• התוכן שלפניכם איננו ייעוץ פיננסי. הוא אולי נחזה ככזה, ואף נשמע ככזה, אבל למרבה הפלא, הוא איננו כזה, וממילא לא יכול להיחשב תחליף לייעוץ מטעם בעל הרישיון המתאים, לרבות ייעוץ מס, ייעוץ פנסיוני או ייעוץ השקעות המתחשב בצרכיו המיוחדים של כל אדם. מכאן שאין לראות בתכני הפורום המלצה לביצוע פעולות כלשהן בניירות ערך או בנכסים אחרים, וכל הסתמכות עליהם תהיה באחריות הקורא בלבד. האחריות לאמור בכל הודעה היא על מחברה בלבד ואין באמור בה כדי לשקף את דעותיה של בעלת האתר.
  • חשבון מסחר באקסלנס טרייד : סנט למניה במסחר בארה"ב (מינימום $5 לעסקה), פטור מדמי טיפול לשנתיים, קורס במתנה ובונוס 100 ש"ח למצטרפים חדשים. להצטרפות דיגיטלית לחצו כאן .

רכישת דירת פינוי בינוי בצל המלחמה

  • פותח הנושא פותח הנושא littleSeal
  • פורסם בתאריך פורסם בתאריך

littleSeal

משתמש רגיל
הצטרף ב
1/9/23
הודעות
64
דירוג
145
אני מתעניינת ברכישה של דירת פינוי בינוי להשקעה בקרבת הקו האדום.
לפי התכנית של היזם התקבל היתר ועבודות הבניה צריכות להתחיל בעוד כחצי שנה ויסתיימו בעוד 3.5 שנים. מדובר בעסקת 80/20 כאשר יש לשלם את ה 80% בעת המסירה ולא לפני.

מה מושך אותי בעסקה:
- דירה חדשה עם חניה וממד בקרבת הקו האדום
- מקדמת מזומן שמעגנת את המחיר של היום לעוד 3.5 שנים
- כשהדירה תהייה מוכנה אוכל להחליט האם למכור ברווח או לקחת משכנתא ולהשכירה
- יוצאת מנקודת הנחה שמשכנתא שתילקח בעוד 3.5 שנים תהייה בתנאים טובים יותר מהמשכנתאות של היום

חששות:
- איחור במסירה או פשיטת רגל של היזם לאור המלחמה
- מכירה בהפסד או תזרים שכירות שלילי בסיום הבנייה (לא יודעת עד כמה זה ריאלי)
- האם ההשקעה הזו שווה את העלות שלה (יעלה לי 58% מערך הדירה לפחות, עם משכנתא שניה ומס רכישה)

מה הייתם ממליצים לי לברר עם היזם כדי לאמת או להפריך את החששות שלי?
 
לברר מי היזם ומי הקבלן, פרויקטים אחרונים, ערבות חוק מכר, דירות שכבר נמכרו ברשות המיסים בפרויקט.
 
אני מניח באיזור פ"ת ?

בסיטואציה דומה מאוד בשכונת מרכז העיר
דירת 3.5 חדרים בפ"ת על גבול הרכבת הקלה, תנאי תשלום 20/80 ללא מדד מסירה צפויה עוד 36~ חודשים ומתכוון לחתום על בקשת רכישה שבוע הבא

באיזה איזור אתה ? אשמח להחליף איתך רשמים
 
אני מניח באיזור פ"ת ?

בסיטואציה דומה מאוד בשכונת מרכז העיר
דירת 3.5 חדרים בפ"ת על גבול הרכבת הקלה, תנאי תשלום 20/80 ללא מדד מסירה צפויה עוד 36~ חודשים ומתכוון לחתום על בקשת רכישה שבוע הבא

באיזה איזור אתה ? אשמח להחליף איתך רשמים
מה המחיר והפרטים של הדירה?
 
חששות:
- א. איחור במסירה או פשיטת רגל של היזם לאור המלחמה
- ב. מכירה בהפסד או תזרים שכירות שלילי בסיום הבנייה (לא יודעת עד כמה זה ריאלי)
-ג. האם ההשקעה הזו שווה את העלות שלה (יעלה לי 58% מערך הדירה לפחות, עם משכנתא שניה ומס רכישה)

מה הייתם ממליצים לי לברר עם היזם כדי לאמת או להפריך את החששות שלי?
א. ערבות חוק מכר, כבר נכתב כאן.
ב. צריך להבין בדיוק מה מחיר השוק באזור, להבין שאתה קונה במחיר השוק או קצת פחות.
לגבי התזרים צריך לתכנן עכשיו את המימון של העסקה כדי לדעת למה את נכנסת.
לגבי מכירה בהפסד, מתי את מתכננת למכור? אם תמכרי בסוף הבנייה או לפני ייתכן בהחלט שתפסידי/לא תרוויחי כי יש מס רכישה, עו"ד בקנייה, עו"ד קבלן בקנייה, תוספות פיזיות לדירה, אולי תיווך במכירה ועוד.

במידה ואת הולכת על זה ממליץ בחום לעשות עכשיו ביטוח חיים בגובה המשכנתא המתוכננת.

לדעתי אפשר לעשות עסקאות הרבה יותר טובות בדירות יד שנייה, אבל זה דורש מאמץ.
 
קשה לי להאמין שלמלחמה יש יותר מדי השלכות על הקבלנים, למעט העיכוב שזה יכול לגרום.
רוב ההשלכות יהיו על מדד הבניה - כי העובדים יתייקרו, ואולי גם חומרים אם השקל יחזור לזנק.
 
ערבות חוק מכר
ערבות חוק המכר נותנת הגנה מסויימת במקרה של פשיטת רגל של הקבלן, אבל זו רחוקה מלהיות הגנה מלאה של הרוכש מפני הפסד כספי משמעותי.
 
חששות:
- איחור במסירה או פשיטת רגל של היזם לאור המלחמה
- מכירה בהפסד או תזרים שכירות שלילי בסיום הבנייה (לא יודעת עד כמה זה ריאלי)
- האם ההשקעה הזו שווה את העלות שלה (יעלה לי 58% מערך הדירה לפחות, עם משכנתא שניה ומס רכישה)

מה הייתם ממליצים לי לברר עם היזם כדי לאמת או להפריך את החששות שלי?
- על איחור במסירה אמור להיות פיצויים והרי אתם ממילא בונים על אפשרות של להשכיר, כך שפיצויים בגובה 1.5 מהשכירות כנקבע בחוק המכר הוא בכלל לא רע.
- ככל ויש לכם כבר דירה, כל השקעה בנדל"ן יעלה לכם 58%, לא כך? היתרון שבתנאי 20/80 הוא ש30% מהון העצמי אתם משאירים לבסוף, כך שעולה לכם עכשיו רק 28% (ואם יש אפשרות לצאת באמצע אז בכלל לא תצטרכו להשלים את זה).
 
קודם כל תבדקי בעירייה ובוועדות התכנון שבאמת יש תוכנית בנייה והיתר בנייה בתוקף, יש הבדל בין היתר חפירה ודיפון להיתר בנייה.
בהתחדשות עירונית זה לא רק את והקבלן, יש שחקן שלישי שהוא בעלי הקרקע, בעלי הדירות המתפנות, זה הופך את כל העסקה ליותר מורכבת.
כדאי לדבר עם כמה שיותר בעלי דירות ועם עורך הדין שלהם כדי להבין מה באמת המצב של הפרויקט, האם יש בעלי דירות שעלולים עדיין לעורר בעיות, תנסי לקבל עותק מההסכם של היזם עם בעלי הדירות המתפנים. בניגוד לבעלי הדירות המתפנים את לא צריכה ערבות שכר דירה, אבל למה שלא תקבלי גם ערבות רישום וערבות בדק כמו שבעלי הדירות המתפנים מקבלים? אם בעלי הדירות המתפנים קיבלו ערבות מכר עם תוספות, למה שאת לא תקבלי גם כן את אותם תנאים?
גם אם יש היתר בנייה בתוקף, עדיין לא בטוח שכל בעלי הדירות בהכרח יסכימו להתפנות לפי התוכנית של היזם, יכול להיות שיש מחלוקת של הרגע האחרון, לדוגמה על גובה שכר הדירה שהיזם ישלם להם בזמן הפינוי, כמו שקרה בשנה שעברה בפרויקט בירושלים.
 
לא עדיף לקנות דירה עד 2M באיזור שמוגדר לפינוי בינוי, למשל בגבעתיים (לא בדקתי את הפרסומים בעירייה, אבל יודע שיש כמה שכונות שנמתוכננות)?
גם משלמים פחות וגם לא משלמים תשומות מדד הבניה, לא?
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
S התלבטות לגבי רכישת דירת גן מקבלן - עצות? נדל"ן 6
ח יעוץ לגבי מימון רכישת דירת יד שנייה ומכירת דירה קיימת במצב שוק לא אידיאלי נדל"ן 15
צ התלבטות על רכישת דירת מציאה מכונס נכסים נדל"ן 6
M רכישת קרקע עם זכויות בנייה בתל אביב נדל"ן 22
N רכישת דירה בלוד גני רביב נדל"ן 11
S רכישת דירה דרך "חבר" ברחובות נדל"ן 3
י השפעת שינוי מט"ח על רכישת המניות הראשונית שוק ההון 53
ה רכישת אג"ח ממשל גלובל שוק ההון 6
N רכישת מט"ח לקראת עסקת נדל"ן בחו"ל שוק ההון 7
F התחרטות על רכישת קרן אמריקאית במקום אירית שוק ההון 2
G עצה לגבי רכישת דירה ראשונה / התנהלות כלכלית נדל"ן 0
kiza דילמה במימון רכישת דירה נדל"ן 13
מ הגנה מפני רכישת נייר ערך בהתרסקות שוק ההון 1
ל רכישת דירה - עם הערה אזהרה, והשלמת העברת הרישום בעוד שנתיים וחצי נדל"ן 8
S שימוש בכספי קרן השתלמות לטובת רכישת דירה שניה נדל"ן 17
Nons Ense רכישת דירה ראשונה להשקעה מיד 2 איך וממה מתחילים? נדל"ן 1
X רכישת אופציות מחברה בחו״ל מיסים 3
י [מס רכישה] הצהרה בעת רכישת דירה שניה מיסים 4
L רכישת דירה ראשונה מקבלן נדל"ן 4
D התלבטות בין רכישת דירה 3 להשקעה לבין המשך השקעה בקרן כספית + קה"ל נדל"ן 9
R רכישת בית עם היתר בניה מאושר להוספת 2 קומות נוספות נדל"ן 14
D התייעצות לפני רכישת דירה להשקעה נדל"ן 1
S רכישת שטח למגורים נדל"ן 17
M מינוף נכס קיים לטובת רכישת נכס נוסף נדל"ן 11
M רכישת דירה ראשונה נדל"ן 12
ר שאלה על רכישת קרן לעתיד שוק ההון 5
ש רכישת שליש דירה לאחר זכייה במחיר למשתכן. נדל"ן 3
Y לבטים לפני רכישת דירה ראשונה להשקעה נדל"ן 0
לאץ' רכישת מניות של חברות קטנות עבור תזרים דיבידנדים שוק ההון 11
R רכישת שבר מניה בבנק שוק ההון 5
B רכישת מקרר - מעבר דירה מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 6
C רכישת בית למגורים עם חריגות בניה נדל"ן 21
T רכישת דירה ראשונה באיזור חיפה ללא משכנתא נדל"ן 14
C רכישת בית קרקע לעומת שכירות ושימור תיק השקעות נדל"ן 12
T האם חייב לקחת שמאי מקרקעין לפני רכישת דירה? נדל"ן 7
R פיקוח ממשלתי על מחירי הדיור בעת רכישת דירה נדל"ן 43
השועל רכישת דירה שנייה או שדרוג דירה נדל"ן 1
B רכישת מניות ללא עמלת קנייה שוק ההון 17
ל רכישת גג לצורך בניית דירה נוספת נדל"ן 4
O רכישת קרן ריט שוק ההון 5
Echelon רכישת US Treasury לעומת CD שוק ההון 16
341Omer רכישת אג״ח דרך מערכת המסחר Viewtrade שוק ההון 6
O רכישת אג"ח ארה"ב במינוף דרך Interactive Brokers שוק ההון 7
O רכישת מולטי פמילי בארה"ב להשקעה - איפה ולמה? נדל"ן 1
י שכירות של 12,000 ש"ח או רכישת דירה נדל"ן 30
T איך עובד תהליך רכישת דירה? נדל"ן 1
A מתלבטים בין רכישת דירה למגורים לבין רכישת דירה להשקעה נדל"ן 32
A רכישת אגח'ים שוק ההון 0
B רכישה קרן אירית רחבה ב-IB לעומת רכישת אותה קרן בארץ: יש הבדל במדד היחוס? מיסים 7
M רכישת דירה למגורים - האם זה הזמן הנכון? נדל"ן 8

נושאים דומים

Back
למעלה