רכישת דירה עם שותף

[Captain Sparo]

זה טוב כשהכל יפה וטוב, אבל מה קורה כשלא הכל יפה וטוב?

נניח יש תקלה בצנרת \ חשמל - מי עושה סקר שוק? מי מזמין בעל המקצוע? מי פוגש אותו?
או שיש תקלה כל שהיא שמצד אחד ניתן להזמין איש מקצוע לתקן ולהוציא כסף, מצד שני אתה יכול לסדר אותה בחינם? מה עושים?

חשבתי על זה והגעתי למסקנה שה"עסק" הזה קטן מדי עבור 2 אנשים.

ג"נ משכיר דירה מיוני.

 

[קפה שחור]

זה טוב כשהכל יפה וטוב, אבל מה קורה כשלא הכל יפה וטוב?

נניח יש תקלה בצנרת \ חשמל - מי עושה סקר שוק? מי מזמין בעל המקצוע? מי פוגש אותו?
או שיש תקלה כל שהיא שמצד אחד ניתן להזמין איש מקצוע לתקן ולהוציא כסף, מצד שני אתה יכול לסדר אותה בחינם? מה עושים?

חשבתי על זה והגעתי למסקנה שה"עסק" הזה קטן מדי עבור 2 אנשים.

ג"נ משכיר דירה מיוני.

הנה שני הסנט שלי
אני בכל מקרה חושב שחברות נמדדת דווקא במקרים כאלו, לא כשהכל טוב ויפה
כדי למנוע חוסר אונים במקרה שיקרה מקרה כפי שציינת, יש לחלק את המטלות מראש, ניתן להסכים שאחד יתעסק בגביה והשני בתחזוקה
הראשון - ידאג לתשלום מהדיירים, אם לא ישלמו, ידאג להביא מחליפים, להראות את הדירה וכו, ולמלא את החשבון המשותף בהכנסות כמובן
השני - ידאג לתיקון הבעיות \ קריאה לאיש מקצוע במידה וצריך, הוצאות כספים מהקופה למטרות אלו
ניתן גם להסכים שאם יסכימו לתקן שניהם בלי עזרת איש מקצוע ו\או אחד מהם אז יקבלו תשלום על זה (טיפה מעט ממחיר איש המקצוע) מהקופה המשותפת
כיש עירבוב של חברים וכסף יש לשים את כל הקלפים על השולחן אחד לכמה זמן, למדוד התקדמות ולשקול פרידה במידה ושני הצדדים חשים כך
יש להיות כנים אחד עם השני ולתקשר תמיד, לפעמים אחד יכול לשמור משהו שמציק לו לאורך זמן וזה יכול ליצור נתק
שים לב שלפני הכסף, אתם חברים, כסף בא והולך, חברים אמורים להשאר ( או לא להתחלף בתדירות כזו גבוהה)

 

[מתכנת]

כנראה שהכי חשוב זה מי החבר. אבא שלי קנה דירה במשותף עם חבר והם השכירו אותה במשך שנים רבות.....
......פעם שאלתי את אבי אם יש להם הסכם כתוב על תנאי השיתוף והתשובה הייתה שאם הוא היה מרגיש צורך בהסכם כתוב הוא לא היה נכנס לשותפות הזו.

זה נכון ככלל אצבע אבל לא מבטל את הצורך בהסכם.
אבי אומר:
כדי שנישאר חברים ולא יהיו ספקות כדאי שיהיה הסכם כתוב.

ובלי קשר יש בלתמים, אחד נפטר/נכסיו מעוקלים וכו' מה עושים אז?

 

[רוני]

למה אם המחירים יורדים ואני ממונף פחות זה אמור להשפיע עלי אם אני לא מוכר בכל מקרה?

מאחר והמינוף נמוך ויש סבירות לירידת מחירים, כאשר תסלק את המשכנתא יחסית מהר יתאפשר לך לקחת משכנתא חדשה ולרכוש נכס מניב נוסף בשוק שנמצא במשבר, ולהנות מעליית המחירים הבאה עם שני נכסים מניבים, מצב שיעצים את רווחי ההון שלך בהשוואה לבעלות על דירה אחת בלבד.

 

[מרק עוגיות]

ובלי קשר יש בלתמים, אחד נפטר/נכסיו מעוקלים וכו' מה עושים אז?

זאת נקודה חשובה בעיני. עוד נקודה חשובה - אנשים מאד מושפעים גם מבני הזוג שלהם, לפעמים החבר לגמרי אחלה, אבל אז מתחתן עם מישהי פחות אחלה, או שסתם היא רואה אחרת את התכניות לעתיד, וזה יכול לגרום לו להתנהג בצורות שאולי אתה לא מתאר לעצמך כרגע.

 

[Fitch]

איך ירידת מחירים עשויה להשפיע על התשואה שלך?

 

[yossik]

איך ירידת מחירים עשויה להשפיע על התשואה שלך?

בבקשה לא להסיט את הדיון. היו דיונים בנושא הזה.
תודה

 

[liranviper]

איך ירידת מחירים עשויה להשפיע על התשואה שלך?

תלוי אם אני מודד לפי הערך הנוכחי או הערך כשקניתי.. הערך הנוכחי הוא רק השערה
ובכל מקרה זה גם תלוי כמה ירידות יהיו

 

[liranviper]

מאחר והמינוף נמוך ויש סבירות לירידת מחירים, כאשר תסלק את המשכנתא יחסית מהר יתאפשר לך לקחת משכנתא חדשה ולרכוש נכס מניב נוסף בשוק שנמצא במשבר, ולהנות מעליית המחירים הבאה עם שני נכסים מניבים, מצב שיעצים את רווחי ההון שלך בהשוואה לבעלות על דירה אחת בלבד.

אבל המשכנתא שאוכל לקחת תהיה 50% מערך הדירה כשהערך כבר נמוך כי היה ירידות.. אז לא יספיק לכסות עלות של דירה נוספת

מה גם שבהנחה ואת הכסף שמתי באפיק סולידי או מניות שלא קרסו בפני עצמן, אם אני מוכר עכשיו גם אוכל להשתמש בכסף הזה כדי לקנות כשיהיה זול. בניגוד למה שכתבתי קודם, הפעם מה שמכרתי ביוקר כן יקנה יותר כשיהיו מחירים נמוכים

קצת מפליאה אותי התגובה שלך, כי אתה לרוב בפורום מצדד בכך שהשוק יקר ולא טוב לקנות כרגע לדעתך. אז מה ההבדל בין לא למכור ובין לקנות? זה בעיקר פסיכולוגי

 

[yossik]

ביקשתי לא לגנוב שרשור ואתם לא מקשיבים.
בבקשה להתייחס לשאלות של פותח השרשור ולא להתפלמס בנושאים אחרים.
תודה על ההקשבה.

 

[מתכנת]

ביקשתי לא לגנוב שרשור ואתם לא מקשיבים.
בבקשה להתייחס לשאלות של פותח השרשור ולא להתפלמס בנושאים אחרים.
תודה על ההקשבה.

אבל מה אם פות"ש נותן יד לחטיפת שרשורו?

נ.ב.

ביקשתי לא לגנוב שרשור ואתם לא מקשיבים.

סותר את:

תודה על ההקשבה.

 

[liranviper]

בבקשה לא להסיט את הדיון. היו דיונים בנושא הזה.
תודה

אני חושב שמה שהם כתבו לי רלוונטי לדיון שפתחתי.. בסוף ההחלטה שלי להקטין פוזיציה קשורה לתשואה מהדירה שלי לעומת שוק ההון, וגם המינוף רלוונטי להחלטה.. לכן מראש ציינתי את הנתונים

 

[Fitch]

תלוי אם אני מודד לפי הערך הנוכחי או הערך כשקניתי.. הערך הנוכחי הוא רק השערה
ובכל מקרה זה גם תלוי כמה ירידות יהיו

עכשיו יש להניח או לקוות האם המחירים ירדו במכה או שתסכים לחטוף 5% לפני שתחליט, התשואה תרד/תעלה לפני הירידות במחיר הנכס? ומהי התשואה האלטרנטיבית (שוק המניות).

השותף יודע שיש לו מס רכישה?

 

[רוני]

אבל המשכנתא שאוכל לקחת תהיה 50% מערך הדירה כשהערך כבר נמוך כי היה ירידות.. אז לא יספיק לכסות עלות של דירה נוספת

מה גם שבהנחה ואת הכסף שמתי באפיק סולידי או מניות שלא קרסו בפני עצמן, אם אני מוכר עכשיו גם אוכל להשתמש בכסף הזה כדי לקנות כשיהיה זול. בניגוד למה שכתבתי קודם, הפעם מה שמכרתי ביוקר כן יקנה יותר כשיהיו מחירים נמוכים

קצת מפליאה אותי התגובה שלך, כי אתה לרוב בפורום מצדד בכך שהשוק יקר ולא טוב לקנות כרגע לדעתך. אז מה ההבדל בין לא למכור ובין לקנות? זה בעיקר פסיכולוגי

אין לי בעיה עם מימוש הנכס כולו עכשיו לצורך רכישה בשוק נח יותר, לגבי אחוז המימון, אני מניח שכאשר השוק ירד יתאפשר לך לקבל 75% מימון משווי הנכס כפי שהיה בעבר ולא 50% כפי שניתן לקבל הכיום, אחוז זה נקבע כדי לצנן את השוק ולהקשות על משקיעי נדל"ן, בשוק שעבר משבר יש אינטרס להתניע את הפעילות בשוק, רמת הסיכון של הבנקים במתן משכנתאות למשקיעים נמוכה יותר.

חסרים לי כאן נתונים מספריים כדי לדייק בתשובה, בגדול אם ניתן לסלק את המשכנתא בטווח קצר בעיקר באמצעות תשלומי שכירות חודשיים ולהתבונן על ההשקעה לטווח ארוך זה אפשרות לא רעה, בעיקר עבור משקיעים צעירים הצפויים להינות ממחזורי עליות מחירים בעתיד, ואינם מעוניינים לנצל הזדמנויות השקעה כיום מעבר לים.

 

[yossik]

אבל מה אם פות"ש נותן יד לחטיפת שרשורו?

שיפתח שרשור חדש.
חבל, הוא פתח שרשור יחודי ובעצמו הסב את זה לדיון שכבר נדוש ונדוש.
לכן אני עף מהדיון הזה, bye, bye.

 

[liranviper]

השותף יודע שיש לו מס רכישה?

זו אחת השאלות ששאלתי .. אתה אומר שיש לו?

 

[אורי ג.]

זו אחת השאלות ששאלתי .. אתה אומר שיש לו?

אם יש לו דירה על שמו אז כן, 8%

 

[liranviper]

אם יש לו דירה על שמו אז כן, 8%

אם אני חותם איתו על חוזה פרטי שמבטיח לו אחוזים מהתשואה ההונית/פירותית, זה העלמת מס מבחינת מס הכנסה?

 

[TunaGolem]

אם אני חותם איתו על חוזה פרטי שמבטיח לו אחוזים מהתשואה ההונית/פירותית, זה העלמת מס מבחינת מס הכנסה?

חשבתי על זה מיד כשפתחת את השרשור.
אני מנחש שזה תלוי בשאלה אם הנכס שייך לו או רק משועבד לחוזה הswap שתארת.
אם הכסף לא יעבור ממנו אליך, והמניות ישבו בחשבון על שמו כך שרק הרווחים עוברים אליך, אני לא חושב שתהיה בעיה עם מס הכנסה (אבל אולי יהיה מיסוי כפול).

 

[liranviper]

חשבתי על זה מיד כשפתחת את השרשור.
אני מנחש שזה תלוי בשאלה אם הנכס שייך לו או רק משועבד לחוזה הswap שתארת.
אם הכסף לא יעבור ממנו אליך, והמניות ישבו בחשבון על שמו כך שרק הרווחים עוברים אליך, אני לא חושב שתהיה בעיה עם מס הכנסה (אבל אולי יהיה מיסוי כפול).

איבדתי אותך.. איזה מניות?
יש דירה רשומה על שמי, ומן הסתם הוא יעביר לי כסף בתמורה להבטחה ל50% מהרווחים שיעברו אליו בשוטף ובעת המכירה העתידית