• חשבון מסחר באקסלנס טרייד : סנט למניה במסחר בארה"ב (מינימום $5 לעסקה), פטור מדמי טיפול לשנתיים, קורס במתנה ובונוס 100 ש"ח למצטרפים חדשים. להצטרפות דיגיטלית לחצו כאן .

מינוף נכס קיים לטובת רכישת נכס נוסף

  • פותח הנושא פותח הנושא mikimike
  • פורסם בתאריך פורסם בתאריך

mikimike

משתמש רשום
הצטרף ב
27/2/24
הודעות
4
דירוג
1
שלום,
מעוניין לקבל המלצות כיצד להגדיל את ההון ולבדוק אפשרות של קניית דירה להשקעה.

קצת עלינו, אנחנו זוג + 1 (לא נשואים) בעלים של 3 דירות שהתקבלו בירושה כאשר על כ״א מהדירות משכנתא של 1.1 מליון וערך כל דירה כ-3 מליון ש״ח.
בת הזוג שלי היא הבעלים של שלוש הדירות אבל על המשכנתא חתומים שנינו.
מהדירות אנחנו חוסכים כאלפיים ש״ח מדי חודש (שכ״ד פחות החזר משכנתא), סכום שעשוי לגדול בעוד כשנתיים לכ-5 אלפים עם סגירת אחד המסלולים.

שנינו עובדים ומרוויחים טוב ומצליחים לחסוך מדי חודש.
בנוסף יש לנו תיק השקעות בסדך של כ-1.5 מליון ש״ח אליו מוזרם החיסכון החודשי השוטף.

מכיוון שאני כרגע לא בעלים של דירה חשבתי לבחון אפשרות של קניית דירה נוספת על שמי להשקעה ולנצל את פטור מס רכישה על דירה ראשונה.

האם יש דרך להשתמש בהון הכלוא בנדלן הקיים כדי להתקדם לדירה נוספת?
מה מקסימום המימון שינתן על יד הבנקים לקניית דירה נוספת?

תודה רבה!
 
אתם לא נשואים ומניח שגם לא ידועים בציבור כלומר אתם לא תחת ההגדרה של תא משפחתי אחד (בדוק אותי כמובן כי זה ישבש לך את כל התוכניות, ילד משותף יכול בהחלט להרים גבה, וגם מקום מגורכם לא יכול להיות באחת מדירותיכם)
ואם אכן כך, אין דירה על שימך, אתה צריך 25% הון עצמי והשאר משכנתא (וודא שאתה עומד בתנאי המשכנתא),
כעת שאלתך אם בת זוגתך יכולה להעביר אליך סכום מהחשבון שלה לחשבון שלך - גם שם הבנק יכול להרים קשיים ולנסות להבין את מהות העברה ואף לסרבה, מאחר והחוק לא מאפשר משכון נכס קיים לצורך רכישת דירה נוספת וזה בדיוק מה שהיא עושה, רק שאצלכם אתם מנסים לא לעמוד תחת ההגדרה של תא משפחתי אחד והיא יכולה להגיד שמבחינתה היא רק מעבירה לך "מתנה". כמובן שזו עוד סיבה להרים גבה על התכנית.
בקיצור נקי זה בטוח לא. אם זה כדאי? לדעתי כדאי יותר אם היה לך את ההון העצמי בחשבונך מבלי להוציא כסף מקירות שגם כך יוריד מהכדאיות הכלכלית של רכישת דירה נוספת.
בהצלחה
 
תודה רבה על התגובה
1. אנחנו ידועים בציבור - חיים בבית אחד ויש לנו ילדה כפי שציינתי :)
2. חשבונות הבנק שלנו משותפים - הכסף שלנו מנוהל במשותף
3. מגישים דו״ח שנתי עם ההכנסות משכירות כך שהכל ע״פ חוק
*כיוון שאין בבעלותי דירה אני מניח שאני יכול להנות מפטור מס רכישה (מכיר מקרה דומה שאכן כך היה הדבר)
השאלה היא האם ניתן למנף את הנכס/ים הקימים לטובת רכישה של נכס נוסף על שמי ואם כן מהו אחוז המימון שינתן
מקווה שכעת ברור יותר
 
לדעתי לא תוכל להנות מפטור מס רכישה, קבלת הלוואה ע"י משכון נכס קיים ומימוש על ידי קניית נכס נוסף.
במקרה שלך כפי שאני מבין זוהי לא דירתך היחידה והבנק יכול לאשר לך עד 50% מימון.

זהו בסיס החוק, לכן לא רואה איך בדרך חוקית ניתן להנות מכל אלו ...

איני יועץ , אולי כדאי לבדוק זאת עם איש מקצוע מתאים :-)
 
שלום אנונימי,
אני עונה כיועץ משכנתא.
שלום,
מעוניין לקבל המלצות כיצד להגדיל את ההון ולבדוק אפשרות של קניית דירה להשקעה.

קצת עלינו, אנחנו זוג + 1 (לא נשואים) בעלים של 3 דירות שהתקבלו בירושה כאשר על כ״א מהדירות משכנתא של 1.1 מליון וערך כל דירה כ-3 מליון ש״ח.
בת הזוג שלי היא הבעלים של שלוש הדירות אבל על המשכנתא חתומים שנינו.
מהדירות אנחנו חוסכים כאלפיים ש״ח מדי חודש (שכ״ד פחות החזר משכנתא), סכום שעשוי לגדול בעוד כשנתיים לכ-5 אלפים עם סגירת אחד המסלולים.

שנינו עובדים ומרוויחים טוב ומצליחים לחסוך מדי חודש.
בנוסף יש לנו תיק השקעות בסדך של כ-1.5 מליון ש״ח אליו מוזרם החיסכון החודשי השוטף.

מכיוון שאני כרגע לא בעלים של דירה חשבתי לבחון אפשרות של קניית דירה נוספת על שמי להשקעה ולנצל את פטור מס רכישה על דירה ראשונה.
אין פטור למס רכישה מדירה ראשונה. יש סכום שמימנו יש פטור, ויש מדרגות רכישה מדורגות. אבל בוודאי שיש מס רכישה.
האם יש דרך להשתמש בהון הכלוא בנדלן הקיים כדי להתקדם לדירה נוספת?
החל מה6/10/2021, לא ניתן לשעבד נכס נוכחי כדי שישמש הון עצמי לרכישת נכס נוסף (שאלות ותשובות של בנק ישראל, סעיף 2.6)
יחד עם זאת, סעיף 2.7 של אותו נוהל מתאר שקרוב משפחה מדרגה ראשונה (וכאן יש סוגיה מעניינת האם היא נחשבת תא כלכלי נפרד או זהה - ולדעתי לאור מה שתיארת היא נחשבת תא כלכלי זהה ולכן לא ניתן) יכולה לשעבד את הדירה שלה כדי שתוכל לרכוש דירה אחרת.

מה מקסימום המימון שינתן על יד הבנקים לקניית דירה נוספת?

תודה רבה!
המקסימום שתוכל לקבל הוא המינימום בין ההון העצמי שתוכל להעמיד וההכנסה שלך.
אתה תוכל לשעבד את כל הדירות הקיימות (בהלוואה לכל מטרה) ועד 50% מהשווי שלהן בניכוי משכנתאות קיימות ובנוסף לקחת משכנתא של עד 40% מהכנסתך הפנויה.

בהצלחה!
אייל מפינוויז.
 
אין פטור למס רכישה מדירה ראשונה. יש סכום שמימנו יש פטור, ויש מדרגות רכישה מדורגות. אבל בוודאי שיש מס רכישה.
ניטפוק קל: ההנחה היא לדירה יחידה ולא ראשונה.
ברור לי שאתה יודע את זה אבל הרבה לא.
 
ובמקרה של פותח השרשור האם הוא עונה לקרטריון "דירה יחידה"?
 
ובמקרה של פותח השרשור האם הוא עונה לקרטריון "דירה יחידה"?
אם אני לא טועה, דירות שנרכשו לפני הנישואין או דירות שנתקבלו בירושה הן רכושו הבלעדי של אחד מבני הזוג ולא רכוש משותף. לכן אני מעריך שדווקא ישנו סיכוי שזו תיחשב לו כדירה יחידה. מצד שני, מכיוון שמדובר בתא משפחתי, יתכן שבת הזוג תיחשב כחלק הרכישה, ואז על חצי דירה יהיה מס דירה נוספת ועל חצי דירה יהיה מס דירה יחידה.
אבל זו רק הערכה שלי. צריך לוודא את הנושא מול עו"ד לענייני מקרקעין.
 
תודה רבה לכולם על התגובות
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
י מינוף עבור רכישת נכס בחו"ל נדל"ן 15
ד היי, מחפש מינוף זול שוק ההון 22
מ אחוז מינוף מומלץ - נדלן או מדדים נדל"ן 17
O מינוף או לא? נדל"ן 1
L מינוף ברוקר ישראלי שוק ההון 6
O מינוף לרכישת דירה נדל"ן 8
ב ניתוח מינוף מניות עם margin או: למה ויתרתי על הרעיון שוק ההון 21
F מינוף בפראנק - היבט טכני (IB) שוק ההון 6
S שאלה על אופן חישוב מס ירושה אמריקאי למשקיע ישראלי עם מינוף מיסים 2
Y השקעת נדל"ן תוך לקיחת מינוף נדל"ן 12
ב מקורות מידע על מינוף שוק ההון 1
S מינוף במטבע זר שוק ההון 3
H מינוף דירה של הורים לצורך רכישת דירה חדשה נדל"ן 11
B מינוף משכנתא בעולם הריביות הנוכחי שוק ההון 10
ט מינוף של 1M ש"ח -> להחזיר משכנתא או להשקיע בשוק ההון שוק ההון 30
ז תזמון השוק + מינוף (בפועל: הפקדה חודשית ורכישה בעזרת פקודת LIMIT, מינוף בIB) שוק ההון 10
י מינוף כשהריבית עולה נדל"ן 28
A מינוף להשקעה בנדלן בחו"ל נדל"ן 4
W מינוף ע''י הלוואות פריים בתקופת אינפלציה וריבית עולה אוף טופיק 1
ה הלוואה בתור מינוף לעומת קרן ממונפת שוק ההון 35
י שאלה על מינוף ועל גידור שוק ההון 40
H התלבטות על דירה בחו"ל ע"י מינוף בנק בחו"ל נדל"ן 11
S מינוף תיק ממונף שוק ההון 9
M הוצאות ריבית לצורכי מינוף - אפשר להעביר לשנה הבאה? מיסים 2
ש התייעצות לגבי דירה ראשונה מינוף או הון עצמי נדל"ן 2
י מינוף שקלי או דולרי שוק ההון 24
I מינוף קופת גמל והשקעה באפיקים סולידים פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 7
S אפשרויות מינוף בברוקר ישראלי ברוקרים ופלטפורמות מסחר 1
כ מינוף קה"ש לפני מעבר ל-IRA פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 1
A מינוף כנגד קופת גמל להשקעה שוק ההון 6
twister מינוף margin באמצעות הברוקר, האם ובכמה אתם ממונפים? שוק ההון 56
ט התייעצות לגבי מינוף - מקרה ייחודי נדל"ן 30
H אפשרויות מינוף גם בחו"ל נדל"ן 40
ח מינוף בעת פינוי בינוי - עסקת החלומות? נדל"ן 6
L מימון/מינוף נדל"ן 10
S חישוב IRR עבור דירה להשקעה עם מינוף נדל"ן 1
איש ירח האם אפשר להגדיל מינוף לדירה להשקעה נדל"ן 24
J השקעה ב-P2P או לקיחת הלוואת מינוף להשקעה אחרת? השקעות אלטרנטיביות 10
S מינוף חיצוני לצורך פתיחת תיק השקעות צרכנות פיננסית 9
M פוליסת חיסכון, מינוף ומה שבינהם פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 42
J שימוש באשראי לצורך מינוף. צרכנות פיננסית 18
V רכישת רכב חדש ע''י מינוף קופה צרכנות פיננסית 12
F מינוף בנדלן נדל"ן 4
T מינוף לצורך השקעה שוק ההון 18
M מינוף גבוה בדירה להשקעה נדל"ן 18
ה נדל"ן מול שוק ההון - היבטי מינוף ומיסוי שמטים את הכף נדל"ן 78
O מינוף קרן פנסיה לטובת רכישת נדל"ן נדל"ן 7
כ מינוף כנגד תיק השקעות צרכנות פיננסית 16
M התייעצות לגבי חשבון בנק, מינוף וחשבון השקעות צרכנות פיננסית 5
YizhakF מינוף אינפיניטי גמל להשקעה הלכה - מחקה מדד MSCI העולמי פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 0

נושאים דומים

Back
למעלה