משפחה צעירה - שאלת רכישת שתי דירות

Driver

משתמש רשום
הצטרף ב
22/4/19
הודעות
4
דירוג
0
שלום,
זו ההודעה הראשונה שלי בפורום, כך שאנסה לפרט כמה שיותר.
אנו משפחה צעירה וטרייה, זוג בני 29 + 1 שנוסף ממש לפני חודש.
כיום גרים בשכירות בת"א. בהמשך נרצה לעבור קרוב להורים בר"ג.
נשתבשרנו כי זכינו במחיר למשתכן בבאר יעקב.

ממוצע ההכנסות: 26,000 נטו
כיום חוסכים כ-60% מההכנסה, בעוד כחצי שנה מעריכים כי סכום זה ירד ל-50%.
שנינו עובדים בהיי-טק (לא תוכנה) - אך בתחומים די יציבים.
פוטנציאל השתכרות שיעלה עם השנים, שכן שנינו בשנים הראשונות לקריירה.
אין הלוואות/חובות.

הון עצמי: 1.5 מ'.

מחיר למשתכן - בפרויקט מחיר הדירות 10,500 ש"ח/מ"ר. השכונה תוקם על חורבות מחנה צריפין, כך שאין מידע על הסביבה. ממוצע מחיר לאזור: כ-18,000 ש"ח/מ"ר .
לבחירת הדירה קיימת המתנה של כשנה וחצי-שנתיים. עד אז לא נוכל לרכוש דירה שנייה, כדי לנצל את ההטבה. צד זה טומן בחובו את הסיכוי שמחירי הדיור יעלו בתקופה הזו, לטובה (כי המחיר לדירה הראשונה "נעול") ולרעה (כי מחיר הדירה השניה יעלה). בזמן שנותר עד לבחירת הדירה ניאלץ לגור בשכירות.
השיקול הוא לקנות דירה זו להשקעה, שכן אין בכוונתנו לגור בה.

דירה שניה (מגורים) - אנו רוצים לגור קרוב להורים בר"ג בשנים הקרובות, וכן אנו מעריכים כי נסתפק בדירת 4 חד'. מה שאומר - רכישת דירה שנייה ששוויה כ-2,000,000 שח.

פרט נוסף וחשוב - ישנו גב כלכלי מהמשפחה, כזה שנוכל להסתמך עליו בעיתות משבר (פיטורים, אבטלה וכו'), אך לא כזה שיתן הקצבה קבועה או בכלל.

כעת נשאלות מספר שאלות:
  1. האם ניתן יהיה לקחת שתי משכנתאות במרווחים קצרים:
    • לרכישת דירה ב"מחיר למשתכן", אשר מחירה 1,300,000, עם הון עצמי של 200,000 ובהלוואה של 1,100,000.
    • בשאר ההון העצמי, כ-1,000,000 (לאחר תשלום מסי רכישה) - לקנות דירה "להשקעה" (כאשר בפועל תשמש למגורים) בשווי של כ-2,000,000 ש"ח, בהלוואה של 1,000,000 מ'.
  2. האם במסגרת הסטטוס שלנו ומצב ההכנסות (גם העתידי) - ניתן לבצע מהלך כזה?
  3. מה דעתכם על מהלך כזה?

תודה מראש.
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
19,416
דירוג
27,434
לדעתי מיותר, אתם תשלמו ים של מיסים, התזרים שלכם יהיה מאד שלילי עד שתקבלו את הדירה וימשיך להיות שלילי גם לאחר מכן.
אא"כ ההנחה של המחיר למשתכן מאד גבוהה (ואם מחיר הדירה הוא רק 1.3 אז היא לא) אני לא רואה כלכליות כלשהי למהלך.
מה שכן יהיה כלכלי הוא לוותר על הזכייה, לרכוש דירה בר"ג עם מקסימום משכנתא עם מסלול פיתוי, להחזיר מייד את המסלולים היקרים ולהשאר עם משכנתא קטנה של קצת יותר מ500K ש"ח שתהיה.
אגב אני בכלל לא רואה בנק מאשר לכם משכנתאות כ"כ גבוהות עם ההכנסות שלכם כיום.
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
19,416
דירוג
27,434
אם הבנתי נכון אז אפשר 75% מהסכום שמשולם אבל זה יכול לצאת אחוז גבוה יותר מהערך האמיתי (בלי הנחת מחיר למשתכן) של הנכס כפי שמוערך על ידי הבנק.
הבנת לא נכון. אפשר עד 75% מהשווי ועד 90% ממה ששולם, הנמוך מביניהם (עד תקרה מסויימת שאיני זוכר מה היא).
 

zeshesham

משתמש רשום
הצטרף ב
8/10/18
הודעות
20
דירוג
3
האם במסגרת הסטטוס שלנו ומצב ההכנסות (גם העתידי) - ניתן לבצע מהלך כזה?
הבנקים מאשרים משכנתא של 30%-40% מתוך ההכנסה הפנויה. אם להסתמך על אחוז החסכון שלכם, ההכנסה הפנויה שלכם היא בערך 15K ולכן יאושר לכם החזר משכנתא של 5500~ ש"ח.
סכום ההחזר הזה משקף משכנתא של פחות או יותר 1.1M (כמובן תלוי תמהיל אבל בערך).

חשוב לדעת שהבנקים מודדים הכנסה פנויה בכל מיני דרכים, ויש דברים שפשוט לא כדאי לספר לפקיד
 

לנצח נתהה

משתמש בכיר
הצטרף ב
26/1/15
הודעות
1,189
דירוג
855
חשוב לדעת שהבנקים מודדים הכנסה פנויה בכל מיני דרכים, ויש דברים שפשוט לא כדאי לספר לפקיד[/QUOTE]
תוכל להרחיב לגבי "הכל מיני דרכים"
ומה לא כדאי לספר לפקיד?
 

zeshesham

משתמש רשום
הצטרף ב
8/10/18
הודעות
20
דירוג
3
חשוב לדעת שהבנקים מודדים הכנסה פנויה בכל מיני דרכים, ויש דברים שפשוט לא כדאי לספר לפקיד
תוכל להרחיב לגבי "הכל מיני דרכים"
ומה לא כדאי לספר לפקיד?[/QUOTE]

באופן כללי ולאו דווקא למקרה של פות"ש -
לגבי השיחות עם הפקיד
הוצאה על מגורים - הבנק יהיה מעונין לדעת מה הוצאות המגורים של המבקש כעת - גר בשכירות/בבעלות/אצל ההורים וכו'. הוצאה על שכירות תקטין את ההכנסה הפנויה -
אם זו דירה ראשונה - עדיף שהפקיד יבין שהיא מיועדת למגורים ולא להשקעה, או לחליפין לספק תשובה סבירה לגבי הסיבה שבגינה המבקש אינו משלם כרגע על מגורים (כי הכנסה משכ"ד של דירה ראשונה להשקעה, לא תיחשב בבנק בכל מקרה כחלק מההכנסה הפנויה, לפחות לפני הקניה)

הלוואות - במידה ויש למבקש הלוואות פתוחות ההחזר יקטין את ההנכסה הפנויה, אבל ישנן הלוואות שניתנות לסיווג כהלוואה עסקית ולכן בחלק מהבנקים יתעלמו מהן אם יוצגו ככאלו.
הוצאות שוטפות - הבנק רוצה לדעת כמה אנחנו משלמים סהכ עבור מגורים+החזר הלוואות. לא צריך להרחיב ולספר לו על הוצאות קבועות נוספות שקיימות, אם הוא לא שואל.

לגבי אופן המדידה של הכנסה - זה פחות רלוונטי לשכירים, כיוון שברוב המקרים ההכנסה הנבחנת היא זו שבתלוש המשכורת אבל במקרה שלי (שכיר בעל שליטה) הייתי צריך בנק שיכיר גם בדיווידנדים, ולא כל הבנקים מכירים. מעבר לכך אני מניח שעל אותו משקל יש בנקים שיכירו בהכנסות פסיביות מסוגים שונים ויש כאלו שלא.
 

רוני

משתמש בכיר
הצטרף ב
25/1/15
הודעות
2,998
דירוג
5,474
מה דעתכם על מהלך כזה?

לדעתי מהלך זה עלול להכביד עליכם, אני לא בטוח כמה מימון הבנק יאשר.

קניית דירת מגורים היא אופציה אפשרית עבורכם, אך כאן יתכן שבעוד מספר שנים תרצו לשפר דיור, וזה יתבטא במשכנתא גבוהה יותר לעשרות שנים,
כאן זה כבר פחות כלכלי.

ישנה אופציה נוספת להמשיך לגור בשכירות היכן שנוח לכם כמובן בהתאם ליכולות,
לרכוש דירה להשקעה בגוש דן, להתרגל לבעלות על נכס להשכרה,
למשכן את הנכס בסכום של 400,000 עד 500,000 ש"ח ולרכוש נכס מניב נוסף, נכס סולידי במדינה מערבית.
השכירויות משני הנכסים יעזרו לסלק את המשכנתא בטווח שנים בינוני, מכאן תוכלו להמשיך ולהשקיע.
 

Driver

משתמש רשום
הצטרף ב
22/4/19
הודעות
4
דירוג
0
ראשית כל תודה לכולם על התשובות!
אשתדל לענות לכולם.

הבנקים מאשרים משכנתא של 30%-40% מתוך ההכנסה הפנויה. אם להסתמך על אחוז החסכון שלכם, ההכנסה הפנויה שלכם היא בערך 15K ולכן יאושר לכם החזר משכנתא של 5500~ ש"ח.
סכום ההחזר הזה משקף משכנתא של פחות או יותר 1.1M (כמובן תלוי תמהיל אבל בערך).

חשוב לדעת שהבנקים מודדים הכנסה פנויה בכל מיני דרכים, ויש דברים שפשוט לא כדאי לספר לפקיד

לפי ידיעתי, השיטה בה מודד הבנק הכנסה פנויה היא לקחת את ההכנסה נטו ולהפחית ממנה הוצאות קבועות כמו חובות, הלוואות קודמות, מזונות וכו'. לעתים אף שכירות נשארת מחוץ לחישוב.
גם במקרה ששכירות תיכנס למדידה - מדובר על הכנסה פנויה של כ-22K ש"ח.

לדעתי מיותר, אתם תשלמו ים של מיסים, התזרים שלכם יהיה מאד שלילי עד שתקבלו את הדירה וימשיך להיות שלילי גם לאחר מכן.
אא"כ ההנחה של המחיר למשתכן מאד גבוהה (ואם מחיר הדירה הוא רק 1.3 אז היא לא) אני לא רואה כלכליות כלשהי למהלך.
מה שכן יהיה כלכלי הוא לוותר על הזכייה, לרכוש דירה בר"ג עם מקסימום משכנתא עם מסלול פיתוי, להחזיר מייד את המסלולים היקרים ולהשאר עם משכנתא קטנה של קצת יותר מ500K ש"ח שתהיה.
אגב אני בכלל לא רואה בנק מאשר לכם משכנתאות כ"כ גבוהות עם ההכנסות שלכם כיום.

מסי הרכישה שנשלם מסתכמים לכ-160K ש"ח. לכך נוספת הוצאה של שכירות עד תאריך בחירת הדירה (בעוד כשנה וחצי עד שנתיים) שהערכתי בכ-120,000 ש"ח. עשיתי אקסל שמתאר את הכל בצורה יפה - אך אני לא מצליח להעלות אותו (גם לא כקובץ PDF או תמונה...).
בכל אופן - שווי ההנחה מוערך בכ-600K ש"ח (מחיר דירת 4 חד' 110 מ"ר בבאר יעקב עולה יותר מ-1.85 מ') נכון לזמן זה.

לגבי אישור המשכנתא - חבר יועץ משכנתאות אמר שהבנק יאשר הלוואה כזו, שכן לטענתו הבנק מתייחס למשכנתא לדירה השניה כדירה להשקעה - ולכן יצפה שהשכירות תשלם את המשכנתא.

אברר זאת מול יועץ נוסף, אשר לו ניסיון בעסקאות כאלו, לאחר החג ואעדכן.

זיו
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
19,416
דירוג
27,434
בכל אופן - שווי ההנחה מוערך בכ-600K ש"ח (מחיר דירת 4 חד' 110 מ"ר בבאר יעקב עולה יותר מ-1.85 מ') נכון לזמן זה.
אתה משווה דירה על הנייר לדירה על הנייר או דירה מוכנה לדירה על הנייר?
 

Driver

משתמש רשום
הצטרף ב
22/4/19
הודעות
4
דירוג
0
אני רואה שכנראה שאין לי הרדאה לפרסם קישורים, לכן ההודעות שלי נמחקו.

משווה דירה על הנייר לדירה על הנייר ("רוטשטיין הירוקה" באר יעקב).
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
19,416
דירוג
27,434
משווה דירה על הנייר לדירה על הנייר ("רוטשטיין הירוקה" באר יעקב).
בשיטה שלך אתה מאבד את כל יתרונות המס וההפך, אתה תשלם הרבה מס עודף ולחינם.
מבלי לייעץ, זה מה שאני הייתי עושה בגלל ההנחה הגדולה יחסית:
קונה דירה במחיר למשתכן עם כל ההון העצמי, את העודף משקיע.
מוכר ברגע שזכאי למכירה בפטור ממס שבח, עד אז משכיר אתה הדירה ושוכר אחת בעצמך איפה שבא לך לגור.
מנצל את כל ההון העצמי המוגדל לרכישת דירה באיפה שאתם רוצים לגור, בגלל שיהיה לכם משמעותית יותר כסף כעת תוכלו להשתדרג לדירה טובה/גדולה יותר או לחלופין להשקיע את העודף.
בצורה זו גם אתה תשלם כמעט 0 מס שאין ויכוח שזהו כסף שהולך לפח.
לא חושב שמבחינה פיננסית יש רעיון טוב יותר, אא"כ אתה מוכנים להגדיל משמעותית מאד את המינוף והסיכון וגם אז הרווח מוטל בספק.
 

ITS

משתמש ותיק
הצטרף ב
11/1/16
הודעות
646
דירוג
358

חיפאי

משתמש ותיק
הצטרף ב
2/3/15
הודעות
685
דירוג
1,040
קשה לי להתאפק, ומקווה שפותח השרשור יקבל ברוח טובה.
בהמשך לפוסט האחרון של הסולידית, הנה דוגמה למה כל כך גרוע במחיר למשתכן:
זוג עם הון לא מבוטל שיכול לקנות דירה במזומן, ועם כושר השתכרות יוצא מן הכלל, מקבל מאיתנו, אזרחי המדינה, סבסוד לרכישת דירה.
ושוב, זה לא אישי. רק מעיד על הבעיה העקרונית עם ההגרלות האלה.
 

איש(3718)

משתמש בכיר
הצטרף ב
30/1/15
הודעות
2,353
דירוג
4,195
זוג עם הון לא מבוטל שיכול לקנות דירה במזומן, ועם כושר השתכרות יוצא מן הכלל, מקבל מאיתנו, אזרחי המדינה, סבסוד לרכישת דירה.

אותו זוג גם מקבל סבסוד לחסכון שלו לפנסיה, קרן השתלמות, מערכת חינוך לילדים בחינם, לחם אחיד וחלב בשקית עם מחיר מפוקח, סבסוד ללימודי ילדיו באוניברסיטה

אתה מציע לשלול את כל זה מהם, רק כי הם עובדים קשה לפרנסתם ורואים ברכה בעמלם? למה הסבסוד לדירה מפריע לך ושאר הדברים לא מפריעים לך?
 

Paranoid

משתמש ותיק
הצטרף ב
1/4/19
הודעות
509
דירוג
443
קשה לי להתאפק, ומקווה שפותח השרשור יקבל ברוח טובה.
בהמשך לפוסט האחרון של הסולידית, הנה דוגמה למה כל כך גרוע במחיר למשתכן:
זוג עם הון לא מבוטל שיכול לקנות דירה במזומן, ועם כושר השתכרות יוצא מן הכלל, מקבל מאיתנו, אזרחי המדינה, סבסוד לרכישת דירה.
ושוב, זה לא אישי. רק מעיד על הבעיה העקרונית עם ההגרלות האלה.
חאלאס עם החשיבה הזאת.
סיבסוד = הוצאה של כסף מהכיס של הממשלה.
מכירת קרקעות מדינה במחירי השוק = לא סבסוד.
אגב מחיר למשתכן מרוב הצלחתו האדירה (לא באמת) כעת פונה גם לשוק משפרי הדיור אתה מוזמן לקנות שם דירה מר אני לא אוהב שמחירי הדירות יורדים.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
A יומן של משפחה צעירה יומני מסע אישיים 8
S בניית תיק פשוט מאפס לבן משפחה מבוגר שוק ההון 3
ס פתיחת חשבון השקעות "סודי" לבן משפחה מקרבה ראשונה שוק ההון 4
M העסקת קרוב משפחה מיסים 6
barad5 קבלת כסף במזומן מקרוב משפחה צרכנות פיננסית 42
P העברת זכויות לאחר זכיה של בן משפחה נדל"ן 0
S משיכת תגמולים מקרן פנסיה + קרוב משפחה מדרגה ראשונה עם נכות קבועה של 100% שוק ההון 7
Know one משפחה הייטקיסטית בתחילת הדרך יומני מסע אישיים 24
mudale222 מה דעתכם על קנייה ורישום דירה על שמי על מנת לחמוק ממיסים על דירה שנייה (לטובת קרוב משפחה) נדל"ן 30
1337justme העברת נ"יע מבנק לברוקר זר (IB) - איות שם משפחה באנגלית ברוקרים ופלטפורמות מסחר 2
H התעשרתי ומנסה להבין איך להתנהל מול בני משפחה וחברים אוף טופיק 104
T פתיחת חשבון בנק אמריקאי ע״י קרוב משפחה צרכנות פיננסית 7
R משפחה באמצע החיים וטעות אחת... יומני מסע אישיים 13
ס המרת דולרים לקרוב משפחה צרכנות פיננסית 8
c881 מידי פעם עולה שאלה לגבי לרכוש דירה עם בני משפחה פוסטים מאיכות נמוכה 22
A טיפים לחיסכון בהוצאות משפחה 2021 מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 129
S האם ניתן להעביר תיק מניות לבן משפחה. שוק ההון 1
D חסכון עבור בן משפחה (שאינו ילד) צרכנות פיננסית 6
ה סכום כסף לבן משפחה שוק ההון 10
R משפחה בתחילת הדרך יומני מסע אישיים 19
A הייטקיסט עם משפחה, באמצע החיים יומני מסע אישיים 30
ג המלצה לקרוב משפחה - גמל ותיק השקעות שוק ההון 5
P תלוש משכורת לקרוב משפחה - באיזה מקרים? צרכנות פיננסית 7
Y מס על קבלת דירה ללא תמורה שנמכרת לאחר מכן + קניית אחוז חלקי מנכס מבן משפחה נדל"ן 14
ה רוצה לפתוח עוסק פטור- ולהיעזר באיש משפחה.מותר? צרכנות פיננסית 2
א תיק השקעות של משפחה ברוכת ילדים - פתוח להערות והצעות שוק ההון 3
4 איך אנשים עם משפחה משקיעים? שוק ההון 13
D האם יש מגבלה על העברת כסף בין בני משפחה צרכנות פיננסית 29
I הלוואה עבור סיוע לקרוב משפחה - האופציה הכי זולה צרכנות פיננסית 11
דוג להפקיד לקופת גמל להשקעה של קרוב משפחה שעומד לפרוש שוק ההון 8
sogi האם משפחה שמחזיקה 3 מכוניות חדשות יכולה להיחשב מעמד ביניים? אוף טופיק 24
C האם שם משפחה שני שלא מופיע בחשבון אחר הוא מתכון לבעיות בהעברות כספים? שוק ההון 0
S משפחה אמידה אוף טופיק 28
G הלוואות בין קרובי משפחה צרכנות פיננסית 13
M מישהו משקיע בשביל קרובי משפחה? שוק ההון 3
A השקעה עבור בן משפחה שוק ההון 21
waskindalost ה-משפחה הסולידית מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 0
H העברת תיק השקעות בין בני משפחה צרכנות פיננסית 10
GentleGiant קרובת משפחה בחובות אוף טופיק 36
Summers הלוואה לקרוב משפחה אוף טופיק 28
H העברת קופות גמל לבן משפחה מקרבה ראשונה צרכנות פיננסית 2
amidar משפחה חדשה \ תעודת זוגיות אוף טופיק 9
c881 משפחה מטיילת חזרה לארץ מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 32
S כלכלת משפחה כשחצי מהמשפחה לא רוצה להיות פרוגלית צרכנות פיננסית 15
N הגדרת יעדים וחישוב מסלול למשפחה צעירה יומני מסע אישיים 55
A התחלה צעירה יומני מסע אישיים 8
י פיצול הפקדות פנסיה וגמל -שאלת ביטוח פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 0
H שאלת מס שבח, מס רכישה ומה שביניהם בסיטואציה מסויימת נדל"ן 3
S שאלת בירור לגבי תמהיל התיק בהגעה לפרישה פרישה מוקדמת והחיים שאחריה 1
D דמי ניהול בקרן כספית - שאלת הדיוט שוק ההון 3

נושאים דומים

למעלה