רכישת דירה

[nadilan]

היי, אני בחור צעיר שמעוניין לרכוש דירה להשקעה בחודשים הקרובים במחיר של עד 1.65 מליון..
באילו אזורים הכי כדאי כיום לרכוש דירה להשקעה ? איפה התשואה עבור השקעה בסדר גודל כזה תהייה מייטבית תוך כדי לקיחת סיכון סביר ולא מוגזם? ברור לי שאין נוסחאות קסם ובכל זאת, בממוצע.. איפה נכון יותר לרכוש דירה להשקעה בסכום כזה ?
דירה קטנה באזור הקרוב יותר למרכז?
נכס קצת גדול יותר במקום פריפריאלי יותר?
אשמח לעצות.. חסר כל נסיון בתחום.

 

[אורי ג.]

דירה קטנה באזור הקרוב יותר למרכז?

כן.

 

[realestator]

היי, אני בחור צעיר שמעוניין לרכוש דירה להשקעה בחודשים הקרובים במחיר של עד 1.65 מליון..

אתה מתכוון לקחת משכנתא?
כמה שכירות אתה מצפה לקבל?

 

[כימאי]

אני בחור צעיר

חסר כל נסיון בתחום

אז מדוע אתה שוקל עסקה כל כך משמעותית וכל כך מחייבת?

האם קראת את הבלוג של הסולידית? שקלת השקעה בקרנות מחקות עולמיות זולות ונזילות כהשקעה לטווח ארוך?

 

[nadilan]

אתה מתכוון לקחת משכנתא?
כמה שכירות אתה מצפה לקבל?

היי, כן
מתכוון לקחת משכנתא נניח של מליון שקלים, שכירות אני מניח באזור ה 4.5 אלף?
את האמת שאני לא ממש מבין איך הדבר הזה רווחי, כשאני לוקח בחשבון את ריביות הבנק..
אולי צריך לשנות את השאלה ל"מה נכון לעשות נדלנית במידה ויש ביידך סדר גודל של 500 אלף שקל ואתה מעוניין בדירה להשקעה?"

 

[nadilan]

אז מדוע אתה שוקל עסקה כל כך משמעותית וכל כך מחייבת?

האם קראת את הבלוג של הסולידית? שקלת השקעה בקרנות מחקות עולמיות זולות ונזילות כהשקעה לטווח ארוך?

אתה יכול להסביר למה העסקה כל כך משמעותית וכל כך מחייבת? שהרי תמיד אפשר למכור את הבית במידה ולא אעמוד או ארגיש לחץ מוגזם, אציין כי אני רווק, עובד בהייטק ומכניס משכורת דיי גבוהה שנותנת לפחות כרגע תחושת ביטחון מבחינת ההוצאות הצפויות..

 

[האזרח הקטן]

ברכישת נכס נדל"ן יש שני גורמים שמייצרים רווח - ההכנסה השוטפת משכר דירה והרווח מעליית הערך של הנכס. מנגד יש לך הוצאות ברכישה ובמכירה (מסים, עורך דין, מתווך וכו') ובמהלך חיי הנכס יש הוצאות על תחזוקתו/שיפוץ וכמובן עלות המימון.
יש הסכמה די רחבה ששכר הדירה בישראל מביא תשואה נמוכה יחסית של כ2-3% בשנה, והרווח האמיתי יכול להגיע אם אכן יש עליית ערך - דבר שכמובן כלל אינו מובטח ויש גם אפשרות שהנכס יימכר בהפסד - בין אם בגלל בעיות בנכס הספציפי ובין אם בגלל ששוק הנדל"ן יהיה בירידה.

קח בחשבון שאנחנו כעת בתקופה מעניינת שבה מצד אחד מחירי הנדל"ן בשיא אחרי עליות חדות בשנים האחרונות, ומצד שני בתקופה של עליות ריבית - שילוב שגורם לירידה חדה בביקוש ולקיפאון בעסקאות, למרות זה שהמחירים עדיין לא יורדים.

באופן אישי אני לא חושב שהייתי נכנס כיום להשקעה בנדל"ן אלא אם הייתי מאתר נכס שיש לי סיבה טובה להעריך שהוא הרבה מתחת למחיר השוק או לחילופין יש לו יתרון כלשהו שיגרום לכך שבהסתברות גבוהה מחירו יעלה בעתיד הקרוב-בינוני הרבה מעבר למחירי הנדל"ן.
ג"נ - רכשתי דירה להשקעה לפני כשנה ואני מרוצה מאוד מההחלטה, אבל לא בטוח שהייתי מבצע החלטה דומה במצב היום.

אני כן חושב שנדל"ן הוא אפיק השקעה לגיטימי ולא חייבים שכל ההון יהיה במניות, אבל לטיימינג ולבחירת הנכס המדוייק יש המון השפעה על פוטנציאל הרווח.

 

[realestator]

היי, כן
מתכוון לקחת משכנתא נניח של מליון שקלים, שכירות אני מניח באזור ה 4.5 אלף?
את האמת שאני לא ממש מבין איך הדבר הזה רווחי, כשאני לוקח בחשבון את ריביות הבנק..
אולי צריך לשנות את השאלה ל"מה נכון לעשות נדלנית במידה ויש ביידך סדר גודל של 500 אלף שקל ואתה מעוניין בדירה להשקעה?"

אז בגדול בלי לבחון את המקרה, ככל הנראה עבור משכנתא מקסימלית תהיה בתזרים 0 או מעט שלילי,
כאשר השכירות תלך כמעט כולה לתשלום הריבית ורק חלק קטן ילך לקרן.
נשמע לא מפתה, אבל מצד שני, אתה נכנס להשקעה שהשוכר מכסה לך לכל הפחות את הריבית,
ואתה יכול לנצל את ההכנסה הגבוהה שלך כדי להיות בתזרים שלילי ולכסות מעט את הקרן - ניתן לראות זאת כחסכון כפוי.
בנוסף אתה מגדר את עצמך למחירי הנדלן בארץ, לטוב ולרע.

יכול להיות שבטווח המיידי של השנים הקרובות לא תראה יותר מדי מהעסקה,
(כמובן בהנחה שלא יהיו בתלמים של הוצאות חד פעמיות גבוהות מהרגיל..).
אבל בעוד 10 שנים.. יכול להיות שזה מאד ישתלם לך.

בנוסף אתה יכול ללכת על כיוונים נוספים, כמו דירות שמיועדות לפינוי בינוי, דירות זולות יותר שיהיו לך תזרימיות וכו׳..
פה כבר תצטרך לעבוד קשה יותר..

השאלה מהי האלטרנטיבה שלך עם ה 500 אלף? תשים במניות?

 

[nadilan]

ברכישת נכס נדל"ן יש שני גורמים שמייצרים רווח - ההכנסה השוטפת משכר דירה והרווח מעליית הערך של הנכס. מנגד יש לך הוצאות ברכישה ובמכירה (מסים, עורך דין, מתווך וכו') ובמהלך חיי הנכס יש הוצאות על תחזוקתו/שיפוץ וכמובן עלות המימון.
יש הסכמה די רחבה ששכר הדירה בישראל מביא תשואה נמוכה יחסית של כ2-3% בשנה, והרווח האמיתי יכול להגיע אם אכן יש עליית ערך - דבר שכמובן כלל אינו מובטח ויש גם אפשרות שהנכס יימכר בהפסד - בין אם בגלל בעיות בנכס הספציפי ובין אם בגלל ששוק הנדל"ן יהיה בירידה.

קח בחשבון שאנחנו כעת בתקופה מעניינת שבה מצד אחד מחירי הנדל"ן בשיא אחרי עליות חדות בשנים האחרונות, ומצד שני בתקופה של עליות ריבית - שילוב שגורם לירידה חדה בביקוש ולקיפאון בעסקאות, למרות זה שהמחירים עדיין לא יורדים.

באופן אישי אני לא חושב שהייתי נכנס כיום להשקעה בנדל"ן אלא אם הייתי מאתר נכס שיש לי סיבה טובה להעריך שהוא הרבה מתחת למחיר השוק או לחילופין יש לו יתרון כלשהו שיגרום לכך שבהסתברות גבוהה מחירו יעלה בעתיד הקרוב-בינוני הרבה מעבר למחירי הנדל"ן.
ג"נ - רכשתי דירה להשקעה לפני כשנה ואני מרוצה מאוד מההחלטה, אבל לא בטוח שהייתי מבצע החלטה דומה במצב היום.

אני כן חושב שנדל"ן הוא אפיק השקעה לגיטימי ולא חייבים שכל ההון יהיה במניות, אבל לטיימינג ולבחירת הנכס המדוייק יש המון השפעה על פוטנציאל הרווח.

"שיא מחירי הנדל"ן" - אמנם זה נכון, אבל כל עוד לא הולכת להיות ירידה גם מחר אנחנו נהייה בשיא. אני מבין את מה שאתה רושם פה, עם זאת קשה מאוד לתזמן את השוק, וגם לנסות לנחש איך באמת תשפיע עליית הריבית, כי כפי שאמרת הריביות עלו אבל המחירים נשארו קבועים (בשיא).
תחליף המניות מרגיש לי מסוכן ( משום שאין לי מספיק ידע בתחום - ידע שאני יכול לרכוש אבל יקח לי זמן ועד אז הייתי רוצה למנף את הכסף ששוכב בבנק).
אובד עצות..

 

[nadilan]

אז בגדול בלי לבחון את המקרה, ככל הנראה עבור משכנתא מקסימלית תהיה בתזרים 0 או מעט שלילי,
כאשר השכירות תלך כמעט כולה לתשלום הריבית ורק חלק קטן ילך לקרן.
נשמע לא מפתה, אבל מצד שני, אתה נכנס להשקעה שהשוכר מכסה לך לכל הפחות את הריבית,
ואתה יכול לנצל את ההכנסה הגבוהה שלך כדי להיות בתזרים שלילי ולכסות מעט את הקרן - ניתן לראות זאת כחסכון כפוי.
בנוסף אתה מגדר את עצמך למחירי הנדלן בארץ, לטוב ולרע.

יכול להיות שבטווח המיידי של השנים הקרובות לא תראה יותר מדי מהעסקה,
(כמובן בהנחה שלא יהיו בתלמים של הוצאות חד פעמיות גבוהות מהרגיל..).
אבל בעוד 10 שנים.. יכול להיות שזה מאד ישתלם לך.

בנוסף אתה יכול ללכת על כיוונים נוספים, כמו דירות שמיועדות לפינוי בינוי, דירות זולות יותר שיהיו לך תזרימיות וכו׳..
פה כבר תצטרך לעבוד קשה יותר..

השאלה מהי האלטרנטיבה שלך עם ה 500 אלף? תשים במניות?

בדיוק, ואני לא מספיק מבין במניות כדי לשים סכום נכבד.. גם מרגיש לי שהתקופה האחרונה מבחינת מניות קצת רעועה עם המצב בין רוסיה לארה"ב (סתם מחשבה בראש לא משהו מספיק מבוסס).
לגבי דירות פינוי בינוי וכדומה, גם שם אני לא ממש מבין את הרווח שכן מי שמוכר דירה המיועדת לפינוי בינוי מגלם את זה במחיר המכירה.

 

[האזרח הקטן]

"שיא מחירי הנדל"ן" - אמנם זה נכון, אבל כל עוד לא הולכת להיות ירידה גם מחר אנחנו נהייה בשיא. אני מבין את מה שאתה רושם פה, עם זאת קשה מאוד לתזמן את השוק, וגם לנסות לנחש איך באמת תשפיע עליית הריבית, כי כפי שאמרת הריביות עלו אבל המחירים נשארו קבועים (בשיא).

אתה מניח שגם מחר לא תהיה ירידה. בפועל אין שום מניעה שנראה ירידה במחירי הדירות ככל שהריבית נשארת בשערים גבוהים ביחס לריבית האפסית של העשור וחצי האחרונים. יש על זה כמה שרשורים די ארוכים בפורום אז עדיף לא לפתוח מחדש את כל הדיון.

תחליף המניות מרגיש לי מסוכן ( משום שאין לי מספיק ידע בתחום - ידע שאני יכול לרכוש אבל יקח לי זמן ועד אז הייתי רוצה למנף את הכסף ששוכב בבנק).
אובד עצות..

השקעה במדדי מניות רחבים כדוגמת s&p500 אינה דורשת המון למידה ומספקת פיזור רחב יחסית. גם איתור נכס ורכישת דירה להשקעה אורכים זמן, יותר מאשר ללמוד ולהיכנס למניות.
לא אומר שמניות עדיף על נדל"ן אבל עדיף להבין את האפשרויות לפני שתתקבע על נדל"ן.

 

[nadilan]

אתה מניח שגם מחר לא תהיה ירידה. בפועל אין שום מניעה שנראה ירידה במחירי הדירות ככל שהריבית נשארת בשערים גבוהים ביחס לריבית האפסית של העשור וחצי האחרונים. יש על זה כמה שרשורים די ארוכים בפורום אז עדיף לא לפתוח מחדש את כל הדיון.


השקעה במדדי מניות רחבים כדוגמת s&p500 אינה דורשת המון למידה ומספקת פיזור רחב יחסית. גם איתור נכס ורכישת דירה להשקעה אורכים זמן, יותר מאשר ללמוד ולהיכנס למניות.
לא אומר שמניות עדיף על נדל"ן אבל עדיף להבין את האפשרויות לפני שתתקבע על נדל"ן.

לתווך ארוך אנחנו מניחים שגם מדדים כדוגמת sp500 יעלו וגם הנדלן, לצורך העניין בשנה האחרונה sp500 הראתה ירידה.. בהנחה ואכנס מחר בבוקר לsp500 ייתכן מאוד שהיא תמשיך עם ירידות ולא בעליות ככה שאני לא רואה את הייתרון שהיא נותנת על פני השקעה בנדלן (שגם הוא אכן יכול לרדת בתווך הקצר), לא בתווך ארוך ולא בתווך קצר.
האם אתה מתכוון שספציפית כרגע, עם עליית הריביות והסיכוי הקיים לירידת מחירים בנדל"ן כדאי להמתין כדי לנסות לרכוש בזמן עם סיכוי גבוה יותר לרכישה נכונה יותר?

 

[האזרח הקטן]

לתווך ארוך אנחנו מניחים שגם מדדים כדוגמת sp500 יעלו וגם הנדלן, לצורך העניין בשנה האחרונה sp500 הראתה ירידה.. בהנחה ואכנס מחר בבוקר לsp500 ייתכן מאוד שהיא תמשיך עם ירידות ולא בעליות ככה שאני לא רואה את הייתרון שהיא נותנת על פני השקעה בנדלן (שגם הוא אכן יכול לרדת בתווך הקצר), לא בתווך ארוך ולא בתווך קצר.

לא הבנתי מה אתה טוען, בגלל שהבורסה ירדה השנה היא יכולה להמשיך לרדת ובגלל שהנדל"ן לא ירד הוא לא יכול לרדת? שתי הטענות אינן נכונות כלל. גם הבורסה יכולה לעלות או לרדת וגם הנדל"ן יכול לעלות או לרדת - בלי תלות בביצועים שלהם בשנה החולפת.
אם כבר אז אפשר לומר שהבורסה מגיבה מהר יותר לשינויים מאקרו כלכליים, לכן כשהריבית עולה ויש צפי להאטה כלכלית, הבורסה כבר משקפת היום את הציפיות בעוד הנדל"ן מגיב לאט לשינויים, לכן הירידות אולי עדיין לא הגיעו אליו.

האם אתה מתכוון שספציפית כרגע, עם עליית הריביות והסיכוי הקיים לירידת מחירים בנדל"ן כדאי להמתין כדי לנסות לרכוש בזמן עם סיכוי גבוה יותר לרכישה נכונה יותר?

אני חושב שבתקופה כמו היום, הסיכון של מישהו שלא מומחה ברכישת נכס נדל"ני לרכוש נכס שמחירו לא יעלה בצורה משמעותית בשנים הקרובות הוא גבוה. הסיכון קיים גם בשוק המניות אבל הפיזור שמקבלים ברכישת מדד רחב והעובדה שהבורסה כבר משקפת חלק מהירידות הם בעיניי יתרונות משמעותיים.
אם היית שואל אותי לפני שנה התשובה שלי הייתה הפוכה.

 

[nadilan]

לא הבנתי מה אתה טוען, בגלל שהבורסה ירדה השנה היא יכולה להמשיך לרדת ובגלל שהנדל"ן לא ירד הוא לא יכול לרדת? שתי הטענות אינן נכונות כלל. גם הבורסה יכולה לעלות או לרדת וגם הנדל"ן יכול לעלות או לרדת - בלי תלות בביצועים שלהם בשנה החולפת.

לא טענתי שהבורסה תרד משום שהיא ירדה בשנה האחרונה, טענתי שגם מדד יציב יחסית כמו sp500 ירד בשנה האחרונה וכמו שאתה אומר הוא יכול להמשיך לרדת, אז אני לא מבין את הייתרון שהוא נותן על פני חלופה של השקעה בנדלן שגם הוא יכול לרדת.
הייתרון של שניהם נמצא בתווך הארוך ולא הקצר.
ונשמע מהדברים שלך שיש תלות (גם אם לא ברורה עד הסוף) בביצועים הקודמים מכיוון ואתה אומר לגבי נדלן כי "אנחנו אחרי במחירי שיא" ובsp500 - "הבורסה משקפת חלק מהירידות".
שוב, אני מסכים עם דבריך (ולומד הרבה על הדרך) , פשוט לא מבין מה הייתרון של השקעה בsp500 על פני השקעה בנכס. נשמע שבסה"כ ייתכן כי שניהם יכולים לרדת בתקופה הקרובה ושניהם יכולים לעלות.
הייתרון שאתה מתכוון אליו הוא שבעוד ושוק המניות כבר חטף ירידה שאפשר לראות אותה , שוק הנדלן הרגע "סיים" עליה ? האם זה מעיד על משהו ?

 

[האזרח הקטן]

לא טענתי שהבורסה תרד משום שהיא ירדה בשנה האחרונה, טענתי שגם מדד יציב יחסית כמו sp500 ירד בשנה האחרונה וכמו שאתה אומר הוא יכול להמשיך לרדת, אז אני לא מבין את הייתרון שהוא נותן על פני חלופה של השקעה בנדלן שגם הוא יכול לרדת.
הייתרון של שניהם נמצא בתווך הארוך ולא הקצר.
ונשמע מהדברים שלך שיש תלות (גם אם לא ברורה עד הסוף) בביצועים הקודמים מכיוון ואתה אומר לגבי נדלן כי "אנחנו אחרי במחירי שיא" ובsp500 - "הבורסה משקפת חלק מהירידות".
שוב, אני מסכים עם דבריך (ולומד הרבה על הדרך) , פשוט לא מבין מה הייתרון של השקעה בsp500 על פני השקעה בנכס. נשמע שבסה"כ ייתכן כי שניהם יכולים לרדת בתקופה הקרובה ושניהם יכולים לעלות.
הייתרון שאתה מתכוון אליו הוא שבעוד ושוק המניות כבר חטף ירידה שאפשר לראות אותה , שוק הנדלן הרגע "סיים" עליה ? האם זה מעיד על משהו ?

כדאי שתראה איך שני סוגי הנכסים מתנהגים לאורך זמן. בעשרות השנים האחרונות מחירי הדירות עלו באחוזים בודדים מדי שנה מעבר למדד המחירים לצרכן. הבורסה באותה תקופה עלתה בכ 7% מעל המדד בשנה. היתרון בנדל"ן הוא ביכולת להתמנף עד לפי שלוש מההון העצמי, מה שמפצה על תשואת החסר לעומת הבורסה. אבל כאשר עלות המימון היא 4% וצפונה, זה די מבטל את היתרון הזה.
דבר נוסף, כבר היום כ45% מהמשכנתאות הן בטווח הגבוה מבחינת החזר חודשי כאחוז מהשכר - מעל שליש מההכנסה הפנויה. כל אחוז העלאה בריבית מכניס לשם עוד אוכלוסיה רבה. למעשה מה שיקרר לדעתי את הנדל"ן זה לא שהריבית גבוהה אלא שפשוט פחות ופחות אנשים יהיו בכלל לקוחות שהבנק מסכים להלוות להם את הסכום הנדרש.
אז קשה לי לראות מצב בו שוק הנדל"ן ממשיך לעלות לאורך זמן בצורה ריאלית, בטח לא בקצב שהיה בשנים האחרונות. לעומת זאת בבורסה בהחלט יש פוטנציאל לעליות לפי הממוצע שאנחנו מכירים.

אני באמת לא מנסה לשכנע אותך שמניות זה טוב ונדל"ן זה רע, אלא שפשוט תלמד טוב את הדברים (גם על נדל"ן וגם על הבורסה) לפני שאתה שם את כל כספך בהשקעה - עדיף שתקדיש עוד כמה שבועות או חודשים על פני מצב שתפסיד כסף רב. אם בינתיים אתה מתבאס שהכסף יושב בעו"ש ולא צובר תשואה, יש אפיקים חסרי סיכון שבהם אתה יכול להשקיע.

 

[Harpagon]

אני חושב שיש לך טעות בהנחות היסוד.
הנחה 1 - רכישת דירה היא אקט פיננסי שניתן להצליח בו (בהיבטי תשואה ומקסום ההון) ללא ידע מקדים ומחקר מקיף
הנחה 2 - לא ניתן להשקיע במניות בהצלחה (שוב, תשואה) ללא ידע מקדים ומחקר מקיף
איך נאמר - "הפוך גוטה, הפוך"

קודם כל, אני חושב שלפני כל השקעה בסדר גודל של חצי מיליון ש"ח (לפחות, אם אתה כולל משכנתא אז זו התחייבות של עוד הרבה מאות אלפי שקלים) אתה חייב לעצמך ולכסף שלך להבין מה אתה עושה. יש פה בפורום מדריכים נהדרים ופשוטים.
אתה לא מעוניין להשקיע את הזמן? לך ליועץ (כמו בכל דבר צריך מישהו אובייקטיבי וטוב)

בתור בעל דירה ומשקיע בשוק ההון אני יכול לומר לך שהשקעה בשוק ההון היא הרבה, הרבה, יותר פשוטה מהשקעה בנדל"ן.
דירה דורשת המון התעסקות גם ברכישה וגם בשוטף (כנכס להשכרה), היא הרבה פחות נזילה וצריך הרבה יותר הבנה כדי להצליח לבחור נכס מיטבי שימקסם את התשואה שלך.
השקעה בשוק ההון היא הרבה יותר פשוטה (סיכום נהדר שנכתב פה בפורום הסולידית), היא לא בהכרח יותר מסוכנת (היי אג"חים!) והרבה יותר נזילה (קנייה ומכירה בזול ותוך דקות).
במקומך, חד משמעית לא הייתי קונה דירה כדרך "להחנות את הכסף", זה ממש לא נכון בעיניי בהיבטי נזילות, התעסקות, מקסום תשואה וכו'.
לדעתי הכלים הנכונים לכך הם בשוק ההון (בהתאמה לסיבולת הסיכון ולתוכנית הכלכלית, יכול להיות מניות במינוף ובין אג"ח מדינה).

לא מייעץ ולא ממליץ, סתם אדם (או אפילו זה לא) רנדומלי באינטרנט

 

[מרקר]

לתווך ארוך אנחנו מניחים שגם מדדים כדוגמת sp500 יעלו וגם הנדלן, לצורך העניין בשנה האחרונה sp500 הראתה ירידה.. בהנחה ואכנס מחר בבוקר לsp500 ייתכן מאוד שהיא תמשיך עם ירידות ולא בעליות ככה שאני לא רואה את הייתרון שהיא נותנת על פני השקעה בנדלן (שגם הוא אכן יכול לרדת בתווך הקצר), לא בתווך ארוך ולא בתווך קצר.
האם אתה מתכוון שספציפית כרגע, עם עליית הריביות והסיכוי הקיים לירידת מחירים בנדל"ן כדאי להמתין כדי לנסות לרכוש בזמן עם סיכוי גבוה יותר לרכישה נכונה יותר?

היתרון זה שבטווח הארוך s&p 500 מציגה ביצועים עודפים ביחס לנדל"ן בכמעט כל תקופת זמן ארוכה מספיק (ואני מהמר שדווקא בעידן של אינפלציה גבוהה וריבית גבוהה שוק המניות הוא מקום עדיף ביחס לנדל"ן). בעוד שנדל"ן בטווח הארוך בארה"ב נתן מדד+3 אחוז שוק ההון נתן מדד+8 אחוז. אם נבדוק למשל השקעה בs&p 500 משנת 1994 (עם השקעת דיבידנדים) נקבל בערך הכפלת הכסף פי 16. ערך הדירה בנתיים עלה רק פי 4-5 והשכירות לא מכסה על הפער (במקסימום נניח מביאה אותנו לפי 8 בהנחות מוגזמות). אפילו עם מיסוי 0 לנדל"ן ומיסוי 25% לשוק המניות עדיין היה עדיף להשקיע בs&p 500.

 

[הורדוס]

יש הסכמה די רחבה ששכר הדירה בישראל מביא תשואה נמוכה יחסית של כ2-3% בשנה,

הכללה גסה מידי כבודו, אני למשל משכיר נכס בתשואת שכירות של יותר מ5%.

את האמת שאני לא ממש מבין איך הדבר הזה רווחי, כשאני לוקח בחשבון את ריביות הבנק..

זה יהיה רווחי אם מחירי הנדלן והשכירות ימשיכו לעלות, לדעתי זה יקרה, בכל אופן ללא עליות מחירים זה באמת לא ממש רווחי אלא אם תשקיע הרבה מאמץ ותשיג עסקה טובה במיוחד.

וחוץ מזה, צריך להסתכל על מה אתה יכול להרוויח, אם עוד אנשים מתפרנסים בדרך בצדק או לא בצדק שיהיה להם למשחות.

בתור בעל דירה ומשקיע בשוק ההון אני יכול לומר לך שהשקעה בשוק ההון היא הרבה, הרבה, יותר פשוטה מהשקעה בנדל"ן.
דירה דורשת המון התעסקות גם ברכישה וגם בשוטף (כנכס להשכרה), היא הרבה פחות נזילה וצריך הרבה יותר הבנה כדי להצליח לבחור נכס מיטבי שימקסם את התשואה שלך.
השקעה בשוק ההון היא הרבה יותר פשוטה (סיכום נהדר שנכתב פה בפורום הסולידית), היא לא בהכרח יותר מסוכנת (היי אג"חים!) והרבה יותר נזילה (קנייה ומכירה בזול ותוך דקות).
במקומך, חד משמעית לא הייתי קונה דירה כדרך "להחנות את הכסף", זה ממש לא נכון בעיניי בהיבטי נזילות, התעסקות, מקסום תשואה וכו'.
לדעתי הכלים הנכונים לכך הם בשוק ההון (בהתאמה לסיבולת הסיכון ולתוכנית הכלכלית, יכול להיות מניות במינוף ובין אג"ח מדינה).

לא מייעץ ולא ממליץ, סתם אדם (או אפילו זה לא) רנדומלי באינטרנט

+1, הסבר יפה, יש פה דיסוננס גדול בין כמה טכנית נדרש לדעת כדי להשקיע בשילוב של אגח מדינה ומדד מניות רחב לבין כמה בפועל אנשים לומדים עד שהם עושים את זה.


אני קודם כל חושב שחשוב שתשקיע את כספך, ועדיף ברמת תנודתיות יחסית גבוה כי אתה בשלב בחיים בו אתה יכול להרשות לעצמך את זה ויש לך הזדמנות לבנות את עתידך הכלכלי.

אני אישית במצב דומה ובוחר להשקיע בנדלן, כרגע יש לי דירה בבאר שבע, אני מתכנן למכור אותה כאשר אגיע לפטור ממס שבח אחרי שנה וחצי ולקנות במקומה דירה במרכז.

 

[האזרח הקטן]

הכללה גסה מידי כבודו, אני למשל משכיר נכס בתשואת שכירות של יותר מ5%.

נכון, התייחסתי לממוצע. יש גם חריגים אבל לרוב זה בא במחיר של עליית ערך נמוכה יותר לאורך זמן.

 

[הורדוס]

נכון, התייחסתי לממוצע. יש גם חריגים אבל לרוב זה בא במחיר של עליית ערך נמוכה יותר לאורך זמן.

אם כך זאת כבר תשובה לשאלה אחרת ולא מה שכתבת במקור.

חשוב לציין שגם בפריפריה יש דירות שמושכרות בתשואת שכירות של 3% או פחות, זה כבר תלוי בעוד כל מיני דברים.