רכישת דירה ראשונה

[Meow]

אז כמו הרבה אני לקראת הרכישה של הדירה הראשונה שלי ,הדירה תשמש כדירה להשקעה .
קצת פרטים יבשים:
בן 30 , הייטקיסט בתחילת דרכי
כרגע הכנסה של 12K נטו , צפי לעליה במשכורת בקרוב לאיזור ה 15 נטו (והיד עוד נטויה)
ללא חובות והלוואות
הון עצמי 300,000 (כולל הוצאות נלוות)

עלות הדירה 1.1M
צפי לפינוי בינוי בכמה שנים הקרובות , כרגע בוועדה המחוזית
להערכתי הדירה שתתקבל תהיה באיזור ה 1.8M.
מושכרת כרגע ב 2500 ( מאמין שאפשר לקבל עליה קצת יותר מזה)

חששות \ התלבטויות:
קודם כל ההחזר החודשי יהיה 4500 ,
מתכוון לסגור קרוב לחצי מהמשכנתא בתקופה של ה 5 שנים הקרובות לערך.
מבחינת נפשית קצת מלחיץ אותי לקחת סכום כזה ולהתחייב לתקופה כזאת ארוכה שאי אפשר לדעת מה יהיה.
טיפים \ עצות או דברים שיכולים לעזור או להרגיע קצת?

 

[פטל ואוכמניות]

אם זה עוזר לך, חלק משמעותי מהמשכנתאות משולמות לפני הזמן (אנסה למצוא קישור).

אני מניחה שכרגע אתה נשלם שכירות - גם זו התחייבות משמעותית. זה לא מלחיץ...?

שועלי הפורום יכולים להוסיף כמה שאלות הבהרה שיעזרו לך להתגבש. בהצלחה!

 

[האזרח הקטן]

צפי לפינוי בינוי בכמה שנים הקרובות , כרגע בוועדה המחוזית

באיזה שלב התכנית כרגע במחוזית? מתי התכנית הוגשה? מתי היה השלב האחרון?

 

[Meow]

אם זה עוזר לך, חלק משמעותי מהמשכנתאות משולמות לפני הזמן (אנסה למצוא קישור).

אני מניחה שכרגע אתה נשלם שכירות - גם זו התחייבות משמעותית. זה לא מלחיץ...?

שועלי הפורום יכולים להוסיף כמה שאלות הבהרה שיעזרו לך להתגבש. בהצלחה!

בשלב ביניים של עדיין גר עם אמא שלי ובקרוב כנראה אצא לגור לבד,
ואכן זה גם קצת מלחיץ אותי

באיזה שלב התכנית כרגע במחוזית? מתי התכנית הוגשה? מתי היה השלב האחרון?

כרגע במחוזית ממתינה לאישורי בניה
לפי פרסומים הצפי להשיג אישורים בשנה הקרובה


עוד קצת פרטים על העסקה:
מחיר 1.1 (קצת מעל 15K למטר)
60מ"ר
לפי התכנית 20% תוספת למטרים (ככה שהמחיר כבר מגולם אבל לא כולל את העליית ערך הצפוייה בגלל האיזור , אוכלוסיה ועוד משתנים)
ומניח שתהיה אופציה לכל מיני שדרוגים מהקבלן

 

[האזרח הקטן]

כרגע במחוזית ממתינה לאישורי בניה
לפי פרסומים הצפי להשיג אישורים בשנה הקרובה

לא בדיוק ענית על מה ששאלתי. האם התכנית כבר הופקדה להתנגדויות? האם כבר דנה בהתנגדויות?

 

[אורי ג.]

כרגע במחוזית ממתינה לאישורי בניה
לפי פרסומים הצפי להשיג אישורים בשנה הקרובה

הועדה המחוזית לא מנפקת היתרי בנייה, היא לכל היותר יכולה לאשר תב"ע, תהליך ארוך, שדורש לפחות 80% חתימות. רק לאחר אישור התב"ע אפשר להוציא היתר בנייה ואז צריך 100% חתימות, אז צריך לחכות לבנייה ותהליך הבנייה בתלות בפרוייקט הוא 3-4 שנים.

 

[אייל ריטברג]

שלום מיאו,
אני עונה כיועץ משכנתא. נעים להכיר אותך!

אז כמו הרבה אני לקראת הרכישה של הדירה הראשונה שלי ,הדירה תשמש כדירה להשקעה .
קצת פרטים יבשים:
בן 30 , הייטקיסט בתחילת דרכי
כרגע הכנסה של 12K נטו , צפי לעליה במשכורת בקרוב לאיזור ה 15 נטו (והיד עוד נטויה)
ללא חובות והלוואות
הון עצמי 300,000 (כולל הוצאות נלוות)

עלות הדירה 1.1M
צפי לפינוי בינוי בכמה שנים הקרובות , כרגע בוועדה המחוזית
להערכתי הדירה שתתקבל תהיה באיזור ה 1.8M.
מושכרת כרגע ב 2500 ( מאמין שאפשר לקבל עליה קצת יותר מזה)

חששות \ התלבטויות:
קודם כל ההחזר החודשי יהיה 4500 ,
מתכוון לסגור קרוב לחצי מהמשכנתא בתקופה של ה 5 שנים הקרובות לערך.

אני ממליץ לך לא לתכנן לסגור את המשכנתא שלך. אתה נכנס לעשור שבו הרוב המוחלט של האנשים מקימים משפחות ולכן סדר העדיפויות שלך יישתנה מן הקצה אל הקצה.
בנוסף על כך, עכשיו זה הזמן שלך לקחת סיכון, לא אחר כך. כעת מבנה ההוצאות שלך הוא הכי גמיש (אין לך ילדים), אתה יכול להתגורר אצל ההורים (כפי שאתה מתכנן) ואתה יכול "להתכלב". אני ממליץ לך לא לחשוב על איך אתה סוגר את המשכנתא, ועל הדרך עושה תשואה מאוד נמוכה על ההון אלא איך אתה מנצל את שנות רווקותך, והיכולת שלך לקחת סיכון כדי לבנות את עצמך ברמה הטובה ביותר.

מבחינת נפשית קצת מלחיץ אותי לקחת סכום כזה ולהתחייב לתקופה כזאת ארוכה שאי אפשר לדעת מה יהיה.

אין לך מה להילחץ בכלל. הבנק הוא בעל הדירה הכי טוב שיש.
הוא לא מעלה את שכר הדירה לפי גחמותיו, הוא לא יכול לסלק אותך. אם אתה לא מסוגל כמה חודשים לשלם, אתה יכול להגיע איתו להסדר. בסוף המשכנתא תסתיים בניגוד לשכירות.

טיפים \ עצות או דברים שיכולים לעזור או להרגיע קצת?

תהיה רגוע, ובהצלחה

 

[Nons Ense]

לא בדיוק ענית על מה ששאלתי. האם התכנית כבר הופקדה להתנגדויות? האם כבר דנה בהתנגדויות?

היי
סליחה על הבורות אבל היכן אוכל למצוא מידע כזה על רחוב שמיועד לפינוי בינוי? במידה וכל דיירי הרחוב כבר חתמו, באיזה שלב זה אומר שזה?

 

[האזרח הקטן]

היי
סליחה על הבורות אבל היכן אוכל למצוא מידע כזה על רחוב שמיועד לפינוי בינוי? במידה וכל דיירי הרחוב כבר חתמו, באיזה שלב זה אומר שזה?

יש פה ארבעה תהליכים שונים שלא בהכרח מתכתבים זה עם זה.
תהליך אחד הוא החתמת הדיירים - אתה יכול לברר מול עורך דין הדיירים מה סטטוס החתימות.
תהליך שני הוא יזם שמחליט לנסות לקדם את הפרויקט, ולהגיש תכנית בנייה לאישור. שים לב שהיזם זה לא מי שאוסף חתימות, אלא מישהו שמוכן לשים מכספו כדי לקדם את התכנית.
תהליך שלישי הוא תהליך האישור בוועדות התכנון. אתה לראות באתר xplan של מינהל התכנון ועברו את תנאי הסף, מה סטטוס התכנית. כדי שהתכנית תאושר היא צריכה לעבור מספר שלבים, החל בהגשת התכנית, פרסום להתנגדויות, קבלת/דחיית התנגדויות, תיקונים לתכנית במידת הצורך, ולבסוף התכנית מאושרת או נדחית.
תהליך רביעי הוא הוצאת היתר בנייה - רק לאחר שאושרה תכנית בוועדה, היזם יכול לבקש היתר בניה בהתאם לתכנית שאושרה, שזה כבר האישור הסופי.
רק לאחר שיש לו 100% חתימות וגם עבר את כל האישורים וקיבל היתר, ניתן יהיה להתחיל בבניה.

 

[Nons Ense]

תהליך שלישי הוא תהליך האישור בוועדות התכנון. אתה לראות באתר xplan של מינהל התכנון ועברו את תנאי הסף, מה סטטוס התכנית. כדי שהתכנית תאושר היא צריכה לעבור מספר שלבים,

היי, בדקתי והסטטוס ה XPLAN הוא "הודעה לפי סעיף 77 ו-78 לחוק" - קראתי קצת והבנתי שזה יכול לקח זמן (כמה שבא להם בערך)..
בנוסף ידוע לי שכלל הדיירים של האזור המדובר (מדבור במספר בניינים שונים) כבר חתמו..
יזם התוכנית הוא משרד הבינוי והשיכון, ומגיש התוכנית זו בעצם העירייה

האם זה אומר שהתוכנית יכולה להתבטל לגמרי או שפשוט זה משהו שיקח זמן..?

 

[יזם]

נשמע כמו רמלוד/אשקלון
בכל מקרה, תבדוק עם עורך דין הדיירים/יזם/מנהלת ההתחדשות העירונית איפה זה עומד.

 

[האזרח הקטן]

היי, בדקתי והסטטוס ה XPLAN הוא "הודעה לפי סעיף 77 ו-78 לחוק" - קראתי קצת והבנתי שזה יכול לקח זמן (כמה שבא להם בערך)..
בנוסף ידוע לי שכלל הדיירים של האזור המדובר (מדבור במספר בניינים שונים) כבר חתמו..
יזם התוכנית הוא משרד הבינוי והשיכון, ומגיש התוכנית זו בעצם העירייה

האם זה אומר שהתוכנית יכולה להתבטל לגמרי או שפשוט זה משהו שיקח זמן..?

סעיף 77-78 אומר שמגיש התכנית פרסם הודעה לציבור על התכנית, והציבור רשאי להגיש התנגדויות למשך תקופה מסויימת.
כעת יש תקופה (נדמה לי של שנה) שניתנת להארכה לתקופה נוספת, שבה לא ניתן להגיש בקשות לתכניות בניה אחרות באותו שטח - מעין הקפאת מצב, עד לאישור או דחיית התכנית.

אם היזם הוא משרד השיכון בשיתוף העירייה, ויש חתימה של כל הדיירים (תבדוק זאת מול נציגות הדיירים / עורך דין דיירים), אז נשמע שהתכנית בסבירות גבוהה אושר ותצא לפועל - יתכן שעם שינויים מסויימים שהוועדה תבקש בעקבות התנגדויות שיוגשו).

 

[Nons Ense]

סעיף 77-78 אומר שמגיש התכנית פרסם הודעה לציבור על התכנית, והציבור רשאי להגיש התנגדויות למשך תקופה מסויימת.
כעת יש תקופה (נדמה לי של שנה) שניתנת להארכה לתקופה נוספת, שבה לא ניתן להגיש בקשות לתכניות בניה אחרות באותו שטח - מעין הקפאת מצב, עד לאישור או דחיית התכנית.

אם היזם הוא משרד השיכון בשיתוף העירייה, ויש חתימה של כל הדיירים (תבדוק זאת מול נציגות הדיירים / עורך דין דיירים), אז נשמע שהתכנית בסבירות גבוהה אושר ותצא לפועל - יתכן שעם שינויים מסויימים שהוועדה תבקש בעקבות התנגדויות שיוגשו).

מהמם! תודה רבה!