביד ונמצא עצמנו תקועים. התייעצתי עם יועץ משכנתא שהמליץ לי לא לקחת משכנתא, אחר אמר לקחת משכנתא של 250,000 ש"ח. הנטייה שלנו היא לא לקחת משכנתא עכשיו, אבל מבחינה רגשית כן מפתה אותנו להרגיש 'שקט נפשי' כשיש עוד כמה מאות אלפי ש"ח זמינים לבלת"מים.

2. במידה ולוקחים משכנתא, כמה לקחת?

יש לנו יכולת החזר של 2,500-3,000 ש"ח כרגע. צפויה לגדול בהמשך.

3. במידה ולוקחים משכנתא, האם להיעזר ביועץ משכנתא?

שמעתי דעות לכאן ולכאן. חלק אומרים שזה מועיל וחוסך כספים רבים, חלק אומרים שאפשר ועדיף לבד.
בגלל שמדובר על משכנתא קטנה, אנחנו נוטים לעשות את זה לבד.

עד כאן בינתיים

סתם מתוך עניין כי אנחנו מחפשים במצב דומה, באיזה מושב / קיבוץ קניתם שטח המחיר הזה?

 

[SolidWorks]

סתם מתוך עניין כי אנחנו מחפשים במצב דומה, באיזה מושב / קיבוץ קניתם שטח המחיר הזה?

היי!
כותב לך בפרטי

 

[yossik]

היי!
כותב לך בפרטי

אם אתה רוצה לכתוב בפרטי אז אל תפרסם בפרהסיה או שתשאל כאן כדי שכולנו נחכים.