מגורים בשכנות: רכישת קרקע ובניית בניין מגורים/ רכישת מס' דירות בפרוייקט קבלני/ ליקוט דירות שכנות

טקבק

משתמש ותיק
הצטרף ב
2/10/19
הודעות
77
דירוג
42
שלום לכולם,

4 בני משפחה קרובים זכו לירושה של בערך 2 מלש"ח כל אחד לרכישת נדל"ן למגורים בלבד.
לצורך הדיון, לכל אחד מהם יש עוד מליון ש"ח מהון עצמי ומשכנתא.
הם שוקלים מגורים בשכנות, כאשר העדיפות היא לצפון תל אביב.

בהנחה שכל האופציות פתוחות, החל מרכישת קרקע וייזום פרויקט בניין מגורים באופן עצמאי, עובר לרכישת מספר דירות בפרוייקט שמתבצע ע"י קבלן חיצוני ועד לליקוט דירות קיימות בשוק, איך הייתם ניגשים לסוגיה ולמה?

תודה רבה!
 
נערך לאחרונה ב:

DudeOFortune

משתמש ותיק
הצטרף ב
12/9/20
הודעות
159
דירוג
79
כמה הון עצמי יש בנוסף לירושה?
כמה משכנתא מוכנים לקחת ?
תוך כמה זמן רוצים לראות תוצאות?
 

טקבק

משתמש ותיק
הצטרף ב
2/10/19
הודעות
77
דירוג
42
כמה הון עצמי יש בנוסף לירושה?
כמה משכנתא מוכנים לקחת ?
תוך כמה זמן רוצים לראות תוצאות?

כמה הון עצמי יש בנוסף לירושה? כמה משכנתא מוכנים לקחת?
תודה על השאלה, ערכתי את הפוסט בהתאם (נניח סביב עוד מיליון ש"ח לכל אחד, הון עצמי ומשכנתאות. )

תוך כמה זמן רוצים לראות תוצאות?
מה הכוונה?
 

KFC Uerdingen 05

משתמש ותיק
הצטרף ב
3/4/17
הודעות
517
דירוג
1,159
תוך כמה זמן רוצים לראות תוצאות?
מה הכוונה?
הכוונה (אם אני צריך לנחש) היא שקרקע פנויה לבניה ומאושרת לבניה לארבע דירות לפחות בצפון תל אביב ובמחיר הנ"ל היא לא דבר שגדל על העצים. אם יש זמן (ויוזמה) להכנס לפרויקטים יותר מורכבים של שינוי תב"ע או ייזום פרויקטי פינוי בינוי יש טיפה יותר סיכוי מבחינת עלות, מה שכן צריך לקחת בחשבון שבתל אביב על כל פרויקט כזה שמצליח יש 10 שנכשלים, וגם זה שהצליח לוקח כמה וכמה שנים עד שמצליח.

בהנחה שכל האופציות פתוחות, החל מרכישת קרקע וייזום פרויקט בניין מגורים באופן עצמאי
יש בצוות המדובר בעלי נסיון בייזום נדל"ן למגורים? אם אין, אז לא באמת כל האופציות פתוחות.

איך הייתם ניגשים לסוגיה ולמה?
הולכים לעו"ד ותוקפים את הצוואה, "שלטון היד המתה".
 

טקבק

משתמש ותיק
הצטרף ב
2/10/19
הודעות
77
דירוג
42
הכוונה (אם אני צריך לנחש) היא שקרקע פנויה לבניה ומאושרת לבניה לארבע דירות לפחות בצפון תל אביב ובמחיר הנ"ל היא לא דבר שגדל על העצים. אם יש זמן (ויוזמה) להכנס לפרויקטים יותר מורכבים של שינוי תב"ע או ייזום פרויקטי פינוי בינוי יש טיפה יותר סיכוי מבחינת עלות, מה שכן צריך לקחת בחשבון שבתל אביב על כל פרויקט כזה שמצליח יש 10 שנכשלים, וגם זה שהצליח לוקח כמה וכמה שנים עד שמצליח.


יש בצוות המדובר בעלי נסיון בייזום נדל"ן למגורים? אם אין, אז לא באמת כל האופציות פתוחות.


הולכים לעו"ד ותוקפים את הצוואה, "שלטון היד המתה".

תודה על התגובה. אני לא מצליח לצטט חלקי תגובות אז פשוט אגיב לפי הסדר.

אין ביננו בעלי נסיון בייזום אבל לא שוללים סיוע בתשלום. הכוונה היא לפרוייקט מופשר (אם זו אופציה) ללא סיכון לאי-מימוש (ככל שזה אפשרי).

לגבי 'שלטון היד המתה'- באיזה מובן 'לתקוף את הצוואה'? בעניין התנאי ל'נדלן למגורים בלבד'?
 
נערך לאחרונה ב:

מצב צבירה

משתמש ותיק
הצטרף ב
2/7/17
הודעות
511
דירוג
564
שלום לכולם,

4 בני משפחה קרובים זכו לירושה של בערך 2 מלש"ח כל אחד לרכישת נדל"ן למגורים בלבד.
לצורך הדיון, לכל אחד מהם יש עוד מליון ש"ח מהון עצמי ומשכנתא.
הם שוקלים מגורים בשכנות, כאשר העדיפות היא לצפון תל אביב.

בהנחה שכל האופציות פתוחות, החל מרכישת קרקע וייזום פרויקט בניין מגורים באופן עצמאי, עובר לרכישת מספר דירות בפרוייקט שמתבצע ע"י קבלן חיצוני ועד לליקוט דירות קיימות בשוק, איך הייתם ניגשים לסוגיה ולמה?

תודה רבה!
עם 12 מיליון שח? היתי הולך לפריסייל של ביניין מגורים על הנייר ועושה עסקה עם הנחה על קומה שלמה בדיוק כמו שמגוריט קונים בהנחה דירות על הנייר בגלל כח הקניה שלהם. להסתבך עכשיו עם רכישת קרקע, בניה וכו' לאנשים שאין להם ניסיון בזה רק כדי להרוויח קצת לא נראה לי שווה את זה, במיוחד שההנחה על הנייר + כח קניה יכולה להיות משמעותית ועל הדרך יש לכם חוק מכר.
 

yossik

מודרטור
הצטרף ב
24/1/15
הודעות
10,413
דירוג
11,862
תודה על התגובה. אני לא מצליח לצטט חלקי תגובות אז פשוט אגיב לפי הסדר.
כפתור עכבר שמאלי, גוררים אותו עד לסוף ציטות הרצוי.
 

טקבק

משתמש ותיק
הצטרף ב
2/10/19
הודעות
77
דירוג
42
להסתבך עכשיו עם רכישת קרקע, בניה וכו' לאנשים שאין להם ניסיון בזה רק כדי להרוויח קצת לא נראה לי שווה את זה, במיוחד שההנחה על הנייר + כח קניה יכולה להיות משמעותית ועל הדרך יש לכם חוק מכר.

תודה רבה. אני מבין את העמדה לפיה רכישת שטח וייזום בנייה צריכה לרדת מהפרק, בגלל ההסבר ההגיוני ובגלל ששאר ברי הסמכא נתנו אותותיהם. תודה גם לכם.

עדיין עומדת בעינה ההתלבטות בין ליקוט דירות שכנות לבין דירות על הנייר ב"פריסייל".

שאלות המשך:
1. כפי שאני מבין, לדירות על הנייר יש יתרון במחיר הקנייה כתלות בסיכון. בהנחה שהסיכון שיהיו מוכנים לקחת מינימלי (כלומר בניין בשלב מתקדם),
ההנחה בדירות על הנייר תהיה יחסית מינורית, ועומדת מולה האפשרות להרוויח מהשכרת הנכס הקיים כבר החל ממועד הרכישה. זה נכון?
2. האם ישנם שיקולים נוספים רלוונטים להעדפת דירות על הנייר?
3. כמה משמעותית יכולה להיות הנחת
בקנייה משותפת? מניח שזה תלוי בלא מעט גורמים, אבל אם יש הערכה גסה
4.
ועל הדרך יש לכם חוק מכר.
אפשר הפנייה להסבר/ סעיף ספציפי?
 

KFC Uerdingen 05

משתמש ותיק
הצטרף ב
3/4/17
הודעות
517
דירוג
1,159
כפי שאני מבין, לדירות על הנייר יש יתרון במחיר הקנייה כתלות בסיכון. בהנחה שהסיכון שיהיו מוכנים לקחת מינימלי (כלומר בניין בשלב מתקדם),
ההנחה בדירות על הנייר תהיה יחסית מינורית, ו
כמה משמעותית יכולה להיות הנחת בקנייה משותפת? מניח שזה תלוי בלא מעט גורמים, אבל אם יש הערכה גסה
הסיבה היחידה ליזם לתת לך הנחה משמעותית היא אם אתה מזרים לו כסף לפרויקט בשלב התכנון הראשוני וכך חוסך לו עלויות מימון מאוד משמעותיות כל עוד ההיתכנות בסימן שאלה. כשבניין כבר בבנייה המימון כבר נסגר מזמן ולתת לך הנחה יהיה לזרוק כסף, זה לא שצפון תל אביב זה שוק של קונים. ההנחה שתקבל בשלב הזה היא במקרה הטוב עלויות השיווק.

בשולי הדברים (או בעיקרי הדברים) אגיד שאני עוד בספק לגבי ההנחה הבסיסית של מציאת 4 דירות חדשות בצפון תל אביב במחיר של 3 מליון לדירה...
 

טקבק

משתמש ותיק
הצטרף ב
2/10/19
הודעות
77
דירוג
42
בשולי הדברים (או בעיקרי הדברים) אגיד שאני עוד בספק לגבי ההנחה הבסיסית של מציאת 4 דירות חדשות בצפון תל אביב במחיר של 3 מליון לדירה..
מסכים. עשויים להתגמש בעניין המימון או המיקום, לכן העניין הוא בדיון התיאורטי ("על הנייר" מול דירות קיימת).
 
הצטרף ב
5/12/19
הודעות
436
דירוג
360
הרווח היזמי על בנייה באחוזים הוא די נמוך.
אם אין לכם ניסיון כלל בבנייה קודמת, אני מזהיר אותך שכל טעות קטנה שווה כסף, ובסכומים כאלה - הרבה כסף.
אני חושב שכמו שכתבו לך כאן, יש לכם סכום לא מבוטל של כסף ולכן שווה אולי להגיע עם כח הקנייה הזה ולתרגם אותו להנחה בפרוייקט השלבים מוקדמים / על הנייר. לטעמי יחסוך לך הרבה כאבי ראש.
 

מצב צבירה

משתמש ותיק
הצטרף ב
2/7/17
הודעות
511
דירוג
564
ני מבין את העמדה לפיה רכישת שטח וייזום בנייה צריכה לרדת מהפרק
חוק מכר, זה חוק שמגן על קוני דירות - חפש בגוגל יש הרבה מידע.
הנחה משמעותית ניתן לקבל רק בשלבים מוקדמים של פרויקט בניה, אחרת אין טעם. צריך לקחת סיכון בשביל להרוויח, אבל הסיכון מוגבל בגלל חוק המכר.
 

KFC Uerdingen 05

משתמש ותיק
הצטרף ב
3/4/17
הודעות
517
דירוג
1,159
לכן העניין הוא בדיון התיאורטי ("על הנייר" מול דירות קיימת).
דירה על הנייר היא על הנייר, עם זמן ממוצע להיתר בתל אביב של כארבע שנים וזמן בנייה ממוצע של לפחות שנתיים יש לך עוד מינימום 6 שנים עד לקבלת הדירה, בהם הרבה דברים יכולים להשתנות לטובה או לרעה.

תם הדיון התיאורטי.

עכשיו צא לשוק ותבחן דירות לא תיאוריות על הנייר או לא על הנייר. מה שיכריע פה זה הפרקטיקה, לא התיאוריה.
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
16,566
דירוג
22,671
דירה על הנייר היא על הנייר, עם זמן ממוצע להיתר בתל אביב של כארבע שנים וזמן בנייה ממוצע של לפחות שנתיים יש לך עוד מינימום 6 שנים עד לקבלת הדירה, בהם הרבה דברים יכולים להשתנות לטובה או לרעה.
הגזמת, דירות על הנייר כמעט תמיד מוכרים אחרי היתר, לפעמים עושים PRE SALE אחרי החלטת ועדה. גם לרכוש דירה בבנין בתהליך בנייה נחשב "על הנייר". טווחי הזמנים הם לכל היותר 3-3.5 שנים והרבה פחות אם הבנייה כבר בתהליכים.
 

dani91

משתמש ותיק
הצטרף ב
27/8/20
הודעות
556
דירוג
641
אני יכול להעיד שצפונית לירקון יש כרגע כמה פרויקטים של תמ"א\חדשים, מתוכננים\בבנייה (ספיציפית בהדר יוסף ונאות אפקה, שם גם יש את מתחם גולף שנבנה לאיטו).
לפני 4 חודשים נכנסתי למשא ומתן עם קבלן שסיים תמ"א 38 באחד הבניינים בנאות אפקה א', על דירה 86 מר + 10 מרפסת + חניה, הוא רצה עליה סביבות 2.8M (בסוף החלטתי שהיא קטנה מדי בשבילי). אבל אני מתאר לעצמי שהמחיר יהיה זול יותר אם תקנו פרויקט בבנייה\בתכנון ואם תקנו כמה דירות אז בכלל.
אפשר להשיג מחיר זול יותר משמעותית בנווה שרת, יש שם טריליון בניינים חדשים אבל זו נחשבת לשכונה פחות טובה ויש בעיה של פקקים ביציאה ובכניסה (התכנון התחבורתי לא משהו).
מערבית לשכונות האלו המחיר כבר קופץ ויהיה קשה להשיג דירה נורמלית במחיר הזה.
 

טקבק

משתמש ותיק
הצטרף ב
2/10/19
הודעות
77
דירוג
42
עדכון:
בשל התקציב המוגבל, שינינו מיקום לאחת מערי השרון הקרובות לתל אביב (רמת השרון, הרצליה, רעננה), כאשר אנחנו עדיין מעוניינים ברכישה של מספר דירות צמודות (אם בפרוייקט חדש או איכשהו במבנה קיים). התקציב אותו תקציב (סביב ה3 מיליון לדירה).

אחד השיקולים להעדיף בניין מוכן/ בשלבים מתקדמים היא שהכסף כבר קיים, הוא ייעודי רק עבור רכישת נכס, וחבל לנו שכרגע הוא שוכב בעו״ש. בקנייה על הנייר, גם אם תשקף הנחה מסויימת, הכסף עדיין לא יעבוד (אין אפשרות לשים אותו בינתיים באפיק אחר).

א. האם אני קורא את התמונה נכון והשיקול הזה הגיוני? האם קנייה ״על הנייר״ שווה את אובדן התשואה לאורך זמן הבנייה?
ב. האם מישהו יכול לפרוט את שלבי הבנייה (אחרי היתר, אחרי שלד, טופס 4) ואת הסיכון הכרוך בכל אחד מהם? אולי גם את הזמנים הנדרשים לכל שלב בד״כ? ואם יש העדפה לשלב שכדאי לרכוש בו בהתחשב במצבנו (הכסף במזומן)
ג. האם אתם מכירים דרך טובה למצוא דירות קיימות (לא חדשות) בשכנות?
ד. האם יש לכם רעיון לדרך פעולה טובה במצב הזה? אני מנסה לאחד בין דרישות של הרבה צדדים אז לבוא עם תכנית סדורה יקל מאוד על התהליך
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
יבגני_ל מגורים בקראוון נגרר / קמפרוואן / משהו בסגנון באזור המרכז נדל"ן 7
מ דירה להשקעה או מגורים לזוג מבוסס עם ילדים נדל"ן 27
N שכירות וקניית דירה או קנייה לצורך מגורים נדל"ן 14
סול הצעת מגורים לא שגרתית שקיבלתי מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 33
ו יש דרך לדעת את מהירות הגלישה לפי מגורים? צרכנות פיננסית 5
unrealx דירת מגורים בבניין שנבנה על קרקע של דיור מוגן נדל"ן 5
חושב בגדול החלפת דירת מגורים בנדל"ן להשקעה נדל"ן 14
Ron.B סקר מחיר למשתכן- מגורים או השקעה? נדל"ן 7
S הוכחת כתובת מגורים בTD Ameritrade ברוקרים ופלטפורמות מסחר 9
י קבוצת רכישה לבנייה דירות מגורים נדל"ן 35
פ איזו עיר מגורים טובה לפרוש בה בגיל צעיר? פרישה מוקדמת והחיים שאחריה 13
ג כמה אחוז מההון שלכם (ללא דירת מגורים) מושקע במניות שוק ההון 20
מנימליסט דירת מגורים נדל"ן 2
Puvidel מגורים בעיר סולידית צרכנות פיננסית 6
Y "דירת מגורים יחידה" לענייני מס רכישה נדל"ן 6
Galita ענייני מיסוי הקשורים להפקדה עצמאית לפנסיה בזמן מגורים בחו"ל מיסים 0
O שיעור נדל"ן בתיק השקעות והאם דירת מגורים נחשבת? נדל"ן 7
M רכישה פרוייקט BE מתחם מגורים לסטודנטים - תל חי נדל"ן 5
T השקעה ב REIT אנגליה - מגורים נדל"ן 21
P נזילות בבית מגורים אוף טופיק 16
T התייעצות בנושא מגורים מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 8
A השלכות אפשריות של הצהרת מקום מגורים ב-IBKR צרכנות פיננסית 3
P קרן REIT ישראלית בתחום דירות מגורים נדל"ן 46
Saver שינוי מקום מגורים כאמצעי להגדלת חסכון - באיזה מחיר? יומני מסע אישיים 15
Nasrudin משכנתא לדירת מגורים או תיק השקעות שוק ההון 15
S מחפש אפיקי השקעה פסיבים מלבד שוק ההון או דירת מגורים שוק ההון 3
yossidiv קניית דירה לצורך מגורים באשקלון נדל"ן 36
c881 להגדיל קצבה מקרן הפנסיה. מקום מגורים. שוק ההון 9
Koby Paris דירת מגורים ללא משכנתא להכליל בתיק הנכסים ? שוק ההון 107
עומרפ מגורים בדירה - המינימום ההכרחי? מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 35
ה מגורים מחוץ לקופסה מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 0
B מגורים בחו״ל - ומשיכה של כסף צרכנות פיננסית 5
V רכישת רכב חדש ע''י מינוף קופה צרכנות פיננסית 8
לאץ' רכישת קרנות איריות במיטב דש טרייד ברוקרים ופלטפורמות מסחר 8
O מה הם האלטרנטיביות לגיוס כספים לאחר שבנק ישראל אוסר על שעבוד נכס לטובת רכישת דירה נדל"ן 13
D הוצאה מוכרת בגין רכישת ביטוח מפני אובדן כושר עבודה (אכע) לשכירה מיסים 6
B רכישת דירה בפרוייקט חדש - מה עלי לדעת? נדל"ן 1
K מתלבט לגבי רכישת תנור אפייה משולב כיריים חדש פוסטים מאיכות נמוכה 5
S הלוואה לצורך רכישת עסק+פרמטרים בחוזה רכישה התפתחות אישית 0
R מערכת האורדרנט מראה מחיר רכישת קרן שונה (גבוה יותר) ביחס למחיר שבו נקנתה לפני חודש ברוקרים ופלטפורמות מסחר 15
M רכישת ETF במערכת SPARK ברוקרים ופלטפורמות מסחר 8
ע רכישת דירה להשקעה במחיר השוק בשכונה שרובה דירות מחיר למשתכן (יבנה) נדל"ן 7
I רכישת ניירות ערך בארה״ב בקרן השתלמות IRA פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 4
O מינוף קרן פנסיה לטובת רכישת נדל"ן נדל"ן 7
O רכישת 2 דירות לפני הנישואין נדל"ן 34
צ רכישת דירה בשותפות - מה המשמעויות? נדל"ן 2
ע רכישת נדל''ן מסחרי נדל"ן 7
S טופס עזר ל161 אחרי רכישת סטארטאפ פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 1
C רכישת קרקע מאושרת למגורים בחדרה נדל"ן 11
S רכישת דירה למגורים באזור הקריות או חיפה נדל"ן 9

נושאים דומים

למעלה