• חשבון מסחר באקסלנס טרייד : סנט למניה במסחר בארה"ב (מינימום $5 לעסקה), פטור מדמי טיפול לשנתיים, קורס במתנה ובונוס 100 ש"ח למצטרפים חדשים. להצטרפות דיגיטלית לחצו כאן .

רכישת בית קרקע לעומת שכירות ושימור תיק השקעות

CoreOxide

משתמש סולידי
הצטרף ב
28/12/15
הודעות
100
דירוג
16
היוש,

התייעצות קטנה. אני מניח שהיו כבר מיליון כאלה - אבל יש לי טוויסט.

אנחנו נמצאים באיזושהי התלבטות, בעיקר בגלל המצב הנורא הנוכחי.
כרגע גרים בדירה בבעלותנו בשווי של 1.3 מ', עם משכנתא של 150 אש"ח.
יש לנו הון עצמי נוסף של מיליון אחד (שווי תיק השקעות).

אנחנו שוקלים רכישה של בית קרקע במחיר של 2.7 מ'. זה אומר בעצם שאנחנו צריכים משכנתא של סביבות 800 אש"ח (גם כדי לממן עו"ד, שיפוץ קטן, הוצאות מעבר..).
וזה אומר בעצם שאנחנו שמים (שוב) את כל הכסף שלנו בעולם הזה (לא כולל פנסיה והשתלמות) לתוך בית ושוב לוקחים משכנתא.

לעומת זאת - אנחנו שוקלים למכור את הדירה ולשכור בית קרקע בעלות של 6-6.5 אש"ח. התמורה מהדירה תצטרף לתיק ההשקעות שלנו.

הטוויסט הוא שאנחנו גם שוקלים רילוקיישן בעוד כ-3 שנים ולא יודעים אם נחזור \ מתי נחזור. לא בא לנו להיתקע עם נכס בישראל...

אין לי שאלה ספציפית, האמת. רציתי לשתף בהתלבטות ולקבל קצת דיעות או זוויות נוספות.

תודה!
 
נוטה להסכים עם תול לילה. למרות, אם הייתי בשיקול דומה הייתי משאיר את הדירה ותיק ההשקעות. כמובן לא מייעץ לא ממליץ ואיני איש מקצוע. נכס להשקעה בישראל תמיד שומר על אופציה לחזור ומגדר מפני דברים מסוימים.
 
כרגע גרים בדירה בבעלותנו בשווי של 1.3 מ', עם משכנתא של 150 אש"ח.
מבחינת עדיפות מיסוי

האופציה של להשאיר את הדירה הנוכחית ולהשכיר אותה, ככל הנראה תיהיה להם הכי עדיפה

על השכר דירה לא תשלמו מס כי הוא יהיה פחות מגובה הפתור
וגם על התשואה בערך הדירה לא תשלמו מס כי מניח שזה דירה יחידה
המשכנתא מניח שהיא בריבית ממש טובה ובגלל זה לא סגרתם אותה

לא תבזבזו כספים על עורך דין במכירה של הנכס ובקניה של הנכס החדש ומכירתו שוב לאחר מכן

ויהיה לכם איזון די נחמד בהשקעות שלכם
חצי בנדלן בישראל וחצי המניות (מניח רובם מדד רחב חול)
בחצי של הנדלן די קוהרנטי עם עלות השכר דירה בארץ אז זה די מוריד סיכון מהתיק

אתם יכולים היום כבר לשכור בית פרטי ולראות איך זה להחזיק נכס להשכרה בארץ למשך 3 שנים
(לפעמים זה יכול להיות שוכרים שמלבד פעם בשנה להביא צקים חדשים לא תשמע מהם, ולפעמים זה פעמיים בחודש שיחות ובעיות...)
ושתעברו אם תעברו תוכלו להחליט אם למכור או להשאיר לתקופה הזאת
 
לגבי השכרה של הדירה הנוכחית, יש לי 3 הסתייגויות:
1. לא בא לי להתעסק עם שוכרים, במיוחד לא כאלה שישברו לי את הדירה. יש לי גם ילדים קטנים ואין לי זמן לזה.
2. הדירה עכשיו בת 17, היא לא נהיית במצב טוב יותר.. גם השכונה והאוכלוסייה מסביב מתדרדרות (זו גם אחת הסיבות למעבר). לא יודע כמה הדירה תשמור על ערכה.
3. אני עדיין משלם משכנתא על הדירה. שכר הדירה יכסה לי את המשכנתא. הוא לא יקזז מהשכירות.
 
נוטה להסכים עם תול לילה. למרות, אם הייתי בשיקול דומה הייתי משאיר את הדירה ותיק ההשקעות. כמובן לא מייעץ לא ממליץ ואיני איש מקצוע. נכס להשקעה בישראל תמיד שומר על אופציה לחזור ומגדר מפני דברים מסוימים.
איך זה משאיר לי אופציה לחזור...?
אני תמיד יכול לשכור דירה :|
 
כרגע גרים בדירה בבעלותנו בשווי של 1.3 מ'
המכירה יכולה להתארך להרבה מאד זמן, כדאי לקחת בחשבון. גם בגלל המצב הנוכחי וגם בגלל עליית הריבית במשק (שכבר ציננה בשנה האחרונה את הרצון לקנות).
בנוסף, יתכן והשווי כבר מתחיל לרדת אם הביקוש לא רב ואם
השכונה והאוכלוסייה מסביב מתדרדרות
לגבי קניית בית קרקע, אני תמיד ממליצה לגור בשכירות בשכונה/ישוב שבו רוצים לקנות במשך שנתיים-שלוש, ולבחון אם מתאים לכם בכלל (גם המיקום וגם לחיות בבית).
אני לא יודעת אם חייתם (או גדלתם) בבית קרקע אבל נדרשת לא מעט תחזוקה באופן אישי (אין תשתיות משותפות באחריות ועד בית) וגם תחזוקת חצר.
הטוויסט הוא שאנחנו גם שוקלים רילוקיישן בעוד כ-3 שנים ולא יודעים אם נחזור \ מתי נחזור. לא בא לנו להיתקע עם נכס בישראל...
אם כך, באמת שאין סיבה לקנות בית כרגע.
עדיף לשכור בית ולהעמיד את הדירה למכירה. אחרי שלוש שנים תחליטו אם לרכוש או לעזוב את הארץ, ויש סיכוי שבינתיים תיק ההשקעות יצמח (ע"י חסכון נוסף ותשואה).
.
 
3. אני עדיין משלם משכנתא על הדירה. שכר הדירה יכסה לי את המשכנתא. הוא לא יקזז מהשכירות.
עם משכנתא של 150 אש"ח.
מניח שהריבית על המשכנתא הזאת היא פחות מ3 אחוז לא צמודה, אחרת אין לך באמת שום טעם כלכלי להחזיק אותה ועדיף לך לסגור אותה עם כספי ההשקעות שלך

לפני ההנחה הזאת עם פריסה של 20 שנה נניח ההחזר החודשי שלך צריך להיות עד 830 שקל בחודש
כלומר זה לא ישנה לך הרבה, ועדין חלק גדול מהשכר דירה שלך ילך לכיסוי שכר הדירה החדש

אם זה לא הנתונים, תשקול לסגור את החלק הזה במשכנתא או לפחות את החלק העם הריבית היקרה (ללא קשר למה תרצה לעשות בעתיד)
2. הדירה עכשיו בת 17, היא לא נהיית במצב טוב יותר.. גם השכונה והאוכלוסייה מסביב מתדרדרות (זו גם אחת הסיבות למעבר). לא יודע כמה הדירה תשמור על ערכה.
תעשה קצת עבודה ביד 2 ותראה בכמה אתה חושב שתוכל להשכיר אותה
תוריד בגלל הגיל והבלאי 2 חודשים בשנה לטובת הפחת הזה

כלומר נניח תשכיר ב4 אלף, אז תעשה חישוב תשואה לפי 40 אלף שקל בשנה
זה מקביל לבערך 3 אחוז תשואה נטו בשנה
אבל בנוסף אתה מרוויח "סוג של" הצמדה למדד (זה לא באמת צמוד למדד, אבל היסטורית עליית מדד המחירים די דומה לאורך זמן לעליית מחירי הדירות / שכר הדירה– במיוחד לאור זה ששליש מהמדד הוא גם ככה משויך לעלות שכר הדירה)

+ רווח של עליית ערך הדירה עצמה עם הזמן (במיוחד כזאת עם ממד)

אם הייתי רוצה להשוות את זה לתיק השקעות, אתה תצטרך לעשות שם תשואה של 4 אחוז + הצמדה למדד בשביל להגיע למספרים האלה
כי יש לך שם מס רווחי הון של 25 אחוז + על העליות של בית השקעות עמלות וכו


1. לא בא לי להתעסק עם שוכרים, במיוחד לא כאלה שישברו לי את הדירה. יש לי גם ילדים קטנים ואין לי זמן לזה.
זה בהחלט שיקול, אבל אין מתנות חינם...
 
מניח שהריבית על המשכנתא הזאת היא פחות מ3 אחוז לא צמודה, אחרת אין לך באמת שום טעם כלכלי להחזיק אותה ועדיף לך לסגור אותה עם כספי ההשקעות שלך

לפני ההנחה הזאת עם פריסה של 20 שנה נניח ההחזר החודשי שלך צריך להיות עד 830 שקל בחודש
כלומר זה לא ישנה לך הרבה, ועדין חלק גדול מהשכר דירה שלך ילך לכיסוי שכר הדירה החדש

אם זה לא הנתונים, תשקול לסגור את החלק הזה במשכנתא או לפחות את החלק העם הריבית היקרה (ללא קשר למה תרצה לעשות בעתיד)

תעשה קצת עבודה ביד 2 ותראה בכמה אתה חושב שתוכל להשכיר אותה
תוריד בגלל הגיל והבלאי 2 חודשים בשנה לטובת הפחת הזה

כלומר נניח תשכיר ב4 אלף, אז תעשה חישוב תשואה לפי 40 אלף שקל בשנה
זה מקביל לבערך 3 אחוז תשואה נטו בשנה
אבל בנוסף אתה מרוויח "סוג של" הצמדה למדד (זה לא באמת צמוד למדד, אבל היסטורית עליית מדד המחירים די דומה לאורך זמן לעליית מחירי הדירות / שכר הדירה– במיוחד לאור זה ששליש מהמדד הוא גם ככה משויך לעלות שכר הדירה)

+ רווח של עליית ערך הדירה עצמה עם הזמן (במיוחד כזאת עם ממד)

אם הייתי רוצה להשוות את זה לתיק השקעות, אתה תצטרך לעשות שם תשואה של 4 אחוז + הצמדה למדד בשביל להגיע למספרים האלה
כי יש לך שם מס רווחי הון של 25 אחוז + על העליות של בית השקעות עמלות וכו



זה בהחלט שיקול, אבל אין מתנות חינם...
המשכנתא שלי היא 3800 ש"ח בחודש, נשארו לי עוד 3 שנים לסיום. זה החלק האחרון של המשכנתא שנותר. הריבית שם אכן קל"צ של 3% בדיוק.
שכירות ממוצעת באיזור היא סביבות 3500. כלומר, זה בערך מתקזז.
בנוסף תוסיף לזה עלויות תיקונים ובלאי - יוצא ממש לא משתלם. בתכלס זה יהיה קרוב יותר ל-2 אחוז שנתי. דירה ישנה...
וכמובן, וזו הערכה אישית שלי, האיזור פה מתדרדר. לא יודע כמה עוד אפשר לבנות על עליית ערך של דירה ישנה באיזור לא משהו.

עוד משהו - אני גם פוחד מפגיעה בערך הדירה במקרה של מתקפות טרור.
לדוגמא, מחירי הדירות באשקלון צנחו פלאים, וגם זה "על הנייר", כי בפועל אף אחד לא יקנה שם דירה בשנים הקרובות.
 
  • אהבתי
Reactions: A42
המשכנתא שלי היא 3800 ש"ח בחודש, נשארו לי עוד 3 שנים לסיום. זה החלק האחרון של המשכנתא שנותר. הריבית שם אכן קל"צ של 3% בדיוק.
שכירות ממוצעת באיזור היא סביבות 3500. כלומר, זה בערך מתקזז.
בנוסף תוסיף לזה עלויות תיקונים ובלאי - יוצא ממש לא משתלם. בתכלס זה יהיה קרוב יותר ל-2 אחוז שנתי. דירה ישנה...
וכמובן, וזו הערכה אישית שלי, האיזור פה מתדרדר. לא יודע כמה עוד אפשר לבנות על עליית ערך של דירה ישנה באיזור לא משהו.

עוד משהו - אני גם פוחד מפגיעה בערך הדירה במקרה של מתקפות טרור.
לדוגמא, מחירי הדירות באשקלון צנחו פלאים, וגם זה "על הנייר", כי בפועל אף אחד לא יקנה שם דירה בשנים הקרובות.
מאיפה הבאת את הנתון שמחירי הדירות באשקלון צנחו? ממידע ברשות המיסים אין עסקאות והשוק קפוא וזמן טוב לעסקאות לדעתי במיוחד בוותיקות.
בפועל לישראלים יש זיכרון קצר אבל זה כבר לדיון אחר.
 
מאיפה הבאת את הנתון שמחירי הדירות באשקלון צנחו? ממידע ברשות המיסים אין עסקאות והשוק קפוא וזמן טוב לעסקאות לדעתי במיוחד בוותיקות.
בפועל לישראלים יש זיכרון קצר אבל זה כבר לדיון אחר.
ממחירי מודעות ביד2. אני מבין שבפועל לא יהיו עסקאות כי אף אחד לא יקנה שם דירה עכשיו.
 
ממחירי מודעות ביד2. אני מבין שבפועל לא יהיו עסקאות כי אף אחד לא יקנה שם דירה עכשיו.
זה גם אני רואה, כמו שאמרתי, הזדמנות של פעם ב-16 שנה למחירים טובים.
 
זה גם אני רואה, כמו שאמרתי, הזדמנות של פעם ב-16 שנה למחירים טובים.
יש כאן הרבה מאוד הנחות לגבי המצב בסיום המלחמה.
באותה מידה זה גם יכול להיות לזרוק כסף לפח אם אח"כ לא תצליח למכור.

כנראה עסקה טובה למי שמאוד אוהב לקחת סיכונים.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
C רכישת בית למגורים עם חריגות בניה נדל"ן 21
A התלבטות על רכישת בית בתקופת ריבית עולה נדל"ן 39
ח מימון בתחילת עסקת רכישת בית מיזם נדל"ן 4
הק995 עלות כוללת של רכישת קרנות איריות - בנק מול בית השקעות צרכנות פיננסית 9
S רכישת שטח למגורים נדל"ן 5
M מינוף נכס קיים לטובת רכישת נכס נוסף נדל"ן 11
M רכישת דירה ראשונה נדל"ן 6
ר שאלה על רכישת קרן לעתיד שוק ההון 5
ש רכישת שליש דירה לאחר זכייה במחיר למשתכן. נדל"ן 3
Y לבטים לפני רכישת דירה ראשונה להשקעה נדל"ן 0
לאץ' רכישת מניות של חברות קטנות עבור תזרים דיבידנדים שוק ההון 11
R רכישת שבר מניה בבנק שוק ההון 5
B רכישת מקרר - מעבר דירה מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 6
littleSeal רכישת דירת פינוי בינוי בצל המלחמה נדל"ן 15
T רכישת דירה ראשונה באיזור חיפה ללא משכנתא נדל"ן 14
T האם חייב לקחת שמאי מקרקעין לפני רכישת דירה? נדל"ן 7
R פיקוח ממשלתי על מחירי הדיור בעת רכישת דירה נדל"ן 43
השועל רכישת דירה שנייה או שדרוג דירה נדל"ן 1
B רכישת מניות ללא עמלת קנייה שוק ההון 17
ל רכישת גג לצורך בניית דירה נוספת נדל"ן 4
O רכישת קרן ריט שוק ההון 5
וינסנט רכישת US Treasury לעומת CD שוק ההון 16
341Omer רכישת אג״ח דרך מערכת המסחר Viewtrade שוק ההון 6
O רכישת אג"ח ארה"ב במינוף דרך Interactive Brokers שוק ההון 7
O רכישת מולטי פמילי בארה"ב להשקעה - איפה ולמה? נדל"ן 1
י שכירות של 12,000 ש"ח או רכישת דירה נדל"ן 30
T איך עובד תהליך רכישת דירה? נדל"ן 1
A מתלבטים בין רכישת דירה למגורים לבין רכישת דירה להשקעה נדל"ן 32
A רכישת אגח'ים שוק ההון 0
B רכישה קרן אירית רחבה ב-IB לעומת רכישת אותה קרן בארץ: יש הבדל במדד היחוס? מיסים 7
M רכישת דירה למגורים - האם זה הזמן הנכון? נדל"ן 8
T רכישת דירה מהון עצמי בלבד בזמן של ריבית גבוהה נדל"ן 20
א רכישת דירה חדשה בחיפה בעת הנוכחית נדל"ן 6
stamEhad סיום עבודה - מימון רכישת אופציות ע"י כספי פיצויים + ימי חופשה מיסים 6
ר רכישת דירה בעיתוי הנוכחי נדל"ן 6
M רכישת אופציות מבלי להוציא כסף - equitybee ודומיהן צרכנות פיננסית 12
F רכישת דירה יד 2 - מה מבנה תשלום נפוץ? נדל"ן 3
yancuk תוכנית עבודה עבור רכישת נכס נדל"ן 10
S רכישת קרן כספית - טכנית שוק ההון 6
א רכישת דירה שהמוכרים חתומים על פינוי בינוי פוסטים מאיכות נמוכה 6
א רכישת מכונת כביסה מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 7
M התלבטות לגבי רכישת נכס נדל"ן 6
D מכירת מניות למען רכישת דירה למגורים שוק ההון 31
H מינוף דירה של הורים לצורך רכישת דירה חדשה נדל"ן 11
צ ייעוץ - רכישת דירה להשקעה נדל"ן 0
צ התלבטות על רכישת דירת מציאה מכונס נכסים נדל"ן 6
M רכישת דירה להשקעה נדל"ן 4
R רכישת דירה מעמיגור עבור אימי נדל"ן 12
T משתף בהתלבטות רכישת דירה נדל"ן 9
N רכישת דירה נדל"ן 24

נושאים דומים

Back
למעלה